מהפך הנדל"ן של ישראל! מהו תמ"א 38?

התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה הוקם לראשונה בשנת 1975 וההערכה היא שבניינים שנבנו טרם 1980 אינם עומדים בתקן זה. הודות לעלויות הגבוהות שבשדרוג יסודות מבנים ועל מנת להנגיש את התוכנית לפעולה, ממשלת ישראל הפכה את קבלת היתרי הבנייה לקלים יחסית, ובכך, תמרצה בעלי נכסי נדל"ן לחזק את המבנים שבבעלותם. התמריץ העיקרי לבעלי בתים הוא למעשה הענקת זכויות בנייה נוספות.

אזורים בעלי ערך קרקע גבוה במיוחד מושכים מפתחים וקבלני בנייה רבים לשתף פעולה עם בעלי בתים. יזמי פיתוח למעשה מציעים לבעלי נכסים אי אלו הצעות לחיזוק המבנים במסגרת תוכנית אב, תוך סיוע ביישום תוכניות הפיתוח לצורך זכיה בזכויות הבנייה הנוספות שמעניקה להן המדינה.

אילו זכויות מעניקה המדינה ליזמי נדל"ן בעזרת תוכנית תמ"א 38?

שאלה מצויינת. המדינה מעניקה ליזמים זכויות לפיתוח והוספת 2.5 קומות מעל לקומה העליונה (זכויות אוויר). כך, יזמי הנדל"ן יכולים להציע את יחידות הדיור למכירה ולהרוויח את ההכנסה.

לקח לא מעט זמן להכניס את תוכנית הפיתוח תמ"א 38 לפעולה. לאחר כמה שנים של מהמורות, התוכנית עברה התאמות רבות ונכון להיום (2015), פיתוחים ופרוייקטים רבים במתכונת תמ"א 38 בעיצומן ברחבי מדינת ישראל. ההתאמות שערבה התוכנית הן רבות, כשההתאמה האחרונה לתוכנית נקראת תיקון מספר 4 לתמ"א 38 (2015).

לכתבה: http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3654951,00.html

הבעיה העיקרית עליה עובדים כרגע היא סוגיית הבטחונות לבנקים כתנאי למימון פרוייקט תמ"א 38. לרוב, בנקים לא מהססים לשעבד את הקרקע כערובה למימון, אולם במקרה הזה, הקרקע שייכת לבעלים. הפיתרון המיושם לסוגייה זו דורש לא מעט יצירתיות - המדינה תייצר פלטפורמה חדשה - יחידות הדיור העתידיות יוענקו לבנקים כבטחונות. ובכן, נכון, הפתרון לא לגמרי מושלם, ולכן נוצרה הזדמנות נוספת!

ישנן קרנות חדשות בהתהוות שתפקידן להחליף את הבנקים בכל הקשור למתן מימון ובטחונות. התוכנת נשמעת לא רעה ונאלץ להמתין עד שהבנקים בישראל ימציאו את התקנות המתאימות למטרה זו בשיתוף פעולה עם רשויות המדינה.

רשימת הערים בהן מיושמת תוכנית תמ"א 38 גדלה משמעותית. חלק מהרשימה כולל את הערים: בת ים, אשדוד, ראשון לציון, הרצליה, רעננה, תל אביב, רמת גן, ירושלים .. ונכון לשנת 2015 תכלולנה גם את ערי הפריפריה.

אשמח לשמוע מכם בתגובות.

המשך שבוע מצויין.