כותרות TheMarker >
    ';
    0

    400,000 ש"ח לדירת ארבעה חדרים !

    2 תגובות   יום שבת, 25/8/12, 20:46

    ארבע מאות ומשהו אלף ש"ח המחיר שנקבע לדירת ארבע חדרים בביתר עילית הוא המחיר האמתי של בניית דירת ארבע חדרים, כולל רווח הגיוני לקבלן. כל מחיר אחר הוא פשוט גנבה. תודה לשר אטיאס שפקח את עיננו וקבע מה הוא המחיר של בניית דירה בלי הפקעת מחיר הקרקע ובלי ניפוח מוגזם של רווחים לקבלנים ובנקים על חשבוננו.

     

    ואם מישהו עדיין לא הבין מה גורם לעליית מחירי הדיור אז ההמלצה העכשיוית של סבר פלוצקר, עורך-העל הכלכלי של "ידיעות אחרונות", היא להוריד עוד יותר את הריבית, מתכון ידוע לעליית מחירי הדיור. מצד שני, מה כבר אפשר לצפות ממי שחושב שאין באמת ריכוזיות בישראל ולא צריך להילחם ביוקר המחיה?

    ''

     

     

    רבים חושבים שהפתרון הוא רק "הורדת מחירי הקרקע" - אולם זה בלתי אפשרי כל עוד שערי הריבית והצע המשכנתאות (גם לדירות קיימות - לא רק לדירות חדשות) הוא גבוה ומאפשר למוכרים לגבות מחירי עושק.

     

    אם תוריד המדינה את מחיר הקרקע - הספוקלנטים, הקבלנים וכל השאר הם אלו שררוויחו - משום שהציבור ימשיך לקחת משכנתאות עתק ולשלם כל מחיר שנדרש - ואת מתוך אמונה (שטותית) שנדל"ן לעולם לא יורד.

     

     

    דוגמה להשפעת הריבית – השוואה בין שני מקרים זהים שהשונה בינהם הוא רק שערי ריבית במשק

    ================================================================

     

    בשני המקרים משפחה בעלת הכנסה פנויה של 12,000 ש"ח והבנק מחליט שהם יכולים לשלם שליש מזה להחזר חודשי למשכנתא – כלומר 4,000 ש"ח.  המשפחה מתכוונת לקחת משכנתא ל 20 שנה הכי גדולה שהם יכולים ולממן בעזרת זה 70% ממחיר הדירה. את שאר ה 30% הם מתכוונים לקחת מחסכונות ומההורים.

    מחשבון המשכנתא:  http://www.bankleumi.co.il/vgnprod/balmash/mortgageCalc/mortgage_calc.asp?id=cCalc

     

    מקרה מספר 1:  ריבית משכנתא של 6% בשנה (מבוסס על ריבית בנק ישראל של 5.25% שהיתה לפני ה"משבר" של 2008 - שבו פישר הוריד את ריבית)

     

    על פי החזר חודשי הבנק מאשר לזוג הלוואה של 560,000 ש"ח – והם נדרשים להביא עוד 30% (240,000 ) ויכולים לקנות דירה ב 800,000 ש"ח.

     

    מקרה מספר 2: ריבית משכנתא של 3% בשנה (מבוסס על ריבית בנק ישראל של 2.25% - הערך היום)

     

    על  סמך אותם נתוני משפחה לעיל הבנק מוכן (בגלל הריבית הנמוכה) לאשר להם הלוואה (אותו החזר חודשי של 4,000 ) בסך 720,000 ש"ח.   הזוג נדרש הפעם להביא מההורים 30% (עוד 300,000 ש"ח) ויכולים לקנות דירה ב 1,020,000 ש"ח.

     

    מסקנה ראשונית: דירה סטנדרטית שמתאימה לזוג צעיר מחירה יכול לעלות ב 25% כאשר מחיר הריבית יורד לחצי. הזוג גם נדרש להביא (מחסכונות ההורים) עוד 60,000 ש"ח (נוספים - מעבר ל 240,000 ש"ח) - מוכר לכם הנושא הזה שככל שהמשכנתא גדולה יותר אתם צריכים להביא חסכונות מכל המשפחה ?

     

    אם נניח שהבנק מגדיל את המרווחים שלו ככל שהריבית יורדת – כלומר כאשר ריבית בנק ישראל היא 2.25% הבנק מלווה ב 3% אבל כאשר ריבית בנק ישראל 5.25% הבנק מוכן להלוות לא ב 6% אלא ב 5.75% ונחזור על החישוב נראה כי הבנק יאשר הלוואה של 575,000 ש"ח (במקום 560,000 ש"ח ) כך שההפרש בין מחירי הדירות בשתי סביבות הריבית נשאר כ 20%-25% .

     

    ב. משקיע שיש לו 300,000 ש"ח ודירה בבעלותו עליה הוא משלם משכנתא ישנה.

    אם הכסף בבנק בריבית של 5% הוא מקבל 15,000 ש"ח בשנה – 1125 ש"ח בחודש.

    אם הוא נוטל סיכון ומרוויח 8% לשנה הוא מרוויח 2,000 ש"ח לשנה

    כאשר הריבית יורדת ל 2%  הוא יקבל רק 6,000 ש"ח – כלומר 500 ש"ח .

    גם זה יגדיל את הנכונות שלו להכנס לשוק הדיור – כלומר הוא שוב מעלה את הביקוש לדירות.

     

    חלק מהמשקיעים קונים דירה להשכרה אבל חלק מהמשקיעים אינם משכירים את הדירה – כלומר ההשקעה שלהם בדיור גורעת דירה מההצע - וזו הבעייה הגדולה ביותר בשוק הדיור הישראלי: הדירות הריקות .

    דרג את התוכן:

      ארכיון

      פרופיל

      אייל עופר
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין