המשך מתוך פסק הדין 

"4. אי-התאמה

(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:

  (1) הדירה או כל דבר שבה  (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט,  בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה;

(5) בנסיבות העניין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שהן אינן מתאימות.

(ב) אי קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.

(ג) לעניין סעיף זה-

"אי-התאמה יסודית"- אי התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים את עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק"- תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות"- תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

10.        על פי התוספת לחוק המכר (דירות), תקופות הבדק הרלוונטיות לעניין חיפוי החוץ: "קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים"; ולשאר הליקויים ברכוש המשותף: "כל אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית –שנה אחת" (סעיפים קטנים (8) ו-(9) לתוספת. ההדגשות שלי- מ' ר').

11.        בהתאם לפרוטוקול המסירה ת/2, החזקה ברכוש המשותף נמסרה לתובעים ביום 5.3.10.  התובעים ציינו בסיכומיהם שחוות הדעת מטעמם, שהיא הפניה לתיקון ליקויים, נמסרה לנתבעת ביום 16.3.11, כלומר למעלה משנה לאחר מסירת החזקה. משכך, לעניין הליקויים הנטענים בחיפוי החוץ, שידונו בהרחבה בפרק שלהלן, ככל שקיומם הוכח על ידי התובעים, חל האמור בסעיף 4(א)(2) לחוק, קרי על המוכר מוטל הנטל לשכנע שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. יתר אי-ההתאמות הנטענות ברכוש המשותף התגלו בתקופת האחריות, כך שלפי סעיף 4(א)(3) לחוק, על התובעים להוכיח לגביהם, באמצעות חוות הדעת מטעמם, שמקורם בתכנון, בחומרים או בעבודה לקויים.

ג.         חיפוי החוץ

12.        בכתב התביעה נטען, שמכוח חוק המכר (דירות), התובעים זכאים לקבל באופן מיידי חיפוי העומד בדרישות כל הוראות התקנים הישראלים החלים, גם אם לדעת הנתבעת, ובניגוד לתוצאות הבדיקה של מכון התקנים, האבנים טרם נשרו מהבניין, וגם אם לא ינשרו במהלך בירור התביעה. נטען, שנוסף על כך שמדובר בליקוי בטיחותי שעלול לגרום נזקי גוף, הרי שעל פי חוק המכר, אי-התאמה מזכה את התובעים בפיצוי בגובה עלות ביטולה. לתביעתם בעניין חיפוי האבן צירפו התובעים כאמור את חוות הדעת של מר בן עזרא (ת/91) וד"ר גולדמן (ת/97).

13.        בסיכומיהם מציינים התובעים, שחיפוי החוץ התקבל כשהוא רווי פגמים אסתטיים (האבנים משופשפות בכל שטח החיפוי), עבודות הבניה בוצעו ברמת גימור נחותה, דבר הניכר בכל חלקי החיפוי, והכתמים השחורים שהחלו לבצבץ בבניין מעידים על כשל קונסטרוקטיבי, ולא רק אסתטי, של חיפוי החוץ. הם מוסיפים, שהליקויים בחיפוי החוץ ודרך הטיפול של הנתבעת בליקויים אלה מצביעים על חוסר רצונה לפתור את הבעיה המהותית, תוך ניסיון להסתיר את הממצאים החמורים על ידי תיקונים קוסמטיים (סעיפים 46-47 לסיכומי התובעים).

14.        לטענת התובעים, החלפת החיפוי כולו תבטל את כל הליקויים בחיפוי החיצוני ותותיר את הדיירים עם אי-התאמה אחת בלבד לתקן ישראלי ת"י 2378.2 (לפיו תוכנן החיפוי) בעניין גובה המבנה, מצב שהוא הרע במיעוטו, שכן חיפוי אבן בשיטת ברנוביץ', כפי שהובטח במפרטי המכר, לא ניתן לביצוע מחדש (סעיף 65.7 לסיכומי התובעים).

15.        התובעים מבקשים להורות לנתבעת לבצע בפועל את התיקון במלואו בחיפוי החוץ, בדרך של הסרת החיפוי הקיים והחלפתו בחיפוי תקין, כולל קבלת היתר בנייה, חישוב סטטי ואחריות הנדסית והצגת מפרט תיקונים בטרם הביצוע לדיירים. כן התבקש בית המשפט לקבוע שהמהנדס המתכנן, שיתמנה על ידי הנתבעת, יאשר את הביצוע במלואו בחוות דעת מסכמת שתוגש לצדדים ותתעד את הליכי התכנון והפיקוח העליון שביצע בעניין החלפת החיפוי (סעיף 66 לסיכומי התובעים).

16.        לחילופין, התובעים מבקשים לפסוק להם את הסכום האמור בחוות דעתו של מר בן עזרא, לפי שטח החיפוי בפועל של 10,000 מ"ר, ולזכות את התובעים בעלות של 350 ₪ למ"ר + 20,000 ₪ עבור תכנון הנדסי כך שהסכום הכולל, בתוספת פיקוח הנדסי ומע"מ, עומד על סך של 4,568,960 ₪ (סעיף 67 לסיכומי התובעים). לא אעסוק בשלב זה בעובדה שסכום זה חורג מהנתבע בכתב התביעה.

17.        מנגד, הנתבעת, שהגישה את חוות הדעת של מר גיל ומר דן בורישנסקי (להלן: מר בורישנסקי), טוענת שחיפוי האבן נעשה בשיטת ברנוביץ' על פי החישובים שנערכו על ידי מר בורישנסקי, קונסטרוקטור מנוסה שליווה את כל תהליך הבנייה, ואין כל חשש ליציבות החיפוי בשל קיום "הנקודות השחורות" באבנים, שהיא רואה בהן פגם אסתטי בלבד, שגם אותו קשה לזהות במבט אקראי. מה גם, שהנתבעת תיקנה בחודשים מרץ-אפריל, עובר להגשת התביעה, 110 מאותן נקודות שחורות, מתוך סך של 220,000 ווים (סעיף 47 לסיכומי הנתבעת).

18.        לטענת הנתבעת, לא הובאה כל ראיה שאותן 354 נקודות שנספרו ביום 24.11.13 (ת/112), או חלקן, "צצו" במקום שבוצע התיקון הנזכר לעיל. אף לא הוכח שנקודות אלו "נולדו" לאחר הגשת התביעה ועובר לספירתן, ושהן לא היו קיימות עוד לפני הגשת התביעה ופשוט לא נראו על ידי הנתבעת בעת שביצעה את התיקון של 110 הנקודות השחורות. לפיכך, אין בקיום הנקודות השחורות כדי להוות סכנה, וראיה לכך היא שהחיפוי כולו, על 10,000 המ"ר שלו ועל 220,000 ווים, עומד על תילו מאז שהושלם בחודש אפריל 2009. כן לא הובאו ראיות שהנקודות השחורות הן בגדר סכנה ליציבות חיפוי הבניין, ולכן יש לדחות את התביעה בעניין זה.

ג.1.      חוות דעת מומחי התובעים

חוות הדעת של מר בן עזרא

19.        מר בן עזרא, שבדק את חיפוי החוץ של הדירות והרכוש המשותף במהלך החודשים יוני-אוקטובר 2010, כתב בחוות דעתו מיום 23.9.10 (ת/91), שחיפוי קירות החוץ של הבניין נעשה בשיטת ברנוביץ', בה אבני החיפוי מעוגנים אל רשת הברזל בקיר הבטון כבר בשלב היציקה (טרם בניית הבניין), ולא אל רשת אשר מקובעת אל קיר הרקע לאחר הבנייה. למעט הבדל זה מדובר לגישתו בשיטה הזהה במהותה לשיטת הקיבוע ברטוב, עליה חל תקן ישראלי ת"י 2378.2. הוא הסיק, שהתקנים הקיימים כיום, לרבות מפמ"כ 378, ת"י 2378.1 ות"י 2378.2 חלים באופן ישיר על מערכת החיפוי בשיטת ברנוביץ' ועל חיפוי החוץ בבניין העשוי מאבן טבעית בשיטה טרומית, והוסיף, שלאור הליקויים בחיפוי החוץ, חומרתם והשלכתם, בוצעה בדיקת מכון התקנים הישראלי לאבני החיפוי ולעוגנים, והתוצאות צורפו לחוות הדעת (ת/91, פרק המבוא, סעיפים 1-6).

20.        מר בן עזרא הסביר, שבשיטת ברנוביץ' ישנם שני גורמים שמדביקים את האבן לבניין: הדבקת האבן אל הבטון וחיבור מכני על ידי עוגנים, כאשר לשיטתו שני רכיבים אלה, המחזיקים את האבנים במקומן, כשלו (ת/91, עמודים 3-7):

"חיבור מכני על ידי עוגנים

8. במספר רב של מקומות, שהולך וגדל עם הזמן, נראים כתמים כהים (חום-שחור) על גבי אבני החיפוי של הבניין, ראה דוגמאות לכתמים אלה במספר מקומות שונים בבניין.

9. מדובר בתופעה במתרחשת במקומות שונים המפוזרים בכל חלקי חיפוי החוץ.

10. מדובר בפגם אסתטי במקומות שונים בכל היקף חיפוי החוץ, לרבות מרפסות המגורים, בהם הפגם מהותי ביותר ...

16. העוגנים אשר מחברים את האבן לבניין- אינם מתאימים לדרישות התקן לפלדה בלתי מחלידה והם מחלידים הלכה למעשה, ולפיכך אין אפשרות להתחשב בקיומם על מנת לחשב את חוזק ההדבקה והחיבור של אבני החיפוי אל הבניין.

זאת ועוד, העוגנים הינם בשלבי קורוזיה, שכך גם מהטעם המהותי הינם בלתי מתאימים כי הם נאכלים ונחלשים עם הזמן וסופם לגרום להתנתקות אבני החיפוי.

חיבור בהדבקה

17. בדיקה נוספת שבוצעה היא בדיקת כושר הידבקות של האבן לרקע. בכל שלושת המדגמים שבוצעו, התוצאה זהה- כושר ההידבקות של האבן לקיר על ידי הדבקת האבן לבטון הוא 0 מגפ"ס ...

18. ...

19. בפועל, האבן אינה מקובעת אל הבניין על ידי הדבקה.

20. כאמור האבן מקובעת לקיר בשני אופנים- עיגון מכני והדבקה. בבניין זה, שני האופנים הללו כשלו..."

21.        לדעת מר בן עזרא, בפועל ולמעשה, צפויה נשירת אבני החיפוי מהבניין בזמן בלתי ידוע מראש, וזאת בשל העובדה שהאבנים נסמכות זו אל זו, וגם מחוברות לבניין באמצעים פגומים על ידי עוגנים מחלידים, שייחלשו בהדרגה עם חלוף הזמן, מצב שהוא בלתי בטיחותי ובלתי תקני. מסקנתו היא חד משמעית- יש פגם מהותי בהדבקת האבן אל הבניין (ת/91, סעיפים 21-22).

22.        באשר לטיב האבנים, נמצא שבהתאם לבדיקת מכון התקנים שנערכה לסוג האבנים, מדגם שנלקח על ידי המכון, האבנים אינן מתאימות לדרישות ת"י 2378.1 והן בעלות ספיגות נימית מעל המותר, משמע שהאבן שבה נעשה שימוש באתר נבחרה מבלי שנבדקה והיא סופגת מים, דבר הפוגע בחוזקה לאורך הזמן. עוד צוין, שבכל חיפוי החוץ של המבנה אין מישקים אנכיים בין אבני החיפוי, שהיו דרושים לביצוע חיפוי בשיטת ברנוביץ', והיעדרם גורם לחדירת רטיבות אל הבניין, בניגוד לנדרש בתקנים. העדרם של מישקים בין האבנים, בנוסף לתפרי התפשטות, עלול לגרום להינתקות אבני החיפוי גם במצב בו אבני החיפוי מודבקות כראוי לבניין. מר בן עזרא הבהיר, שהדבקת האבן לקויה ולפיכך הסיכון לנשירת אריחים כתוצאה ממאמצי ההתפשטות גדל (ת/91, סעיפים 23-28).

23.        בהתייחס לעובי האבנים, נכתב שמבדיקת מכון התקנים עולה שכל חמשת המדגמים שנלקחו הם אבנים שעוביין הוא בין 20 מ"מ ועד 24 מ"מ, אך נעשה גם שימוש באבנים שעוביין 16 מ"מ בלבד, כפי שנעשה בקומת המחסנים, פחות מהמינימום המותר והדרוש. כמו כן, בניגוד לתקנים, לא בוצעו תמיכות לאבני החיפוי מעל פתחים על ידי פרופיל מתכתי (ת/91, סעיפים 29-32).

24.        לסיכום נכתב בחוות הדעת של מר בן עזרא, שחיפוי החוץ של המבנה אינו מעוגן כראוי; בנוי מאבן שאינה מתאימה לתקנים; בנוי ללא תפרים כנדרש; בנוי מאבנים שעוביין קטן מהדרוש; כולל אריחים מוכתמים עקב חלודה בעוגנים; העוגנים אינם מפלדה בלתי מחלידה וישנם גוונים זרים באבני החיפוי. עובדות אלו, כך נטען, מגובות בבדיקות מכון התקנים הישראלי שנערכו בבניין ביוזמת הדיירים, בהן נקבע שכוח השליפה של האבנים הוא 0, העוגנים מחלידים, עובי המישקים הוא החל מ-0 והאבן בעלת ספיגות נימית מעל המותר בתקנים (ת/91, סעיפים 41-42).

25.        הפיתרון לליקויים בחיפוי החוץ על פי מר בן עזרא הוא הסרת חיפוי החוץ הקיים וביצוע מחדש, לא רק מחמת הפגמים האסתטיים בו, אלא גם לאור העובדה שהפגמים האסתטיים נובעים מליקויים מהותיים בעיגון האבנים אל הקירות, ולאור הסיכון לנשירת אריחים אשר עלולה להתרחש בכל עת (ת/91, סעיף 42).

26.        פתרון חלופי, הכולל החדרת ברגים אל תוך האבנים בהם העוגנים מחלידים הוא לדעת מר בן עזרא פתרון בלתי מקצועי, שאינו מבטל את הליקויים בחיפוי, שכן על אף ביצוע ברגים יוותרו הליקויים ואי ההתאמות האמורות, לרבות עוגנים חלודים, אשר גורמים לפגמים אסתטיים בבניין, גוונים זרים וכתמי ליטוש. שיטת החדרת ברגים לתוך אבני החיפוי היא שיטה שאינה מעוגנת בתקנים, ולא רק שתיקון זה לא יבטל את הליקויים, אלא הוא יגרום לסדקים באבנים, דבר שיגביר את חומרת הליקוי בחיפוי. כמו כן, מדובר בתיקון אשר יגרום לטלאים גלויים בעין והתוצאה תהיה חיפוי פגום אסתטית. שיטה זו אכן מקובלת בקרב קבלנים, אך היא מהווה פתרון זול ונחות, ודוחה זמנית את התממשותו בפועל של הסיכון הקיים בשל נשירת האבנים ופגיעתן בנפש, מבלי לבטל את קיומו של ראש נזק זה. מר בן עזרא העריך את העלות הכוללת של החלפת חיפוי החוץ בסך של 4,044,920 ₪ (ת/91, סעיפים 43-35).