ד.         חדר כושר

84.        על פי כתב התביעה, במפרט המכר שמסרה הנתבעת לדיירים כלול חדר לפעילות חברתית, כאשר חדר זה, כפי שהוסבר לתובעים, הוא חדר כושר על מתקניו ועל ציודו. בפועל, הרכוש המשותף התקבל מבלי שסופק חדר הכושר, לאחר שהסתבר שהחלל שהוקצב לחדר הכושר אינו ראוי מבחינת גובהו, ובמצב דברים זה עיכבה הנתבעת גם את אספקת הציוד. בשל כך טוענים התובעים שמגיע להם סכום של 506,400 ₪ לפי הפירוט הבא: 326,400 ₪ בגין תקופת פיגור של 12 חודשים במסירת חדר הכושר; 80,000 ₪ בגין ירידת ערך וסך של 100,000 ₪ בגין נזק לא ממוני שנגרם בשל היעדר חדר הכושר, עיכוב התקנתו, הטרחה, הטרדה, התרגזויות וציפיות שווא של התובעים (סעיפים 45-50 לכתב התביעה).

85.        לעומת זאת, לטענת הנתבעת, אין ולא הייתה כל התחייבות חוזית מצידה כלפי מי מהתובעים לספק חדר כושר, אלא חדר לפעילות חברתית. כך הוגשה התוכנית לבניית הבית וכך רשום בתוכניות המכר שצורפו לכל חוזה, כאשר המסמכים היחידים המחייבים לפי חוק המכר דירות הם הסכם המכר והמפרט. הנתבעת מוסיפה וטוענת, שבהיעדר התחייבות למתן חדר כושר אין לבוא בתביעה על איחור במסירתו וירידת ערך (סעיפים 60-67 לסיכומי הנתבעת).

ד.1.      האם הנתבעת התחייבה לספק לתובעים חדר כושר?

86.        חוק המכר (דירות) קובע בסעיף 4(א)(1) ש"אי-התאמה" תתהווה מקום שהדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי, או בתקנות הבנייה. בנסיבות כאלה של אי-התאמה רואים את המוכר כמי שלא קיים את חיוביו כלפי הקונה. בהתאם לסעיף 2 להסכמי המכר, "יכלול הרכוש המשותף (בין אם הוא משותף לדירות בבית מסוים ובין אם הוא משותף לכל הבתים בפרויקט) את בריכת השחייה... חדר/י כושר...". ניתן להבין, שנקבע שהרכוש המשותף יכלול חדר כושר, אך נשאלת השאלה, אם הנתבעת התחייבה בפני התובעים לספק להם חדר כושר בבניין. הנתבעת נסמכת על סעיף 9.1 למפרט שצורף להסכם המכר (ת/84- נספח ב' להסכם המכר), המתאר את הרכוש המשותף:

"9.1.13 מיתקנים וחלקים נוספים של הבית שהינם רכוש משותף: חדר אשפה, חדר גנרטור, חדר חשמל, מחסן משותף, חדרי משאבות, מאגרי מים, חדר לפעילות חברתית, חללים טכניים...." (ההדגשה שלי- מ' ר').

87.        במפרט אכן מדובר על "חדר לפעילות חברתית" כפי שטוענת הנתבעת, ואין אזכור מפורש של חדר כושר, אך מהראיות שבפניי עולה שאותו חדר פעילות חברתית יועד על ידי שני הצדדים להיות חדר כושר והנתבעת אכן התחייבה בפני התובעים להקים להם חדר כושר בבניין. ראשית, אציין שאין סתירה בין "חדר כושר" ל"פעילות חברתית". חדר כושר היא אחת הצורות של פעילות חברתית, והמונח "חדר לפעילות חברתית" יכול לכלול את המשמעות של "חדר כושר". שנית,   הנתבעת בעצמה ציינה ש"בהתאם לסעיף 2.4 למפרט יעדה הנתבעת, לבקשת התובעים, את החדר המיועד לפעילות חברתית לחדר כושר ואף לקחה מעצבת פנים שתעצב את החדר" (סעיף 66 לסיכומי הנתבעת, ההדגשה שלי- מ' ר'). כלומר, הנתבעת יעדה את החדר, מכל הפעילויות החברתיות בעולם, לחדר כושר. שלישית, התחייבותה של הנתבעת לספק לתובעים חדר כושר עולה מפורשות גם ממכתב שנשלח לדיירים על ידי גב' אילין עם כניסתם לבניין, לפיו "בעתיד, החוויה תושלם כאשר נסיים את בניית הפארק, וגם בריכה פרטית, חדר כושר ושאר פינוקים נוספים ממש מתחת לבית" (ת/106, ההדגשות שלי- מ' ר').

88.        בחקירתה הראשית הסבירה גב' אילין, שבהסכמי המכר הופיע חדר לפעילות חברתית, כאשר "בתחילה חשבנו שיכול לשרת לרווחת דיירי הפרויקט ושכל בניין יחליט איזה שימושים ירצה לעשות בו: מסיבות או ברידג' או ספריה וכיו"ב. מתוך הניסיון של הבניין הראשון ראינו שיש מגמה של רצון לחדר כושר, ואכן החלטנו להסב אותו לחדר כושר. זו לא התחייבות אלא רצון אמיתי שלנו לרצות את הדיירים. לא הייתה שום התחייבות לא לחדר כושר ולא לאספקת ציוד לחדר כושר. את זה עשינו מתוך מחווה של רצון טוב" (עמ' 408 לפרוטוקול, שורות 21-27, ההדגשות שלי- מ' ר'). כלומר, אין מחלוקת שהנתבעת פעלה להסבת חדר הפעילות החברתית לטובת חדר כושר. אני דוחה את דברי גב' אילין שאין מדובר בהתחייבות, וטענתה כאילו מדובר רק "ברצון טוב" מצד הנתבעת. זאת, הן לפי מה שציינתי לעיל, והן לפי מסמים נוספים שנחתמו בין הצדדים.

89.        מלבד המפרט צורפו להסכמי המכר שמונה נספחים נוספים, המחייבים כולם את הצדדים, וביניהם הסכם שירותים (נספח ט' ל-ת/23). בהסכם השירותים נקבע שחברת הניהול, שתוקם או תמונה על ידי הנתבעת, תיתן שירותים וניהול ואחזקה של הרכוש המשותף בבניינים שייבנו בפרויקט וברכוש המשותף בפרויקט, שיכללו בין היתר "ניהול, הפעלה, תיקון, שיפוץ.... ברכוש המשותף בפרויקט, ולרבות בחצר, בגינות, בקירות החיצוניים, בחלק המשותף בגגות, בחדרי המדרגות, במעליות, בביוב, בתיעול, בחניונים, בבריכה, בחדרי הכושר..." (ההדגשה שלי- מ' ר'). בהתאמה, ביום 1.4.10 נחתם הסכם ניהול (ת/28) בין הנתבעת לבין חברת הניהול "מבנים ניהול ואחזקה ר.כ. (2006) בע"מ", כאשר בסעיף 1.ד' להסכם זה התחייבה חברת הניהול לטפל בחדר הכושר.

90.        הנה כי כן, אני דוחה את טענת הנתבעת, כאילו התובעים מסתמכים רק על עלון פרסומי ת/115, חיצוני להסכמי המכר, בו אוזכר מפורשות שדיירי הפרויקט ייהנו מחדר כושר, שהרי הדברים עולים גם מההסכמים לגופם ומדרך התנהגות הצדדים. למעלה מן הצורך אציין את ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חומר בע"מ, פ"ד נ(1)ה 826 (1996) בו נקבע, בין השאר, שפרוספקט מהווה הצעה לכריתת חוזה המופנית לציבור הרחב, ולתנאים המפורטים בהצעה למשא ומתן יש נפקות משפטית, אם בסופו של דבר נכרת חוזה ולא הוסכם במסגרתו על שינוי תנאי ההצעה. כאמור, "חדר לפעילות חברתית" אינו סותר את ההתחייבות בפרוספקט ל"חדר כושר", כך שההצעה במשא ומתן לא שונתה.

91.        בחקירתה הנגדית נאלצה גב' אילין להודות שהנתבעת הבטיחה לתובעים שחדר הפעילות החברתית ישמש כחדר כושר:

"מאחר שהנושא הזה של חדר כושר הוא החלטה גורפת, אז לא הייתי צריכה לעבור על כל ההסכמים של כל הדיירים. זו הייתה החלטה גורפת לא רק לבניין M אלא גם בבניין הראשון וגם בבניין השני. מאחר וההחלטה על חדר הכושר הייתה גורפת. דרך אגב זה שייך לנחלת הכלל. לא הגיוני שנעשה שינוי בחוזה אחד, שלדייר אחד לא נבטיח חדר כושר כשלכל הדיירים במבנה נבטיח. אז זה לא משהו שהייתי צריכה לשבת ולבדוק אותו..." (עמ' 420 לפרוטוקול, שורות 5-9. ההדגשות שלי- מ' ר').

92.        הנתבעת אינה יכולה לטעון מחד, שהתחייבה לספק לתובעים רק חדר לפעילות חברתית באופן כללי, ומאידך, משהוסכם מה תהיה מטרת אותו חדר, שכן "חדר לפעילות חברתית" יכול לשמש לטווח רחב של פעילויות, לטעון שאינה מחויבת לספק זאת. על פי כל האמור, אני קובע שהנתבעת התחייבה לספק לתובעים חדר כושר בבניין, על ציודו.

ד.2.      עיכוב במסירת חדר הכושר, ירידת ערך, ליקויים ועוגמת נפש

93.        באשר לעיכוב במסירת חדר הכושר, התובעים טוענים שנגרם להם נזק אותו יש לחשב בהתאם למחיר ממוצע של 400 ₪ לחדר כושר למשפחה או לזוג לחודש x 68 דיירים x 12 חודשי עיכוב= 326,400 ₪ (סעיף 47 לכתב התביעה). הנתבעת טוענת מנגד, שהעיכוב במסירה נגרם על ידי התובעים, שלא הסכימו לקבל את חדר הכושר בגלל טענות בדבר גובהו, ולכן הציוד שהוזמן עוכב.

94.        הנתבעת אכן אחראית לעיכוב במסירת חדר הכושר, שאכן לא התאים מבחינת גובהו, כפי שיפורט להן. דרישת התובעים לפיצוי עבור עיכוב במסירת חדר הכושר מתבססת על מחיר ממוצע לחדר כושר לחודש בסך 400 ₪, אבל מחיר זה לא הוכח, לא בדרך של עדות תובע כלשהוא ששילם מחיר זה במקום אחר ולא בדרך של הוכחה מה המחיר שמשלמת משפחה לחדר כושר לחודש. בהעדר ראיות לנזק (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800) אני דוחה את הדרישה לפיצוי בסך של 326,000 ₪, אך קובע פיצוי גלובלי על דרך האומדנה בסך 100,000 ש"ח בשל העיכוב במסירת חדר הכושר. 

95.        עוד טוענים התובעים, בהתבסס על חוות הדעת ת/92, שאין מחלוקת שגובהו של חדר הכושר שהוגדר כחדר לפעילות חברתית הוא 2.2 מ', ובמקומות מסוימים נמוך מכך בגלל בליטות צנרת ומתזים, ושחדר הכושר הוא שטח עיקרי, וככזה גובהו צריך היה להיות לפחות 2.5 מ'. לטענתם הדבר פוגע בהנאתם מחדר הכושר, ונעשה בניגוד לתקנות לעניין גובהו של חדר כושר, ולכן עבור ירידת ערך הם דורשים סך של 80,000 ₪.

96.        על פי חוות דעת מומחה התובעים, מר בן עזרא, "גובה החדר אינו מתאים לייעודו- פעילות על מכשירים, אשר חלקם כוללים משטח מוגבה (דוגמת מכשיר ריצה) או מכשיר גבוה. גובה התקרה בחדר אינו מתאים לתקנות ולדרישות השימושיות בחדר, וצנרת כיבוי אש ומתזים יוצרים סיכון נוסף ואי נוחות" (ת/92, סעיף 115). מנגד, מומחה הנתבעת, מר גיל, ציין שאין כל בעיה בגובה חדר זה על פי התקנות כחדר המיועד לפעילות חברתית, שכן מדובר בחדר שירות, וגובה החדר מתאים לנדרש בהיתר הבניה המאושר וכן מתאים גם לשימוש במתקנים הכוללים משטח מוגבה (נ/30 מיום 1.4.12, עמ' 74).

97.        עינינו הרואות, שהשוני בין המומחים נעוץ בשאלה אם מדובר בחדר שירות או בחדר הנועד למטרה עיקרית. זו שאלה משפטית. תקנה 2.03 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל- 1970 (שיכונו להלן:"התקנות"), דורשת שכל חדר המשמש לשימוש עיקרי יהיה בגובה של 2.50 מ' לפחות, בעוד לגבי חדר שירות די בגובה של 2.05 מ'. בתקנה 2.01 מוגדרות "מטרה עיקרית" ו"מטרת שירות"- כמשמעותם של מטרה עיקרית ומטרה של מתן שירותים נלווים בתקנה 9 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב- 1992. עיון בתקנה 9(ב) לתקנות חישוב שטחים מעלה ש"מטרות עיקריות לעניין תקנות אלה הן: (1) מגורים; ... (9) נופש וספורט; ... (11) שימושים אחרים הדומים לאלו המפורטים בפסקאות (1) עד (10); (12) מטרות שירותים בחלקים בבניין אם הם מיועדים גם לשימוש מהשימושים המפורטים בפסקאות (1) עד (11)..." .

98.        הנה כי כן, חדר הכושר שמשמש לספורט הוא, לפי ההגדרה, חדר שנועד למטרה עיקרית, כך שבפועל גובהו נמוך מהאמור בתקנות והוא נבנה בניגוד להן. הנתבעת מפנה לאמור בחוות דעתה של האדריכלית יולי ויטנברג מיום 5.4.12 (נ/29), בטענה שיש בה כדי לתמוך בכך שמדובר בחדר שירות, שגובהו צריך להיות עד 2.2 מטר:

"בהתייחס לטענות התובעים במה שהם מכנים "חדר כושר": החדר הנ"ל, הממוקם במפלס 310.5, בבניין שברחוב יגאל אלון 37, המכונה בניין M, מיועד "לפעילות חברתית וקהילתית של הבניין" וזאת על פי תוכנית חפ/229י...

בסעיף 5 לתוכנית הנ"ל, "חישוב שטחי הבניה", מוגדרים אותם שטחים שאינם נכללים בשטחים העיקריים של הבניין.

ביניהם, בתת סעיף כ"ב, פסקה 2 מוגדר שטח "משותף לכל הדיירים וישמש את כולם, לפעילות חברתית וקהילתית של הבניין".

זה, כמובן, אינו שטח עיקרי ולכן ניתן ליעד אותו לכל פעילות העונה להגדרה הנ"ל.

על פי ההנחיות הנ"ל  אני חוזרת ומדגישה כי שטח זה אינו מחושב כשטח עיקרי, מה גם שבתת סעיף כ"ב, פסקה 4 נאמר בפירוש כי "גובהו לא יעלה על 2.20 מ'".

לפיכך אין ההתייחסות לתקנות ס' 2.03 רלבנטית למקרה זה" (ההדגשה במקור).

99.        פרשנותה זו של גב' ויטנברג את התוכנית חפ/229י- "אופן חישוב שטח הבניה למגורים" (ת/102) אינה נכונה, שכן בתוכנית אין מגבלת גובה והיא אינה קובעת גובה מקסימאלי לחדר פעילות חברתית. על פי סעיף 3 לתוכנית, מטרת התוכנית היא "תיקון אופן חישוב שטח הבניה המותר למגורים, והחלתו על כל מרחב התכנון המקומי של חיפה". סעיף 5.כב לתוכנית, אליו מתייחסת גב' ויטנברג, קובע את חישוב שטח הבנייה ו הבנייה:

"בחישוב אחוזי הבניה יכללו כל השטחים של חלקי הבניין. פרט לנזכרים להלן:

א.  ...

כב. חדר במרתף, שאינו כלול במניין הקומות, ושיתקיימו בו התנאים הבאים: 1. יהיה בבניין בן 4 קומות. 2. יהיה משותף לכל הדיירים וישמש את כולם, לפעילות חברתית וקהילתית של הבניין בלבד. 3... 4. גובהו לא יעלה על 2.20 מ' מרצפה לתקרה..."

100.      כל שנקבע הוא ששטח הממלא את האמור בסעיף 5כב של התוכנית ייחשב כשטח פטור מחישוב שטח הבניה. הוראות התוכנית אינן מגבילות גובה של חדר פעילות חברתית ל-2.2 מטר, אלא שבמקרה כזה בו לא מתקיימים כל התנאים שלעיל, לא יינתן פטור מחישוב שטח הבניה. נוסף על פרשנותה השגויה של גב' ויטנברג את התוכנית, זו האחרונה העידה שהיא לא תכננה חדר כושר (עמ' 335 לפרוטוקול, שורה 1) ולא התבקשה לתכנן חדר כושר (עמ' 336-337 לפרוטוקול). היא אף הסכימה ש"אם אני אדרש לתכנן חדר כושר או חדר לספורט אני אבדוק מה התקנות... אבל ברור לי שזה יהיה שטח עיקרי, כפי שכתוב פה, שטח ספורט הוא שטח עיקרי" (עמ' 333 לפרוטוקול, שורות 19-21. ההדגשה שלי- מ' ר').