כותרות TheMarker >
    ';

    תגובות (0)

    נא להתחבר כדי להגיב

    התחברות או הרשמה   

    סדר התגובות :
    ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
    /null/cdate#

    /null/text_64k_1#

    אין רשומות לתצוגה

    אחזקת מבנים: סכנת הזנחה בבנייני מגורים

    0 תגובות   יום ראשון, 4/8/19, 14:50

     

    ''

     

    בנייני מגורים מרשימים נראים בשולי ערים רבות ברחבי הארץ. זוגות צעירים, משפרי דיור וגם משקיעים נוטים לרכוש דירה במגדלים הגבוהים המעטרים את ערי המרכז.  לובי גבוה ומפואר, ספות ונברשות, שיש מבריק, מוזיקת רקע נעימה וריח הבישום הבלתי נמנע... אולם מאחורי הרושם הראשוני מסתתרת פצצת זמן!


    מערכות התחזוקה בבניינים אלה הן אדירות, כל בניין הוא מפעל שתפקידו לספק שרותים חיוניים וגם מצילי חיים לעשרות רבות של משפחות, ומאות אנשים בבניין.  הטיפול השוטף במערכות סובל מכשלים כרוניים. מהזנחה חמורה עקב עלות גבוהה מאוד, טיפול לוקה בחסר של חברות ניהול ועד הבית והיעדר רגולציה בתחום.  אנשי מקצוע בפרסומים שונים (בעיקר של  הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון) מזהירים מכשל המערכות בבניינים שסכנת חיים בצידן, ובעיה חברתית קשה מהפיכת הבניינים היפים לבנייני סלאמס.

     

    מאחורי החזות המרשימה, בחדרי השרות האחוריים מתקתקת פצצה.  הזנחה של מרבית מערכות ההפעלה והחירום כמו: כיבוי אש, משאבות ומערכות החשמל.

     

    ''

     

    מה מבינים הדיירים?

     

    הדיירים הממוצעים לא מודעים, היזמים לא מנדבים מידע, וחברות ניהול נכסים ואחזקת מבנים – בתחרות ביניהם, מדגישים רק את מה שמסתדר עם מטרותיהם העסקיות. הבניינים הגדולים מכילים מערכות שונות בעלות כוללת של מיליונים. מערכות אלה דורשות תחזוקה מוקפדת ביותר. כאשר הטיפול הוא לא "לפי הספר" ומחופף על פי המסורת הישראלית – ההידרדרות מתרחשת כל הזמן.  קריסת המערכות צפויה, וזה רק שאלה של זמן.

     

    לא רק, אך בדרך כלל זה כסף. נורא יקר לתחזק בניין גדול.  מרבית הדיירים עברו לבנייני הענק מבית משותף סטנדרטי – בו שילמו את דמי וועד בית לניקוי חדר המדרגות, גנן, קצת חשמל וביטוח ואולי מעלית.  והנה מעתה דמי וועד בית הגבוהים משמעותית ממה שהורגלו.

    שלב התכנון

     

    מניסיוננו ב"ברכת הבית" ניהול ואחזקת מבנים, הבעיה מתחילה עוד בשלב התכנון של הבניין.  אין מחשבה על עליות התחזוקה השוטפות. כדי ליצור רושם ונראות מושקעים כספים באביזרי נוי יקרים שעם הזמן, עקב עלויות, מוזנחים.  הרגולציה תורמת חלקה באופן בעייתי במיוחד.  היזמים מחויבים להוסיף מערכות מתוחכמות, חניונים, מעליות ועוד – אולם כל המערכות האלה מעבר לכך שהן יקרות להחריד הן גם פתח לתקלות.  אז חובת התקנה של המערכות יש – אך חובת תחזוקה שוטפת אין!  לרכבים יש טסט חובה, למעליות יש חובת בדיקה תקופתית, אך למערכות חיוניות של בניין מגורים ענק – כלום.

     

    ''

     

    נכנסים למפלצת

     

    "אנשים לא מבינים לאיזה מפלצת הם נכנסים לגור" – כך מתבטא אחד מבעלי חברת אחזקת מבנים מנוסה. יש לשלב חברת אחזקה עוד בשלב התכנון כדי שהבניין יהיה ידידותי לדייריו גם לאחר 10 שנים ויותר.  חברת הניהול עשויה לתת ייעוץ אפילו ברמת החלפת נורות התאורה ועם אלה יצרנים כדאי לעבוד בבניין מגורים ועם מי לא מומלץ.

     

    בפרויקט באזור יוקרה, למרות היכולות הכלכליות של הדיירים החליטו לא להעסיק חברת ניהול מקצועית.  לאחר תקופה, ההזנחה ורמת התחזוקה ניכרו בכל מקום. הנראות נשארה יפה.  המנקה עבד טוב. אבל המערכות מאחור והתשתיות – היו במצב רע.  נזילות ניכרו לחניון, מערכות הספרינקלרים ותאורת החירום לא עבדו, מפוחי החניון קרסו ועוד...

     

    ''

     

    על מי האחריות?

     

    הטיפול השוטף ותחזוקת מערכות חיונית צריכה להיאכף.  על הרגולציה לאכוף את חברות הניהול - המקפידות על ניקיון וגינון, וכל מה שבולט ופחות מקצועי – לתחזק את המערכות של הבניין.  יש מערכות מורכבות שדורשות תחזוקה, בדיקות, הוצאת דו"חות ורוב חברות הניהול לא יודעות לטפל בזה.  יש תקלות המתוכננות להתריע כשהן תקולות.  יש חברות ניהול שפשוט מנתקות את ההתרעה.  ואז גם חוסכים את עלות תיקון המערכת וגם יש שקט...

     

    הכתובת כבר נמצאת על הקיר

     

    אלפי יחידות דיור מידי שנה כבר מוגדרות כ"מיגדלים", בניינים בני 11 קומות ומעלה.  פתח תקווה היא דוגמא מובהקת.  העיר התפתחה בעיקר לגובה בשנים האחרונות.  עשרות מגדלים רבי קומות, בלב העיר ובעיקר השכונות החדשות סביב.


    "אני לא ישנה טוב בלילה, אף אחד מהדיירים לא יודע איך הוא מציל את עצמו בשעת אסון או שריפה, הם לא תרגלו זאת מעולם, לא הסבירו להם, הם נתונים בידי חברת האחזקה שאמורה לתפעל את הבניינים בצורה טובה אבל אם זה לא מתוחזק מה יקרה? יש לי סיוטים בגלל זה", אומרת דליה גאון מנהלת אגף קשרי תושבים בעיריית פתח תקווה (במאמר בכלכליסט). "כתבתי מכתבים למכבי אש על כך שהם צריכים לעבור בין הבניינים ולהדריך אותם ולא קיבלתי תגובה, התושבים לא יודעים איזה מערכות מורכבות יש להם בבניין וסומכים על חברת התחזוקה. היום זה כבר לא יוקרה, זוגות צעירים רוכשים את הדירות האלה ורובם מאמינים שהכל בסדר כי הם משלמים לחברות האחזקה שמנצלות את זה שאין באמת מישהו שמפקח עליהן".

     

    ''


    עוד אומרת גאון באותו מאמר: כי להערכתה בעוד 5–10 שנים הבניינים האלה יראו כמו סלאמס, "תחשוב שחברת התחזוקה חוסכת על חשבון הדיירים ואז המערכת קורסת והמערכות מושבתות. להחליף חלק מהמערכות האלה זו עלות של מאות אלפי שקלים ואין לדיירים את הכסף הזה, לכן אני רואה שהכל עומד לקרוס, זו בועה".

    לדברי ראש עיריית פתח תקווה לשעבר איציק ברוורמן (באותו מאמר בכלכליסט), "אני לא אוהב את המגדלים שנבנים בעיר. החשש אצלי שעוד 15 שנה הם יתחילו להיות מעין סלאמס מודרניים. בבניינים כאלה המערכות יקרות והחשש שלי שבעוד שנים מהיום הדיירים החזקים יעזבו. הסלאמס של היום הם רכבות השיכונים של פעם, ואלה – רכבות לגובה.

     

    ומה בעתיד?

     

    לאחרונה התפרסמו מספר ידיעות בתקשורת על הסדרת חברות ניהול הבניינים וניהול וועד הבית.  ועדות מטעם משרד השיכון והמשפטים כבר הוקמו ויתכן שבעוד זמן לא רב חברות הניהול יהיו מחויבות לעמוד בסטנדרטים מקצועיים לטובת הדיירים והסביבה העירונית.

     

    המאמר באדיבות - https://www.bhomeisr.co.il/

    דרג את התוכן:

      פרופיל

      חםבבית
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין