כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    חוק ו/אי סדר

    מה שבעלי הנכסים לא מספרים לכם

    0 תגובות   יום שישי , 17/4/20, 12:59

    ברור כבר לכל, שגם בעולם הכלכלה כבר ניכרות תוצאות הקורונה. תוצאה שכיחה אחת, היא טרוניות ו/או עצות בדבר החובה לשלם דמי שכירות. ובכן, אי אפשר לגור בדירה ולא לשלם לבעל הדירה. זה נכון, גם כשלא נכנסת משכורת. אבל המצב אשר לנכסים מסחריים שונה. גם לשכת עורכי הדין הבינה זאת ולפי מסמך שהיא הוציאה, יש מקום להפחתה בדמי שכירות, למשל, בשל החובה להקטין את מצבת העובדים. לדעתי, חבריי המלומדים היו שוב קשובים מדי לבעלי משרדים גדולים, אבל אני מסכים עם העיקרון.


    דעתי היא, שיש מקום להפחתת דמי שכירות בגין נכסים עסקיים ובכלל זה גם עסקים שנשארו "פתוחים", אך ללא קהל לקוחות של ממש. לדעתי, בימים אלה וזאת לא רק בגלל הנגיף אלא בגלל שלל תקנות שעת החירום שמנסות ללכת עם סגר ולהרגיש בלי סגר, כלומר לא הורו על סגר מלא אבל ברור שיש כמעט כזה ולסגר, גם אם הוא חלקי, השלכה משמעותית על החובה לשלם את מלוא דמי השכירות בגין נכסים מסחריים, גם נכסים שלא נסגרו ממש במצוות השלטונות.


    אמנם, ברגיל, החובה לשלם דמי שכירות אינה מותנית בדבר ולא אחת מוסכם במפורש כי היא מוחלטת ובלתי מותנית ואמנם, ברגיל, חוזי שכירות צריכים להיות מוטים (לא כמקובל אצלנו, אצל רבים מדי אבל בכל זאת, מוטים), כי בסך הכל, לא רק שלא אחת בעל הנכס הוא זה שהשקיע יותר מהשוכר וגם כשזה לא המקרה הוא זה שויתר על השליטה בנכס תמורת לא יותר מחתיכת נייר ותקווה לכוונה טובה. אבל בימים כאלה, ראוי לשים לב, שגם לחוזים מוטים, יש גבולות.


    כי בניגוד למה שהורגלנו בו, השוכר אינו רק "החייב". חייב בתשלום דמי שכירות, חייב בשמירה על הנכס, בתשלום החובות השוטפים עליו. אמנם בימים רגילים, חובתו של בעל הנכס מצומצמת יותר, לכל היותר שתהיה חברת ניהול אפקטיבית או לבצע תיקונים נדירים, אבל בימים כאלה, יש חשיבות מיוחדת לחיוב נוסף שחל על המשכיר. כוונתי, לחיוב המצוי לפחות בסעיף המקובל, שמצוי בכל חוזה שכירות כמעט ללא חריגים, הסעיף העוסק ב"מטרת השכירות", מטרה שהשגתה נמנעת כיום, באופן מלא או חלקי, שלא בגין מעשה או מחדל כלשהו מצד השוכר.


    זאת ועוד, גם בחוזים הנדירים בהם לא הוגדרה מטרה ספציפית כזו, שוכר רשאי לתבוע שיתקיימו תנאי הסף בגינם שכר את הנכס. הוא לא שכר מכולה או מחסן לציוד. היתה חשיבות מכרעת, למיקום, לנגישות, יש חשיבות לשטח לעובדים, לחדר המתנה וכיו"ב וגם לתכליתה של העסקה, אספקת שירות או מוצר עבור ציבור לקוחות. גם על אלה, השוכר משלם ובמיטב כספו.  כל אלה השפיעו בקביעת גובה שכר הדירה. כל אלה איבדו כמעט כל משמעות גם כשיש לשוכר גישה פיזית לנכס, אך זו נמנעת מאחרים, במידה כמעט מוחלטת, מכוח צווי חירום. צווי חירום, בגינם צומצמה מאד האפשרות לצרוך שירותים או מוצרים ו/או אין כלל אפשרות ללקוחות בפועל אבל גם בכוח, לצאת מהבית.


    אזי אמנם, האיסור לצאת מהבית אינו תלוי במשכיר וגם אינו מוחלט ובעיני, גם על השוכרים להתחשב במצב, אבל הם לא חייבים להתחשב בזה יתר על המידה. זה ברור כשמדובר במושכר שנסגר במצוות השלטונות, מספרה למשל אבל נכון גם במשרד תיווך, לפחות אם יש בו יותר משולחן. נכון לעת הזו,  זהו נכס שניתן כעת לשימוש חלקי ומוגבל מאוד, אם בכלל. אין לקבל דרישה של בעל נכס לתשלום מלא, על נכס שהפך באחת לכל כך פגום, בשל המציאות שהשתנתה. פגום במובן זה, שאי אפשר להפיק ממנו הכנסות.


    במילים אחרות, ראשית, יש לשים לב לסעיף 15 לחוק בשכירות והשאילה (להלן – "החוק"), בדבר מניעת שימוש במקרה של מניעת שימוש, אין חובת תשלום. בעיני, זה המצב לא רק לגבי קניונים אלא גם לגבי מספרות, מכוני קוסמטיקה וכיו"ב עסקים שנסגרו מכוח ציווי השלטונות. עדיין יהיה קושי למשל, כשמדובר במשרד נסיעות אבל גם במשרד תיווך וגם בחנות מוצרי סלולר. יש גישה אליהם אבל גם עסקים כאלה אמורים להיות פתוחים לקהל ולספק שירותים ללקוחות שלא מזדמנים עוד ולכן, דעתי היא, שנוכח הסגר ושאר מגבלות, יש להבין את הרציונל שמאחורי סעיף 15 לחוק ובשל אותו רציונל שמתנה תשלום בגישה לנכס, יש לתת מקום ותכולה דוקא לסעיף 9 לחוק. ובמילים פשוטות, בימים אלה, יש מקום להתיר את הפעלת תרופת הניכוי שבסעיף 9 לחוק, שמאפשרת הפחתה זמנית בדמי השכירות.


    חשוב עם זאת לשים לב. ישנו קושי בהחלת תרופת הניכוי שבסעיף 9 לחוק, כי עניינה אי תיקון פגם (הדעה המקובלת היא  שסעיף זה נועד לזרז תיקון שאינו אפשרי כאן. אני מציע גישה שונה) אבל בכל זאת, בין היתר בשל מיקומו של סעיף 9 בחוק, אני מציע לראות במצב שנוצר עקב צווי החירום משום אי התאמה שמאפשרת הפחתה זמנית של דמי שכירות.


    לדעתי, במצב הנוכחי בו בעלי עסקים עושים שימוש בנכס אבל אין זה השימוש אליו התכוונו הצדדים וכשקיימת הוראת חוק, שמכירה באפשרות של סעד חלקי להפרה חלקית, יש להכיר מכוח אותה הוראה, בסיכול חלקי של מטרת השכירות ויש להחיל הוראה זו, על המצב השורר כיום וזאת למה? כי המשכיר הוא שאחראי שיתאפשר שימוש בנכס למטרת השכירות בכל תקופת השכירות, גם בתקופת החירום. וכשזה קרוב לבלתי אפשרי, או לפחות שונה משמעותית מכוונת הצדדים, מדובר בהתגשמות של סיכון, שצריכה לרבוץ לפתחו של המשכיר ולא של השוכר. אמנם, זה לא בידיו של המשכיר ולכן הוא אינו מפר חוזה במובן הרגיל של המילה, אך הוא גם לא רשאי לקבל תמורה, אם הוא אינו מספק את שעליו לספק. תרופה זו, של ניכוי מהמחיר, מתחייבת גם מחובת תום הלב, והיא תמנע גם את הטענה השכיחה, שאי תשלום דמי שכירות מלאים, מחייב פינוי הנכס על ידי השוכר או לפחות מקנה למשכיר זכות לבטל את החוזה כאמור בס' 15 לחוק (סעיף שיש לו תחולה במקרה של קניונים למשל ושלגביו, אגב, אפשר לאמר שכל זמן המגיפה ו/או תקנות החירום הוא במסגרת זמן סביר לאי תשלום מלא).


    אז אכן, ישנם חוזי שכירות שמתנים על תרופות המוקנות בחוק, כולן או חלקן ואכן, לא אחת השוכרים חוששים ובצדק ובכל זאת, חלק מהחוזים הללו הם חוזים אחידים והתנייה על תרופות בחוזה אחיד עשויה להתבטל וגם אלה שאינם חוזים אחידים, טעונים פרשנות. לכן, גם אם אפשר להתנות על תרופת הניכוי ובין אם כללו מגפה בגדר כוח עליון ובין אם לאו, אם הצעתי תתקבל, החובה לשלם דמי שכירות מלאים על עסקים בימים אלה, בהם הנאת שוכר מהמושכר מוגבלת משמעותית, תוטל בספק ממשי.


    יותר מזה, התשלום לאחר הניכוי, מגיע לא אחת כדי חיוב שאינו עולה בהרבה על דמי השכירות הראויים עבור מה שהיה חנות במרכז הומה או משרד בליבה של עיר, אך הפך להיות ללא הרבה יותר ממחסן בעיר רפאים. לכן, לפחות כל עוד בעל הנכס לא עשה מעשה של ממש כדי להקל עליכם למקסם את השימוש בנכס בנסיבות (ואני בספק אם בעלי נכסים רבים מיהרו להציע שירותי משלוחים או הקמת אתר אינטרנט לשוכר שנפגע), אין סיבה, אין טעם ואין מקום להכיר בזכות משפטית ברורה, לדרוש את מלוא דמי השכירות. אגב, בעלי נכסים נבונים, יבינו, שהפתרון המוצע כאן, דמי שכירות מופחתים, טוב להם יותר מהאלטרנטיבה. מנכס ריק או מאבק ארוך עם שוכר שלא יכול לשלם, גם אם הוא ממש רוצה.

     

    הערת סיום – האמור לעיל, אינו בגדר חוות דעת שמתאימה לכל מקרה ומקרה ואין להסתמך עליו. החלטה שלא לשלם שכר דירה היא החלטה שעשויה להיות הרת גורל ובכל מקרה אני מציע בדיקה זהירה של הוראות החוזה והידברות שטובה תמיד מפעולה חד צדדית. עם זאת, בעת ההידברות, חשוב לזכור, מי כאן הנושה ומי החייב ובימים שכאלה, הנושה, הוא השוכר דוקא, גם כשחשבון הבנק שלו, מצומק ואפילו יותר מהרגיל.


    בעז ברזלי, עו"ד

    טל: 052-2236023

    Boazlaw@zahav.net.il

       

      דרג את התוכן:

        תגובות (0)

        נא להתחבר כדי להגיב

        התחברות או הרשמה   

        סדר התגובות :
        ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
        /null/cdate#

        /null/text_64k_1#

        אין רשומות לתצוגה

        ארכיון

        פרופיל

        boazlaw
        1. שלח הודעה
        2. אוף ליין
        3. אוף ליין