סיכום ביניים- הליקויים ברכוש המשותף

172.      בהתאם לכל האמור לעיל, סך הפיצויים בפרק זה הוא כמפורט בטבלה הבאה:

סעיף הליקוי       תיאור הליקוי      הפיצוי בש"ח

(לא כולל מע"מ)

7          צביעת שער הכניסה        800

14        הרכבת מאחזי היד במדרגות חיצוניות      1,800

15        ריסוס השביל בכניסה אל הבניין   900

16        מעקי ברזל בשטחי חוץ    2,450

19        פודסט גישה      1,400

24        מרווח בין מסגרות דלתות הכניסה לבניין לבין הפתח שבקיר           500

26-27   פגמים בברגים באלומיניום בדלתות הכניסה          250

34        פגמים ושריטות בשיש ביציאה לחניון         700

39        חוסר ידיות בארונות שירות לובי   600

41        חורים ללא ברגים במסגרת העץ   450

46        דלת יציאה לגג   2,500

48-49   גובה פס חיזוק באיטום    5,300

51        הרחבת פתחי הניקוז בגג            1,000

53        השלמת הגימור בהיקף נדבך הראש         600

54        משטח אופקי בגג עליון    1,500

55        עיגון משאבות ומתקנים על הגג    3,000

56        צביעת עוגני אנטנות        550

57        גימור סביב חלונות בגג   950

67        מוטות אנכיים בחדרי המדרגות עקומים ולא יציבים 1,500

68        גימור מעקים וצביעתם    3,500

71        גימור תריסים    2,430

74        כתמים לבנים בריצוף בקומה 4     1,150

75        אריח שבור בלובי קומה 15          450

76        פגם אסתטי וביצוע ליקוי בגבול בין ריצוף הפודסט ללובי     650

77        גימור וסף לקוי ליד מחסנים 2 ו-3 700

79        תיקון דלת ארון חשמל בקומה 18 350

80-81   ליקוי בדלת מבואת מעלית בקומה 18 ודלת חדר מדרגות    1,100

83        דלת חדר מדרגות בקומה 17       150

85        סימני חלודה ופגיעה במלבני הדלתות בקומה 16    2,950

91-92   פגיעה במלבן דלת בקומות 4 ו-6  850

95        ביצוע לקוי של דלת בקומה 1        400

101      ריצוף בגוון זר בקומה 1   5,000

104      גגון בקומה 1      1,300

111      ליקויים במערכת החשמל 2,500

124      חדר משאבות מים          4,000

128-129           ריצוף חדר האשפה         1,500

131      חדר גנרטור       800

134      חוסר מישוריות באבנים משתלבות           500

136      גימור קירות ותקרות בחניון         4,500

137      הריסת קיר בחניון 1-      1,200

            סה"כ:    62,730

173.      סכום עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף, בתוספת מע"מ בשיעור 18% הוא 74,021 ₪. לשם השוואה, סכום הליקויים הנטענים על ידי התובעים לשיטת מר בן עזרא עמד על סך של 1,226,900 ₪ (לא כולל מע"מ), ואילו סכום הליקויים בהם הכיר מר גיל עמד על סך של 45,530 ₪ (לא כולל מע"מ).

174.      התובעים טוענים, שיש להוסיף לסכום הפיצויים עלויות פיקוח הנדסי. אומנם, מר בן עזרא לא הסביר בחוות דעתו את הצורך בפיקוח הנדסי (בפרק סיכום העלויות רק חישב מהו סכום הפיקוח ההנדסי),  אך נוכח היקף הליקויים וסוגם אני סבור שיש לפסוק לתובעים 10% נוספים מסך הפיצוי בגין פיקוח הנדסי, כך שסכום הפיצוי בגין הליקויים הוא 81,423 ₪.

 ו.          פיצוי בגין עוגמת נפש

175.      התובעים טוענים עוד, שבנוסף לנזק הממוני, נגרמה להם עוגמת נפש בגין הליקויים הרבים שאותרו ברכוש המשותף, הפוגעים קשות באיכות חייהם של התובעים. לטענתם את עוגמת הנפש וחוסר ההנאה מהרכוש המשותף, להם אחראית הנתבעת, יש להעמיד על סך כולל של 100,000 ₪ (סעיפים 61-62 לכתב התביעה), זאת בהתחשב גם בליקויים אשר תוקנו על ידי הנתבעת לאחר הגשת חוות הדעת מטעם התובעים ולאחר הגשת כתב התביעה (סעיף 133 לסיכומי התובעים). כמובן, שסכום זה נתבע בהקשר לכמות הליקויים הגדולה שנטענה על ידי התובעים, שאת עיקרה דחיתי.

176.      בסיכומים המשלימים מטעם התובעים נטען, שלמרות השלב המאוחר יש לתקן את כתב התביעה על דרך של הגדלת סכום הפיצוי בגין עוגמת נפש לסך של 500,000 ₪. מדובר בתיקון אשר נובע לטענתם ממנגנון שעלה מדברי בית המשפט בשלב שלאחר סיום ההליכים בתיק, הנוגע לחיפוי החוץ, והתובעים לא יכלו לנבאו מראש (סעיף 17 לסיכומים המשלימים). איני מקבל טענה זו, ואין מקום לתקן את הסכום הנדרש, שכן האופציה שהוצעה מלכתחילה על ידי מומחה התובעים, בדבר החלפת כל חיפוי האבן בבניין, היא חלופה שגורמת לעוגמת נפש גבוהה יותר מהמנגנון המוצע, שעיקרו פיקוח. 

177.      הנתבעת טוענת שחלוקת הסכום הנתבע של 100,000 ₪ בין 108 התובעים מביאה לסך של 926 ₪ לכל דייר. לטענתה, זה פיצוי מוגזם בנסיבות המקרה דנן, שכן התובעים גרמו לעצמם עוגמת נפש בדרך שנהגו, תוך הפרת ההבנות שהושגו במרץ 2011 ב-נ/34 (סעיפים 80-82 לסיכומי הנתבעת).

178.      סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") מקנה לבית המשפט סמכות להורות על פיצויים בעד נזק שאינו נזק של ממון בגין הפרת חוזה, אך פסיקת פיצויים כאלה אינם דבר שבשגרה. בית המשפט העליון קבע שפסיקת פיצויים בגין נזק לא ממוני כאשר מופר חוזה שמורה ל"מקרים מיוחדים" (ראו למשל: דברי כב' השופט (כתוארו אז) א' מצא בע"א 3437/93 אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, 835 (1998): "קודם שיעמוד בית המשפט בפני הצורך להחליט, אם המקרה שלפניו מצדיק פסיקת פיצוי כזה, מוטל על הנפגע מהפרת החוזה להוכיח בראיות הן את עצם הנזק הלא-ממוני והן את הקשר הסיבתי בין הפרת החוזה לבין נזק זה").

179.      עם זאת, בתי המשפט לא נמנעו מלפסוק פיצויים על עוגמת נפש בגין ליקויים שנמצאו בדירות. יש לזכור, שאין הפיצוי בא להעניש את המפר, ומטרתו היא להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עוגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים- האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד. כמו כן, לא אחת עלות תיקונו של ליקוי מסוים אינה משקפת בהכרח את עגמת הנפש הנגרמת בשל ליקוי זה ולא קיים בהכרח מיתאם בין עלות תיקון הנזק לבין עגמת הנפש הנגרמת בעטיו של ליקוי זה. יחד עם זאת, אף על פי שקביעת שיעור הפיצויים בגין עוגמת נפש נתונה לשיקול דעת בית המשפט, הרי שגם קביעה זו צריכה לעמוד במבחן של סבירות (ראו: ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60, 64-65 (1992)).

180.      לאור האמור, בהינתן שהנציגות אינה זכאית לפיצוי בגין נזק לא ממוני, ולאחר שהבאתי בחשבון את הנסיבות שפורטו בפניי, ואת אופי הליקויים ואי ההתאמות, ואת התיקונים שבוצעו על ידי הנתבעת, חלקם לפני הגשת התביעה וחלקם לאחריה, אשר גרמו לאי פסיקת פיצוי, אך לא הטיבו את עוגמת הנפש הקודמת לתיקון, ואת הערכתי שהתובעים זכאים לפיצוי בגין הותרת אריחי חיפוי שבהם תוקן העוגן אך האבן נותרה נקודה בחלודה, בסך 20,000 ₪, הגעתי למסקנה שיש לפסוק לכל בעל הדירה פיצוי בגין עוגמת נפש בשיעור של 900 ₪. משכך, יש להעמיד את הפיצוי הכולל על סך של 97,200 ₪.

 ז.         טענת הנתבעת בדבר פיצוי בהתאם לחלק היחסי של התובעים ברכוש המשותף

181.      הנתבעת טענה, שלא כל הדיירים בבניין נמנים על התובעים. לטענתה, ארבעה בעלי דירות לא תבעו, כפי שעולה מעדות מר ורדי והסכם שכר הטרחה נ/2, ולכן יש להפחית כל פיצוי או חיוב שיוטל על הנתבעת בגין הגריעה ברכוש המשותף של אותם דיירים (עמ' 34 לסיכומי הנתבעת). ראשית, יש לציין, שבהתאם למוצג נ/2 עולה שמדובר בשלושה בעלי דירות (דירות 6,16 ו-18), ולא ארבעה כפי שטוענת הנתבעת.

182.      בעניין זה נקבעה הלכה בע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1) 229 (1991) (להלן: עניין חשאי), לפיה במקרה שבו תובעים מקצת הדיירים פיצוי כספי לפי חוק המכר (דירות) בגין ליקויים ברכוש המשותף, יש לפצות כל דייר שתביעתו הוכחה לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. זאת, להבדיל מסעד של ביצוע בעין של התיקונים, אותו ניתן לשקול לפסוק במלואו גם לדייר אחד שתביעתו הוכחה. בע"א 1772/99 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 203, 211 (2001), חזר בית המשפט העליון על הלכה זו, בציינו שאילו הסעד המבוקש היה סעד של ביצוע בעין של התיקונים, "חובה היתה מוטלת על החברה לתקן את כל הליקויים ולא אך את חלקם, כחלקם היחסי של התובעים ...", אךבנסיבות שבהן עמדה לפני בית המשפט תביעת מקצת הדיירים בלבד לפיצוי כספי, "נתקשה לפרוש את זכותם של התובעים אל-מעבר לחלקם היחסי ברכוש המשותף".

183.      בע"א 4720/10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19א' (טרם פורסם, [פורסם בנבו], 16.4.12), בפסקאות 20-22, התייחס כב' השופט ע' פוגלמן לביקורות בספרות המשפטית לגבי ההבחנה שהוצעה בפסיקה בין סעד של פיצויים לבין סעד של ביצוע בעין, כאשר להשקפתו ראוי ליתן לביקורות אלו משקל של ממש:

"הזכות הקניינית של בעלי דירות בבית משותף ביחס לרכוש המשותף היא אכן בעלות בחלק יחסי בלתי מסוים (בעלות במנה "המתמטית" ולא בחלק פיזי כזה או אחר). עם זאת, מלשון החוק – כמו גם מתכליתו הכללית – עולה כי יש לראות באי-התאמה לפי חוק המכר (דירות), לרבות ביחס לרכוש המשותף, כהפרה של חיוב חוזי במסגרת חוזה המכר, ולא כפגיעה בזכותו הקניינית של הקונה ברכוש המשותף... לפיכך, כדי להחזיר את המצב לקדמותו, נדרש המוכר לספק לקונה חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש משותף תקין ומתאים, ולא די בפיצוי כספי חלקי."

184.      לבסוף קבע בית המשפט העליון שבעניין אקרילית ניתן להגיע לתוצאה דומה לזו שהוצעה בספרות (חיוב 'המוכר' לפי חוק המכר (דירות) במלוא עלות אי-ההתאמה ברכוש המשותף) מבלי לסטות מהלכת חשאי, מאחר שעלות תיקון הליקויים בפועל הייתה שקולה בעיקרה לגובה הפיצוי בגין אי-ההתאמה, ולכן סעד הפיצויים היה במקרה זה "שקול לסעד של 'ביצוע בעין'" והיווה תחליף לסעד שכזה. בקשה לקיום דיון נוסף בעניין אקרילית נדחתה על ידי כב' הנשיא השופט גרוניס בדנ"א 3420/12 בלגד נכסים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב נורית 19א' חיפה (טרם פורסם, [פורסם בנבו], 3.6.12), שקבע שהתוצאה  בעניין אקרילית, אף שהיא מעוררת, לכאורה, קושי לא מבוטל, ניתנה בנסיבות הספציפיות בהן נקבע שהסעד הכספי המבוקש היה שקול לסעד של תיקון בעין, ולגבי סעד שכזה גם על פי הלכת חשאי ניתן לתבוע רק בשם חלק מהדיירים ולקבל סעד "מלא".

185.      בענייננו, אומנם מתבקש בגין הליקויים סעד של פיצוי כספי, אך התובעים הבהירו שהם "מעוניינים שהנתבעת תתקן את הליקויים ותבטלם ככל שהיא יכולה... עדיין פתוחה הדלת בפניה לבצע תיקונים כנדרש" (סעיף 20 לכתב התביעה). הפיצוי בשל הליקויים בא במקום ביצוע בעין. בנסיבות אלו, יש מקום לפסוק לטובת התובעים את מלוא הפיצוי בגין הליקויים, ולהפחית את חלקם של מי שלא תבעו בפיצויים בגין הנזקים האחרים – עיכוב במסירה, ירידת ערך ונזק לא ממוני.

ח.         סוף דבר

186.      לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה, כדלקמן:

א.         לגבי חיפוי החוץ, הנתבעת תשא באחריות לתקינות חיפוי החוץ. משך האחריות יהיה עד 25 שנים ממועד מסירת הבנין לדיירים בשנת 2009. האחריות תופעל בכל מקרה של גילוי כתמים שחורים על אבני החיפוי, ובנוסף על כך, בכל גילוי של אבן רופפת, מנותקת, שבורה, או אבן שנשרה מהבניין.

ב.         הפעלת האחריות בתוך התקופה של 25 שנה שקבעתי תחדש את תקופת האחריות ל- 10 שנים נוספות, ובכל מקרה לא תעלה תקופת האחריות, לרבות במקרה של חידוש האחריות, על תקופה של 35 שנה ממועד המסירה. נציגות הבית המשותף תחליט על ממונה שיערוך ביקורת בבניין אחת לשנה, כאשר כל פעולה ובדיקה שיש לבצע בקשר לחיפוי החוץ בבניין תמומן על ידי הנתבעת. הממונה הוא שיזמן את הנתבעת לתיקון הליקויים שיתגלו במשך תקופת האחריות. אחת לחמש שנים תיעשה בדיקה על ידי מהנדס רשוי, שיבחר על ידי התובעים.

ג.          היה ויתגלה ליקוי מן הליקויים המפורטים בסעיף 2.3.2 לתקן בנושא חיפויים- "התרופפות חיפויים, לרבות שכבות ביניים ואמצעי ההתקנה שלהם", או נקודות שחורות באבני החיפוי, הרי לא יאוחר מ-30 יום ממועד ההודעה על כך לנתבעת, הנתבעת תמנה מהנדס רשוי (קונסטרוקטור), שלא יהיה עובד שכיר שלה, שייתן הנחיות לביצוע הפתרון ויהיה אחראי לתכנון ויפקח על הביצוע.

ד.         במקרה בו הפגם שיפעיל את האחריות ינבע מהכתמים השחורים, הוא יתוקן בהתאם לדרך התיקון המפורטת בחוות דעתו של מר גיל: א. קידוח כוס יהלום בקוטר של 45-85 מ"מ מסביב לנקודה השחורה; ב. ביטול הוו ועיגון האבן באמצעות בורג מוסתר בכפתור העשוי מחומר האבן, באופן שלא ניתן יהיה לראות את העיגון; ג. ליטוש של שולי הקדח או כרסום האבן במידה שתאפשר מילוי בחומר אפוקסי; ד. החזרת כפתור בעובי של 1.5 ס"מ למקום הקידוח, המודבק בסיליקון ניטראלי עשוי מחומר האבן, ללא כתמים; ה. סגירה ברובה בהיקף הכפתור. במקרה שמדובר בפגם אחר, שלא קשור בנקודות השחורות, אופן תיקון הפגם יהיה לפי קביעת המהנדס כאמור.

ה.         הנתבעת תתקן נזקים נלווים שייגרמו במהלך המעקב והתיקונים.

ו.          אני מחייב את הנתבעת לפצות את התובעים  בסך של 81,423 ₪ בגין עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף;

ז.          בנוסף על כך אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, לאחר הפחתת חלקם של בעלי הדירות שלא תבעו, סך 165,278 ₪ בגין חדר הכושר, ועוד 94,500 ₪ בגין נזק לא ממוני אגב הליקויים האחרים. 

187.      התובעים מבקשים לזכות אותם בריבית מיום גילוי העילה, שלצורך כך ייחשב כיום הגשת התביעה, מאחר שלטענתם המועד בו נכתבה חוות הדעת המקצועית מטעמם מהווה בסיס נכון לחישובי ההצמדה, אך לא לחישובי הריבית (סעיף 135 לסיכומי התובעים). כידוע, פסיקת הריבית מיועדת להעמיד את הנפגע במצב בו היה אלמלא ההפרה או אילו תוקנה זו במועד, שאחרת יוצא המפר נשכר מחלוף הזמן והנפגע יוצא חסר (עניין דרוקר, עמ' 67-68). לעניין פסיקת הריבית בתביעות של ליקוי בנייה אפנה לדברי כב' השופטת ע' ארבל בע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (לא פורסם, [פורסם בנבו], 28.2.05), בפסקה 15:

"מוקדם של הפיצויים שנפסקו למערערים הוא בליקויים שנמצאו בדירותיהם וברכוש המשותף ועל כן ראויה קביעתו של בית המשפט המחוזי כי הריבית תחושב למועד קביעת שווים של מרבית הליקויים – מועד עריכת חוות הדעת (ראו גם: ע"א 9085/00 שם, בעמ' 479; ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן ואח' (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 2.6.96))."

188.      בהתאם לאמור, אני דוחה את טענת התובעים, וקובע שהריבית תחושב ממועד עריכת חוות הדעת המומחה מטעם התובעים. משכך, לסכומי הפיצויים בגין הליקויים ברכוש המשותף יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 3.10.10, מועד עריכת חוות הדעת של מר בן עזרא, עד התשלום בפועל. לסכום הפיצוי שנפסק לתובעים בגין ירידת הערך והפיצוי הבלתי ממוני יתווספו ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

189.      לפי תקנה 512, בקביעת סכום ההוצאות יש להתחשב בפער בין הסכום הנתבע לסכום הנפסק. גם אם לא ניתן לכמת פער זה ביחס לחיפוי החוץ, הרי ביחס לליקויים האחרים מדובר בפער גדול מאד, והסכום שנפסק קרוב הרבה יותר לחוות הדעת מטעם הנתבעת,

5129371על כן, הנתבעת תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 82,600 ₪  כולל מע"מ, והשתתפות חלקית באגרת בימ"ש בסך 50,000 ₪.

54678313

ניתן היום,  ח' שבט תשע"ה, 28 ינואר 2015, בהעדר הצדדים