מאת שמאי מקרקעין דן לאופר (054-4956762)

האם ייתכן שתכנית ארצית שנועדה להיטיב עם אזרחי ישראל, להעניק, כמעט לכל בית משותף ישן שקיבל היתרי בניה לפני 1980, זכויות בניה בשווי המגיע במרכז הארץ למיליוני שקלים, תמורת חיזוק הבית בפני רעידות אדמה, לרווחת דייריו, האם ייתכן שתכנית כזו דווקא גרמה נזקים של מאות אלפי שקלים לאלפי בעלי גגות צמודים אשר רכשו לפני שנים, בעמל ובכסף רב, את ההצמדה היוקרתית לדירתם? האם יתכן כי פגעה בשווי רבבות דירות ישנות רגילות וסיבכה את בעליהן בסכסוכים מורכבים?

עד לפני שנים לא רבות, גג הצמוד לדירה תחתיו היה שווה סכומי כסף ניכרים, ברוב המקרים סדרי גודל של מאות אלפי ₪ בגוש דן. גג כזה שימש בעבר ויכול לשמש בהווה ובעתיד כמרפסת לשימושי מגורים לא מקורים כגון מנוחה בילוי ואירוח תחת כיפת השמיים.

ברוב הערים אושרו בעשרות השנים האחרונות תכניות המאפשרות שימוש מועיל יותר המכונה בשפת האדריכלים "חדרי יציאה לגג" ו"מצללה" (פרגולה). דהיינו, בניית מדרגות פנימיות מהדירה העליונה לחדר חדש שנבנה על הגג, לרוב עם שירותים וחדר רחצה ולעיתים עם פרגולה. יתרת הגג שהוצמד לדירה העליונה, במקרה כזה, יועדה למרפסת גג יוקרתית.
בתל אביב, לדוגמא, אושרה תחילה תכנית ג' שאיפשרה בתנאים שונים חדר יציאה לגג בשטח 23 מ"ר כולל המדרגות הפנימיות, ולאחריה אושרה תכנית ג1 אשר הגדילה את שטח חדר היציאה לגג המותר ל-40 מ"ר. (במאמר זה, חשוב לסייג, נעסוק בגגות בטון שטוחים ולא בעליות גג מתחת לגגות רעפים, נושא מרתק כשלעצמו בבתים משותפים עם גגות רעפים).

תכניות לחוד ומציאות לחוד.

בחלק מהבתים המשותפים שנבנו בטרם אושרו בערים השונות תכניות ל"חדר יציאה לגג" הצמידו הקבלנים את רוב שטח הגגות לדירות העליונות וכך העלו את מחיר אותן דירות. לאחר אישור התכניות לחדרי יציאה לגג, רוב הדירות העליונות נבנו כ"דירות גן" עם חדר יציאה לגג בנוי מראש. נוצרה חפיפה מעניינת בין הבניינים הישנים שקיבלו היתרים לפני 1980 וזכאים לתמריצי תמ"א 38 אך גם כפופים, בניגוד לעבר, לחובת החיזוקים בפני רעידות אדמה בכל הבניין, כתנאי לתוספות בניה, ובין הבניינים בהם בכלל קיימים גגות לא בנויים עם שטחי גג צמודים וזכויות בניה ל"חדרי יציאה לגג".

עד לפני מספר שנים יכלו בעלי דירות עליונות עם גג צמוד לבנות לעצמם חדר יציאה לגג כאשר עלות הבניה הייתה הבניה של החדר ופריצת המדרגות הפנימיות ותו לא.
בחלק מהתקנונים של הבתים המשותפים בטאבו רשום כי בעלי ההצמדות בגג יוכלו לבנות עליו ללא צורך באישור השכנים ואף לתקן את התקנון, הצו ותשריט בית משותף כך שיתאימו לשטח הדירה המוגדל ללא הסכמה נוספת של בעלי הדירות השכנים.
כאשר בתקנון נרשמה הצמדה בלבד, ללא התייחסות לזכויות הבניה, קרה ובעלי ההצמדות בגג נדרשו על ידי חלק מהעיריות להחתים את ועד הבית או את רוב הדיירים, על אישורם לבניית חדר יציאה לגג, אף שהגג עליו ביקשו להקים חדר יציאה לגג כבר הוצמד בעבר לדירתם.

הכיצד? חלק מהעיריות פירשו כי בניה על הגג יכולה להגביל לימים זכויות בניה לא מנוצלות נוספות השייכות לכל בעלי הדירות על פי חלקם ברכוש המשותף. בעיר רמת גן, למשל, לרוב הבתים המשותפים הישנים זכויות בניה למספר קומות נוספות ולא רק לחדר יציאה לגג. למעשה, היו שראו בזכות לבנות חדר יציאה לגג, גם על גג הצמוד לדירה תחתיו, זכות בניה השייכת וכפופה לכל בעלי הדירות בבית המשותף.

במקרים בהם דירות עליונות יכלו לבנות חדר יציאה לגג מעל דירתם ואף להשמיש חלק נוסף מהגג למרפסת גג פרטית, אך הגג היווה רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין, נהוג היה תחילה כי הדירות העליונות ישפצו בתמורה את הלובי ו/או את הטיח בבנין, ובמידת הצורך יתקינו מעלית. במקרים בהם העלות לשיפוץ החלקים בבניין כולו לא הצדיקה את היתרון הכלכלי של תוספת חדר בודד על הגג, נהוג היה במספר מקרים כי הנהנים יתרמו תרומה מהותית כלשהי למימון שידרוגים לבנין. 
במקרים מאוחרים יותר הפך הליך אישור השכנים לחדר יציאה לגג לעסקת נדל"ן במזומן לכל דבר, עם הערכות שמאיות וכיוצ"ב. מיותר לציין שבעת מכירת דירה עם זכויות לבנית חדר יציאה לגג נדרשו ונדרשים המוכרים לשלם היטל השבחה ובמקרים מיוחדים אף מס שבח על הזכויות הללו.

תמ"א 38 על תיקוניה השונים וכן שורה של תכניות בנין עיר שהגדילו או הגבילו את התמריצים שכלולים בה, יצרה לרגע מציאות חדשה לבעלי הצמדות בגגות. במקום "חדר יציאה לגג" הותרו לבתים משותפים ישנים שקיבלו היתרי בניה לפני שנת 1980, במגבלות שונות, זכויות בניה של עד 2.5 קומות על פי תמ"א 38, ועל פי תכניות נוספות בערים שונות אף יותר מכך. לכאורה ההצמדה בגגות הכפילה ושילשה את שוויה. במקום חדר, הותרו לבניה 2.5 קומות!

בתמורה לזכויות הבניה נדרשו, כמובן, חיזוקים בפני רעידות אדמה לכל הבנין. במקרים רבים, גם לאחר הנשיאה בעלות הבניה של החיזוקים לכל הבנין, לתועלת כל השכנים, זכויות הבניה על הגג נותרו שוות מאות אלפים ואף מיליוני ₪.

וכאן באה האכזבה הגדולה לבעלי ההצמדה בגגות:

החיזוקים בפני רעידות אדמה מחייבים בניה מסיבית של חיזוקים כגון עמודי בטון מזויינים ו/או קורות פלדה לגובה כל הבניין. דע עקא וכדי לבצע חיזוקים כאלו, שבסך הכל משביחים את ערך כל הדירות, ואף במימון מלא של בעל ההצמדה בגג, עדיין יש לקבל אישור של רוב בעלי הדירות בבניין. חיזוקים כאלו משנים את פני הבנין גם בחלקים התחתונים שלו, מחייבים במקרה הקל גירוד טיח קיים, פיגומים, בניה, רעש, אבק, אבדן פרטיות בזמן החיזוק של היקף כל קומה וכיוצ"ב. הנה לכם כי למרות ההצמדה, נדרש בעליה לקבל את אישור רוב השכנים למימוש התמריצים על פי תמ"א 38, ממש בדומה למקרה בו כלל לא הייתה בבעלותו הצמדה על הגג.

ומה אם יסתפק בעל ההצמדה בגג בבניה הישנה והמוכרת של "חדר יציאה לגג"? 
למעשה, תמ"א 38 חיסלה במקרים רבים אף את היתרון הזה של הצמדת הגג לדירות שמתחתיו, אף אם צורפה להצמדה גם הזכות המפורשת בתקנון הבית המשותף לבנות על הגג הצמוד ללא אישור שכנים.

תושבי תל אביב בעלי דירות עליונות עם גג צמוד מעליהם, אשר ביקשו מידע תכנוני לגבי מימוש הזכות לחדר יציאה לגג, נדהמו לקרוא בדף המידע התכנוני את המשפט הבא:

אם הבנין הוקם במקום לפי היתר שניתן מלפני שנת 1980, יש להציג פתרון לחיזוקו נגד רעידות אדמה כולל בדיקות קרקע לפי תקן ישראלי 940". ראו צילום קטע ממידע תכנוני שניתן במענה לבקשה לבנות חדר יציאה לגג ברמת אביב ג' על פי תכנית ג1'

ברוב המקרים, כמובן, החובה הזו מחסלת את הכדאיות הכלכלית לבניית החדר הבודד.

כפי שלמדנו כאן, גם כאשר קיימת כדאיות כלכלית, בעל ההצמדה בגג יידרש ברוב המקרים לקבל אישור חתום מרוב בעלי הדירות בבניין לבניית החיזוקים בבנין, המהווים תנאי לבניה כלשהי על הגג....

ההצמדה על הגג מעניקה זכות ליהנות משימושי מגורים לא מקורים בגג הצמוד.

בערים דוגמת תל אביב, זכויות כגון גג צמוד + זכות תכנונית לתוספות בניה, החל מחדר יציאה לגג וכלה בתמריצי תמ"א 38 עצמה, לא פחות מ-2.5 קומות חדשות על הגג, הפכו לאחר תמ"א 38 ובהינתן שכנים סרבנים, לאות מתה (אלא אם כן ישיג בעל ההצמדה את אישור רוב בעלי הדירות הדרוש לבניית החיזוקים בהיקף דירתם הם. מרגע שנדרשה חתימתם, איני רואה סיבה מיוחדת שיחויבו להעניק את חתימתם זו בתמורה פחותה לתמורה שהיו דורשים ומקבלים תמורת אותה החתימה, אף אם הגג לא היה צמוד בכלל...).
לבעיה זו של בעלי הגגות הצמודים השלכה על כל בעלי הדירות בבניין. כשם שהשכנים מלמטה יכולים כעת למנוע אף בניה של חדר יציאה בודד לגג, כך יכולים בעלי הגגות הצמודים למנוע מימוש תמריצי תמ"א 38 מכל בעלי הדירות בבניין, לפחות עד שיגיעו להסדר המפצה את הדירות העליונות על מחיקת שווי ההצמדה שלהן. מימוש תמריצי תמ"א 38, אף כאשר זכויות הבניה והגג צמודים לדירות העליונות, מעניק לבעלי הדירות התחתונות חיזוק בפני רעידות אדמה וסכנת טילים, שיפוץ כללי לבניין, למשל חידוש הטיח והסיד החיצוניים ובחדר המדרגות, החלפת כל התשתיות בבניין כגון צנרת וחיווטים, חלונות אלומיניום חדשים בכל החזיתות ומעלית (שיפוץ כזה הכרחי גם כתנאי למכירת הדירות העליונות החדשות כדירות במחיר קרוב למחיר דירות חדשות).
בבתים ישנים הזכאים לתמריצי תמ"א 38 אך חלק משמעותי מהגג הוצמד לדירות עליונות עלול שווי כל הדירות להיפגע, במיוחד בשכונות בהן כל הבתים זכאים לתמריצי תמ"א 38. הפגיעה בדירות העליונות כבר תוארה כאן.

גם בעלי הדירות התחתונות כפופים להסכמת בעלי הגג הצמוד למימוש התמריצים, ממש מעל הגג הצמוד ותוך ויתור על מרפסת פרטית ויוקרתית קיימת לדירתם.

דרישה אפשרית והגיונית לפיצוי ראוי על המרפסת הקיימת ועל הזכות לבניה פרטית בגג יכולה במקרים רבים לפגוע בייתכנות הכלכלית והמשפטית לפרויקט תמ"א 38 ובכל מקרה עלולה להצית סכסוך שכנים ולהציבם מול מחלוקות מורכבות ומסובכות. שווי דירה בקומה תחתונה בבית כזה עלול להיפגע בהשוואה לדירות בבתים אחרים ללא גגות צמודים, במיוחד בשכונות בהן פעילות תוססת של יוזמות למימוש תמ"א 38.

המחבר, דן לאופר, הנו שמאי מקרקעין מוסמך

***אין לראות בדברים המפורסמים כאן יעוץ משפטי או מקצועי ויש להתייעץ עם בעלי מקצוע באופן פרטי לגבי כל מקרה ספציפי