כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    השקעות נדל"ן : מדוע כדאי לייצר הכנסה פסיבית מדמי שכירות

    השקעות נדל"ן : מדוע כדאי לייצר הכנסה פסיבית מדמי שכירות

    השקעה בנדל"ן הינה מנוע צמיחה מרכזי, אם ברצונך לבנות עתיד כלכלי יציב.

    תופעה נפוצה בקרב בעלי ההון היא שהם משקיעים בנדל"ן באמצעות ההון שמייצרים עסקיהם.
    מה היתרונות שהינך משיג באמצעות השקעה בנדל"ן? ומדוע רוב בעלי ההון, אוהבים להשקיע בנדל"ן?

    תזרים מזומנים

    אחד מהיתרונות הבולטים והמושכים ביותר של השקעה בנדל"ן מניב הינה תזרים מזומנים. תזרים הנובע מדמי שכירות הנגבים מהשוכר המשתמש בנכס. כל מה שנדרש ממך הוא להשקיע זמן בחיפוש אחר הנכס הנכון להשקיע בו. לאחר מכן, אתה מקבל תזרים מזומנים שוטף כמעט ללא שום מאמץ נוסף מצידך. ותזרים זה מתקבל כל עוד אינך מוכר את הנכס.

    גידול בהון

    אם בכוונתך למכור את נכס הנדל"ן שברשותך, עדיין תוכל להרוויח מהמכירה. בזמן החזקתך בנכס שימשו חלק מההכנסות מדמי השכירות לפירעון הלוואה שנטלת לרכישת הנכס. בנוסף, הנכס שקנית לפני שנים סביר להניח כי עלה בערכו. מחיר המכירה גבוה ממחיר הרכישה. זאת גם כתוצאה מהאינפלציה שגרמה לעליית מחיר הנכס.

    בפשטות, זה אומר שאתה מרוויח כסף לא רק מהתזרים השוטף של דמי השכירות (כאשר הנכס ברשותך), אלא גם בזמן שאתה מוכר אותו.

    עליית ערך

    בוא נניח כי ברשותך 1000 מניות של טבע, מה ביכולתך לעשות בכדי להשביח את הנכס הזה ולהעלות את ערך המניות? סביר להניח שכלום. זה תלוי בעיקר בתנאי השוק ובביצועיה העסקיים של חברת טבע.

    מצד שני, אם ברשותך נכס נדל"ני, אתה מחליט כיצד ברצונך להגדיל את ערכו של הנכס. אתה נמצא בשליטה מלאה. הדבר החיובי בנוגע להשבחת ערך הנכס הינו שהנכס משביח הרבה יותר מהכסף שהוצאת על השבחתו (דוגמת: שיפוצים, השבחה ).


    שימוש במינוף

    היתרון הבא של השקעה בנדל"ן מניב הינו המינוף הפיננסי. מינוף הינו מונח פופולארי מאוד בנדל"ן. אתה יכול להשתמש במינוף בכדי לרכוש נדל"ן. הבנקים מאשרים לך לקבל הלוואות בכדי לרכוש נכסי נדל"ן. אם למשל הינך רוכש נכס ששוויו 100,000$, אינך מוכרח להוציא את כל הסכום מכיסך. תוכל לשלם למשל 15,000$ מכיסך ולבקש מבנק הלוואה של 85,000$.

    ע"י שימוש חכם במינוף, תוכל לרכוש נכס שערכו גבוה פי כמה וכמה מיכולתך הפיננסית.

    כפי שציינתי קודם, בעלי ההון משתמשים בכסף המיוצר בעסקיהם בכדי להשקיע בנדל"ן מניב. אבל מה אם אין ברשותך שום עסק, או שאין לך את ההון העצמי הדרוש לרכישת נכס? או גרוע מזה, אתה מובטל ואין לך הכנסה. במצב כזה כדאי שתדע, כי ישנם נכסים מסוימים שניתן לרכוש גם ללא הון עצמי במקרים מיוחדים, בהם ניתן לקבל הלוואה בגובה 100% מעלות הנכס.

    הטבות מס

    אחת מהטבות המס המשמעותיות בבעלות על נדל"ן מניב הינה שניתן לקבל פחת לצורכי מס הכנסה לאורך תקופה מסוימת של חיי הנכס. למרות שהפחת אינו הוצאה שוטפת במזומנים, חוקי המס מתירים את ההוצאה בניכוי, מה שמוביל לחיסכון בנטל המס על המשקיע. בשל סיבה זו מכונה הפחת כ"מגן מס".

    כמו-כן, במקרים רבים ניתן לנכות את הוצאות הריבית על ההלוואות הנלקחות ע"י המשקיע לצורך מימון הרכישה, וכן הוצאות נוספות (כגון אחזקה וניהול הנכס, הנח"ש וייעוץ וכו').

    סיכום

    אין ספק כי להשקעה בנדל"ן מניב ישנם יתרונות רבים. אך מנגד, יש לזכור שנכסי נדל"ן אינם נזילים כמו נכסים אחרים כגון מניות. יש לקחת בחשבון כי עשוי לקחת זמן מה בטרם תמצא קונה לנכס שלך.
    אולם, נדל"ן מניב עשוי לספק לך את המרכיב החיוני ביותר לעצמאותך הפיננסית, שהוא תזרים מזומנים.

    השקעות בנדל"ן

    19 תגובות   יום ראשון, 4/5/08, 01:12
    דרג את התוכן:

      תגובות (18)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      RSS
        11/4/10 19:19:

      מידע על משכנתאות
        23/6/09 21:22:

      צטט: steinberger 2008-05-18 10:22:51

      שלום ושאפו על הכתיבה המקיפה

       

      אני לא אוהב את אלו שלא תורמים בכתיבתם, חוץ מלומר ישר ביקורת ולמה הכותב טועה.

      לכן מקווה למעט תגובות בסגנון של המגיבה הראשונה....

      אני מאד מעריך כותבים כמוך שרושמים את עמדתם באופן רחב ומושקע....  אז כיכבתי

       

      לעומת זאת, כמו שאמרת אכן להשקעה בנדל"ן יש לא מעט חסרונות, כשהבולטים ביניהם הם:

      1. קושי הנזילות כמו שרשמת (ועלול לגרום למוכר שנתקל למשבר לוותר על 20% רק כדי למכור)

      2. הוצאות שמירת הנכס - הנחה סבירה שאחת לחמש שנים אתה נדרש לעשות שיפוץ+צביעה שעולים לפחות כמו שלושה חודשי שכירות.  אפרופו זה ש"אתה בוחר כמה להשקיע בנכס".    למה לא לקנות מניה של חברה מנוהלת היטב ששם יש הנהלה שמתעסקת בהשבחת הנכס 8 שעות מדי יום?

      3. ריכוזיות - הרבה מאד ביצים בנקודה אחת. סיכון מאד גדול עם גמישות נמוכה עד אפסית.

       

      אשמח לדעת איך לדעתך צריך להתמודד עם שיקולים אלו?  איך מצמצמים אותם?

       

      יש לא מעט אלטרנטיבות למשקיע הסולידי - כשתעודות סל (על סקטורים, על מדינות, על אגרות חוב) מהוות חלופה לא רעה.  ישנם גם תעודות סל ומניות שמחלקות דיבידנדים באופן קבוע - מה שמהווה תחרות יפה לנדל"ן המניב שכירות.  בארה"ב למשל ישנן חברות (לרוב אנרגיה וגז) המניבות 6-7% של דיבידנדים בשנה.

       

      לעניות דעתי, ואני לא מבין גדול בנדל"ן, מה שיגרום לי להשקיע בנכס נדל"ני הוא אם מחיר הכסף (קרי המינוף, ההלוואה) יהיה 4% שנתי או פחות, כשהנכס מניב לי שכירות של לפחות 6-8% בשנה.  אחרת, קשה לי לומר שהסיכון משתלם....

       

      אשמח אם מישהו/י ת/יעמיד אותי על טעותי.

       שלום,

       

      אני פעיל בהשקעות נדל"ן בארה"ב ורציתי להגיב גם על הדיון המעניין כאן.

      כמי שמתעסק בהשקעות הרבה שנים, אני יכול לסכם ולומר שלדעתי אין כזה דבר נכון או לא נכון בהשקעות יש רק אוהב סיכון- שונא סיכון.

      אי אפשר להעדיף מניית נדל"ן על נכס או להיפך, כי במיקרו יש נתנים שונים לגמרי מהמאקרו. נכון שיש נכסים שצריך לשפץ, ונכון שיכול להיות פה ושם חודש שהבית יעמוד ריק. אבל מה אם קניתי את הבית ב 30-40% מתחת למחיר השוק?

       

      מניה של חברה מנהל נדל"ן 8 שעות ביום, יכולה ליפול כי לפעמים כוחות השוק בבורסה יכולים להפיל אותה ללא קשר לביצועים הכלכליים של הנכסים אותם היא מחזיקה, והסיכון שברכישת מנהי גבוה בהרבה מהסיכון שבנכס. אתה יכול לקנות נכס גרוע או טוב באותה מידה שאתה יכול לקנות מניה עם הנהלה טובה או רעה (חפציבה היתה מנית נדל"ן נהדרת פעם אבל ההנהלה התבררה כ...אוהבת טיסות).

       

      אני מאוד בעד תעודות סל, אבל לא ראיתי הרבה ריטים (קרנות השקעה בנדל"ן) או תעודות סל שעשו תשואות שמתקרבות לתשואות על נכס שנקנה במקצועיות בלי קשר למצב המאקרו.

       

      לגבי משכנתאות והסיכון: דווקא בגלל מה שקרה נוצרו הזדמנויות השקעה נדירות, מי שמתעניין בהשקעות נדל"ן בחו"ל חייב להפסיק לחשוב כמו משקיע ישראלי בשוק המקומי, כי המשחק שונה לגמרי. מי שחושב שתשואה של 5-6% היא תשואה פנומנלית בנדל"ן, חושב כמו הרוב אבל לא כמו אלה שנדל"ן הוא המקצוע שלהם. 

       

      קושי נזילות- מה שיגרום למוכר לוותר על 20% (?) ברור שכתבת כאן מספר שרירותי, אבל אזרום איתך. גם אם קנית את הנכס לא טוב (את הרווח עושים בקניה כידוע), ונגיד שנכנסת למערבולת שאילצה אותך באופן קיצוני לוותר על 20%,  אתה כותב שאתה מעדיף מניה.

       

      במקום לענות אשאל אותך: איזה מהאפיקים יכול לצנוח יותר מהר ב 20%? מניה או נדל"ן?  מניות יכולות ליפול בתוך ימים למטה מזה.

       

      לגבי הריכוזיות: תיק השקעות יכול לכלול 3-4 או יותר נכסים ו( בארה"ב אפשרי גם הרבה יותר למי שמוכן להפסיק לחשוב בדרך המקומית של השוק המקומי) בכל מקרה אני מסכים שמי שיש  לו סכום נמוך להשקעה, שלא ישים את כולו על נכס אחד בלבד ועדיף באמת לפזר דרך קרנות או תעודות סל, לנדלן יש חיסרון בכל הקשור לפיזור לעומת שוק ההון.

      שלא ישתמע שיש לי משהו נגד מניות-ההיפך הוא הנכון. מניות זולות יחסית לערך הכלכלי של החברה (בלי קשר לבורסה היומיומית) בחברות עם הנהלה מצויינת,  צריכות להיות חלק מתיק ההשקעות, אבל לדעתי מי שובנה תיק לטווח ארוך, יצמצם סיכונים מאוד אם יעשה זאת דרך נדל"ן, זה האני מאמין שלי.

        29/11/08 10:47:

      האם ידעת, שבארה"ב ניתן לקבל תשואות של15.4% -12% נטו על בתים ב- 50,000$?  תשואה הנחשבת גם בימים כתיקונם ל"טובה מאוד" -על אחת כמה וכמה עתה.

       

      זו אופציה סולידית שמאפשרת לך במקום לכלות את הכסף בבנק - לאפשר לכסף שלך לייצר כסף עד יעבור זעם ואז סביר להניח שכשהמצב בעולם יתייצב גם הקרן תגדל ואז...הצלחת לתפוס שתי ציפורים על עץ אחד.

       

      אז אם אתה מתעניין באפיקים סולידיים להשקעה, שיגרמו לכסף שלך להמשיך לייצר כסף ולא להפוך לאבק - זו יכולה להיות בהחלט להיות אופציה עבורך. באינדיאפוליס, המדינה ה- 12 בגודלה בארה"ב, עם מיליון תושבים ניתן לרכוש בתים ב-50,000$ ליחידה ולייצר הכנסה שנתית נטו של 6,000$ בשנה לאחר ניכוי מיסים ודמי ניהול. התשואה מובטחת לתקופה בלתי מוגבלת. ניתן לרכוש עד עשרות בתים. מעניין אותך? אשמח להרחיב-אורלי 0546630672 
        25/7/08 14:47:

       

       

       

       

       

       

       

        25/7/08 14:47:

      צטט: עו"ד דוד מלניק 2008-07-25 14:01:06

      צטט: עו"ד דוד מלניק 2008-07-25 13:56:35

       

       

       

       

       

        25/7/08 14:01:

      צטט: עו"ד דוד מלניק 2008-07-25 13:56:35


      אין לי אלא להסכים עם הכותב.

       

      השקעה בנדל"ן הינה ההשקעה הטובה ביותר לטווח הבינוני והארוך והיא מאפשרת להינות מתשואות גבוהות יחסית בסיכון נמוך. השקעה בנדל"ן מקנה יתרונות מיסוייים רבים, ניתן למנף את ההשקעה באמצעות לקיחת הלוואות באוםן שמאפשר לבנות הון בבאמצעות הון עצמי קטן יחסי.

      ואולם חשוב לזכור כי השקעה בנדל"ן מחייבת ידע רב בתחומים רבים ומגוונים ובכלל ידע משפטי, ידע בתחום התכנון והבנייה, ידע בתחום המיסוי, הבנה במימון ובמקורות המימון, הכרת השוק והסביבה בה היזם פועל ועוד. לכן מומלץ לכל מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן להעמיק את ידיעותיו בתחום וזאת בנוסף להתייעצות עם בעלי מקצוע בתחומים שונים.

      מכל מקום הדרך הטובה ביותר ללמוד היא באמצעות העשייה. ככל שתעשו יותר כך תפתחו מיומנות רבה יותר ותשפרו את היכולות שלכם לזהות עסקה טובה, להבין במהירות את הפוטנציאל לרבות  פוטנציאל ההשבחה, לחשב את התשואה שניתן לקבל, לדעת מהו המימון הדרוש (היחס בין הון עצמי להון זר), סוג ההלוואה הדרושה ושיעורי הריבית, מהו  סכום ההחזר החודשי ומהו תזרים המזומנים הצפוי. 

       

      בהצלחה לכולם

      עו"ד דוד מלניק*

       

       

       

        25/7/08 13:56:


      אין לי אלא להסכים עם הכותב.

       

      השקעה בנדל"ן הינה ההשקעה הטובה ביותר לטווח הבינוני והארוך והיא מאפשרת להינות מתשואות גבוהות יחסית בסיכון נמוך. בהשקעה בנדל"ן ישנן יתרונות מיסוייים רבים בהשקעה בנדל"ן, ניתן למנף את ההשקעה באמצעות לקיחת הלוואות באוםן שמאפשר לבנות הון בבאמצעות הון עצמי קטן יחסי.

      ואולם חשוב לזכור כי השקעה בנדל"ן מחייבת ידע רב בתחומים רבים ומגוונים ובכלל ידע משפטי, ידע בתחום התכנון והבנייה, ידע בתחום המיסוי, הבנה במימון ובמקורות המימון, הכרת השוק והסביבה בה היזם פועל ועוד. לכן מומלץ למי שעוסק בתחום להעמיק את ידיעותיו בתחום וזאת בנוסף להתייעצות עם בעלי מקצוע בתחומים שונים.

      מכל מקום הדרך הטובה ביותר ללמוד היא באמצעות העשייה. ככל שתעשו יותר כך תפתחו מיומנות רבה יותר ותשפרו את היכולות שלכם לזהות עסקה טובה, להבין במהירות את הפוטנציאל לרבות  פוטנציאל ההשבחה, התשואה שניתן לקבל, המימון הדרוש (היחס בין הון עצמי להון זר), ההחזר החודשי, סוג ההלוואה ועוד. 

       

      בהצלחה לכולם

      עו"ד דוד מלניק*

       

        8/7/08 19:00:

      שלום

      דרך נוספת ליצירת הכנסה פסיבית- ספות עיסוי אוטומטיות המופעלות בשקלים ומיצרות הכנסה חודשית קבועה במינימום זמן השקעה -יום בחודש, המוקדש לאיסוף הכסף שנצבר בספה.
      ספות העיסוי פעולות בצורה אוטומטיות מלאה ולא מצריכות העסקת עובדים או נוכחות כלשהיא לפעילותם המלאה.
      ניתן להתחיל את קו ספות העיסוי האוטומטיות בקטן ללא סיכון ולגדול לאט לאט,עם הוספת ספות ומיקומים נוספים.
      אין צורך בידע או נסיון קודם בכדי להתחיל את העסק,ניתנת הדרכה ועזרה בהצבת הספות במיקומים מובחרים.
      ספות העיסוי האוטומטיות פועלות עם מטבעות של 1,5 ו 10 שקל בהתאם לזמן העיסוי.
      ספות העיסוי האוטומטיות מתאימות להצבה במיקומים רבים- במרכזים מסחרים קניונים ,מרכזי ספה,חדרי כושר,אוניברסטאות ,בתי אבות,מכוני יופי ,בתי מלון ואתרי נופש.הן מעניקות עיסוי בריא ומרענן המשחרר מלחצים ועיפות בטיפול מהיר ואיכותי.
      כן אנו משווקים מכונות אוטומטיות למכירת ממתקים-מסטיקים וסוכריות
      מכונה של 3 תאים(בכל תא מוצר אחר) ב 899 ש"ח בלבד-כולל סטמד ,עשויה ממתכת ועם אחריות.
      עזרה במיקומים.
      ניתן להתרשם יותר באתר www.ahels.com

      אשמח למסור פרטים נוספים בטלפון-0548070175

      תודה

        26/5/08 19:38:

      http://hamil1.hamil.co.il/nadlan.html

       

      מחר יש כנס מעניין בר"ג (לינק של המיל)

      אכן מסתמן שבת-ים הולכת לכיוון חיובי

      מזכיר לי במידת מה את הפיתוח המואץ בנתניה .

      נדלן היה ויהיה השקעה טובה לטווח הארוך.

      רמי.

       

        21/5/08 21:09:

      כן מיקום

      מרכזי ערים גדולות

      שם, אין קרקע והביקושים עולים

       

      אפשר גם במקומות אחרים, במיוחד אם יודעים מהי התוכנית המוניציפלית באותו האזור, או רואים תפנית בעין. בת-ים למשל

        21/5/08 13:10:

       

      כתבה מאוד מעניינת ואכן יש לי כמה דגשים:

      1. בהקשר להוצאות פחת והוצאות מסביב הדירה שהן מוכרות למס הכנסה , הן מוכרות רק לעסק ולא לדירה אחת כי דירה אחת לרוב הינה במסגרת פטור ממס ואם היא חורגת היא יכולה לשלם10% מס אך אסור לה לבקש הוצאות , או להכיר כעסק ולהכיר את כל ההוצאות סביבים אך לשלם מס של 29% היום(יש ירידה ב09)

      2. לצערנו אנו חיים במדינה שאינה מגינה על משכיר הדירה ונתקלתי בלא מעט מקרים שאנשים השכירו דירה ולא שילמו מעל לשנה ויותר(במקרה זה אין מה לדבר על התשואה) לכן צריך להיות מאוד חשדן כלפי השוכר ולהבטיח שעו"ד טוב כיסה אותך.(אגב עוד כסף)

      3. הטיפול השוטף בדירה - לרוב הדיירים אינם דואגים לדירה כיאלו שלהן אך מאידך מצפים מבעל הדירה שכל תיקון קטן יהיה על חשבונו. זה גם עולה יותר וגם מטריד.

      לסיכום:

      1.רכישת דירה והשכרה יש לה תשואה אופטימלית (למשקיע הסולידי) של 8% , אך לדעתי מדובר בהשקעה שכן צריך לשמור ולשפץ. אך אם יש בחירה בה יש לדאוג לכיסו משפטי נאות.

      2.רכישת מניות אכן תלויה בתנודות השוק ומשקיעה אופטימלי יכול להגיע לתשואה של 5%-6%  , מצד אחד המשקיע אין לו ממש שליטה בנעשה אך מצד שאני מי אמר שאתה בתור משקיע יודע יותר טוב לכסף שלך מאשר מנכלים במשרה מלאה .

      3. המשקיע "שונא סיכון" כמו ההורים שלנו שמים את הכסף בבנק מקבלים תשואה ממוצעת של 4% (אפשר להתווכח עם הבנקים ולקבל אפילו יותר) השקעה של "שלח ושכח"... תשלום מס לפיקדון צמוד עומד על 15% לא צמוד עומד על 10%. כמו כן אפשר לעשות קרן השתלמות ולא לשלם מס בכלל...

      אביב סהרוני - ייעץ מס

      ברצוני לחדד: תחום הנדל"ן הינו תחום המאופיין ב - "ריצה למרחקים ארוכים", תנודות השוק מורגשות בטווחים ארוכים של מספר שנים.

       

      קיים קושי אמיתי לנבא מחירים ואו מגמות של עליית מחירים ואו ירידת מחירים, טיעונים משכנעים יש לכאן ולכאן.

       

      שוק הנדל"ן אינו שוק של "מקשה אחת", זהו שוק המאופיין בלא מעט תחומים אפורים ולא ברורים, אחזור לטענתי הקודמת מתגובתי הקודמת - "מיקום, מיקום, מיקום....", מיקום גאוגרפי מסוגל לייצר פערים עצומים, תקופות מסויימות בשנה אינן מעידות על כל השנה. יש להבחין בין שוק הדירות \ נכסים למכירה משוק השכירויות!

       

      דוגמת השוק המקומי מחדדת את טענתי - החל משנת 2005 ועד הלום, שוק הנדל"ן, בעיקר במרכז, זינק בעשרות אחוזים, להערכתי אף לא אחד ידע לנבא את גודל התאוששות, סוג הקונים - (מקומיים \ זרים), הערים אשר בהן ההתאוששות תהיה משמעותית בהשוואה לערים אחרות.

       

      לסיכום שוק הנדל"ן, אינו שוק מוחלט ואין להשתמש בהתייחסות אליו בביטויים מוחלטים ובמספרים מדוייקים, ההתאוששות כתהליך הנה תהליך מייגע ואף ארוך (המלווה בסימנים תומכים רבים), והתחזיות לגביו בד"כ מעורפלות ואינן משמעיות.

       

      אך ניבוי תחזית נדלנ"ית  קלה הרבה  יותר באזורים בטוחים דוגמת: מרכזי ערים מבוקשות

        18/5/08 10:22:

      שלום ושאפו על הכתיבה המקיפה

       

      אני לא אוהב את אלו שלא תורמים בכתיבתם, חוץ מלומר ישר ביקורת ולמה הכותב טועה.

      לכן מקווה למעט תגובות בסגנון של המגיבה הראשונה....

      אני מאד מעריך כותבים כמוך שרושמים את עמדתם באופן רחב ומושקע....  אז כיכבתי

       

      לעומת זאת, כמו שאמרת אכן להשקעה בנדל"ן יש לא מעט חסרונות, כשהבולטים ביניהם הם:

      1. קושי הנזילות כמו שרשמת (ועלול לגרום למוכר שנתקל למשבר לוותר על 20% רק כדי למכור)

      2. הוצאות שמירת הנכס - הנחה סבירה שאחת לחמש שנים אתה נדרש לעשות שיפוץ+צביעה שעולים לפחות כמו שלושה חודשי שכירות.  אפרופו זה ש"אתה בוחר כמה להשקיע בנכס".    למה לא לקנות מניה של חברה מנוהלת היטב ששם יש הנהלה שמתעסקת בהשבחת הנכס 8 שעות מדי יום?

      3. ריכוזיות - הרבה מאד ביצים בנקודה אחת. סיכון מאד גדול עם גמישות נמוכה עד אפסית.

       

      אשמח לדעת איך לדעתך צריך להתמודד עם שיקולים אלו?  איך מצמצמים אותם?

       

      יש לא מעט אלטרנטיבות למשקיע הסולידי - כשתעודות סל (על סקטורים, על מדינות, על אגרות חוב) מהוות חלופה לא רעה.  ישנם גם תעודות סל ומניות שמחלקות דיבידנדים באופן קבוע - מה שמהווה תחרות יפה לנדל"ן המניב שכירות.  בארה"ב למשל ישנן חברות (לרוב אנרגיה וגז) המניבות 6-7% של דיבידנדים בשנה.

       

      לעניות דעתי, ואני לא מבין גדול בנדל"ן, מה שיגרום לי להשקיע בנכס נדל"ני הוא אם מחיר הכסף (קרי המינוף, ההלוואה) יהיה 4% שנתי או פחות, כשהנכס מניב לי שכירות של לפחות 6-8% בשנה.  אחרת, קשה לי לומר שהסיכון משתלם....

       

      אשמח אם מישהו/י ת/יעמיד אותי על טעותי.

        14/5/08 04:15:

       

       

      אני מתווכת בנדלן בפלורידה

       

      אולי יש מקום לשיתוף פעולה....

        14/5/08 03:53:

      אני בהחלט אשמח לדבר איתך

      אני מתווכת במקצועי, וכרגע נמצאת בהתלבטות גדולה

      ומדהים שדווקא היום חשבתי שאני אשמח לפגוש איש מקצוע שיעזור לי להחליט.

      אז אני לא יודעת אם לשטוח בפנייך את התלבטותי או קודם לחכות לאישורך שזה בסדר...

      טוב אני אחכה

      בברכה

      איילת 

      תודה על הכוכב

       

      במאמרי זה הקצר לא יכולתי להתייחס לכל ההיבטים ברכישת נדל"ן, זאת נגיעה כללית לכדאיות ההשקעה בנדל"ן.

       

      אין ספק שרכיב מאד חשוב ובעל משמעות ברכישת נדל"ן הינו פקטור שלושת המ"ם:

      מיקום, מיקום, מיקום:

       

      במבחן הזמן נדל"ן במיקום אטרקטיבי עולה בהתמדה והדרגה (היצע מול ביקוש - כוח השוק)

       

      ראי מחירי נדל"ן בערים מרכזיות בעולם.

       

      נוסף על כך אכן להלוואה יש מחיר ואם זאת אין לי ויכוח, אך אינני רואה קשר למשבר המשכנתאות בארה"ב למאמרי זה, (סיבות המשבר בארה"ב אחרות לגמרי!!).

       

      כבכל השקעה יש לבצע עבודת תחקיר מקיפה, על העלויות הכוללות (מחיר הכסף, יכולת ההחזר, עלויות שוטפות, חקר שוק למחירי שכירות לאורך שנים, ביקוש מול היצע ואף בדיקה לתוכניות עתידיות לבנייה באזור....).

       

      טדי

        6/5/08 20:47:
      כוכב לסיפתח
        6/5/08 20:46:

      לא ממש מסכימה

      משכנתאות - ראינו בארה"ב

      יש שנים של שוק טוב להשכרות ויש שנים של שוק כמעט מת, צריך להביא בחשבון שנכס יכול לעמוד רייק

      כמה עולה הנכס וכמה מקבלים שכירות בניקוי בלאי, תיקונים, שוכרים בעייתיים...

      ערך נכס לא תמיד עולה. אולי לאורך שנים, אבל גם רבית מינימלית בבנק תצטבר לאורך שנים...

      ואם מחיר הנכס ירד? כבר היו דברים מעולם...

      עם מחשבון פשוט, נראה לי שאפילו עדיף לשכור דירת מגורים ולא לקנות אותה...

      תגובות אחרונות

      ארכיון

      פרופיל