מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמית, ועל כן נמצאת יחסית בסיכון גבוה לרעידות אדמה. אחת הדרכים להתמודדות עם מבנים שנבנו טרם החלת התקן לעמידות מבנים הנדסיים ברעידות אדמה (ת"י 413) היא "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", או מה שנקרא - תוכנית תמ"א 38.

מהו תמ"א 38?

בשנת 2005 גובשה בישראל תוכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ"א 38) הקובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים בני שלוש קומות ומעלה אשר נבנו לפני שנת 1980 במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה ובמקביל מגדירה תמריצים כלכליים כגון: הוספת יחידות דיור, הרחבת יחידות דיור קיימות, חניות והקמת ממ"דים, במטרה לעודד תושבים לבצע את חיזוק המבנה בכוחות עצמם ובאופן יזום. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים שבראשו עמד האדריכל יונה פיטלסון.

תמ"א 38 - נקודות עיקריות

1. תוכנית תמ"א 38 למעשה מעודדת חיזוק מבנים שהוצא היתר בנייה בעבורם לפני שנת 1980 במטרה להגביר את עמידותם מפני רעידות אדמה. לאחר שנה זו, נבנו המבנים בהתאם לתקן הישראלי 413 לעמידות מפני רעידות אדמה.
2. תמ"א 38 כוללת אמצעים לעידוד תהליך ביצוע החיזוק על ידי תוספות זכויות בנייה (תוספת יחידות דיור חדשות והרחבת דירות קיימות), על ידי הנחות במיסוי ועל ידי קיצור הליכים בירוקרטים. הרווחים ממכירת הדירות החדשות מממנים (לפחות באופן חלקי) את חיזוק המבנה.
3. תמ"א 38 חלה בעיקר על מבנים בני 3 קומות לפחות.

מתנה מהמדינה? לא כל כך מהר

יש שיטענו כי תוכנית תמ"א 38 היא למעשה מתנה מהמדינה שחבל לא לנצלה. זה נכון, לפחות באופן חלקי. אכן, המדינה באה ויצרה תמריץ חיובי להשקעת דיירים בשיפוץ המבנה בצורת הקלות במס והליכים בירוקרטים. אבל, מדובר בתמריץ שיוצר גם לא מעט סכסוכים בין שכנים, כפי שמתאר מבקר המדינה: "בחודש מרץ 2011 אף פרסם מבקר המדינה דו"ח על "עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה – תמונת מצב", שבו נמתחה ביקורת על תמ"א 38. המבקר כתב בדו"ח, כי "אין באמצעי העידוד הכלכליים והמנהליים שניתנו בתמ"א 38 משום תמריץ לחיזוקם של מבני מגורים באזורי הפריפריה. מהדו"ח עלה עוד שנכון לתחילת שנת 2010 גם באזורים שבהם השתלם ליישם את תמ"א 38, התקדם היישום רק מעט, וחוזקו במסגרתה רק מעט מאוד מבנים. מצב זה נמשך גם כיום. למרות רעידות האדמה הקשות שמתרחשות ברחבי העולם, כמו גם הקמפיין הממשלתי בעניין, שהיו אמורים לזרז את התהליכים בקרב הציבור, המצב הפוך: לציבור לא אכפת מרעידות אדמה. כשמגיעים לכיס שלו, לדירה שלו, הוא נשאב בקלות למלחמה. גם אם בחלק מהמקרים ההתנגדויות נראות מוצדקות, וברור כי יש מקום להביע אותן, מתנגד חם מזג או תומך כוחני הופכים את החיים בבניין לסיוט. כך קורה שהתוכנית שאמורה לכאורה להיטיב עם כל הצדדים קוברת סופית את יחסי השכנות בלא מעט בניינים." [לכתבה המלאה].

בכמה מוערך שווי המתנה מהמדינה?

בקרב שמאים רבים, הדעה הרווחת היא שערכה של דירה בבניין לאחר ביצוע עבודות התמ"א יעלה בסדר גודל של כ- 30% לערך. לדוגמא, ערכה של דירה בשווי של 1,200,000 ₪ לפני תחילת עבודות השיפוץ והחיזוק, יעלה לכדי שווי של 1,560,000 ₪ בתום יישום התוכנית.

איך משכנעים את הלא משוכנעים?

תכנית המתאר הארצית, תמ"א 38, נועדה לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים במקרה של רעידת אדמה, אך בנוסף, פרויקטים אלו יאפשרו לדיירים לקבל ללא השקעה דירה חדשה ("פינוי בינוי") או דירה משופרת (בפרוייקט תמ"א) וזאת על ידי תוספת ממ"ד, מרפסות שמש לדירות ושיפור השטחים המשותפים לכלל הדיירים, כגון: חניה, גינה, מעלית, צנרת חשמל ומים, לובי וכו', המשביחים את ערך הנכס. אחד המכשול העיקריים שתתקלו בו בבואכם ליישם הפרויקט הוא התנגדותם של חלק מדיירי הבניין מסיבות אלו ואחרות. נדרשת הסכמת כל הדיירים על מנת להתחיל את הפרוייקט, וקיים סיכוי לא קטן ששיחת עידוד לא תספיק במקרה זה.

איך מתמודדים עם דיירים המתנגדים לפרוייקט?

כבר דמיינתם איך הדירה הישנה שלכם תעבור מהפך מרגש ויחד איתה יגיע קומפלט גם בניין משופץ, נוצץ ועמיד בפני רעידות אדמה. אבל כמעט תמיד, תיתקלו בדיירים שאינם מעוניינים "לקפוץ על הסוס" ולדהור יחד איתכם. כן, מה לעשות, כולנו אינדבידואלים בעלי דעות שונות ורצונות שונים. אלמנט קריטי בשכנות טובה היא אומנות השכנוע במצבים כאלה בדיוק.

הדייר החלש - הדייר החלש בדרך כלל מתאפיין כך בשל גילו המופלג או החולני חלילה. לרוב, התנגדותו של דייר זה נובעת מהפחד משינוי. במקרה כזה, יש למצוא פיתרון נקודתי, למשל: מציאת פתרון דיור חילופי שיהיה נוח ונגיש עבורו למשך תקופת ביצוע הפרוייקט.

הדייר שבקומה העליונה - כאן יתכן ומדובר במכשול לא קטן. הוספת קומה למעשה אומר שהדייר יאבד את יתרונו היחסי שכן דירתו תהפוך לקומת ביניים. לעיתים ניתן לפתור בעיה זו על ידי מכירת הדירה החדשה לדייר הקומה העליונה במחיר אטרקטיבי ובכך לשכנעו להסכים לפרויקט.

הדייר "החמדן" - לא יהיה מוכן לחתום על הסכם פרוייקט התמ"א, אלא תמורת הטבה כספית או שוות-כסף ייחודית עבורו. כאן, תוכלו לנסות לנהל משא ומתן תקיף אך נדיב שאולי יעזור להקטין את דרישותיו. אם הוא עדיין מסרב להתרצות, לא מומלץ, אך תמיד תוכלו להגיש נגדו בקשה למפקח על המקרקעין.

הדייר העקשן - כאן מדובר בדייר המתנגד לשם התנגדות - אגוז קשה לפיצוח. במקרה של התנגדות ללא סיבה מיוחדת או מוצדקת, משא ומתן עלול שלא להוביל למקום פרודקטיבי. אם המשא ומתן לא עזר, אין מנוס מפניה לעורך הדין של הדיירים, עורך דין היזם והיזם עצמו, להשיג הסכמה ולהגיש תביעה למפקח על המקרקעין. מתוקף סמכותו של המפקח, הוא יאלץ לכפות על הדייר לחתום על ההסכם. שוב, נסו את כל הדרכים הנעימות לפני יישום הליך פולשני זה, אחרי הכל, אתם עדיין שכנים.

הדיירים המתנדנדים - נסו להלהיב אותם על הפרוייקט בדרכים המקובלות, בדרך כלל הצגת תמונת הדמייה ממוחשבת של דירתם לפני ואחרי תעשה את העבודה. התנגדות מטעמים אמוציונלים בדרך כלל נובעת מהפחד משינוי או חוסר מוטיבציה לצאת לדרך חדשה. ההתלהבות שלכם והברק בעיניים יגרום למתנדנדים להתלהב יחד איתכם, "תדביקו אותם במחלת ההתלהבות שלכם".

לסיכום:

פרוייקט תמ"א 38 יכול לעורר ויכוח והתנגדות בקרב השכנים. הדרך הנכונה להתמודדות היא תמיד בעזרת שכנוע ושיח על כוס קפה. אל תמהרו להיות תקיפים או חלילה לאיים, זה רק יגרום לסלידה עמוקה יותר ואי נעימות מיותרת לחלוטין.

יש לכם טיפים נוספים? הערות? אשמח לשמוע.