בשלוש השנים האחרונות אנו נמצאים בסביבת ריבית מהנמוכות ביותר שהיו במדינת ישראל ורמת האינפלציה עומדת על ממוצע שנתי של כ-2%.
כאשר אנו מעוניינים לבנות תמהיל משכנתא,צריך לבדוק אלו מסלולים באפיקים הצמודים ואלו מסלולים בריבית המשתנה ומהי בעצם ההשפעה של שינוי בריבית ו/או עלייה במדד.
לדוגמא: משפחת ישראלי לקחה משכנתא בסכום כולל של 800 אלף ש"ח במסלולים משולבים:
1/3 במסלול פריים (266 א' ש"ח) ל 25 שנה בריבית 2.35% (פריים-0.9%) החזר חודשי 1,176 ש"ח.
1/3 במסלול ריבית קבועה לא צמודה (266 א' ש"ח) ל 20 שנה בריבית 4.5% החזר חודשי 1,687 ש"ח.
1/3 במסלול משתנה כל 5 שנים צמודה (266 א' ש"ח) ל 20 שנה בריבית 2.2% החזר חודשי 1,377 ש"ח.
סה"כ החזר חודשי 4,241 ש"ח.
להלן מספר תרחישים אפשריים:
תרחיש א' (לרבעון הקרוב)-
1. עלייה במדד של 1.5% 2. ריבית בנק ישראל עולה ב 0.5%.
להלן תמהיל המשכנתא לאחר השינוי הנ"ל:
מסלול הפריים (265 א' ש"ח) החזר חודשי 1,244 ש"ח-עלייה בהחזר החודשי של 68 ש"ח.
מסלול ריבית קבועה לא צמודה (264.5 א' ש"ח) -ללא שינוי בהחזר החודשי.
מסלול משתנה כל 5 שנים (270 א' ש"ח) החזר חודשי 1,402 ש"ח-עלייה בהחזר החודשי של 25 ש"ח.
לסיכום:
יתרת המשכנתא ללא שינוי כ 800 א' ש"ח,החזר חודשי גדל ב 93 ש"ח.
ניתן לראות כי עליית המדד השפיעה בעלייה של כ 3 א' ש"ח על הקרן במסלול המדדי,אולם ההחזר החודשי עלה ב 25 ש"ח בלבד.מנגד עלייה בריבית השפיעה בהחזר החודשי על מסלול הפריים והגדילה אותו ב 68 ש"ח אולם אין השפעה על הקרן.
תרחיש ב' (בעוד 6 שנים)-
מה קורה להחזר החודשי ולקרן המשכנתא אחרי שש שנים,בשנים האלו יחולו שינויים חיוביים במדד והריבית אף היא השתנתה:
1.המדד עלה בממוצע ב-2.5% לשנה. 2.הפריים עלה מ-3.25% ל -6.25%. 3.העוגן עלה מ-2% ל -4.5%.
להלן תמהיל המשכנתא לאחר השינוי הנ"ל:
מסלול הפריים (231 א' ש"ח) החזר חודשי 1,614 ש"ח-עלייה בהחזר החודשי של 438 ש"ח.
מסלול ריבית קבועה לא צמודה (210 א' ש"ח)-ללא שינוי בהחזר החודשי.
מסלול משתנה כל 5 שנים (253 א' ש"ח) החזר חודשי 1,750 ש"ח-עלייה בהחזר החודשי של 373 ש"ח.
סה"כ יתרת הקרן לפירעון הינה 694 א' ש"ח וההחזר החודשי עלה ב 810 ש"ח ל 5,051 ש"ח.
ניתן לראות כי לאור שינויים ריאליים כמו עליית מדד וריבית לרמות נורמליות,הגדילו את ההחזר החודשי כעבור 6 שנים בעוד 810 ש"ח!!! יש להבין כי זהו שינוי סביר וחשוב להיערך לתנודות חריפות יותר.
בנוסף,קרן המשכנתא ירדה רק ב 106 א' ש"ח וזאת עקב 2/3 במסלולים הלא צמודים למדד.
המסקנה :
יש צורך לשלב את המשכנתא במספר מסלולים ולהתאים על פי צרכי הלקוח,כאשר חשוב לקחת בחשבון תנודות חריפות עקב עלייה חדה במדד או שינוי קיצוני בריבית בנק ישראל שמשפיעה באופן ישיר על ההחזר החודשי.
כיום,לאור מגבלות בנק ישראל ישנו צורך הולך וגובר להיות שקולים ולהרכיב משכנתא כמה שיותר מאוזנת המותאמת לכם ולא להיות מופתעים בעתיד הנראה לעין.
חשוב לזכור- משכנתא זה לא משחק ילדים!!! כל תזוזה קטנה ביותר מהתמהיל האופטימלי עולה לך בעשרות אלפי שקלים ובדרך כלל במאות אלפי שקלים!!! שימו לב לנתון הבא: משק בית בישראל מפסיד בממוצע כ 200 אלף ש"ח במשכנתא שלו בגלל ייעוץ אינטרסנטי של הבנקים! לכן,לכל מי שמעוניין במשכנתא או שכבר יש לו משכנתא קיימת מומלץ מאוד להצטרף למגמה ההולכת וגוברת בישראל (בארה"ב ובאירופה נהוגה כבר שנים רבות) ולהשתמש ביועץ משכנתאות חוץ בנקאי מקצועי ובלתי תלוי אשר עושה עבורך את כל העבודה וההתנהלות אל מול המערכת הבנקאית,בונה לך תמהיל אופטימלי ומשיג את התנאים הטובים ביותר עבורך.
בצעד פשוט ניתן לחסוך המון כסף!
שאולי עוז ש.ח ייעוץ וניהול משכנתאות
מתחייבים למשכנתא האופטימלית והמשתלמת ביותר עבורך
לפגישת ייעוץ חינם בביתך או לבדיקת כדאיות מיחזור משכנתא בחינם,חייגו עכשיו:
052-7383794 |