טיפים למשקיעי נדל"ן רוב המשקיעים המבקשים הלוואה לוקחים בחשבון רק את שיעור הריבית המתקבלת ע"י הבנקאי.אמנם ריבית היא נקודת מיקוח התחלתית אך יש להתחשב במונח "עלות ההון".
לדוגמא,בהנחה שהמשקיע רוכש נכס מניב והבנקאי מצטט ריבית קבועה בשיעור 5% על ההלוואה הנפרעת לשיעורין לתקופה של 30 שנה. סף עלת ההון לא מסתכם ב 5%.
ה 5% משמש רק לצורך חישוב החלק בריבית ההלוואה.המשקיע חייב להתחשב בסך הפרעונות בכדי להגיע ל"עלות ההון". החישוב הינו פשוט מאוד.כאשר ניקח את תשלום המשכנתא החודשי ונחלק אותו בקרן ההלוואה המקורית. למשל,הניחו הלוואה בתנאים הבאים: סכום ההלוואה: 500,000 ש"ח תקופה: 30 שנה ריבית: 5% החזר חודשי: 2,684 ש"ח עלות ההון= 6.44% =12* 0.053=2,684/500,000 הווה אומר שעלות ההון על ההלוואה של המשקיע היא 6.44%
זה לא רק נותן לך את העלות האמיתית של ההון,אלא גם עוזר לך לחשב תשלומי חוב ברמה שנתית ובסופו של דבר כמה "הכנסה תפעולית נטו"(NOI) מהנכס נייצר בכדי לאפשר לתמוך בהלוואה.זהו שלב מאוד קריטי בניתוח נכס השקעה פוטנציאלי. נמשיך מהדוגמא הקודמת:כמה NOI הנכס צריך להניב בכדי לתמוך בהלוואה ונניח שהנכס עלה 625,000 ש"ח לפי 80% מימון: תשלומים שנתיים להלוואה: 32,209= 6.44%*500,000 מינימום NOI לאיזון ההלוואה צ"ל: 40,262 = 32,209*1.25 בכדי להגיע לנקודת איזון הנכס חייב לייצר לפחות 40,262 ש"ח בכל שנה(בהנחה שאין הוצאות תפעול נוספות על הנכס). יש לציין שהתוצאה מתבססת על אחוז המימון(המינוף) שלוקח המשקיע על הנכס וריבית קבועה על ההלוואה.
שאולי עוז ש.ח ייעוץ וניהול משכנתאות |