תמ"א 38 ופינוי בינוי הן שתי התכניות המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית. במאמר זה נציין את ההבדלים בין השתיים, אך קודם חשוב לציין כי כל האמור במאמר נוגע רק לבנייני מגורים.

זכאות לביצוע התכנית

ההבדל הראשון בין תכנית תמ"א 38 לבין תכנית פינוי בינוי נוגע לזכאים לביצוע התכנית. בכדי שמתחם יהיה זכאי לביצוע פעולות של פינוי בינוי בו עליו לכלול לפחות 24 יחידות דיור שונות.

לעומת זאת, בכדי שמתחם מסוים יהיה זכאי לביצוע פעולות של תמ"א 38 הוא צריך להיות מבנה אשר הוקם לפני שנת 1980 ואשר על פי תכנית בניין עיר הקיימת במקום ניתן לבנות במקום מבנה של 400 מ"ר לכל הפחות.

תהליך ביצוע הפרויקט

עוד הבדל בין שתי התכניות נוגע לתהליך הפרויקט. בפרויקטים של פינוי בינוי יש להוציא תכנית תב"ע (תכנית בניין עיר) חדשה אשר תתאים למתחם עליו מדברים. הליך ההוצאה של תכנית שכזו עשוי לקחת בין 5 לבין 10 שנים לפחות, וזה עוד לפני שמתחילים את הבנייה בכלל. לכן, תאריך הסיום של פרויקט מסוג זה יכול להיות במרחק רב מאוד מתאריך תחילת התהליך.

לעומת זאת, תכנית תמ"א 38 מבוצעת בבניינים קיימים ולכן התהליך הינו הרבה יותר פשוט והרבה יותר מהיר וכל מה שהיזם צריך לעשות זה להוציא היתר בניה, תהליך אשר יכול לארוך מקסימום שנה. לכן, תאריך הסיום יהיה קצר יותר.

התמורה הכספית בתכנית פינוי בינוי בעלי הדירות במתחם זכאים לקבל דירת חלופית למשך כל תקופת הבנייה ודירה חדשה במבנה החדש, או תמורה כספית בשווי של 150% מהדירה הנוכחית.

לעומת זאת, בעלי דירות במתחמים של תמ"א 38 זכאים לשדרוג של הדירה הנוכחית שלהם בלא יותר מ-25 מ"ר, ותוספת של מחסן, ממ"ד וחניה.

דייר סרבן

עוד הבדל בין 2 התכנית, האחרון שנדבר עליו במאמר זה, הוא במקרה של דייר סרבן. בתכניות פינוי בינוי כל בעלי הדירות חייבים להסכים לביצוע הפרויקט ובית המשפט לא מוסמך לחייב אף מתנגד להסכים לפרויקט מסוג זה, רק להציע לו פיצויים גדולים יותר.

לעומת זאת, בפרויקטים של תמ"א 38 מספיק ש80% מבעלי הדירות יסכימו ואז ניתן להגיש תביעה כנגד המתנגדים, וכאן – יש לבית המשפט אפשרות לחייב אותם להסכים לביצוע העבודות. לכן, מקרים של התנגדות לפרויקט מסוג זה הרבה פחות נפוצים ממקרי התנגדות בפרויקטים של פינוי בינוי.