נושא הדיור או יותר נכון יוקר מחירי הדיור הינו נושא חם מאוד שלא יורד מהכותרות מימי המחאה החברתית בה התלוננה דפני ליף על כך שאין היא יכולה להרשות לעצמה לשכור דירה במרכז תל אביב. כבר כתבתי מספר פעמים בנושא אך לפני מספר ימים שמעתי את אחת ההצעות המטרידות בפי יוג'ין קנדל לכאורה מומחה כלכלה להתמודד עם הבעיה ע"י הצפת השוק בקרקעות.
לפני שאוכל להסביר מדוע אני חושב שההצעה מטרידה ארצה להסביר את דעתי בעניין הדיור. אני אישית מאמין כי אכן מחירי הדיור קפצו למימדים גבוהים מאוד אך לא הייתי קורא לזה בועה מהטעמים הבאים :
1. מדינת ישראל היא מדינה קטנה בעלת אוכלוסיה גודלת אשר לה אין כמויות קרקעות עצומות, אנחנו לא ארה"ב ששם ניתן לשווק קרקעות ללא הגבלה , וגם לא אירופה (שלמרות שיש להם יותר שטחים מחירי הדירות לא הרבה יותר זולים) ואנחנו צריכים להבין כי עם הזמן עוד יהיו לנו פחות קרקעות לאור הסכמי שלום כאלו ואחרים שאמן יבואו עלינו במהרה....
2. לא רק שמדינת ישראל קטנה, האוכלוסיה ברובה גר רק בחלק קטן יותר (מגדרה לחדרה) משמע ההיצע אך קטן יותר. הרי בן גוריון חלם כי נגור נגב שישגשג אך עד כה הציבור היחיד שמתחבר לחזונו של בן גוריון הוא ציבור הבדואים שמשתלטים על הנגב בצורה שיטתית.
3. ישראל שואפת להיות מדינה מתקדמת ומתפארת ביופיה הטבעי ובשנים האחרונות ישנה התעוררות של פעילי איכות הסביבה אשר לא רוצים לראות את מעט הטבע (חוף הים, חולות, שטחים ירוקים) מה שמקטין את כמות הקרקעות.
4. אם תבחנו את הגורמים לעליית המחירים המטורפת של הדיור תמצאו שבעצם לא הקבלנים הם אלו שהקפיצו את המחירים אלא דווקא שוק היד השנייה, הרבה בעידודו של אתר "יד 2" שאיפשר (מאפשר) לכל אדם להציע את דירתו למכירה ללא עלות. עובדה זו גררה תופעה שאדם מפרסם את דירתו במחיר דמיוני ("מה איכפת לי אם יתנו לי אלך") ושכנו רואה אז גם הוא מפרסם מחיר דומה ובמהרה זה הופך להיות "מחיר השוק" וכך קפצו המחירים ללא היכר. הקבלנים מצאו עצמם רודפים אחרי מחירי דירות יד 2 ומעלים גם הם את המחיר. משמע הרבה מתהליך ההתייקרות נובע מהעובדה שאמנם אנו רוצים לקנות בזול אבל למכור בהכי יקר ....
5. והעובדה אולי החשובה ביותר היא שלמרות שיש עוני , ובהחלט יש מסכנים , קשה לנו להודות בזה אך לעם ישראל יש כסף והוא קונה כמו מטורף ! חד משמעית כולנו ראינו את הכתבות על ההתנפלות של האנשים על דירות בשיווק כמו שוק של האחים גינדי, אנשים קנו דירות במליון וחצי ₪ כאילו הם קונים עגבניות במבצע. ושם לא ראיתי את לב לבייב , יצחק תשובה או נוחי דנקנר , אלא אנשים "ממעמד הביניים" ומטה, משה וצילה או ריקי מחדרה . הרי למרות כל ה"גזירות" שהנגיד עשה על לקיחת משכנתאות, ולמרות שהבנקים בישראל נחשבים לשמרנים מאוד למשל בהערכת שווי הנכס (שתמיד מוערך פחות מערך השוק) ולמרות הטענות כי אנשים לא גומרים את החודש עדיין כל רבעון בשנים האחרונות אנחנו שוברים את שיאי לקיחת המשכנתאות ורכישת דירות, משמע יש כסף !
6. בישראל נכון להיום (ובניגוד להמלצות של כלכלנים בשקל) שווה יותר לקחת משכנתא ל 20 או 30 שנה ולרכוש נכס מאשר לשכור דירה מהטעם הפשוט: א. כי עלות המשכנתא ועלות השכירות דומות (לפעמים משכנתא אף זולה יותר) , ב. כי רדיפת הבצע הבלתי נשלטת של בעלי הנכסים וחוסר הרגולציה בתחום מביאה למצב כי עלות השכירות עולה מהר יותר מכפי גידול העלות המשכנתא לאורך השנים, ג. אין מה לעשות עם הכסף שלכאורה מתפנה מהעובדה כי לא רכשת דירה, ולכן אתה מוצא עצמך אחרי מספר שנים ללא נכס, ללא הסכום אותו שילמת לשכירות וגם הכסף שלך לא הרוויח כלום כך שהפסדת מכל הכיוונים. זה מה שקרה להמון זוגות שבחרו לא לרכוש נכס בשנים האחרונות.
כך שאם שואלים אותי אני לא בטוח כי מדובר בבועה שתתפוצץ , מכיוון שרוב האנשים שטוענים זאת כבר אומרים זאת שנים (בעיקר לאחר שהם שמעו את המושג מהשוק האמריקאי) אך הדבר לא קורה מכיוון שבועה מקורה בהקפצת מחירים מלאכותית , ואילו מהטעמים שציינתי למעלה אתם יכולים לראות כי בישראל הנדל"ן עולה מסיבות שוק נורמלי ולכן אני אישית לא צופה שהוא יירד דרמטית ובצורה קבועה לאורך זמן. ייתכן ויירד מעט (5-10 אחוז) לפרק זמן קצר (שנה, שנתיים) אבל אז ימשיך ולעלות בקביעות (כפי שהיה פה מאז ומעולם). ייתכן והוא לא יקפוץ ב עשרות אחוזים אך לא לצפות לירידה בכל אופן זו דעתי (שאותה אני מחזיק כבר מספר שנים).
ומדוע אני מתנגד ליוזמה החדשה של פרופ' יוג'ין קנדל שהיא להשתמש בשיווק קרקעות מוזלות ע"י מנהל מקרקעי ישראל לשוק באזורי ביקוש גבוהים, על מנת למתן את מחסור בהיצע וע"י כך לכאורה להוריד את המחירים או לפחות לשלוט עליהם? ובכן פשוט מכמה טעמים : 1. ראשית כי אני לא סבור כי במקרה של מחירי הדיור בעיית המחירים נעוצה במחיר הקרקעות , או עלות הבנייה אלא בעובדה כי אנשים קונים דירות בטירוף ולא רק דירה אחת אלא 2 ויותר למטרות עסקים ולא למטרות דיור. כך ששיטתו של מר קנדל תביא לכך שהטייקונים והאנשים העמידים יותר בחברה פשוט ירכשו יותר קרקעות ונכסים בזול וימשיכו למכור ביוקר. 2. שיווק קרקעות אגרסיבי דורש שינויים מאוד גדולים במבנה של המנהל , בחוק ובמרכזי הכוח דבר שבהחלט צריך לעשות אך זה לא דבר שייעשה בשנה או שנתיים. 3. השיטה הזו תביא פתח לשיחתויות רבות , שיווק קרקעות למקורבים ושוב תעמיק את התחושה שכל המדינה מושחתת וחוסר האמון במערכת 4. שיטה זו עשוייה (אם תעבוד ואני בספק) ליצור מדינת ישראל ללא שטחים ירוקים , ללא תכנון נכון (כי צריך מהר מהר) ואנו עשויים למצוא עצמינו במקום מכוער שאנו לא רוצים לגור בו....
אני סבור כי גם גישה זו מראה כמה האנשים מקבלי ההחלטות ואנשי המקצוע הפכו להיות מרובעים ומקובעים וכל הזמן חוזרים על אותם פתרונות לא ישימים וגרועים , אך על מנת שלא אחטא בחטא אותו אני שונא מכל וזה לקטר ולבקר מבלי להציע הצעה נגדית יותר טובה , בפוסט הבא שלי אביא דוגמא לפתרון שלטעמי יעזור להשיג דיור בר השגה בתנאים "קפיטליסטים" פשוטים לא חזיריים ....
|