בפוסט הקודם שלי סקרתי את הסיבות שלטענתי מראות מדוע מחירי הדיור בישראל קפצו מסיבות של שוק נורמלי וללא שום אשמה במדיניות מדינית כזו או אחרת אלא לגמרי בגלל נתונים גיאוגרפיים אובייקטיבים, מבנה החברה בישראל , כמות הכסף שיש לתושבי ישראל וצורת החיים שלה התרגלנו. בנוסף גם תקפתי את הצעתו של מר פרופ' יוג'ין קנדל להתמודד עם בעיית מחירי הדיור ע"י הפעלת מנגנון לא ריאלי לשיווק קרקעות אגרסיבי ודינאמי באזורי ביקוש על מנת להגדיל את ההיצע (לעוד פרטים כנסו לפוסט הקודם). אך בסיום הפוסט הבטחתי כי בניגוד לתקשורת הרגילה אין בכוונתי רק לתקוף ולבקר אלא גם להעמיד אלטרנטיבה (שאותה יהיה ניתן לתקוף :-)) שלטענתי תהייה פשוטה יותר , פוגעת פחות ולא לגמרי סוציאליסטית שלא תעלה למדינה יותר מדי כסף ומהי ההצעה ובכן:

לטעמי הפתרון להורדת עלות הדיור בישראל נעוצה בשני פרמטרים עיקריים:

1.    שינוי העובדה כי נדל"ן הפך להיות הדרך לעשות עסקים ולהתעשר עובדה שהפכה את כולנו ל"נדלניסטים" שבעצם הקפיצה את מכירי הנדל"ן 

2. שינוי הגישה המסורתית של אזרחי ישראל כי בית צריך לרכוש , ולעודד את מודל השכירות

וכיצד ניתן לעשות זאת ?? ובכן להלן מספר צעדים שחשבתי עליהם , אני בטוח שיש נוספים אך אלו יעזרו להסביר את בסיס השיטה:

עצירת אפיק ההשקעה בנכסים לדיור היא חשובה על מנת לעצור את מסע הרכישות המטורף של קרקעות ונכסים לדיור שמקפיץ את המחירים ללא פרופורציה בעיקר ע״י אנשים ממעמד הבניים המבוסס ומעלה לרכישות של דירות שניות ויותר כי למען האמת אין אפיקי השקעה אחרים. ישנם מספר צעדים רגולטורים ומעודדים שצריך ואפשר לעשות כגון השתת סדרה של חוקים אשר תעצור את התפרעות עסקי הנדל"ן למשל:

a.        הגבלת כמות נכסי נדל"ן לדיור שאדם פרטי יכול להחזיק (מה ההגבלה זה צריך בדיקה מעמיקה)

b.      חברה שתרצה להחזיק נכסי דיור להשכרה תצטרך להיות מפוקחת גם ברמת מחיר וגם ברמת האיכות על מנת לוודא שאנשים לא יפתחו חברות אחזקה על מנת לעקוף את הנקודה הקודמת

 c. קביעת מנגנון רגולטורי שקוף (לכל אזרח) לחישוב שווי קרקע או נכס לדיור שיאפשר שליטה אוטומטית (משמע נוסחא מתמטית) על מחירי הדיור , עם פיקוח מתמיד של הרגולטור על אפקטיביות הנוסחה. כמובן שהנוסחה יכולה לשקלל מחיר שוק קרי ביקוש אך לא להשאיר את מלוא המחיר רק על בסיס היצע וביקוש. הנוסחאות צריכה לכלול דירות חדשות ומשומשות כאחד. לא ייתכן כי מחירי הדיור יקבעו ללא בקרה ובצורה חופשית לחלוטין.

d.       הגבלת הקצאת שטחים לבנייה למטרת מכירה (כן בניגוד לגישה הרווחת) משמע לא רק עידוד של בניה למטרת שכירות אלא גם הגבלת כמות הקרקעות שימכרו ליזמים פרטיים למטרת בנייה למכירה. כך נוכל לוודא כי לא תהיה התפרעות בשוק הנכסים בבעלות פרטית.

שינוי תרבות הדיור בישראל על מנת להעביר אותנו מהתפיסה שבית קונים לתפיסה שבית ניתן לשכור הינו לטעמי המרכיב הכי חשוב בהורדת מחירי הדיור, אך ברור כי לא מספיק להגביל את הרכישה (כמו שנגיד בנק ישראל ניסה בהעלאת תנאי הסף לקבלת משכנתא) אלא לייצר תנאים משתלמים לטובת ציבור השוכרים באספקטים השונים ( מחיר, מיקום, איכות הדיור, איכות השירות מבעל הנכס וכו׳) הנה מספר צעדים שניתן לעשות בכיוון זה :

a.        הגדרת ישות מיוחדת שתהיה "חברה משכנת לדיור" (או שם אחר) שכל עולמה יהיה בנייה, שיווק , ואחזקה של בנייני מגורים להשכרה.

b.       מתן הטבות מס לחברות אלו על מנת לעודדם לעסוק בתחום (בדומה לתחום התיירות ובתי המלון) ואולי אף מתן ייעוץ עסקי לקבלנים שירצו להסב את פעילותם למטרה זו. 

c.        הקצאת שטחים רבים (ביחס של 70/30 למשל) לטובת בנייה לשכירות במחירים מועדפים. מתן מחירים מוזלים לקרקעות לבניה שקולה למתן אקמול לאדם החולה בזיהום, משמע טיפול בסימפטום לעומת זאת מתן הטבות לרכישת קרקעות לשכירות מספק פתרון לטווח ארוך.

d.       קביעת סטנדרטים לבנייה לשכירות שתהייה גם ברמת גובה הבנייה , גודל הדירות (בנייה לגובה ודירות גדולות) ורמת הגימור על מנת למקסם את השטח ולא לייצר דירות /בנייני עוני. על הבניינים להיות יוקרתיים מספיק על מנת למשוך ולעודד אנשים לשכור דירות. גם רעיון זה מהווה שינוי חשיבתי, עד היום דיור למטרת שכירות היה פרוייקט של המדינה לשכבות חלשות, קנו דירות זולות וקטנות שהפכו לדירות עוני. אנו צריכים לייצר מדינה בה גם מעמד הבניים חי בשכירות בדירות גדולות (4-6 חדרים) במחירים משתלמים.

e.       להקים מנגנון פיקוח על אחזקת המבנים ויחס לשוכרים לוודאי כי השירות יהיה טוב, שוב מאותה הסיבה לוודא כי בטווח הארוך המודל יישאר כדאי וטוב ולא הופך להיות פרוייקטי עוני מוזנחים , קביעת חוקים ותקנים שיחייבו חברות אלו לעמוד ברמת שירות ואיכות כלפי ציבור השוכרים הן ברמת מחיר והן ברמת אחזקה שוטפת (למשל לחייב שיפוץ כל x שנים על חשבון בעל הנכס).

f.         גם פה הגדרת מחירים שישקפו עלות דיור סבירה מחד אך יכולת להתפרנס ולהרוויח בכבוד לחברות על מנת שלא יפסידו וינסו למקסם את הרווח ע"י הורדת איכות המוצר חשובות. באם המדינה תשווק קרקעות לשכירות בזול, תיתן הטבות מס לחברות משכנות והפרויקטים יהיו ברמה טובה יהיה אפשר להוזיל את מחיר השכירות אל מתחת לעלות רכישה ועדיין לאפשר לחברות להרוויח.

מבחינה תקציבית ועלות למדינה מדובר בעלות הרבה פחות גבוהה מלחלק קרקעות בזול לבניה חופשית, וגם המנגנון שצריך להקים אינו מסובך ככל כך ואף ניתן להפריטו ברמה מסויימת. אך מדובר בחשיבה אחרת שנותנת פתרון ארוך טווח אם אפשרות של המדינה לנהל את ההיצע מיקומו וגם את איכות ומחיר הדיור בישראל לאורך טווח.

אני בטוח שיהיו כאלו שיחלקו עלי ואף ימצאו מה לא יעבוד בשיטה, אשמח לשמוע תגובות והצעות לשיפור ופיתוח הרעיון, אינני נעול דווקא על הפרטים הללו אך הרעיון של עידוד שינוי גישת הדיור מבעלות לשכירות תוך הפיכת המודל לכדאי לשוכר היא הפתרון לבעיית הדיור בטווח הארוך.