כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    נדל"ן עסקי

    נדלן עסקי ומסחרי על היבטיו, משרדים,תעשייה,מסחר,לוגיסטיקה, פרוייקטים חדשים, קיימים ויוזמות בולטות, היבטים עסקיים, מימוניים, משפטיים, עסקאות וכיוב'. מתאים ליזמים, שוכרים, רוכשים, תאגידים ובעלי קרקעות. וכן מידע על התפתחות אתר הנדלן העסקי המוביל בישראל: www.HiLAND.co.il

    תגובות (0)

    נא להתחבר כדי להגיב

    התחברות או הרשמה   

    סדר התגובות :
    ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
    /null/cdate#

    /null/text_64k_1#

    אין רשומות לתצוגה

    0

    מה עושים כשלקוח, מותג מוביל, נוחת בארץ ומאפשר לנו להשקיע בו ?....

    0 תגובות   יום רביעי, 3/10/12, 15:05

    מה עושים אם לקוח נוצץ שלנו, מותג בינלאומי מוצלח, נוחת בארץ וישמח לקבל אותנו כמשקיעים? משקיעים עומדים אצלו בתור ואנו יכולים לקבל עדיפות. הלקוח ישכור נכס שאנו בונים עבורו לטווח ארוך, וההשקעה בו מפתה למדי. האם להשקיע?.....

     

    אנתח את הסוגיה תוך הדגמת מקרה פרטי, השקעת אשטרום בקיקה ישראל, שממחיש את המורכבות בסיטואציה.

     

    ראשית, יחסי לקוח - ספק, או במקרה זה משכיר - שוכר, בבניה ייעודית לשוכר לטווח ארוך, בית קיקה נתניה. בבניית שטח מסחרי Tailor made ללקוח לפי צרכים ספציפיים, מדובר בהתאמה אבסולוטית שתפורה ככפפה למשתמשים. התאמה זו יכולה להיות לרועץ במצב דיפולט עם קריסת השוכר. כמובן שלבניה ייעודית יש להכנס רק עם שוכרים בסיכון נמוך ובטחונות איתנים, הואיל והגמישות לשינויים והחלפת שוכרים נמוכה.

     

    הנזק הנגרם בשל נטישת שוכר יכול להיות דרמטי, מקרה קיקה ישראל יצר מצב שבו נכס שנבנה כחליפה ע"פ צורכי חברה פלונית, שהלכה לעולמה, מתפנה ועומד כאבן שאין לה הופכין בציפיה לגאולה. הסיכוי למצא שוכר חלופי כזה שצרכיו דומים עד זהים לצורכי השוכר הקודם, נמוכים מאוד.

     

    לעת קריסה, האופציות העומדות בפני היזם, תלויות ביכולותיו הפיננסיות, בסוג הנכס ובמצב השוק באזור המדובר. לעתים חשיבה מחוץ לקופסה ומעט מזל יכולים לשנות את מר הגורל, יש לגבש אסטרטגיה חדשה שתואמת מציאות שוק ויכולות פיננסיות וליישמה במהרה.

     

    במקרה דנן הוחלט לשנות את ייעוד הנכס למשרדים ומסחר ולהקים שטחי משרדים להשכרה תוך צמצום והתאמת שטחי המסחר לשוכרים חדשים. הנכס דורש שינויים מהותיים למבנה משרדים ומסחר על מנת להתאים לייעוד זה תוך השקעת עלויות גבוהות, כאשר שכר הדירה המקובל במשרדים נמוך עשרות אחוזים מזה של שטחים מסחריים. אפשר גם לבקש מהרשויות הגדלת זכויות בניה לטובת שטחי משרדים נוספים. עם כל אלה ועוד היה על חברת אשטרום להתמודד.

     

    וזה החלק הפחות כואב במקרה קיקה, אשטרום השקיעה בקיקה ישראל ומחזיקה במניות החברה, אשטרום חטפה משני הכיוונים, גם כבעלת הנכס שאיבדה שוכר ייחודי לטווח ארוך וכן כבעלת 15% במותג האוסטרי בארץ שקרס. גם בסניף השני שתוכנן בחוצות המפרץ השקיעה אשטרום כבר כ-5 מליוני שקלים בתכנון ושינוי ייעוד והתקשרה בהסכם שכירות עם קיקה ל-10 שנים עם דמי שכירות של כ-5 מיליון שח בשנה. אשטרום גם אולצה ע"י בימ"ש לשלם עבור עבודות החשמל בחנות כשניסתה לגלגלם לפתחה של קיקה ז"ל.  

     

    כל התחזיות של אשטרום נמוגו בפרק זמן קצר ודרמטי. לזכות אשטרום יאמר שפעלה בתבונה ובמהירות בענף המוכר לה, הנדלן, בחנה אלטרנטיבות לנכס ואיתרה שוכרי עוגן לייעוד החדש, בעוד שבתחום הקמעונאי כשלה. לא לכל משכיר יש עומק כפי זה של אשטרום ורבים יאלצו בלחץ הבנקים למכור את הנכס בשן ועין בעת קריסת שוכר יחיד. אמנם הסבה ושינוי זכויות כרוכים בעלויות רבות שלא נלקחו בחשבון מלכתחילה, אולם אשטרום היא חברה שיכולה להתמודד עם תמורה מסוג זה בייחוד כשהאלטרנטיבה של מימוש מהיר גרועה שבעתיים.

     

    אשטרום איתרה שוכרים איכותיים כאשר את שטחי המשרדים להשכרה במחצית מהבניין המחודש תשכיר לחברת אי-ביי ישראל ל 10 שנים, ואת שטחי המסחר לאיי די דיזיין וחנויות עיצוב הבית. במקרה זה דומה שאשטרום בדרך להיחלץ מהמצוקה, לקבע את ההפסדים מהמבנה ומתחילת 2013 תוכל אף להתחיל להניב תשואה מהפרוייקט.

     

    לסיכום, מעמד אשטרום היה מיוחד כאן כמשכיר וכשותף בשליטה על השוכר, סיכון כפול ומכופל. אשטרום האמינה באופן מוחלט בהצלחת קיקה בישראל, שהצלחת איקאה כאן תשוחזר, והיא שמה את כל הביצים בסל אחד, ובצר לה מהר מאוד התבדתה. בל נשכח שאנו מושקעים כבר בלקוחות שלנו בטובין, שירותים, אשראי וכיוב', וכל זה בתחום העיסוק שלנו. אשטרום נכנסה בחצי רגל לתחום הקמעונאי, תחום שאינו בקו העסקים הרגיל שלה. את ההשקעות בקיקה ישראל בסך כ-50 מיליון שח, מחקה אשטרום, ולגבי ההשקעות במבנה, למרות ניהול הסיכונים הלא מוצלח מגיבה אשטרום מהר ומצליחה להסב ולהשכיר את הנכס בפרק זמן קצר יחסית. מהלך נדלני חכם זה יפצה בסופו של יום על ההפסדים בנכס, אולם הטראומה הקמעונאית הכואבת לא תגליד במהרה ותרחיק את אשטרום בטווח הנראה לעין מהרפתקאות שאינם בתחום עסקיה.

     

    השורה התחתונה היא להתמקד במה שאנו טובים גם כשמשהו מאוד נוצץ חולף בסביבה, וגם אז לנקוט משנה זהירות ולפזר סיכון. נזכור שבצוק העתים נדע תמיד להתמודד יותר טוב ולהיחלץ בשדות המוכרים לנו.


     

    ''

     


    .........................................................................................................................................................................................................

    הכתוב מבטא את דעת המחברים בלבד ואינו מהווה המלצה לבצע השקעה כלשהי, אין להישען על הכתוב לשם ביצוע השקעות מבלי להשתמש בייעוץ מקצועי.


    HiLAND & Co היא פירמת ייעוץ מובילה בנדל"ן עסקי-מסחרי בישראל ובחו"ל, משנת 1998 מעניקה החברה שירותי פרימיום לקורפרייטס, ליזמים ומשקיעים במגזרי המשרדים, תעשיה, לוגיסטיקה, מסחר ושירותים. לחברה מאגר מידע בלעדי של נכסים וטרק רקורד עסקאות בהיקף מאות אלפי מ"ר.

    דרג את התוכן:

      ארכיון

      פרופיל

      HiLAND & Co
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין