איפה כדאי לקנות דירה בתל אביב? עידו אפרתי ערך סקר שוק ולהלן הממצאים אם חשבתם שקניית דירה בתל- אביב תישאר לעולם בגדר חלום - טעות בידכם. מתברר כי יש בעיר שכונות ישנות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה, שמחירי הדירות בהן עדיין שפויים. הביקוש הרב לנכסים ועליות המחירים בתל - אביב בשנתיים האחרונות העניקו לעיר מעמד של “עיר בלתי חדירה” - עיר נכספת שרכישת נכס בה היא בגדר משאת נפש רחוקה.
ואכן, קשה להתווכח עם עליות של עשרות אחוזים בדמי השכירות, ועם מחירי דירות שכבר חצו בשנה האחרונה את רף ה-100 אלף דולר לחדר.
עם זאת, מאחורי הכותרות המסנוורות בעיתונים וסקירות הנדל”ן המרתיעות על מחירי הנכסים בתל- אביב מסתתר שוק נדל”ן רב גוני, הטומן בחובו גם מתחמים “בתוליים,” שעדיין לא הגיעו למיצוי ומחכים למשקיעים בעלי מעוף ואורך רוח. בשוק נדל”ן מתפתח משתלם, לעתים, להיות זה שעושה את הצעד הראשון. מובלעת זולה בצפון היקר מצדן המזרחי של השכונות צהלה, רמות צהלה, רמת החי”ל ומתחם קריית עתידים נמצאת שכונת נווה שרת. זוהי שכונה שקטה בצפון העיר, שבדומה לשכנותיה נהנית מקרבה לצירי התנועה הראשיים, למתחם היי טק תוסס, לפארק גני יהושע ולאוניברסיטת תל אביב. למרות כל אלה, מחירי הנכסים בשכונה רחוקים ממחירי הבתים הפרטיים בשכונות הקרובות.
"מדובר בשכונה ותיקה ומיושנת, המתאפיינת בבנייני רכבת ארכאיים - שנבנו ברובם על ידי חברת עמידר בשנות ה-.60 השכונה ממוקמת על אחת הקרקעות היקרות ביותר במדינה - כמו שכונה מירוחם התקועה בלב הצפון היקר של תל אביב,” מסביר מנכ”ל רשת הנכסים רילטי אקזקיוטיב, יוחנן אס.
המחירים בשכונה אכן נחשבים לנדירים כשמדובר בצפון העיר: בשכונה ניתן למצוא דירות 3 חדרים במחיר ממוצע של כ- 22 אלף דולר, ודירות 2-2.5 חדרים ב-160-170 אלף דולר.
"זה יכול להיות להיט נדל”ני להשקעה או לזוגות צעירים,” טוען אס, ומוסיף כי אף שמדובר בדירות שיכון, מצב הנכסים בשכונה סביר, ובשנים האחרונות יותר ויותר אנשים קונים דירות ומשפצים אותן.
"גם השכונות הסמוכות, רמת החי”ל וישגב, היו פעם שכונות מצוקה והפכו לשכונות קוטג’ים,” מסביר אס, "אני מעריך שלנווה שרת יש סיכוי גבוה להתפתח ולשנות את אופייה ב- 3-5 השנים הקרובות, כחלק מתהליך טבעי המתרחש בשכונות ישנות באזורי ביקוש. מיותר לציין שמבחינה נדל”נית יש לנכסים בשכונה פוטנציאל השבחה גבוה ביותר.”
בעבר היתה לעירייה תוכנית לבנות גשר שיחבר את חלקה המזרחי אל צדו המזרחי של איילון לשכונת ביצרון, אך תוכנית זו מעולם לא יצאה לפועל. השכונה הקטנה המקיפה את השדרה היא אולי אחרונת השכונות התל אביביות הנמוכות.
לא יעבור זמן רב עד שהיזמים ישתלטו עליה בשל מיקומה האסטרטגי, הסמוך לנתיבי איילון, דרך בגין, קניון עזריאלי ורחוב קרליבך. אף שהשכונה אינה בגדר תגלית חדשה לגמרי, מחירי הנכסים בה עדיין רחוקים מלמצות את הפוטנציאל שלהם.
"הביקושים לדיור בשכונה הולכים וגדלים בשנתיים האחרונות, ורמות המחירים בה מגיעות כבר ל-2,000-2,500 דולר למ”ר. כך למשל, מחיר דירות שני חדרים נע בין 120 ל-150 אלף דולר,” מסבירה עליזה כהן, הבעלים והמנהלת של רשת התיווך רשף נכסים.
מחירי השכירות בשכונה נעים בין 550 ל- 650 דולר לדירת 2 חדרים, ו- 700-800 דולר לדירת 3 חדרים.
|
