כותרות TheMarker >
    ';
    0

    עוד מנזקי תמ"א 38: גרמה ייקור במחירי הדיור בערים

    1 תגובות   יום שבת, 16/3/19, 00:20

    תקציר: "משיכת הרף" ו"ציפייה לתמ"א 38" יצרו גל צונאמי של ייקור מחירי הדיור בשכונות שבעבר היו נגישות למשפחות צעירות ששיפצו דירות וכיום נמצאות מחוץ ליכולת לרכוש בהן דירה, עקב גל ייקור המחירים כלפי מעלה שנגרם מתמ"א 38. בעוד שהקבלנים והמתכננים טוענים ש"תוספת אלפי דירות טובה להתחדשות ולירידת מחירים מהגדלת ההיצע" הרי שבפועל קורה בדיוק הפוך: ההיצע שנוסף יקר יותר ומייקר אחריו את כלל הנכסים בשכונות, ובכך נגרם נזק נוסף מהתוכנית הגרועה, שהמגרעות שלה רבות הרבה יותר מכל יתרון.  נזק נוסף כתוצאה מכך - התרחבות הפערים בין שכונות עם תמ"א 38 (מדד ג'יני) מול השכונות האחרות, שזה עוד נזק נלווה חברתי מתמ"א 38.

     

    בהרחבה

    חלק מהטיעונים בעד התוכנית ההרסנית שנקראת "תמ"א 38" מביאים לרוב את "מחירי הדיור". הנה, מספרים הקבלנים והמתכננים ומשקיעים המפמפמים אותה הלאה - נוספות בערים אלפי דירות, והן יגרמו לירידה במחירי הדיור באותן ערים מבוקשות. אלא שמעבר לנזקים של התוכניות הנקודתיות, שנעשות ללא ראייה כוללת של השכונות, התשתיות והתכנון העירוני, יש נזק חדש והפוך כתוצאה מריבוי תוכניות תמ"א 38: הן דווקא גורמות לעלייה במחירי הדיור באותן שכונות, עלייה חדה שנגרמת מתופעת "משיכת הרף העליון".

     

    מכיוון שהקבלנים צריכים להרויח מהוספת הקומות ושדרוג הבניינים או בנייתם מחדש, וכמובן בגלל שמדובר בדירות חדשות ולרוב גדולות יותר, הם מייקרים את המחיר למ"ר העליון באותן שכונות. כל יתר הנכסים "מתיישרים" לפי הרף הזה, כלומר מעלים מחירים בחדות. וכולנו הרי מכירים את זה: "אם הם דורשים כך.. אנחנו גם צריכים לדרוש לפחות כך..". לדוגמא, ניקח שכונה שלפני תמ"א 38, הדירה היקרה ביותר בה הייתה דירת 5 חדרים, ב-1.8 מליון שקל. באו קבלנים והציעו לבניין סמוך, הריסה ובניית דירות 5 חדרים חדשות, אותן שיווקו ב-2.5 מליון. ראו השכנים ואמרו: רגע, למה אנחנו מוכרים ב-1.8? לפחות 2 מליון, אם חדשות נמכרות ב-2.5. תמ"א 38 יצרה גל צונאמי של ייקור מחירי דירות לאורך כל סוגי הנכסים באותן שכונות. גם נכסים סמוכים התייקרו "בציפייה לתמ"א 38". ככה גרמה התוכנית לדחיפה מעלה, פרועה ובועתית הרבה מעבר לממוצע של מחירי הדיור באותן שכונות שבהן נוצרה "ציפיית תמ"א 38 ותופעת "משיכת הרף העליון". 

     

    הנזקים של התוכנית רבים מאד, ובכל הארץ מתחילים תושבי השכונות להתעורר מאוחר מדי, רק כאשר הם רואים איך איכות החיים שהכירו - עצים ברחוב, מדרכות רחבות, שקט ונוף נהרסים עם הגבהת הבניינים ותוספת מאות ואלפי תושבים על אותן תשתיות מיושנות, ללא שום תוכנית מסודרת ובדיקה האם בכלל השכונה הקיימת, שתוכננה מראש למספר מסויים של תושבים, יכולה לשאת לפתע הכפלה שלהם? הכפלה של כלי הרכב? הכפלה בשימוש בפחי אשפה ובצנרת הביוב, ועוד.

    הציבור מתפתה למודעות יוקרתיות ומיתוג הפרויקטים בשם לועזי מפוצץ. אחרכך באות הצרות: חוסר במקום חנייה לאורחים, לחץ מים נמוך, רעשים מבנייה למשך שנים, הסתרת נוף, חסימת זרימת רוח, בנייה במרווחים בין בניינים ופגיעה אקוסטית ובפרטיות ועוד. הנזקים רבים, אבל ממשיכים לאפשר את החורבן העירוני הזה. בשכונות היוקרה בישראל התושבים התאגדו ונלחמו להקטין או לאסור לחלוטין את התוכנית. בשכונות צמודי קרקע - שם גרים בעלי האמצעים להילחם - אין תמ"א 38..

     

    גם בשכונות שהצליחו למנוע את התוכנית נוצרה התייקרות כתוצאה מעצם התודעה הציבורית של שמירת איכות החיים בהן ועלייה בביקוש לגור בשכונה "שלא נראית כמו אתר בנייה שנים על שנים ומצופפת עד ייאוש". בנוסף הדבר יצר הגדלת הפער מכל אלו לעומת שכונות שבהן אין שום התחדשות עירונית - בכך נוצר נזק נוסף מתמ"א 38  והוא התרחבות הפערים (מדד ג'יני) בין השכונות המבוססות לאלו שאינן מבוקשות על ידי יזמי התוכניות באותן ערים, שזה עוד נזק נלווה חברתי מהתוכנית.

     

    ריבוי הדירות היקרות החדשות והעלייה במחיר למ"ר, מוציאים משפחות צעירות מהשכונות האלו, וזה נזק נלווה מתמ"א 38. הן מוצאות עצמן מחוץ לאפשרות לרכוש דירות ולשפץ אותן כפי שיכלו בעבר. אחרות נאלצות להתפשר על גודל הדירה, וכך נגרם עוד נזק לרווחת הציבור: כדי לגור בשכונה נדרשות משפחות לרכוש דירות קטנות וצפופות יותר. גלי ההדף והנזק של תמ"א 38 הורסים בשנים האחרונות לא רק את איכות החיים ואיכות התכנון בשכונות ותיקות, אלא גם מחרבים משפחות. הקלה מסויימת מצאו אלו במחיר למשתכן, אך אם גם תוכנית זו תבוטל, ותמ"א 38 תמשיך לייצר ייקור מלאכותי בערים, צפויה מחאה עוצמתית הרבה יותר. ובמקום להוסיף קומות בתמ"א 38, יש לבטל אותה לחלוטין, לטובת תוכניות לאומיות לפינוי בינוי מתוכנן ויסודי בשכונות שלמות בלבד.

    דרג את התוכן:

      תגובות (1)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      RSS
        16/3/19 02:09:
      כל מילה ועוד. את שאתה כותב צריך לפרסם בעוד מקומות. אני מאוד נגד תמ"א 38 שרוצים לעשות גם אצלנו והארת לי עוד נקודות שלא חשבתי/ידעתי עליהן. תודה

      ארכיון

      פרופיל

      אייל - חיפה
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין