כותרות TheMarker >
    ';
    0

    לאוצר מתחיל לפול האסימון: ליד הגזר צריך גם מקל.

    5 תגובות   יום שני, 18/2/13, 14:03

    לאוצר מתחיל לפול האסימון: ליד הגזר צריך גם מקל.

     

    במשך שנים התנגד האוצר לשימוש במקל. השר שטייניץ כינה זאת  אמנם "פטיש חמש קילו",  אך בפועל נתן האוצר לבעלי הדירות מתנה מתוקה וקלילה כמו צמר גפן מסוכר: ביטול של מס שבח על רווחי ההון שצברו מעליית מחירי הדיור. המתנה הזו, כך סיפר לנו שטייניץ, תגרום להם למכור דירות שאגרו.

     

    כמובן שה"פטיש" לא עזר: המשקיעים מאמינים שמחירי הדיור ימשיכו לעלות ובדיוק כמו חברות הענק שחיכו שנים עם "הרווחים הכלואים" ליום שבו הממשלה תפטור אותם מרוב המס - כך גם משקיעי הדיור: הם יודעים  שבעתיד שוב ינסו לפתות אותם למכור במס מופחת.  בסל הטריקים של האוצר יש רק גזרים.

     

    אדם סביר היה תוהה: האם אין למטבע הזה צד שני -  האם יכולה המדינה לגרום לשנות את התנהלות המשקיעים בעזרת הטלת מס ולא בעזרת סוכריות ? גם כאן התבלל האוצר והטיל מיסי רכישה (כביכול לעצור משקיעים מלקנות) – אולם מס המוטל (חד פעמית בעת הקנייה) על כלל רוכשי הדירה אינו מרתיע איש מלקנות – פשוט מכניסים את מחיר המס למחיר הדירה והרי לכם עוד עלייה רוחבית במחירי הדיור.

     

    הבעייה האמיתית: הכרישים הגדולים

     

    בואו נעזוב את המשקיעים הקטנים – הבעייה בשוק הדיור היא הכרישים הגדולים. הללו ממונפים בחלקם עד הגג ולכן לחוצים יותר – אבל גם הם לא נבהלו. כאשר פרצה מחאת הדיור בקיץ 2011 הציבור עצר את קניית הדירות מתוך אמונה ש "הממשלה סוף סוף תטפל במחירי הדיור" . איך הגיבו הקבלנים  ? בשיטה שעובדת היטב בישראל: ויסות ההצע כדי לשמר רמת מחירים גבוהה. קצב התחלות הבנייה אשר הגיע לשיא בתחילת 2011 – דעך (והמציאות טפחה על פניהם של פרופסורים לכלכלה מחו"ל)

     

    לקבלנים הגדולים נותרה בעייה קטנה : להפטר מהמלאי בלי להביא להורדת מחירים. הם גייסו לעזרתם את כל מי שהם יכולים: שרי ממשלה, נגיד בנק ישראל, ראשי התאחדות הקבלנים וכמובן את פקידי האוצר. ביחד הגיבו גורמים אלו בדיוק כפי שהקבלנים ובעלי הקרקע ציפו מהם:

     

    • * שר השיכון אטיאס דאג לסובסידיה לקניית דירות בפריפריה ובכך איפשר לקבלנים להמנע מהצורך להוריד את מחיריהם של הדירות הזולות ביותר – כך נשמר המחיר של הדירות הזולות (חסם תחתון).

    • * נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר הוריד בצורה חדה את הריבית ובכך איפשר לציבור להגדיל את הסכומים שהוא לוקח משכנתא רוכשי הדירות אשר מסוגלים כיום להחזיר משכנתא חודשית בסך 6,000 ש"ח יכלו לפני לקבל מהבנק משכנתא של מיליון ש"ח. היום, בזכות ירידת הריבית, החזר חודשי זהה של 6,000 ש"ח מאפשר לקיחת משכנתא של מיליון ומאה אלף ש"ח. אחוז בריבית מביא להגדלת המשכנתא של 10% - זו מתימטיקה פשוטה. ניתן היה לצפות מבנק ישראל שיבינו את מה שהם גורמים בהורדת הריבית – ואולי זו בדיוק כוונתם : להמשיך לנפח את הבועה ?  כאשר הבנק נותן לקונה עוד 10% - רוב הקונים יקחו ורוב הקבלנים יוכלו בעקבות זאת להעלות את המחיר.

    • * נתניהו, באמצעות שליחיו ב"ועדת טרכטנברג" הביא לצמצום ה"קנס" שהתכוונה הוועדה להטיל על מחזיקי דירות ריקות (140,000 דירות עומדות ריקות בישראל – כמות מספקת לספק את הביקוש של 4-5 שנים). הועדה רצתה להטיל ארנונה משולשת על משקיעים המחזקים דירות ריקות אבל בסופו של תהליך אישרה הממשלה רק את הכפלת הארנונה (סכום נמוך מדי מכדי להשפיע על משקיעי הדיור) וכמובן שמשרד הפנים בראשות אלי ישי מעולם לא התקין את התקנות המאפשרות לרשויות המקומיות להטיל את הקנס הזה – ולכן תופעת דירות הרפאים (אשר איש אינו עושה בהן שימוש פרט ל"השקעה") - בזבוז זה נמשך כאשר במקביל מתרחשת מצוקת דיור ומחסור.

    • * ומשרד האוצר ? כאן ההפתעה הגדולה. האוצר הרי אמור להיות הגורם המקצועי המעוניין בהורדת מחירי הדיור אבל האוצר הפתיע את עצמו: במקום לגרום לקבלנים לחוצים למכור דירות (שובר שיוויון שהיה משנה את המגמה בשוק הדיור) האוצר ממשיך לחלק מתנות שמעלות את מחירי הדיור: ביטול המע"מ על ערבות בנקאית ופתיחת קווי אשראי לקבלנים – כדי שיוכלו להמשיך במינוף ולהחזיק בדירות. עד מתי ? עד שיכנע הציבור היושב על הגדר ויקנה במחירים שהקבלנים מסרבים להוריד.

     

    והציבור ? הציבור נכנע בסוף. כאשר מדי יום מופיע בתקשורת "מומחה" שאומר שמחירי הדיור לא ירדו ומצד שני הקבלנים לא לחוצים למכור (הרי הם קיבלו אשראי ומצד שני צמצמו את היקף הבנייה) אין פלא שהציבור נכנע. מיהם כל המומחים שמופיעים בתקשורת : נציגי הקבלנים, מתווכי דירות ובנקאי משכנתאות – כלומר כל הגורמים שמרוויחים מהמשך עליית מחירי הדיור הם שמספרים לנו שכדאי לנו לרוץ ולקנות.   

     

    האמנם אין דרך לעצור את המחירים ?

     

    האם תרופת הפלא הוא "שווק קרקעות" כפי שמספרים לנו הקבלנים, האם יש סיבה אחת שנאמין להם שבאמת הם רוצים רק בטובתנו  ובהורדת המחירים ?

     

    חלק מהקבלנים יושבים על קרקע שנקנתה לפני שנים. ערכה עלה על פני השנים. אבל הקבלנים מבינים את המשחק ולא ממהרים לבנות. היום, לראשונה מאז המחאה מבין האוצר שלצד הגזר יש לו גם מקל: ניתן להשפיע על התנהלות הקבלנים באמצעות הטלת מס נוסף ולא בשיטת שטייניץ של חלוקת סוכריות. כמי שאמון על הקופה הציבורית וגם חייב לדאוג לכלכלה כולה יש לאוצר הזדמנות פז ללכוד שתי ציפורים במכה אחת:  גם להגדיל את תקציב המדינה וגם להוזיל את מחירי הדיור.

     

    הפתרון פשוט: להטיל מס שנתי על אחזקת קרקע לבנייה ועל דירות ריקות אשר נמצאות ללא שימוש. מי שרוצה לעשות קופה על חשבון הציבור ומקטין את הצע הדירות לא צריך להרוויח מכך:   איום בהפסד הינו תמריץ הרבה יותר חזק מאשר הקלת מס על הרווח.

     

    על האוצר להעלות את שיעור מס שבח ולהוסיף מס שנתי על כל קבלן שאינו מסיים בניית הדירות  במגרשים שבבעלותו. כך, כל שנה שבה הקבלן מחזיק במשאב הקרקע ללא שימוש ישלם קנס העולה על עליית ערך הדירות שהיו יכולות להבנות עליה . רק כאשר יראו הקבלנים שכל התמהמהות עולה להם כסף הם יהפכו זריזים ופתאום לא נשמע את הסיפורים הרגילים (החל מ"אין עובדים זרים" וכלה ב "שווק קרקעות").

     

    כאשר החזקת קרקע תגרום לכרישי הנדל"ן הפסדים בדמות "מס אי שימוש" שנתי  -  הם יבנו במהירות  ויציעו למכור במחיר נפלא .    פקידי האוצר יכולים (אם הם רוצים) לתפוס שתי ציפורים במכה אחת. אל תתפלאו אם בעזרת מס רכוש שנתי על קבלנים פתאום יתחילו למכור כאן דירות במחיר סביר. 

     

    ''

    דרג את התוכן:

      ארכיון

      פרופיל

      אייל עופר
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין