כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    נדל"ן עסקי

    נדלן עסקי ומסחרי על היבטיו, משרדים,תעשייה,מסחר,לוגיסטיקה, פרוייקטים חדשים, קיימים ויוזמות בולטות, היבטים עסקיים, מימוניים, משפטיים, עסקאות וכיוב'. מתאים ליזמים, שוכרים, רוכשים, תאגידים ובעלי קרקעות. וכן מידע על התפתחות אתר הנדלן העסקי המוביל בישראל: www.HiLAND.co.il

    תגובות (0)

    נא להתחבר כדי להגיב

    התחברות או הרשמה   

    סדר התגובות :
    ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
    /null/cdate#

    /null/text_64k_1#

    אין רשומות לתצוגה

    0

    מעמד בעלי נכסים מול תאגידים שוכרים בחדלות פרעון לאור פס"ד חדש בעליון

    0 תגובות   יום חמישי, 13/9/12, 17:54

    פס"ד חדש בעליון קובע מסמרות חדשים בעלי השלכות ביחסי תאגידים שוכרי נדל"ן עסקי ובעלי נכסים


    ראשית, האם לבעל נכס המשכיר נכס לחברה בהקפאת הליכים יש מעמד עדיף על נושים רגילים אחרים?

     

    לפני כשנתיים החליטה השופטת אלשיך בתיק הקפאת ההליכים של חברת האופנה ג'אמפ על מתן עדיפות לבעלי הנכסים המושכרים לג'אמפ, ומתן פיצוי (4 חודשי שכירות) שיהיה בבחינת הוצאות הקפאת הליכים, היינו קדימות על פני יתר הנושים, שקיבלו 30% מחובם ובפריסה ארוכה לחמש שנים. על כך ערער לעליון וזכה נאמן החברה, רו"ח מנחם רהב. השופטים אליעזר ריבלין, עדנה ארבל וניל הנדל קבעו שע"פ לשון פקודת החברות אין בידיהם כל גמישות פרשנית, ואין להקנות כל מעמד עדיף למשכירי הנכסים על פני נושים אחרים הואיל ומדובר בהוראת חוק מחייבת. טענת המשכירים שעמדה במחוזי היתה שלבימ"ש סמכות נרחבת מכח פקודת החברות ליתן כל צו לפיצוי וכיוב' כאשר מדובר בויתור על נכס מכביד. כאמור טענה זו נדחתה ע"י העליון שיישר קו בין הנושים.

     

    להחלטה זו ללא ספק השלכות משמעותיות לעניין יחסי שוכרים משכירים במגזר העסקי, הכולל משרדים להשכרה, שטחי מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה. נשאלת השאלה כיצד זו תשפיע על מערכת היחסים שוכר – משכיר בנדל"ן העסקי מכאן והלאה?

     

    האיום העיקרי על בעלי נכסים מניבים הוא היעדר תנובה, כלומר נכסים ריקים שאינם מניבים תשואה שוטפת ובכך יוצרים קושי מול הגופים הממנים, שמורידים דירוג החוב ומפעילים לחץ על המלווים שנע בין חיזוק בטחונות ועד העמדת החוב לפירעון מיידי ומימוש הנכסים. בתקופה שבה יש עודף ביקוש והיצע מוגבל ניתן לאכלס נכסים תוך פרק זמן קצר, אולם ככל שיארך פרק הזמן בו יעמוד הנכס פנוי כן תעמיק הבעיה לבעל הנכס, שיכולה להגיע עד לכדי קריסתו במקרים בהם מדובר בשוכרים גדולים והיעדר רזרבות, או כרית הון יציבה לצוק העיתים.

     

    במצב של פיזור סיכון ותמהיל שוכרים ושטחים טוב יכולים בעלי נכסים לספוג קריסות של בודדים, אולם בעת בניה ייעודית לשוכר עיקרי, או בנפילת שוכר עוגן עלול להיווצר קושי גדול לבעלי הנכס, כפי שארע לחברת אשטרום עם קיקה.

    שיעור חשוב לבעלי נכסים בנדל"ן עסקי הוא פסק הדין הנ"ל בגין חובות השכירות של ג'אמפ בבימ"ש העליון ומקרה אשטרום – קיקה. המקרים הללו מסמנים אבני דרך חשובים בשוק הנדל"ן העסקי-מסחרי בישראל, האחד את מעמדם המשפטי של בעלי הנכסים בפירוק והשני את גודל הסיכון והחשיפה בעת קריסת שוכר יחיד.

     

    הסיכון העומד בפני בעלי נכסים הוא כאמור חדלות פרעון השוכר שעלולה ליצור מצב שבו יעמוד הנכס ריק כאבן שאין לה הופכין לאורך זמן ויפגע קשות בבעל הנכס, עד לכדי לחץ מימוש מהתאגיד המממן. הואיל ולא תהיה כל עדיפות לחובות דמי שכירות על נושים אחרים אנו נראה בשוק זהירות יתר של משכירים ודרישות חיזוק בטחונות פנימיים וחיצוניים לשוכרים. אם עד כה המקובלות היו בטחונות בדמות ערבות בנקאית אוטונומית בשווי מספר חודשי שכירות ועוד שטר חוב בגין סיכון נזק בנכס, הרי שמעתה והלאה עשויים בעלי נכסים לדרוש בטחונות או המחאות מראש לכל תקופת השכירות. בנוסף יהיו גם כאלה שידרשו בטחונות חוץ תאגידים, בין אם בערבות אישית של בעלים, או בהתחייבויות של צד ג' של חברות קשורות בקבוצה בגובה מלא דמי השכירות בתקופת ההשכרה.


    כמובן שכוחות השוק חזקים מהשפעות חדשות אלו, הם יעשו את שלהם באופן שבעת ביקושים נמוכים יגלו בעלי הנכסים גמישות במישור המחיר והבטחונות, כל אחד לפי יכולתו ומדד הלחץ הפיננסי שלו, ובלבד שהנכסים יניבו תשואה. אולם בתקופות פוריות יותר של יציבות וצמיחה ימצאו עצמם שוכרים רבים מול דרישות נוקשות לבטחונות מוגברים והבטחת תשלומים לכל תקופת החוזה. דומה שבמציאות המשפטית החדשה יעדיפו בעלי הנכסים פעמים רבות להתגמש במחירי השכירות על פני פשרות במישור הבטחונות.

     

    במקרים רבים בחו"ל ראינו במבני משרדים להשכרה עסקאות מסוג זה בהן נתנו בטחונות איתנים ע"י תאגידים לכל משך השכירות. דומה שמכאן ואילך לפחות בנכסי פרימיום מבוקשים מאוד יעמדו המשכירים על היקף ואיכות הבטחונות. כך במצבי קוצון בהם יקלעו תאגידים לקשיים הם יהיו אלו שיצטרכו למצא שוכר חלופי לשם צמצום נזקיהם. כלומר מטרת בעלי הנכסים היא להעביר את האחריות והסיכון לשוכרים, אשר יידרשו מלכתחילה להמציא בטחונות לכל תקופת השכירות, ובעת דיפולט יהיו הם אלו שיפנו לאתר דיירים חלופיים לצמצום הנזק שלהם, תוך פגיעה מזערית בבעלי הנכסים.

     

    לסיכום, פסק הדין האמור שמגדיר מחדש את מעמד בעלי הנכסים העסקיים כנושים רגילים לחברות חדלות פרעון, ישפיע על נטיית בעלי נכסים ליטול סיכונים ויהווה פקטור ממשי בטווח הקצר לפחות על מהלך ההתקשרויות בנדל"ן עסקי-מסחרי בישראל.

     


    .........................................................................................................................................................................................................

    הכתוב מבטא את דעת המחברים בלבד ואינו מהווה המלצה לבצע השקעה כלשהי, אין להישען על הכתוב לשם ביצוע השקעות מבלי להשתמש בייעוץ מקצועי.


    HiLAND & Co היא פירמת ייעוץ מובילה בנדל"ן עסקי-מסחרי בישראל ובחו"ל, משנת 1998 מעניקה החברה שירותי פרימיום לקורפרייטס, ליזמים ומשקיעים במגזרי המשרדים, תעשיה, לוגיסטיקה, מסחר ושירותים. לחברה מאגר מידע בלעדי של נכסים וטרק רקורד עסקאות בהיקף מאות אלפי מ"ר.

     

    דרג את התוכן:

      ארכיון

      פרופיל

      HiLAND & Co
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין