כותרות TheMarker >
    ';

    רפורמה כלכלית

    שם הבלוג כשם הפורום שניהלתי בפורטל BSH לצדק חברתי. פורום שנועד להציע , לבדוק ולקדם רעיונות שמשלבים יעילות כלכלית עם צדק חברתי וסביבתי. מבחר מהתכנים מהפורום יוצגו כאן.

    ארכיון

    0

    תרגיל מתכונת נוגדת מציאות - מחירי השכירות בישראל

    39 תגובות   יום שני, 21/7/08, 13:20

     האם דירה להשכרה היא כתרנגולת המטילה ביצי זהב?(**)

     

     

     


    באחרונה מככבים בתקשורת פרסומים על מחירי השכירות הגבוהים.
    בתוכנית `ארץ נהדרת` מככב בעל בית קמצן. בחיפוש נושא
    לפרקטיקום מצאתי שעמותת ידיד מקדמת שינויים בחוק שנועד
    לעודד בניה להשכרה. למשל, היא דורשת הטלת פיקוח על מחירי
    הדיור.

     

    מהות הבדיקה:

    מכיוון שגם אני שכרתי דירות בעבר, והיום אני משכיר דירה, ועובד בתחום, החלטתי לבדוק האם מחירי שכר הדירה מופקעים ומופרכים מעיקרם. ברור לי שעבור שוכרי הדירות אכן זה המצב. אולם  האם זה המצב עבור משכירי הדירות? במלים אחרות: האם דירה להשכרה היא כתרנגולת המטילה ביצי זהב?

    הדרך שמצאתי לבדוק את השאלה, היא להשוות את התשואה שמקבל בעל דירה להשכרה, מול השקעה
    אלטרנטיבית בשוק ההון. את נתוני הדיור מצאתי בירחון המחירים באתר הלשכה המרכזית
    לסטטיסטיקה בירחון מחירים (מעודכן ל1/2008):
    מחירים ממוצעים של דירות בבעלות הדיירים (אלפי ש``ח), לפי אזור מגורים וקבוצות
    גודל הדירה (חדרים) לוח 6.2
    מחירים ממוצעים של שכר דירה חופשי (ש``ח), לפי אזור מגורים וקבוצות גודל הדירה
    (חדרים) לוח 6.4

    העתקתי את הנתונים לקובץ אקסל. חישבתי את התשואה על השכרת דירה באופן הבא:
    שכר דירה לשנה (נתוני לוח 6.4 מוכפלים ב 12), מחולק במחיר הדירה בשקלים (לוח 6.2 כפול
    אלש``ח).
    את הנתונים הצגתי ויזואלית בצבעים(*):
    תשואה של עד 3% ברקע לבן, בין 3 ו 5% בצהוב בהיר, בין 5% ו 8 אחוז בצהוב בוהק. 8% ומעלה
    נצבעו באדום.

    ראוי לציין שלחיסכון בבנק אין את הסיכון של צינור מתפוצץ, דוד מתקלקל, דייר שבורח מבלי
    לשלם או להחזיר את הדירה כפי שקיבלה - או אף גר בדירה ללא תשלום ומסרב לפנותה.

    חזרתי על החישוב, כאשר על פי נתוני ראובן ביילסקי (מרצה בנושא השקעות בנדל``ן), משכיר
    דירה חייב להניח שחודשיים בשנה בממוצע הוא לא יקבל שכ``ד, וזה כהקצאת עתודה לתיקונים
    כאמור לעיל.
    (*) תדפיס החישוב מצורף כנספח.

    ''

    מה המסקנות שאפשר ללמוד מעיון בתדפיס הזה?

    ראשית הערה מקדימה:
    אין באמור לעיל במסמך זה משום המלצה להשקיע בדרך זו או אחרת, ומשום קביעה שהשקעה בנדל``ן
    מכללה אינה כדאית.
    ולעניין:
    א. ברוב הארץ, וברוב הזמן התשואה על השכרת דירות היא עלובה עד ממוצעת. אם ברשותך סכום כסף
    משמעותי, כזה שמאפשר רכישת דירה להשקעה, אין לפסול כלל על הסף השקעה מחושבת וסולידית בשוק
    ההון.
    ב. התשואה עומדת ביחס הפוך לגודל הדירה. ככל שגודל הדירה עולה, התשואה יורדת. הדבר מצביע
    על מחסור חמור במיוחד בדירות אלו המעלה את מחירן. המחיר העולה דוחף כלפי מעלה את כל השוק.
    מדוע מתרחש מצב זה? לדעתי מדובר בחסמים שונים שגורמים לכך, שהשכרת דירות לא תהיה כדאית,
    ולכן הצע הדירות נמוך יחסית. חסמים אלו גורמים למחסור במיוחד בדירות הקטנות. אם היו דירות
    קטנות, רבים היו מסתפקים בהן, והביקוש לשאר הדירות היה יורד.
    את החסמים אני מחלק לשני סוגים:
    א. חסמים שנובעים מאינטרס של הרשויות המקומיות למשוך אוכלוסיה חזקה. הדרך לסנן אוכלוסיות
    שנחשבות בצדק או שלא בצדק ל``פחות טובות`` היא לגרום מלאכותית להגדלה של הדירות הנבנות
    בתחום הרשות. העיריות עושות את זה ע``י שליטה בו זמנית בשני הפרמטרים הקובעים מה ייבנה:
    1. שטח הבנייה/אחוזי הבנייה שהעירייה מאפשרת לבנות באותו מגרש
    2. מספר הדירות שהעירייה מאפשרת לבנות שם. דוגמא: אם במגרש של דונם, העירייה מאפשרת בניית
    10 דירות ו 100% בנייה כלומר דירות בשטח של אלף מ``ר, שטח דירה ממוצעת יהיה 100 מ``ר.
    ב. חסמים הנובעים מעדיפות להשקעה בנכסים כספיים לעומת השקעה בנדל``ן, כפי שהדגמתי לעיל.
    גם כאשר יש רכישת נדל``ן, היא דומה לרכישת חפצי אומנות. אנשים מצפים להרוויח מעליית ערך
    הדירה ולא מהשכרתה. התופעה בולטת בירושלים, ובמרינות השונות שנבנו. רק בירושלים מעריכים
    שכ 6000 דירות עומדות ריקות כדירות רפאים, בעיקר באזורי יוקרה כמו ממילא.

    ''

    המלצות

    לדעתי, אין משמעות רבה למסמך, אם בעקבותיו אין המלצות כדאי לשפר את המצב. ולהלן מספר
    המלצות:

    מה כן לעשות?

    א. בנושא הרשויות המקומיות:

    א.1. לאלץ את העיריות והרשויות המקומיות על-ידי ביטול הסמכות לכפות הגבלת מספר דירות
    בשטח מסוים, והמרתו באילוץ לקביעת שונות גדולה ככל האפשר בגודל ובמספר החדרים. בשווייץ
    מקובלת בניית בניינים גדולים ובהם דירות מכל הסוגים. כך משפחה יכולה לגור בדירה גדולה,
    ובמרחק לא גדול הסבתא בדירת סטודיו. היום עושים את התרגיל הידוע כבניית יחידת הורים
    בוילה.
    א.2. לעודד עיריות לאשר דירות קטנות, על-ידי שינוי חישוב הארנונה, כך שחלק מהסכום לא
    ייקבע רק על סמך גודל הדירה, אלא יהיה גם סכום קבוע לכל דירה.
    א.3. (*) לאפשר במסגרת תמ``א 38 (תוכנית מתאר ארצית המיועדת לסייע לבעלי דירות לממן חיזוק
    נגד רעידות אדמה), בניית דירות נוספות גם במקרים שכיום היא לא מאפשרת.
    א.4. לאפשר לבעלי דירות דרך חוקית ומוסדרת לבצע פיצול של דירות, מבלי להסתכן בעבירה על
    החוק.

    ב. לעודד השכרת דירות שנרכשו להשקעה ועומדות ריקות, בהקטנת הסיכון שבהשכרת דירות. ועידוד
    שיפורים ותחזוקה בדירות.

    ב.1. להכיר לכל המשכירים, כן גם לאנשים פרטיים, בהוצאות תיקונים, שיפוצים והצביעה של
    דירות להשכרה.
    בכך יקטן הסיכון שבהשכרת הדירה לשוכר לא מוכר. יהיה אינטרס למשכיר להשקיע בדירה.
    ב.2. לבטל את הקטנת הפטור מהכנסות משכר דירה שמבצע האוצר מדי שנה. ולעגן הפטור בחוק.
    ב.3. מתן הטבות במיסוי בהתאם לתקופת ההשכרה במסים כמו מס מכירה ומס שבח.
    ב.4. לממן את אובדן הכנסות המדינה, על-ידי מס רכוש על דירות העומדות ריקות, מעל נניח 10
    חודשים (למשל אחוז לחודש).
    ב.5. להבטיח למשכירי דירות, שהשקעות שעושה שוכר הדירה, לא יאפשרו לו להיכנס לחסות של חוק
    הגנת הדייר. היום בעל דירה תמים, שיאפשר לשוכר שלו לשפץ עלול למצוא את עצמו ללא בעלות
    מלאה על הדירה...
    ב.6. לחייב את חברות הביטוח למכור פוליסות המכסות רק סיכונים כמו רעידות אדמה בנפרד על
    פי בחירת המשכיר.
    מי שראה כיצד נראים תיקונים באמצעות אנשי חברות הביטוח יבין למה.
    ב.7. להקל על משכירי דירות לגבות חובות - למשל לפטור אותם מנושא הערבים המוגנים לפי חוק
    הערבות (רבים מאתנו, כולל מתווכים עדיין לא הבינו את המשמעות של התיקון לחוק זה).
    ב.8. להקל על משכירי דירות לפנות דיירים שהפסיקו לשלם, שגורמים נזק לרכוש ומסרבים
    להתפנות.

    מה לא לעשות?
    לא לקבוע פיקוח על מחירי הדירות להשכרה כפי שמציעה עמותת ידיד, זה יחמיר את המצב. שוק
    הדירות להשכרה לא התאושש עד היום מהנזקים שנגרמו בעקבות חוק הגנת הדייר. אין לצפות מבעל
    דירה שמקבל 300 ש``ח לחודש, שיממן שיפוץ לבניין. אלו הן דוגמאות לכוונות טובות שהביאו
    לתוצאות שליליות.

    ולסיכום, להפסיק לעודד את בניית הדירות להשכרה, ולהתחיל לעודד השכרת דירות!
    עידוד בניית דירות להשכרה, הוא מתכון מועד לבזבוז כספי ציבור וניצול לרעה בתרגילים מוכרים
    של שינוי ייעוד וכד`.
    קבלנים לא ערוכים היום לתחזק דירות. חלקם עומדים בקושי בדרישות שנת הבדק. אם יהיה כדאי
    להשכיר דירות, אז מטבע הדברים יהיה כדאי גם להם להיערך ולבנות להשכרה.
    ראייה מפוקחת של שוק עבודה דינאמי, והחיים המודרניים שמאלצים אנשים לעבור ממקום למקום,
    תחייב לעודד צעדים של עידוד השכרת הדירות, בין אם בבעלות קבלנים ובין בבעלות אזרחים כמוך
    וכמוני. זה יעיל יותר וגם צודק יותר!

    ''

    ביבליוגרפיה וקישורים נוספים:

    הבינוי בישראל באתר הלמ``ס:

    הצעת חוק דיור בר השגה, התשס``ח-2007 ח``כ רן כהן

    חוק לעידוד בניית דירות להשכרה:
    נוסח החוק:

    הודעה לעיתונות: החוק לעידוד בניית דירות להשכרה עבר בקריאה שנייה ושלישית

    מאמר ביקורת: חיסול הדיור הציבורי ועולם הפנטזיה של שר השיכון 25.2.2007 מאת מיכה
    רחמן

    ''
    מאמר בקורת, והצעות לתיקון החוק במסגרת שינויי מדיניות באתר עמותת ידיד:


    דיונים קודמים בפורום:
    על הצעת חוק לפיקוח על שכר הדירה של ח``כ יואל חסון:

    על יוזמת השר שיטרית:

    דיון בנושאי דיור בישראל - יוזמת הגולש יצחק שדה:

    וההמשך:

     

    הפרסום המקורי של המאמר בבנק ההצעות של פורום רפורמה כלכלית. מומלץ לקרוא הדיון בעקבותיו.
    ''
    * הכותב הוא מנהל פורום רפורמה כלכלית בפורטל BSH, הפורטל לצדק חברתי.

    * למאמרים נוספים בבנק ההצעות של פורום רפורמה כלכלית.

    * לשאר מאמרי פורום רפורמה כלכלית.

     

    (*) עריכה:

    בהקשר של תמ"א 38 מסתבר שיש בעייתיות בכל הנוגע לתוספת דירות בקומות גבוהות. ראו:

    תמ"א 38: סקנדל הפלקל הבא? מאת דור לוי

    גם כאן הפתרון פינוי בינוי: 

    תכירו, תמ"א 38/2 - מסלול עוקף פינוי בינוי

     

     

    (**) אוגוסט 2011 ומשרד התמ"ת "מגלה את אמריקה":

    התמ"ת: לא משתלם להקים פרויקטים לדיור בהשכרה בישראל

    בשנים האחרונות העניק משרד התמ"ת הקלות ליזמים; למרות מצוקת הדיור, ב-2011 ירד מספר הבקשות; הסיבה: התשואות הנמוכות על השכרה

     

    דרג את התוכן:

      תגובות (39)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      RSS
        5/8/13 00:22:

      קובץ האקסל משום מה לא מופיע במיקומו המקורי. העלתי מחדש את הקובץ הישן: מקווה שהקישור החדש יעבוד. יש להוריד את הקובץ ולפתוח באקסל.

        10/1/11 14:22:
      ניתוח מעולה.
      עכשיו ברור למה בארץ יש כ140,000 דירות ששיכות לאנשים ושעומדות סגורות.
        16/9/09 21:40:

      צטט: erelsgl 2009-09-16 02:40:40

      רעיון נוסף שיכול לעזור:

       

      לבנות מאגר נתונים באינטרנט, שיכלול פרטים של שוכרים ומשכירים, ויאפשר להם לדרג זה את זה כמו ב ebay.

       

      כך, במשך הזמן, שוכרים אמינים יקבלו ציונים טובים יותר, ומשכירים הוגנים ונחמדים יקבלו ציונים טובים יותר.

       

      שוכרים שיקבלו ציונים טובים יותר יהיו מבוקשים יותר ויוכלו לקבל שכר דירה נמוך יותר, כי לבעל הדירה יהיו פחות חששות מפני הונאה.

       

      משכירים שיקבלו ציונים טובים יותר יהיו מבוקשים יותר ויוכלו לדרוש שכר דירה גבוה יותר.

       

       

      לגבי קנדה:

      שמעתי שבקנדה יש מאגר כזה, של אזהרות, ומי שנכנס אליו, לא ימצא דירה, יזרק מהאוניברסיטה וכד'.

      מי שסיפר לי, מחזיק נכסים בקנדה, אבל לא יודע איך זה עובד-כל טיפול ההשכרה נעשה ע"י עורך דין שלו שם.

      ביקשתי שכשיהיה שם יברר פרטים. אני מקווה שכך יהיה. אם ידוע למישהו משהו נוסף אשמח לדעת.

       

      בישראל:

      לא מזמן הוקם מאגר כזה לגבי משכירי דירות:

      http://citip.co.il/

      לא ידוע לי על קיום מאגר כזה לגבי שוכרים-הלוואי שהיה-למרות שעצם קיום מאגר ,

      כמו גם ה citip, יכול להיות שיש בעיה בתחום של לשון הרע וכד'.

      אני בספק כמה בדיקות יש שם לאמינות המידע...  

       

        16/9/09 02:40:

      רעיון נוסף שיכול לעזור:

       

      לבנות מאגר נתונים באינטרנט, שיכלול פרטים של שוכרים ומשכירים, ויאפשר להם לדרג זה את זה כמו ב ebay.

       

      כך, במשך הזמן, שוכרים אמינים יקבלו ציונים טובים יותר, ומשכירים הוגנים ונחמדים יקבלו ציונים טובים יותר.

       

      שוכרים שיקבלו ציונים טובים יותר יהיו מבוקשים יותר ויוכלו לקבל שכר דירה נמוך יותר, כי לבעל הדירה יהיו פחות חששות מפני הונאה.

       

      משכירים שיקבלו ציונים טובים יותר יהיו מבוקשים יותר ויוכלו לדרוש שכר דירה גבוה יותר.

       

        15/5/09 23:44:

      צטט: levydor 2009-05-15 23:41:13

      כשאת כותבת שבעלי דירות מפקיעים מחירים ... אני מבין מכך שאת טוענת שהם דורשים מחירים הגבוהים ממה שהדירה שלהם שווה, ובעצם החזקת הדירה להשכרה היא עניין רווחי. האם הבנתי נכון?

      כי זאת בדיוק השאלה שניסיתי לבדוק, והתשובה שמצאתי היא שהחזקת דירה לצרכי השכרה, ככלל מבלי להתייחס למשברים זמניים בשוק ההון ובהשקעות אלטרנטיביות, היא עסק עלוב למדי ...

       

      אבל מצאתי עוד משהו:

      אם החזקת דירה להשכרה היא עניין כל כך רווחי, איך את מסבירה שבבדיקה שערכו ב 2004-5, מצאו שכ 30,000 דירות עמדו ריקות? כלומר, בעליהן של 30,000 דירות קנו אותן מסיבה כלשהיא, אבל העדיפו שלא להשכירן. איך את מסבירה את זה?


       

       

      שכחתי לצרף את הלינק:

      משרד השיכון: 30 אלף דירות בישראל עומדות ריקות

       

      מנכ"ל המשרד: דירות ריקות שלא מושכרות הן בעיה חברתית, כלכלית ופיזית. המשרד מתכוון לפנות לבעלי הדירות ולהשכירן לזכאים במסלול שכירות ארוכת טווח http://www.ynet.co.il/articles/1,7340,L-3050802,00.html

        15/5/09 23:41:

      צטט: טובה. 2009-05-11 15:10:27


      כמי שחיה כל חייה הבוגרים בדירות מושכרות - אין ולא הייתה בבעלותי דירה - אני יכולה להסכים עקרונית לרוב הסעיפים שהעלית בהצעתך לטובת רווחת המשכיר [בעל הדירה] - כל עוד הם לא באים על חשבון הכיס הפרטי של השוכר [הדייר].
      ישנם סעיפים הבאים להגן על המשכיר משוכרים שמשתלטים על הנכס, או פוגמים בו - והם מקובלים על דעתי. ...

       

       תודה על ההסגמה, בעצם על כל התגובה, עכשיו נמשיך הלאה:

       

       

      צטט: טובה. 2009-05-11 15:10:27


      ... ממה שקורה בשטח - צר לי לעדכן אותך שבשנתיים האחרונות נוצר עוול בלתי הפיך לציבור השוכרים. אולי בעלי הדירות לא בדיוק הופכים למיליונרים מהשכרת נדל"ן - אבל מתקיים ניצול פושע שלהם את השוכרים - בעלי דירות שמפקיעים מכירים בלי בושה ובלי פרופורציה למצב הנכס שלהם, בעלי דירות ששמחים לקבל את התשלום בזמן אך כועסים מאוד כאשר עליהם לבצע טיפול תחזוקה אפילו אם הוא לא קוסמטי אלא בבחינת מינימום נידרש לצורך מגורים.
      ...

       

      חשבתי שהבנת שאני מעודכן בתחום...

      כשאת כותבת שבעלי דירות מפקיעים מחירים ... אני מבין מכך שאת טוענת שהם דורשים מחירים הגבוהים ממה שהדירה שלהם שווה, ובעצם החזקת הדירה להשכרה היא עניין רווחי. האם הבנתי נכון?

      כי זאת בדיוק השאלה שניסיתי לבדוק, והתשובה שמצאתי היא שהחזקת דירה לצרכי השכרה, ככלל מבלי להתייחס למשברים זמניים בשוק ההון ובהשקעות אלטרנטיביות, היא עסק עלוב למדי ...

       

      אבל מצאתי עוד משהו:

      אם החזקת דירה להשכרה היא עניין כל כך רווחי, איך את מסבירה שבבדיקה שערכו ב 2004-5, מצאו שכ 30,000 דירות עמדו ריקות? כלומר, בעליהן של 30,000 דירות קנו אותן מסיבה כלשהיא, אבל העדיפו שלא להשכירן. איך את מסבירה את זה?


      צטט: טובה. 2009-05-11 15:10:27


      ...  מכל מקום, באופן אישי, אני שמחה שקראתי את הפוסט הזה שלך - כך התוודעתי לעמותת ידיד ולפועלה, שהם חשובים מאוד בעיניי. שוב - אני מקווה מאוד שעמותה זו תצליח להעביר את החוק לקביעת מחיר השכרת דירות... בו בזמן ...

       

      את סמנכ"ל עמותת ידיד רן מלמד אני מכיר. ושמעתי אותו מתבטא, מבלי להיכנס לפרטים במה מדובר, על צעד פופוליסטי שעשה ח"כ חברתי מסוים, ושבדיעבד גרם נזק רב.  אם הם יצליחו בצעדים האלו, כפי שרמזתי בתחילת הפוסט, אני מזהיר שהמחסור בדירות יזנק לרמות שאת , וגם הוא , וגם פעילים באגודה לזכויות האזרח, אפילו לא מדמיינים!

       

      אם לא יהיה לך מזל, ולרבים לא יהיה, תצטרכי לקנות מזרון מתנפח ולישון באוהל.

      לא מזמן שמעתי את ההסבר על מקור השיר "צריך לצלצל פעמיים...":

      מדובר בתקופה שהיו חסרות הרבה יותר דירות ממה שקורה עכשיו.

      ואז צץ רעיון נחמד ו"מאוד צודק" של חוק הגנת הדייר. ואנשים הפסיקו להשכיר דירות! מי שהשכיר את דירתו בפועל איבד אותה.

       

      דירות שכבר היו מושכרות, הושכרו לכמה משפחות, כל אחת קיבלה חדר.

      ואז כדי למנוע מצב שעל כל אורח או צלצול בדלת כולם קופצים, אנשים החלו לקבוע קודים, למשל:

      משפחת רבינוביץ צלצול יחיד, ומשפחת דאמרי שני צלצולים... כך, כשמישהו הגיע לבקר את שושנה, היא שרה לו "צריך לצלצל פעמיים"...

       

      את בטוחה שאת רוצה שזה מה שיקרה??


        11/5/09 15:10:


      כמי שחיה כל חייה הבוגרים בדירות מושכרות - אין ולא הייתה בבעלותי דירה - אני יכולה להסכים עקרונית לרוב הסעיפים שהעלית בהצעתך לטובת רווחת המשכיר [בעל הדירה] - כל עוד הם לא באים על חשבון הכיס הפרטי של השוכר [הדייר].
      ישנם סעיפים הבאים להגן על המשכיר משוכרים שמשתלטים על הנכס, או פוגמים בו - והם מקובלים על דעתי.

      ממה שקורה בשטח - צר לי לעדכן אותך שבשנתיים האחרונות נוצר עוול בלתי הפיך לציבור השוכרים. אולי בעלי הדירות לא בדיוק הופכים למיליונרים מהשכרת נדל"ן - אבל מתקיים ניצול פושע שלהם את השוכרים - בעלי דירות שמפקיעים מכירים בלי בושה ובלי פרופורציה למצב הנכס שלהם, בעלי דירות ששמחים לקבל את התשלום בזמן אך כועסים מאוד כאשר עליהם לבצע טיפול תחזוקה אפילו אם הוא לא קוסמטי אלא בבחינת מינימום נידרש לצורך מגורים.
      מכל מקום, באופן אישי, אני שמחה שקראתי את הפוסט הזה שלך - כך התוודעתי לעמותת ידיד ולפועלה, שהם חשובים מאוד בעיניי. שוב - אני מקווה מאוד שעמותה זו תצליח להעביר את החוק לקביעת מחיר השכרת דירות... בו בזמן אין לי שום בעיה עם ההצעה להפעיל הקלות על המשכירים - כל עוד אלו הן הקלות מטעם הרשויות ולא על חשבון כיסם [המרוקן ממילא] של השוכרים.

        7/5/09 12:44:
      יתרון בזמן ירידת ערך הדולר...
        20/3/09 23:31:
      אין לי דברים חכמים להוסיף לדיון, אך מכיוון שהקדשתי חצי שעה לקריאה די מעמיקה של המאמר והדיון, רציתי לומר שהמאמר והדיון בעקבותיו מרתקים.
        21/2/09 12:09:

      צטט: eranool 2009-02-21 09:07:26

      אני בהחלט לא מסכים עם כל מה שאמרת אך עשית עבודה מרשימה.

      איפה קובץ האקסל עם התשואות?

       

      1. תודה.

      2. אשמח לדעת על נקודות האי הסכמה.

      3. את קובץ האקסל אפשר להוריד כלינק ל esnips, חפש בפוסט את ה לינק שמצורף ל "(*) תדפיס" ...

          שים לב שלא מספיק לפתוח את הלינק , אלא אחרי שפתחת עליך לעשות download

      4. שים לב שהחישובים לא מעודכנים, מאז התחיל המשבר בארץ ובעולם...

         לא בדקתי את עדכניות הנתונים היום, אבל מצד אחד אומנם מחירי הנדל"ן יורדים, מצד שני גם הריבית.

        
        21/2/09 09:07:

      אני בהחלט לא מסכים עם כל מה שאמרת אך עשית עבודה מרשימה.

      איפה קובץ האקסל עם התשואות?

        1/8/08 10:46:

      צטט: the_one1211 2008-07-21 13:56:10

      כל עניין הדירות בארץ זה בלגן אחד גדול.

      מחלקים משכנתאות לכל החיים, מחייבים אנשים לעבדות לכל החיים,

       והתשלומים אף פעם לא מסתימים.

       

       הנכון הוא שהמדינה אמורה לספק לאזרחיה דיור, שרותי רפואה, סעד, פרנסה וחינוך .

      אז מה הטעם לדבר על שכר דירה ,

       

      האם חובתה של המדינה והזכות של האדם לקבל דירה במתנה, או שמא החובה של המדינה לדאוג לכך שהאזרח יול להשיג דיור באיכות סבירה ובמחירים סבירים? שכר דירה, אם זה היה עובד היה יכול להיות פתרון. במאמר אני מסביר מדוע כיום שכר דירה אינו פתרון ומה צריך לעשות כדי שזה יהיה אפשרי.

        30/7/08 22:36:


      עדכון:

      עדיין לא פניתי לשגרירות אבל מצאתי את הקישור הבא:

      http://www.haokets.org/article.asp?ArticleID=746

      הילה דיין מתארת את השיטה ההולנדית.

      אני לא יודע לקבוע  מה האמת, האם כדבריה או כדברי אריאלה או אפשהו באמצע.

      האינטואיציה שלי חששה שהתמונה שהילה דיין מתארת יותר קרובה למציאות.

      אם זה המצב אז הדוגמה ההולנדית היא ממש לא משהו...

       

      אשמח לגלות שאני טועה.

        28/7/08 11:37:

      מצד אחד... מצד שני ...

       

      מצד אחד:

      אני אשמח לפנות, תוכלי לעזור בקיצור הדרך? יש מישהו שאת מכירה שם, איש קשר שאיתו אפשר לדבר בנושא?

      מצד שני:

      כאן הסקפטיות מדברת:

       

      א. מנסיון גם עם נציגי מדינות זרות, ולא רק איתם, השיווקיות חוגגת.

      אנשים בטוחים שמה שהם עושים זה טוב, ולא בטוח שידעו, ואם ידעו שירצו לספר, על בעייתיות במה שקשור אליהם.

      גם השיטה השוויצרית נראית מרחוק כמשהו נהדר.

       

      ב. באופן כללי אני לא מאמין גדול בנסים ובפרט בהמצאת "יש מאין" כמו פרפטואום מובילה למיניהן.

      אם משהו  נראה too good to be true, בד"כ בסוף זה יתגלה כ too good to be true...

      הבעיה שלא תמיד קל לגלות את זה.

       

      שוב, אשמח לקשר ולקישור אם את מכירה. אם את מכירה קישור באינטרנט מאתר אמין שמסביר את מה שאת מציעה, וגם נותן הסבר כיצד כלכלית זה עובד, אשמח גם לזה.

       

      בתודה מראש

       

      דור

        28/7/08 00:16:

      צטט: levydor 2008-07-27 23:18:16

      צטט: אריאלה גל 2008-07-27 14:48:14

      צטט: levydor 2008-07-27 12:10:37

      צטט: אריאלה גל 2008-07-27 01:55:18


      יש לי הרבה השגות לגבי התמונה שהיצגת.

      אוסיף את חלקי רק בכך שאציין שכל עוד המשכורות בישראל משולמות בשקלים ולא צמודות לדולר(וכן אני יודעת את מצב הדולר כרגע), לבקש שכר דירה בדולרים או צמוד לדולר, זו דרישה שלא מתאימה בשום צורה למדינה מתוקנת.

       

      לא התייחסתי בכלל לדולר ולדעתי זה לא קשור לעניין שאותו אני מציג אני אתייחס לכך בנפרד בסוף. מבחינת השוכר שכר הדירה תמיד יהיה גבוה.

      מבחינת המשכיר, החדשות שאני בא לספר, רכישת דירות להשכרה היא השקעה מאוד בעייתית, ולא משנה אם שכר הדירה נקוב ישירות בשקלים או דרך הדולר.

       

      אני כן אשמח אם תפרטי את ההשגות שלך ונבדוק. מה שאנחנו עושים בפורום רפורמה כלכלית, מתחיל מסיעור מוחות, מבדיקה האם התמונה נכונה או לא או בחלקה, והאם הצעות כלשהן אכן נכונות או בעייתיות, ואם הן בעייתיות האם אפשר לשפר אותן או לא. אז אשמח לדעת על ההשגות.

       

      מה לא לעשות?
      לא לקבוע פיקוח על מחירי הדירות להשכרה כפי שמציעה עמותת ידיד, זה יחמיר את המצב. שוק
      הדירות להשכרה לא התאושש עד היום מהנזקים שנגרמו בעקבות חוק הגנת הדייר. אין לצפות מבעל
      דירה שמקבל 300 ש``ח לחודש, שיממן שיפוץ לבניין. אלו הן דוגמאות לכוונות טובות שהביאו
      לתוצאות שליליות.

      ולסיכום, להפסיק לעודד את בניית הדירות להשכרה, ולהתחיל לעודד השכרת דירות!
      עידוד בניית דירות להשכרה, הוא מתכון מועד לבזבוז כספי ציבור וניצול לרעה בתרגילים מוכרים
      של שינוי ייעוד וכד`.
      קבלנים לא ערוכים היום לתחזק דירות. חלקם עומדים בקושי בדרישות שנת הבדק. אם יהיה כדאי
      להשכיר דירות, אז מטבע הדברים יהיה כדאי גם להם להיערך ולבנות להשכרה.
      ראייה מפוקחת של שוק עבודה דינאמי, והחיים המודרניים שמאלצים אנשים לעבור ממקום למקום,
      תחייב לעודד צעדים של עידוד השכרת הדירות, בין אם בבעלות קבלנים ובין בבעלות אזרחים כמוך
      וכמוני. זה יעיל יותר וגם צודק יותר!
       
      כמו לכל מטבע, גם כאן יש לו שני צדדים. ואני לגמרי מבינה את הרצון שלך ליצור סביבה פוריה עבורך להרויח כמה שיותר כסף. כסף זה כח שמזין את אשליית הכל יכול. ולכן מעטים ביותר האנשים שאינם נכשלים כשמדובר בכסף.

      ולכן יש לנו צורך במערכת חוקים שתגן על האזרח.

      מה שקורה נכון להיום, זו בחירת הדרך הקלה; המדינה זורקת את כדור האחריות למגרש בעלי היכולת. והם מצידם זורקים הלאה למגרש חסרי היכולת. אין חדש בכך. אבל הגיע הזמן לחדש ולקחת דוגמה ממדינות שמתייחסות לאזרחיה ביתר כבוד.

      המדינה צריכה לדאוג להיצע של דירות מסובסדות בגדלים שונים, ומחירים שונים ובכל אזורי הארץ. שהכניסה אליהם מותנית בגובה ההכנסה, ושכר הדירה צמוד לאותו מדד שהמשכורות צמודות.

      והשוק הפרטי אמור להיות חופשי לגבי גובה שכר הדירה אך עדיין צמוד למדד הישראלי.

      בשני המקרים אמורה לא להתאפשר היכולת להוציא שוכר מדירתו כל עוד הדירה אין לה יעוד אחר,השוכר משלם שכ"ד כמוסכם ואינו גורם נזק סביבתי. ותחזוק שוטף חובתו של המשכיר.(או לא לחייב אותו בארנונה) 

      נשמע תמים? לאוו דווקא. זה קיים. בהולנד למשל.

      נשמע לך לא הוגן? הבחירה תמיד קיימת. ובידי בעל היכולת בנדיבות יתר לעומת חסר היכולת.

      והרווח הוא לכולנו במצב כזה. שכן פחות עוני ותסכול זה פחות אלימות בחברה שלנו שמעלה את ההרגשה הטובה הכללית.

       

      1. לגבי אישית:

      לפני הכל בואי נסדר את הדברים.

      א. אני מתנדב, לא משלמים לי על הפעילות. לא על זה, לא על הפעילות נגד שכר בכירים בעמותות, לא על סיוע למנוע מס על ביטוח רכב, ולא על עוד הרבה מאבקים נגד גופים חזקים. לא יודע לגביך, אבל אני כבר ספגתי איומים (לא פיזיים, ללא בסיס, אבל אני מבטיח לך שזה לא נעים) בשל הפעילות ואני ממשיך.

      ב. אם אני אצליח במאבק הזה, מחירי הדיור צפויים לרדת. לכאורה זה ממש , אבל ממש, נגד האינטרס האישי שלי.

      ג.  ההבדל בינינו שאני חושב שהאינטרס של רוב האנשים שאולי היו חושבים להשכיר את הדירות, אבל חוששים ונמנעים מכך, והאינטרס של שוכרי הדירות אינו משחק של סכום 0. יש מצבים של win-win.

      מי שמרויח מהמצב היום אלו אותם אנשים שיש להם אומץ לפעול בניגוד לחוק, לפצל דירות בצורה פרטיזאנית, לא לדאוג למצבן הפיזי וכד'. אלו אותם אנשים שרואים כדמות של 'אפי' בארץ נהדרת.

       

      OK? אפשר להמשיך?

       

       

       

      2. לעניין ההצעות שלך:

      א.

      אני מציע שתנסי לעצור לרגע, להבין שאני "לא האויב שלך". נסי לצאת מהקופסה המחשבתית ולבדוק דברים אחרת. את לא לבד בקופסה הזו. את מייצגת את אותה חשיבה שבלונית שמציעה האגודה לזכויות האזרח ועמותת ידיד. הצעות מהסוג של פיקוח על מחירים (ובכלל זה הצמדת שכר דירה למדד כלשהוא) כבר ניסינו במדינה במסגרת כמו "חוק הגנת הדייר". רעיון מאוד חברתי שאחראי במידה רבה למחירי הדיור המטורפים של היום, ועוד יותר מזה להזנחה של רוב הנכסים שעדיין מושכרים בשכירות מוגנת. נראה אותך מתחזקת בניין עם שכ"ד של 100 שקל בחודש. את יודעת כמה עולה להחליף דוד? לתקן נזילות צנרת? לצבוע דירה?

      את רוצה להחמיר את המצב?

       

      ב.

      לגבי דירות מסובסדות. ניסו את זה עם העולים מאתיופיה. מחירי הדירות רק עלו והאתיופים נוצלו לרעה.

      ג.

      לא חקרתי את הנהוג בהולנד. יש כל מיני הסדרים בכל מיני מדינות. אני נתקלתי בהסדר כזה בעקיפין כשגרתי שנה בשוויצריה.  אם תחקרי לעומק, סבירות גבוהה שתגלי בעייתיות בהסדרים כאלו. או שמדובר בדירות בבעלות חברות ולא דירות של אנשים פרטיים. או שתגלי שיש דרכים אחרות שבהן מובטחת רווחיות סבירה של ההשכרה. ייתכן שתגלי ספסרות במחיר הדירות בשכירות משנה שבעצם הינה בלתי חוקית.

       

      ד. ייתכן שתגלי גם שדיור ציבורי במחיר מסובסד ומפוקח

       

      3. לסיכום, קראי שוב את שכתבתי ב-1-. אני לא האיש שאת חושבת. אני לא הלוביסט של אפי מהטלביזיה. אני מניח שהוא לא יסבול אותי... נסי לבדוק את התחשיב שהכנתי. חשבי לעצמך האם הסיטואציה שתארתי נכונה ואכן לאדם הסביר שיש לו דירה משתלם להשכיר אותה. חשבי האם היית לוקחת את הסיכון הזה, ובפרט בתנאים שאת מתארת בהצעה שלך?  אם התחשיב לא נכון. אנא הראי לי במה טעיתי.

       

      שיהיה לילה טוב ושקט לכולם.

       

      תודה על התגובה. תשמע, במקרה אני מכירה הייטב את הקורה בהולנד. ומבחינתי זו השיטה הכי הומניסטית בתחום שאני מכירה עד כה.

      יש לי הצעה פראקטית. למה שלא תיצור קשר עם שגרירות הולנד בישראל ותבקש מידע מפורט לגבי השיטה.

      מי יודע אולי תופתע לטובה. 

        27/7/08 23:18:

      צטט: אריאלה גל 2008-07-27 14:48:14

      צטט: levydor 2008-07-27 12:10:37

      צטט: אריאלה גל 2008-07-27 01:55:18


      יש לי הרבה השגות לגבי התמונה שהיצגת.

      אוסיף את חלקי רק בכך שאציין שכל עוד המשכורות בישראל משולמות בשקלים ולא צמודות לדולר(וכן אני יודעת את מצב הדולר כרגע), לבקש שכר דירה בדולרים או צמוד לדולר, זו דרישה שלא מתאימה בשום צורה למדינה מתוקנת.

       

      לא התייחסתי בכלל לדולר ולדעתי זה לא קשור לעניין שאותו אני מציג אני אתייחס לכך בנפרד בסוף. מבחינת השוכר שכר הדירה תמיד יהיה גבוה.

      מבחינת המשכיר, החדשות שאני בא לספר, רכישת דירות להשכרה היא השקעה מאוד בעייתית, ולא משנה אם שכר הדירה נקוב ישירות בשקלים או דרך הדולר.

       

      אני כן אשמח אם תפרטי את ההשגות שלך ונבדוק. מה שאנחנו עושים בפורום רפורמה כלכלית, מתחיל מסיעור מוחות, מבדיקה האם התמונה נכונה או לא או בחלקה, והאם הצעות כלשהן אכן נכונות או בעייתיות, ואם הן בעייתיות האם אפשר לשפר אותן או לא. אז אשמח לדעת על ההשגות.

       

      מה לא לעשות?
      לא לקבוע פיקוח על מחירי הדירות להשכרה כפי שמציעה עמותת ידיד, זה יחמיר את המצב. שוק
      הדירות להשכרה לא התאושש עד היום מהנזקים שנגרמו בעקבות חוק הגנת הדייר. אין לצפות מבעל
      דירה שמקבל 300 ש``ח לחודש, שיממן שיפוץ לבניין. אלו הן דוגמאות לכוונות טובות שהביאו
      לתוצאות שליליות.

      ולסיכום, להפסיק לעודד את בניית הדירות להשכרה, ולהתחיל לעודד השכרת דירות!
      עידוד בניית דירות להשכרה, הוא מתכון מועד לבזבוז כספי ציבור וניצול לרעה בתרגילים מוכרים
      של שינוי ייעוד וכד`.
      קבלנים לא ערוכים היום לתחזק דירות. חלקם עומדים בקושי בדרישות שנת הבדק. אם יהיה כדאי
      להשכיר דירות, אז מטבע הדברים יהיה כדאי גם להם להיערך ולבנות להשכרה.
      ראייה מפוקחת של שוק עבודה דינאמי, והחיים המודרניים שמאלצים אנשים לעבור ממקום למקום,
      תחייב לעודד צעדים של עידוד השכרת הדירות, בין אם בבעלות קבלנים ובין בבעלות אזרחים כמוך
      וכמוני. זה יעיל יותר וגם צודק יותר!
       
      כמו לכל מטבע, גם כאן יש לו שני צדדים. ואני לגמרי מבינה את הרצון שלך ליצור סביבה פוריה עבורך להרויח כמה שיותר כסף. כסף זה כח שמזין את אשליית הכל יכול. ולכן מעטים ביותר האנשים שאינם נכשלים כשמדובר בכסף.

      ולכן יש לנו צורך במערכת חוקים שתגן על האזרח.

      מה שקורה נכון להיום, זו בחירת הדרך הקלה; המדינה זורקת את כדור האחריות למגרש בעלי היכולת. והם מצידם זורקים הלאה למגרש חסרי היכולת. אין חדש בכך. אבל הגיע הזמן לחדש ולקחת דוגמה ממדינות שמתייחסות לאזרחיה ביתר כבוד.

      המדינה צריכה לדאוג להיצע של דירות מסובסדות בגדלים שונים, ומחירים שונים ובכל אזורי הארץ. שהכניסה אליהם מותנית בגובה ההכנסה, ושכר הדירה צמוד לאותו מדד שהמשכורות צמודות.

      והשוק הפרטי אמור להיות חופשי לגבי גובה שכר הדירה אך עדיין צמוד למדד הישראלי.

      בשני המקרים אמורה לא להתאפשר היכולת להוציא שוכר מדירתו כל עוד הדירה אין לה יעוד אחר,השוכר משלם שכ"ד כמוסכם ואינו גורם נזק סביבתי. ותחזוק שוטף חובתו של המשכיר.(או לא לחייב אותו בארנונה) 

      נשמע תמים? לאוו דווקא. זה קיים. בהולנד למשל.

      נשמע לך לא הוגן? הבחירה תמיד קיימת. ובידי בעל היכולת בנדיבות יתר לעומת חסר היכולת.

      והרווח הוא לכולנו במצב כזה. שכן פחות עוני ותסכול זה פחות אלימות בחברה שלנו שמעלה את ההרגשה הטובה הכללית.

       

      1. לגבי אישית:

      לפני הכל בואי נסדר את הדברים.

      א. אני מתנדב, לא משלמים לי על הפעילות. לא על זה, לא על הפעילות נגד שכר בכירים בעמותות, לא על סיוע למנוע מס על ביטוח רכב, ולא על עוד הרבה מאבקים נגד גופים חזקים. לא יודע לגביך, אבל אני כבר ספגתי איומים (לא פיזיים, ללא בסיס, אבל אני מבטיח לך שזה לא נעים) בשל הפעילות ואני ממשיך.

      ב. אם אני אצליח במאבק הזה, מחירי הדיור צפויים לרדת. לכאורה זה ממש , אבל ממש, נגד האינטרס האישי שלי.

      ג.  ההבדל בינינו שאני חושב שהאינטרס של רוב האנשים שאולי היו חושבים להשכיר את הדירות, אבל חוששים ונמנעים מכך, והאינטרס של שוכרי הדירות אינו משחק של סכום 0. יש מצבים של win-win.

      מי שמרויח מהמצב היום אלו אותם אנשים שיש להם אומץ לפעול בניגוד לחוק, לפצל דירות בצורה פרטיזאנית, לא לדאוג למצבן הפיזי וכד'. אלו אותם אנשים שרואים כדמות של 'אפי' בארץ נהדרת.

       

      OK? אפשר להמשיך?

       

       

       

      2. לעניין ההצעות שלך:

      א.

      אני מציע שתנסי לעצור לרגע, להבין שאני "לא האויב שלך". נסי לצאת מהקופסה המחשבתית ולבדוק דברים אחרת. את לא לבד בקופסה הזו. את מייצגת את אותה חשיבה שבלונית שמציעה האגודה לזכויות האזרח ועמותת ידיד. הצעות מהסוג של פיקוח על מחירים (ובכלל זה הצמדת שכר דירה למדד כלשהוא) כבר ניסינו במדינה במסגרת כמו "חוק הגנת הדייר". רעיון מאוד חברתי שאחראי במידה רבה למחירי הדיור המטורפים של היום, ועוד יותר מזה להזנחה של רוב הנכסים שעדיין מושכרים בשכירות מוגנת. נראה אותך מתחזקת בניין עם שכ"ד של 100 שקל בחודש. את יודעת כמה עולה להחליף דוד? לתקן נזילות צנרת? לצבוע דירה?

      את רוצה להחמיר את המצב?

       

      ב.

      לגבי דירות מסובסדות. ניסו את זה עם העולים מאתיופיה. מחירי הדירות רק עלו והאתיופים נוצלו לרעה.

      ג.

      לא חקרתי את הנהוג בהולנד. יש כל מיני הסדרים בכל מיני מדינות. אני נתקלתי בהסדר כזה בעקיפין כשגרתי שנה בשוויצריה.  אם תחקרי לעומק, סבירות גבוהה שתגלי בעייתיות בהסדרים כאלו. או שמדובר בדירות בבעלות חברות ולא דירות של אנשים פרטיים. או שתגלי שיש דרכים אחרות שבהן מובטחת רווחיות סבירה של ההשכרה. ייתכן שתגלי ספסרות במחיר הדירות בשכירות משנה שבעצם הינה בלתי חוקית.

       

      ד. ייתכן שתגלי גם שדיור ציבורי במחיר מסובסד ומפוקח

       

      3. לסיכום, קראי שוב את שכתבתי ב-1-. אני לא האיש שאת חושבת. אני לא הלוביסט של אפי מהטלביזיה. אני מניח שהוא לא יסבול אותי... נסי לבדוק את התחשיב שהכנתי. חשבי לעצמך האם הסיטואציה שתארתי נכונה ואכן לאדם הסביר שיש לו דירה משתלם להשכיר אותה. חשבי האם היית לוקחת את הסיכון הזה, ובפרט בתנאים שאת מתארת בהצעה שלך?  אם התחשיב לא נכון. אנא הראי לי במה טעיתי.

       

      שיהיה לילה טוב ושקט לכולם.

        27/7/08 14:48:

      צטט: levydor 2008-07-27 12:10:37

      צטט: אריאלה גל 2008-07-27 01:55:18


      יש לי הרבה השגות לגבי התמונה שהיצגת.

      אוסיף את חלקי רק בכך שאציין שכל עוד המשכורות בישראל משולמות בשקלים ולא צמודות לדולר(וכן אני יודעת את מצב הדולר כרגע), לבקש שכר דירה בדולרים או צמוד לדולר, זו דרישה שלא מתאימה בשום צורה למדינה מתוקנת.

       

      לא התייחסתי בכלל לדולר ולדעתי זה לא קשור לעניין שאותו אני מציג אני אתייחס לכך בנפרד בסוף. מבחינת השוכר שכר הדירה תמיד יהיה גבוה.

      מבחינת המשכיר, החדשות שאני בא לספר, רכישת דירות להשכרה היא השקעה מאוד בעייתית, ולא משנה אם שכר הדירה נקוב ישירות בשקלים או דרך הדולר.

       

      אני כן אשמח אם תפרטי את ההשגות שלך ונבדוק. מה שאנחנו עושים בפורום רפורמה כלכלית, מתחיל מסיעור מוחות, מבדיקה האם התמונה נכונה או לא או בחלקה, והאם הצעות כלשהן אכן נכונות או בעייתיות, ואם הן בעייתיות האם אפשר לשפר אותן או לא. אז אשמח לדעת על ההשגות.

       


      לעיין ההצמדה לדולר:

      ההצמדה ככלל, נועדה כדי לשמור על הערך של דמי השכירות. משכיר הדירה לא אשם כשיש אינפלציה כמו שגם שוכר הדירה לא אשם. השורה התחתונה היא שבתקופות שערך השקל יורד, שווי דמי השכירות יורד. התקופה הנוכחית שהשקל חזק היא חריגה. נמצאו מנגנונים לשמור על ערך שכר הדירה. יש אפשרות להצמיד למדד, יש אפשרות להצמיד לדולר,(אגב אני מסכים לטענתך כנגד ההצמדה לדולר, בכך שבישראל עדיף שהמנגנון לא יהיה תלוי במשהו שלא קשור לישראל). אפשר לחשוב על מנגנונים אחרים. אם את מתעקשת בכיוון של לא להצמיד בכלל, את גורמת לכך שבתקופות אינפלציה ישכירו את הדירות לתקופות קצרות והולכות, כדי שאפשר יהיה להעלות את המחיר. אני לא חושב שזה מה שאת רוצה. ואם את רוצה להגביל את שכר הדירה, או כל מיני רעיונות דומים, התוצאה דומה למה שרואים היום: מרוב רעיונות "טובים" שכר הדירה מטפס לשמיים.

       

       

       

      מה לא לעשות?
      לא לקבוע פיקוח על מחירי הדירות להשכרה כפי שמציעה עמותת ידיד, זה יחמיר את המצב. שוק
      הדירות להשכרה לא התאושש עד היום מהנזקים שנגרמו בעקבות חוק הגנת הדייר. אין לצפות מבעל
      דירה שמקבל 300 ש``ח לחודש, שיממן שיפוץ לבניין. אלו הן דוגמאות לכוונות טובות שהביאו
      לתוצאות שליליות.

      ולסיכום, להפסיק לעודד את בניית הדירות להשכרה, ולהתחיל לעודד השכרת דירות!
      עידוד בניית דירות להשכרה, הוא מתכון מועד לבזבוז כספי ציבור וניצול לרעה בתרגילים מוכרים
      של שינוי ייעוד וכד`.
      קבלנים לא ערוכים היום לתחזק דירות. חלקם עומדים בקושי בדרישות שנת הבדק. אם יהיה כדאי
      להשכיר דירות, אז מטבע הדברים יהיה כדאי גם להם להיערך ולבנות להשכרה.
      ראייה מפוקחת של שוק עבודה דינאמי, והחיים המודרניים שמאלצים אנשים לעבור ממקום למקום,
      תחייב לעודד צעדים של עידוד השכרת הדירות, בין אם בבעלות קבלנים ובין בבעלות אזרחים כמוך
      וכמוני. זה יעיל יותר וגם צודק יותר!
       
      כמו לכל מטבע, גם כאן יש לו שני צדדים. ואני לגמרי מבינה את הרצון שלך ליצור סביבה פוריה עבורך להרויח כמה שיותר כסף. כסף זה כח שמזין את אשליית הכל יכול. ולכן מעטים ביותר האנשים שאינם נכשלים כשמדובר בכסף.

      ולכן יש לנו צורך במערכת חוקים שתגן על האזרח.

      מה שקורה נכון להיום, זו בחירת הדרך הקלה; המדינה זורקת את כדור האחריות למגרש בעלי היכולת. והם מצידם זורקים הלאה למגרש חסרי היכולת. אין חדש בכך. אבל הגיע הזמן לחדש ולקחת דוגמה ממדינות שמתייחסות לאזרחיה ביתר כבוד.

      המדינה צריכה לדאוג להיצע של דירות מסובסדות בגדלים שונים, ומחירים שונים ובכל אזורי הארץ. שהכניסה אליהם מותנית בגובה ההכנסה, ושכר הדירה צמוד לאותו מדד שהמשכורות צמודות.

      והשוק הפרטי אמור להיות חופשי לגבי גובה שכר הדירה אך עדיין צמוד למדד הישראלי.

      בשני המקרים אמורה לא להתאפשר היכולת להוציא שוכר מדירתו כל עוד הדירה אין לה יעוד אחר,השוכר משלם שכ"ד כמוסכם ואינו גורם נזק סביבתי. ותחזוק שוטף חובתו של המשכיר.(או לא לחייב אותו בארנונה) 

      נשמע תמים? לאוו דווקא. זה קיים. בהולנד למשל.

      נשמע לך לא הוגן? הבחירה תמיד קיימת. ובידי בעל היכולת בנדיבות יתר לעומת חסר היכולת.

      והרווח הוא לכולנו במצב כזה. שכן פחות עוני ותסכול זה פחות אלימות בחברה שלנו שמעלה את ההרגשה הטובה הכללית.

        27/7/08 12:10:

      צטט: אריאלה גל 2008-07-27 01:55:18


      יש לי הרבה השגות לגבי התמונה שהיצגת.

      אוסיף את חלקי רק בכך שאציין שכל עוד המשכורות בישראל משולמות בשקלים ולא צמודות לדולר(וכן אני יודעת את מצב הדולר כרגע), לבקש שכר דירה בדולרים או צמוד לדולר, זו דרישה שלא מתאימה בשום צורה למדינה מתוקנת.

       

      לא התייחסתי בכלל לדולר ולדעתי זה לא קשור לעניין שאותו אני מציג אני אתייחס לכך בנפרד בסוף. מבחינת השוכר שכר הדירה תמיד יהיה גבוה.

      מבחינת המשכיר, החדשות שאני בא לספר, רכישת דירות להשכרה היא השקעה מאוד בעייתית, ולא משנה אם שכר הדירה נקוב ישירות בשקלים או דרך הדולר.

       

      אני כן אשמח אם תפרטי את ההשגות שלך ונבדוק. מה שאנחנו עושים בפורום רפורמה כלכלית, מתחיל מסיעור מוחות, מבדיקה האם התמונה נכונה או לא או בחלקה, והאם הצעות כלשהן אכן נכונות או בעייתיות, ואם הן בעייתיות האם אפשר לשפר אותן או לא. אז אשמח לדעת על ההשגות.

       


      לעיין ההצמדה לדולר:

      ההצמדה ככלל, נועדה כדי לשמור על הערך של דמי השכירות. משכיר הדירה לא אשם כשיש אינפלציה כמו שגם שוכר הדירה לא אשם. השורה התחתונה היא שבתקופות שערך השקל יורד, שווי דמי השכירות יורד. התקופה הנוכחית שהשקל חזק היא חריגה. נמצאו מנגנונים לשמור על ערך שכר הדירה. יש אפשרות להצמיד למדד, יש אפשרות להצמיד לדולר,(אגב אני מסכים לטענתך כנגד ההצמדה לדולר, בכך שבישראל עדיף שהמנגנון לא יהיה תלוי במשהו שלא קשור לישראל). אפשר לחשוב על מנגנונים אחרים. אם את מתעקשת בכיוון של לא להצמיד בכלל, את גורמת לכך שבתקופות אינפלציה ישכירו את הדירות לתקופות קצרות והולכות, כדי שאפשר יהיה להעלות את המחיר. אני לא חושב שזה מה שאת רוצה. ואם את רוצה להגביל את שכר הדירה, או כל מיני רעיונות דומים, התוצאה דומה למה שרואים היום: מרוב רעיונות "טובים" שכר הדירה מטפס לשמיים.

       

       

        27/7/08 01:55:


      יש לי הרבה השגות לגבי התמונה שהיצגת.

      אוסיף את חלקי רק בכך שאציין שכל עוד המשכורות בישראל משולמות בשקלים ולא צמודות לדולר(וכן אני יודעת את מצב הדולר כרגע), לבקש שכר דירה בדולרים או צמוד לדולר, זו דרישה שלא מתאימה בשום צורה למדינה מתוקנת.

        24/7/08 13:09:

      נ.ב. נייר עמדה של האגודה לזכויות האזרח בנושא הזכות לדיור. כפי שהוגש לכנסת.

       

      באופן אישי אני חולק על המסקנות:

      ברור שהם מבינים שאין שוק דירות להשכרה, ואז הם מציעים הצעות מבלי להבין קודם למה אין שוק כזה...

      לדעתי התוצאה היא מקרה קלאסי של כוונות טובות שיובילו לגהינום. 

      לשמחתי רוב ההצעות שלהם הן בגדר הצהרות יפות  ולא הצעות ממשיות. 

        23/7/08 23:42:

      צטט: איכפתניק 2008-07-23 23:32:45

      צטט: levydor 2008-07-23 22:18:48

      צטט: איכפתניק 2008-07-22 08:26:25


      בנושא שינוי התקנות ומתן אפשרות לפצול דירות.

      יש בכך בעייתיות בשכונות שבהן קיימת תב"ע תקפה)

      משום שאז יש צורך לשנותה, ואז הועדה המחוזית

      ו/או כל רשות ממשלתית אחרת שתשנה את הנושא,

      חשופה לתביעות השכנים בטענה של ירידת ערך

      דירותיהם, ואני חושב שיש גם צדוק לטענותיהם.

       

      בנושא הזה שאלו אותי כשפרסמתי את המאמר בפורום (קישור לעיל).

      במלים אחרות אפשר להציג את הקונפליקט הזה , כקונפליקט בין זכות הקניין של בעלי הדירות בסביבה,

      ובין הזכות של אנשים לדיור בר השגה.

       

      קונפליקט בין זכויות משפטיות שונות זה לא דבר חדש. אפשר להשכר שחופש הביטוי יכול לסתור את הזכות לפרטיות, להגנה מפני לשון הרע, אינטרסים של בטחון המדינה וכד'.

       

      כל מדינה צריכה למצוא את האיזון הראוי בין קונפליקטים כאלו.

      לדעתי, בסביבה האקולוגית שבה אנחנו חיים, שצפיפות הולכת וגוברת ואין מקום לכולם.

      שערים צפופות, בבנייה לגובה, עם גנים ושטחים ירוקים ביניהם זה הפתרון, לדעתי זה מחיר שהחברה צריכה לשלם. זכות הקניין היא זכות חשובה מאוד, אבל לא צריכה להיות קדושה.

       

      בו נניח, שממחר משנים את החוק, והחל מ1/8/08 ,

      מותר יהייה, להוסיף מעלית בכל בית ישן, ללא קבלת

      הסכמת רוב השכנים, וייקבע בתקנות, שמי שניזוק

      מהשינוי לא יוכל לתבוע על הנזק שנגרם לו.

      אתה חושב שזה יעמוד במבחן בג"צ??

       

      אני לא יודע לגבי שינוי זה או אחר. אבל ככלל, אם בדברי ההסבר להצעת חוק יכתבו באופן ברור ויסבירו שמדובר באיזון ראוי, ושיקול דעת ומטרה ראויה, בג"צ יהסס מאוד מלהתערב.

      בג"צ אישר מספיק פגיעות שנועדו למטרה ראויה. למיטב זכרוני, חוק חופש העיסוק כולל בתוכו אזכור כזה. הפגיעה בפנסיה הוסברה כך. בג"צ יתערב רק במקרים חריגים וחד צדדיים מאוד. אני מעריך שכאשר זה יוצג כפשרה ראויה בין פגיעה מינימליתץ בזכות הקניין (יותר דירות ושכנים בבניין) מול הענות לצרכי בעיות הסביבה ומימוש הזכות לדיור בר השגה בג"צ לא יתערב.

        23/7/08 23:32:

      צטט: levydor 2008-07-23 22:18:48

      צטט: איכפתניק 2008-07-22 08:26:25


      בנושא שינוי התקנות ומתן אפשרות לפצול דירות.

      יש בכך בעייתיות בשכונות שבהן קיימת תב"ע תקפה)

      משום שאז יש צורך לשנותה, ואז הועדה המחוזית

      ו/או כל רשות ממשלתית אחרת שתשנה את הנושא,

      חשופה לתביעות השכנים בטענה של ירידת ערך

      דירותיהם, ואני חושב שיש גם צדוק לטענותיהם.

       

      בנושא הזה שאלו אותי כשפרסמתי את המאמר בפורום (קישור לעיל).

      במלים אחרות אפשר להציג את הקונפליקט הזה , כקונפליקט בין זכות הקניין של בעלי הדירות בסביבה,

      ובין הזכות של אנשים לדיור בר השגה.

       

      קונפליקט בין זכויות משפטיות שונות זה לא דבר חדש. אפשר להשכר שחופש הביטוי יכול לסתור את הזכות לפרטיות, להגנה מפני לשון הרע, אינטרסים של בטחון המדינה וכד'.

       

      כל מדינה צריכה למצוא את האיזון הראוי בין קונפליקטים כאלו.

      לדעתי, בסביבה האקולוגית שבה אנחנו חיים, שצפיפות הולכת וגוברת ואין מקום לכולם.

      שערים צפופות, בבנייה לגובה, עם גנים ושטחים ירוקים ביניהם זה הפתרון, לדעתי זה מחיר שהחברה צריכה לשלם. זכות הקניין היא זכות חשובה מאוד, אבל לא צריכה להיות קדושה.

       

      בו נניח, שממחר משנים את החוק, והחל מ1/8/08 ,

      מותר יהייה, להוסיף מעלית בכל בית ישן, ללא קבלת

      הסכמת רוב השכנים, וייקבע בתקנות, שמי שניזוק

      מהשינוי לא יוכל לתבוע על הנזק שנגרם לו.

      אתה חושב שזה יעמוד במבחן בג"צ??

       

        23/7/08 22:23:

      צטט: guy1971 2008-07-22 00:30:18

       למען ההגינות, אני מסתכל על הדברים מכיוון הפוך ולא מהכיוון שלך : )

       

      למה אתה חושב שהכיוון שלך הפוך משלי. משתמע מדבריך משחק סכום 0. ולמרות שיש שעלולים להיפגע אולי לא זה המצב? אולי התועלות גדולות מהנזק?

      כשוכר לשעבר, וכמי שיש במשפחתו שוכרי דירות, וכפעיל לשינוי בנושאי חברה וכלכלה, המצב היום לטעמי אינו ראוי.

      אבל אני נגד הפתרונות השבלוניים של פיקוח וכד'. אפשר ליצור מצב של רווחיות גדולה יותר וסיכון נמוך יותר בהשכרת דירות, גם אם בפועל שוכר ישלם ישירות פחות.

        23/7/08 22:18:

      צטט: איכפתניק 2008-07-22 08:26:25


      בנושא שינוי התקנות ומתן אפשרות לפצול דירות.

      יש בכך בעייתיות בשכונות שבהן קיימת תב"ע תקפה)

      משום שאז יש צורך לשנותה, ואז הועדה המחוזית

      ו/או כל רשות ממשלתית אחרת שתשנה את הנושא,

      חשופה לתביעות השכנים בטענה של ירידת ערך

      דירותיהם, ואני חושב שיש גם צדוק לטענותיהם.

       

      בנושא הזה שאלו אותי כשפרסמתי את המאמר בפורום (קישור לעיל).

      במלים אחרות אפשר להציג את הקונפליקט הזה , כקונפליקט בין זכות הקניין של בעלי הדירות בסביבה,

      ובין הזכות של אנשים לדיור בר השגה.

       

      קונפליקט בין זכויות משפטיות שונות זה לא דבר חדש. אפשר להשכר שחופש הביטוי יכול לסתור את הזכות לפרטיות, להגנה מפני לשון הרע, אינטרסים של בטחון המדינה וכד'.

       

      כל מדינה צריכה למצוא את האיזון הראוי בין קונפליקטים כאלו.

      לדעתי, בסביבה האקולוגית שבה אנחנו חיים, שצפיפות הולכת וגוברת ואין מקום לכולם.

      שערים צפופות, בבנייה לגובה, עם גנים ושטחים ירוקים ביניהם זה הפתרון, לדעתי זה מחיר שהחברה צריכה לשלם. זכות הקניין היא זכות חשובה מאוד, אבל לא צריכה להיות קדושה.

        23/7/08 22:13:

      צטט: tuvspruhbs 2008-07-22 10:53:41

      צטט: levydor 2008-07-21 23:22:45

      צטט: tuvspruhbs 2008-07-21 19:41:25


      כנראה שהסיבה העיקרית לתשואה העודפת של דירות קטנות על פני דירות גדולות היא שהסיכון בהשכרת דירה קטנה גדול מהסיכון בהשכרת דירה גדולה.

      מי רוצה לשכור דירה קטנה? סביר להניח שמישהו שאין לו כסף לשכור דירה גדולה יותר. כלומר מצבו הכלכלי גרוע יותר ולכן הסיכוי לגביית שכ"ד ע"י בעל הבית הוא נמוך יותר.

      בנוסף, שוכרים של דירות קטנות נוטים להחזיק בדירה זמן קצר יותר. לדוגמא: במידה והם גרים לבד, כאשר הם מוצאים חבר/חברה אז הם עוברים לגור ביחד בדירה גדולה יותר. או ההפך, כאשר זוג חברים גר ביחד ואז נפרדים...

      כל תחלופה של דיירים מורידה מהשכ"ד השנתי ולכן בחישובים שלך אתה צריך להפריש יותר כסף בדירות קטנות מאשר בגדולות.

       

       

      חולק על דעתך,

       

      יש המון ביקוש לדירות קטנות. למעשה עיקר הביקוש מתמקד שם.

      הדירות הקטנות זה "הלחמניות החמות" של שוק הדירות.

      הבעיה שאין הצע, ובכך אני מאשים את הרשויות המקומיות.

      עדות לביקוש הזה אפשר למצוא בכך שאנשים מוכנים לעבור על החוק, ולהשקיע כסף בפיצול לדירות קטנות.

       

      מי רוצה לשכור דירה קטנה? מי שמעדיף פרטיות על פני שותפים, מי שכבר לא צריך דירה גדולה, או כזה שעדיין לא צריך דירה גדולה. ואם דירה קטנה מספיקה, אז מדוע לבזבז על דירה גדולה?

       

       

      ואני שוב חולק על דעתך:

      נניח שהיו לך שתי דירות, אחת גדולה ואחת קטנה, והיו מציעים לך לשכור אותן ממך בתשואה זהה. האם היית מסכים?

      אני בטוח שלא. סביר להניח שהשוכר של הדירה הקטנה פחות יציב כלכלית ולכן הסיכון שאני לוקח איתו הוא גדול יותר (בממוצע כמובן). גם אם נניח שאני בטוח ששניהם ישלמו בזמן ויפנו בזמן ומשך השכירות יהיה זהה, עדיין פרסום מודעה בעיתון הוא זהה לכל גודל של דירה, ולכן יחסית למחיר הדירה הקטנה הוא גבוה יותר, כלומר מוריד את התשואה ביחס לדירה הגדולה. בנוסף, הפסד שעות עבודה ע"מ להציג את הדירה לשוכרים פוטנציאליים הוא זהה לכל גודל של דירה, מה ששוב מוריד את התשואה של הדירה ככל שהיא קטנה יותר.

      בנוסף, כאשר מתחלף דייר יש צורך בסיוד הדירה (גם אם זה מופיעה בחוזה שהדייר אחראי, הסיכון שדייר בדירה קטנה יחזיר לך את הדירה במצב סביר הוא נמוך יותר). ככל שהדירה גדולה יותר אזי העלות למטר נמוכה יותר, כלומר גם כאן יש פגיעה גדולה יותר בתשואה של דירה קטנה.

      לסיכום: גם אם הביקוש וההיצע של דירות קטנות וגדולות היה שווה, עדיין בעל הדירה הקטנה היה דורש תשואה עודפת על פני הדירה הגדולה.

       

      אני מקווה ששיכנעתי.

       

      כנראה שנישאר בחילוקי הדעות.

      לדעתי אתה שוגה באותה טעות חשיבה שסובלות ממנה העיריות.

      הזכרתי איך הן מעודדות בניית דירות גדולות מתוך מחשבה שככה תהיה אוכלוסיה חזקה.

      לדעתי הרבה מהשוכרים יעדיפו דירות קטנות, לא כי אינם יכולים לשלם על דירות גדולות, אלא כי זה נראה להם בזבוז כסף ומשאבים לשכור דירה בשטח שאינם צריכים.

      כשם שאני לא מחזיק אוטובוס או מיניבוס,  אלא מכונית מספיק גדולה בשביל המשפחה כי זה בזבוז כסף ואין לי צורך בזה.

      וכשהשכרתי דירה לא פרסמתי בתשלום, השוכרים הגיעו ממודעות בחינם.

      ומי אמר שהתחלופה בדירות קטנות גדולה יותר מאשר בדירות גדולות?

      קהל יעד לדירות קטנות יכול להיות זוג מבוגרים, שגרו בבית, ועכשיו הילדים גדלו, פרחו מהקן, והבית הקיים גדול וריק עבורם. עד למעבר לדיור מוגן (שהוא בד"כ דירות קטנות ויקרות) היום אין להם פתרון.

      ואם אנשים כל כך רוצים דירה גדולה, מדוע הם מכניסים שותפים? ואז אולי הם עוזבים כי קשה להסתדר עם שותף? ומה עם הפרטיות?

       

      אני חוזר לכותרת הפוסט - "תרגיל מתכונת נוגדת מציאות". אני רוצה לנסות להציע מחשבה שמחוץ לקופסה.

       

        23/7/08 22:03:

      צטט: levydor 2008-07-21 23:43:48

      צטט: guy1971 2008-07-21 20:21:39

      חוק הגנת הדייר - אינו רלבנטי. שיפוץ של הדירה ע"י השוכר לא מקנה לו זכויות של דייר מוגן, אלא אם כן הסכים לכך מראש בעל הבית. סעיף פשוט בחוזה השכירות ימנע זאת.

      ערבים מוגנים - כדאי להבהיר אחת ולתמיד, שערב לחוזה שכירות אינו ערב מוגן. על פי חוק הערבות יכול להיווצר מצב של ערבות מוגנת רק כאשר הערבות ניתנת למי שמתן הלוואות הוא במסגרת עיסוקו הרגיל.

       

       

      חוק הגנת הדייר. אתה קובע שהוא לא רלבנטי. לצערי הרב, הוא עדיין מאוד רלבנטי. רק תראה כמה טקסט מקדישים בחוזה ממוצע כדי להתגונן מהאפשרות  שהחוק יוחל. לצערי יש פרצות שמאפשרות זאת גם היום. תרשה לי לא לפרט כאן...

       

      לגבי "ערב מוגן". תודה על הטיפ.

       

      אני רוצה להדגיש שאני לא משפטן ובכל זאת.

       

      קראתי שוב את שכתבת, ואת נוסח החוק:

       

      "נושה" - מי שמתן הלוואות הוא במהלך עסקיו הרגיל, אף אם אינו עיסוקו העיקרי; "

       

      כשאני מדבר על סיכון של השכרת דירה, אני לוקח את המקרה הקיצוני. גם אם זה לא סביר, האפשרות שתיפול על שופט שיפרש את החוק אחרת קיימת - אלא אם החוק יציין זאת במפורש. אני מדגיש שאנחנו לא מדברים על שוכר נורמטיבי, שנכנס לדירה לתקופה מסויימת, משלם כראוי, שומר על הדירה, ויעזוב ללא בעיות בתום החוזה.

      אני מתכוון לאלו שבשבילם נוצר החוזה - כל המקרים הבעייתיים שקוראים עליהם מפעם לפעם.

      כתבה כמו זו המפורסמת באתר עבודה שחורה, פירושה פחות כמה דירות שיעמדו להשכרה... 

       

      לכן כל זמן שלא ייכתב במפורש שערבות בשל השכרת דירות לא נכנסת לפרק הזה, היא עלולה להיכנס. לדוגמא:

      אדם מחזיק גמ"ח של הלוואות ללא ריבית. זה ועוד כל מיני פעילויות הוא עושה באמצעות עמותה או חברה לתועלת הציבור שהוא מקבל הוצאות הניהול ועוד קצת... במקרה הוא גם משכיר דירה. אופס... הוא עלול לאכול אותה...

       

      ואם כבר , בתגובה מאוחרת יותר, רמזת לחוק הגנת הדייר:

      לכאורה סעיף 14 מגן על משכיר דירה בתנאים מסויימים. להלן נוסח הסעיף:

      בנינים חדשים ובנינים שבמפעל מאושר     

      14.    (א)   נכס בבנין או בתוספת בנין שבנייתם הושלמה לאחר התשכ"ח, והושכר אחרי מועד זה, לא יחול חוק זה על שכירותו.

          

      (ב)   נכס בבנין או בתוספת בנין שנמצא בידי דייר בהתשכ"ח באחת הנסיבות המנויות להלן וערב התשכ"ח לא חל חוק זה על שכירותו מפני שהנסיבה פורשה בחוזה השכירות - לא יחול חוק זה על שכירותו לאחר שתמה תקופת השכירות לפי החוזה אלא אם נקבע בחוזה השכירות שנעשה לפני התשכ"ח, או משתמע ממנו, כי חוק זה יחול עליה; ואלה הנסיבות:

              

      (1)   בניית הבנין או התוספת הושלמה לאחר י"ד בטבת התשי"ג (1 בינואר 1953) והנכס הושכר לראשונה אחרי י"ז באלול התשי"ג (28 באוגוסט 1953) (להלן - התשי"ג);

              

      (2)   בניית הבנין או התוספת הושלמה לאחר כ"ז באדר ב' התשי"ד (1 באפריל 1954) והנכס הושכר לראשונה אחרי ט' באדר התשט"ו (3 במרס 1955);

              

      (3)   הנכס מצוי בבנין מבנינים לבתי חרושת או לבתי מלאכה שהקים אותם מפעל מאושר כמשמעותו בחוק לעידוד השקעות הון, התש"י-1950, והושכר לראשונה אחרי התשי"ג.

       

      אבל, נמשיך לסעיף 36 לחוק:

      דייר בבנין חדש או במפעל מאושר     

      36.   דייר ששילם, בשכירות נכס שסעיף 14 חל עליו, חלק מהשקעות הבניה, יהא רשאי תוך תקופה המסתיימת שנה אחת לפני תום חוזה השכירות, להעביר את חוזה השכירות שלו לדייר אחר, על אף כל הוראה מנוגדת לכך בחוזה השכירות, ובלבד שבהעברת חוזה השכירות של בית עסק לא יהיה הדייר החדש רשאי להשתמש בבית העסק אלא למטרות שלהן שימש לפני ההעברה.

       

      עכשיו לך תתווכח עם שופט מה זה "חלק מהשקעות הבניה"? האם מזגן ששוכר התקין על חשבונו יקנו לו הגנה?

      האם שיפוץ ושבירת קירות ושינוי חלל בדירה נחשב "חלק מהשקעות הבניה"?

      כל אי בהירות כזה, הוא מתכון לנסיון לניצול לרעה. ואז אתה יכול למצוא את עצמך במצב שבו בתמימותך, מכוונה טובה לאפשר לשוכר לחיות בדירה שמתאימה לצרכיו הרשת לו לשנות ולבנות שם - ואכלת אותה.

      נכון זה לא סביר. אבל זה אפשרי.

       

      ולא סיימנו כאן.

       

        22/7/08 10:53:

      צטט: levydor 2008-07-21 23:22:45

      צטט: tuvspruhbs 2008-07-21 19:41:25


      כנראה שהסיבה העיקרית לתשואה העודפת של דירות קטנות על פני דירות גדולות היא שהסיכון בהשכרת דירה קטנה גדול מהסיכון בהשכרת דירה גדולה.

      מי רוצה לשכור דירה קטנה? סביר להניח שמישהו שאין לו כסף לשכור דירה גדולה יותר. כלומר מצבו הכלכלי גרוע יותר ולכן הסיכוי לגביית שכ"ד ע"י בעל הבית הוא נמוך יותר.

      בנוסף, שוכרים של דירות קטנות נוטים להחזיק בדירה זמן קצר יותר. לדוגמא: במידה והם גרים לבד, כאשר הם מוצאים חבר/חברה אז הם עוברים לגור ביחד בדירה גדולה יותר. או ההפך, כאשר זוג חברים גר ביחד ואז נפרדים...

      כל תחלופה של דיירים מורידה מהשכ"ד השנתי ולכן בחישובים שלך אתה צריך להפריש יותר כסף בדירות קטנות מאשר בגדולות.

       

       

      חולק על דעתך,

       

      יש המון ביקוש לדירות קטנות. למעשה עיקר הביקוש מתמקד שם.

      הדירות הקטנות זה "הלחמניות החמות" של שוק הדירות.

      הבעיה שאין הצע, ובכך אני מאשים את הרשויות המקומיות.

      עדות לביקוש הזה אפשר למצוא בכך שאנשים מוכנים לעבור על החוק, ולהשקיע כסף בפיצול לדירות קטנות.

       

      מי רוצה לשכור דירה קטנה? מי שמעדיף פרטיות על פני שותפים, מי שכבר לא צריך דירה גדולה, או כזה שעדיין לא צריך דירה גדולה. ואם דירה קטנה מספיקה, אז מדוע לבזבז על דירה גדולה?

       

       

      ואני שוב חולק על דעתך:

      נניח שהיו לך שתי דירות, אחת גדולה ואחת קטנה, והיו מציעים לך לשכור אותן ממך בתשואה זהה. האם היית מסכים?

      אני בטוח שלא. סביר להניח שהשוכר של הדירה הקטנה פחות יציב כלכלית ולכן הסיכון שאני לוקח איתו הוא גדול יותר (בממוצע כמובן). גם אם נניח שאני בטוח ששניהם ישלמו בזמן ויפנו בזמן ומשך השכירות יהיה זהה, עדיין פרסום מודעה בעיתון הוא זהה לכל גודל של דירה, ולכן יחסית למחיר הדירה הקטנה הוא גבוה יותר, כלומר מוריד את התשואה ביחס לדירה הגדולה. בנוסף, הפסד שעות עבודה ע"מ להציג את הדירה לשוכרים פוטנציאליים הוא זהה לכל גודל של דירה, מה ששוב מוריד את התשואה של הדירה ככל שהיא קטנה יותר.

      בנוסף, כאשר מתחלף דייר יש צורך בסיוד הדירה (גם אם זה מופיעה בחוזה שהדייר אחראי, הסיכון שדייר בדירה קטנה יחזיר לך את הדירה במצב סביר הוא נמוך יותר). ככל שהדירה גדולה יותר אזי העלות למטר נמוכה יותר, כלומר גם כאן יש פגיעה גדולה יותר בתשואה של דירה קטנה.

      לסיכום: גם אם הביקוש וההיצע של דירות קטנות וגדולות היה שווה, עדיין בעל הדירה הקטנה היה דורש תשואה עודפת על פני הדירה הגדולה.

       

      אני מקווה ששיכנעתי.

        22/7/08 08:26:


      בנושא שינוי התקנות ומתן אפשרות לפצול דירות.

      יש בכך בעייתיות בשכונות שבהן קיימת תב"ע תקפה)

      משום שאז יש צורך לשנותה, ואז הועדה המחוזית

      ו/או כל רשות ממשלתית אחרת שתשנה את הנושא,

      חשופה לתביעות השכנים בטענה של ירידת ערך

      דירותיהם, ואני חושב שיש גם צדוק לטענותיהם.

      בהתייחס להצעתך בנושא שפור תמ"א 38 , זה

      בערך כמו אותו עגלון שמנסה להחיות את הסוס

      הגוסס שלו, בכדי שימשוך את העגלה במעלה ההר.

      באם תמשיך ל"עבוד" חזק על הנושא, אני מניח

      שתקום ועדה בינמשרדית, שתוציא המלצות טובות

      וחכמות. אך במקביל לעבודת הועדה, יוצא מכרז

      בין הנגריות המובילות בארץ, לייצור מגירות

      מעץ מלא, בהן יאוחסנו כאבן שאין לה הופכין

       המלצות הוועדה

        22/7/08 00:30:


      ראה, חוק הגנת הדייר לא מטריד. לצערי/שמחתי יש לי ניסיון בזה. לעניין השיפוץ - בהנחה שמדובר בדירה ישנה, כדאי לשפץ אוטומטית ולו רק בכדי לקחת בחשבון כבר לפני הרכישה, את העלות הכוללת (דירה + מתווך + מס רכישה + שיפוץ) או אז, לא יהיו הפתעות ואפשר לחשב בשקט את התשואה הצפוייה. בנוסף, תיקון לאחר שהשוכרים כבר נמצאים בדירה הרבה יותר בעייתי, נעשה בלחץ ולעיתים השוכר עלול להישאר בלי חשמל/מים.

      אין ספק, שהתשואה בדירות קטנות גבוהה יותר, לשם כדאי לכוון לטעמי. למען ההגינות, אני מסתכל על הדברים מכיוון הפוך ולא מהכיוון שלך : )

        22/7/08 00:05:

      צטט: משפטן ושליח ציבור 2008-07-21 23:51:05


      דור,

      מאמר חשוב ומעניין. באשר לתשואה, ישנה משמעות גם לעלייה בערך הדירה, לעומת קרן ההשקעה בבנק.

      שי

       

      1. תודה.

      2. נכון, אבל עליית ערך קיימת גם בשוק ההון. (אגב, גם בשוק ההון בישראל קיימת בעיה מקבילה, שיחסית, אין לנו תרבות של אחזקת מניות המחלקות דיבידנדים אלא מחזיקים מניות כי צופים שערכם יעלה. נושא מאוד רחב ומהותי כשלעצמו. דורש התייחסות נפרדת).

       

      בנוסף,

       

      אנשים באמת קונים דירות נוספות בשל עליית ערך צפויה, או שמדובר ביהודים מחו"ל שרוצים נקודת עגינה בישראל לשעת צרה. הבעיה שהדירות האלו לא נמצאות בשוק של השכרת הדירות. השוק הזה בישראל בפועל לא קיים, למרות שלדעתי הוא דרוש ביותר .

       

       


      דור,

      מאמר חשוב ומעניין. באשר לתשואה, ישנה משמעות גם לעלייה בערך הדירה, לעומת קרן ההשקעה בבנק.

      שי

        21/7/08 23:43:

      צטט: guy1971 2008-07-21 20:21:39

      קראתי בעניין. יחד עם זאת, יש כמה אי דיוקים.

      לעניין התשואה - כל מקרה לגופו, גם באותה עיר. בחיפה יש מקומות בהם ניתן להגיע לתשואה של 9% והבנתי שבבאר שבע למשל, אף למעלה מזה. החישוב לפי עשרה חודשי שכירות לא הכרחי. יש, לטעמי, לקחת בחשבון, עם רכישת הדירה, את העלות של שיפוץ או החלפת מערכת האינסטלציה והחשמל, מה שייתן שקט לכמה שנים טובות. כמו כן - ישנם אזורים בהם התשואה לא מדהימה, אך מחירי הדירות עלו. עדיין - בחלק גדול מהמקרים זה גבוה מהתשואה אשר הבנק ייתן על פיקדון.

      לעניין פיצול דירות - אני מסכים. כנגד היטל השבחה, למשל. כמו כן - המס המוטל על בעלי דירות מעל תקרה של כ - 4,200 ש"ח כמדומני. מס זה נופל, בסופו של יום, על כתפי השוכרים.

      חוק הגנת הדייר - אינו רלבנטי. שיפוץ של הדירה ע"י השוכר לא מקנה לו זכויות של דייר מוגן, אלא אם כן הסכים לכך מראש בעל הבית. סעיף פשוט בחוזה השכירות ימנע זאת.

      ערבים מוגנים - כדאי להבהיר אחת ולתמיד, שערב לחוזה שכירות אינו ערב מוגן. על פי חוק הערבות יכול להיווצר מצב של ערבות מוגנת רק כאשר הערבות ניתנת למי שמתן הלוואות הוא במסגרת עיסוקו הרגיל.

      לעניין פינוי הדיירים - אני מסכים. גם זאת ניתן לפטור ע"י סעיף המאפשר למנות כונס נכסים מייד עם ההפרה. בתי המשפט לא כ"כ אוהבים זאת, אגב. הפיתרון היעיל - בטחונות, בטחונות ושוב בטחונות.

       

      לעניין האי דיוקים ואחוזי התשואה - זה ברור כשמדובר בממוצעים. ברור שתוכל למצוא חריג לכאן ולכאן.

      כמה אתה חושב שאתה מקצועי בחיזוי מראש איזו עסקה תהיה משתלמת במיוחד "ותכה את הממוצע"? זו משימה מאוד קשה. גם בנדל"ן, גם בשוק ההון ובכל השקעה אחרת הידועה לי. גם אתה מצליח להכות את הממוצע, זה אומר הגדרתית שיש מי שלא מצליח...

      אגב, התשואה של 9% לאיזה גודל דירה אתה מכוון? אם תסתכל בקובץ הנתונים, באזור הצפון, בדיקות הקטנות באמת מגיעים לשיא התשואות.

       

      לגבי עלות התיקונים. האם זה יותר או פחות מ חודשיים בשנה. הסתמכתי על מרצה בתחום. אם יש ויכוח הוא לא איתי. וחוץ מזה, אם משהו עובד, מדוע לשפץ? רק בגלל שעכשיו קניתי דירה לשפץ אוןתה אוטומטית? אם צריך שיפוץ , אז שתשופץ. אם לא  צריך, אז לקחת את העלות הזו ברכישה נראה לי מלאכותי - אם יש אומדן תפעולי טוב יותר.

       

      חוק הגנת הדייר. אתה קובע שהוא לא רלבנטי. לצערי הרב, הוא עדיין מאוד רלבנטי. רק תראה כמה טקסט מקדישים בחוזה ממוצע כדי להתגונן מהאפשרות  שהחוק יוחל. לצערי יש פרצות שמאפשרות זאת גם היום. תרשה לי לא לפרט כאן...

       

      לגבי "ערב מוגן". תודה על הטיפ.

       

      לגבי המס, גובה התקרה יורד משנה לשנה. אאל"ט זה 3800. חשוב לדעת שבניגוד למס הכנסה למשל, אם עברת את התקרה המס חל על כל הסכום מהשקל הראשון!

       

      לסיכום, תודה על ההערות. אשמח להערות ולהארות נוספות (וגם לכוכבים...) יכול להיות שאקח את הנושא הזה לקידום במסגרת ה"לובי" ההתנדבותי שאני עושה.

        21/7/08 23:22:

      צטט: tuvspruhbs 2008-07-21 19:41:25


      כנראה שהסיבה העיקרית לתשואה העודפת של דירות קטנות על פני דירות גדולות היא שהסיכון בהשכרת דירה קטנה גדול מהסיכון בהשכרת דירה גדולה.

      מי רוצה לשכור דירה קטנה? סביר להניח שמישהו שאין לו כסף לשכור דירה גדולה יותר. כלומר מצבו הכלכלי גרוע יותר ולכן הסיכוי לגביית שכ"ד ע"י בעל הבית הוא נמוך יותר.

      בנוסף, שוכרים של דירות קטנות נוטים להחזיק בדירה זמן קצר יותר. לדוגמא: במידה והם גרים לבד, כאשר הם מוצאים חבר/חברה אז הם עוברים לגור ביחד בדירה גדולה יותר. או ההפך, כאשר זוג חברים גר ביחד ואז נפרדים...

      כל תחלופה של דיירים מורידה מהשכ"ד השנתי ולכן בחישובים שלך אתה צריך להפריש יותר כסף בדירות קטנות מאשר בגדולות.

       

       

      חולק על דעתך,

       

      יש המון ביקוש לדירות קטנות. למעשה עיקר הביקוש מתמקד שם.

      הדירות הקטנות זה "הלחמניות החמות" של שוק הדירות.

      הבעיה שאין הצע, ובכך אני מאשים את הרשויות המקומיות.

      עדות לביקוש הזה אפשר למצוא בכך שאנשים מוכנים לעבור על החוק, ולהשקיע כסף בפיצול לדירות קטנות.

       

      מי רוצה לשכור דירה קטנה? מי שמעדיף פרטיות על פני שותפים, מי שכבר לא צריך דירה גדולה, או כזה שעדיין לא צריך דירה גדולה. ואם דירה קטנה מספיקה, אז מדוע לבזבז על דירה גדולה?

        21/7/08 20:21:

      קראתי בעניין. יחד עם זאת, יש כמה אי דיוקים.

      לעניין התשואה - כל מקרה לגופו, גם באותה עיר. בחיפה יש מקומות בהם ניתן להגיע לתשואה של 9% והבנתי שבבאר שבע למשל, אף למעלה מזה. החישוב לפי עשרה חודשי שכירות לא הכרחי. יש, לטעמי, לקחת בחשבון, עם רכישת הדירה, את העלות של שיפוץ או החלפת מערכת האינסטלציה והחשמל, מה שייתן שקט לכמה שנים טובות. כמו כן - ישנם אזורים בהם התשואה לא מדהימה, אך מחירי הדירות עלו. עדיין - בחלק גדול מהמקרים זה גבוה מהתשואה אשר הבנק ייתן על פיקדון.

      לעניין פיצול דירות - אני מסכים. כנגד היטל השבחה, למשל. כמו כן - המס המוטל על בעלי דירות מעל תקרה של כ - 4,200 ש"ח כמדומני. מס זה נופל, בסופו של יום, על כתפי השוכרים.

      חוק הגנת הדייר - אינו רלבנטי. שיפוץ של הדירה ע"י השוכר לא מקנה לו זכויות של דייר מוגן, אלא אם כן הסכים לכך מראש בעל הבית. סעיף פשוט בחוזה השכירות ימנע זאת.

      ערבים מוגנים - כדאי להבהיר אחת ולתמיד, שערב לחוזה שכירות אינו ערב מוגן. על פי חוק הערבות יכול להיווצר מצב של ערבות מוגנת רק כאשר הערבות ניתנת למי שמתן הלוואות הוא במסגרת עיסוקו הרגיל.

      לעניין פינוי הדיירים - אני מסכים. גם זאת ניתן לפטור ע"י סעיף המאפשר למנות כונס נכסים מייד עם ההפרה. בתי המשפט לא כ"כ אוהבים זאת, אגב. הפיתרון היעיל - בטחונות, בטחונות ושוב בטחונות.

       

        21/7/08 19:41:


      כנראה שהסיבה העיקרית לתשואה העודפת של דירות קטנות על פני דירות גדולות היא שהסיכון בהשכרת דירה קטנה גדול מהסיכון בהשכרת דירה גדולה.

      מי רוצה לשכור דירה קטנה? סביר להניח שמישהו שאין לו כסף לשכור דירה גדולה יותר. כלומר מצבו הכלכלי גרוע יותר ולכן הסיכוי לגביית שכ"ד ע"י בעל הבית הוא נמוך יותר.

      בנוסף, שוכרים של דירות קטנות נוטים להחזיק בדירה זמן קצר יותר. לדוגמא: במידה והם גרים לבד, כאשר הם מוצאים חבר/חברה אז הם עוברים לגור ביחד בדירה גדולה יותר. או ההפך, כאשר זוג חברים גר ביחד ואז נפרדים...

      כל תחלופה של דיירים מורידה מהשכ"ד השנתי ולכן בחישובים שלך אתה צריך להפריש יותר כסף בדירות קטנות מאשר בגדולות.

       

        21/7/08 17:05:


      זהו עוד סממן של טירוף המערכות, המאפיין מדינה שהפריטה עצמה לדעת.

       

       

        21/7/08 15:47:

      קטונתי מלשפוט מה הדרכים הנכונות.

      אני יודע מידע אישי שבארצות - כמו גרמניה (וגם בישראל) - שבהן היה שכר דירה מוגן היו דירות מוזנחות ביותר, כי בעל הבית לא היה כדאי לו לתחזק את הדירה, והדייר לא היה מעונין להשקיע כסף בדירה שאינה רכוש שלו.

      ברגע ששכר הדירה הוא כלכלי לבעל הבית כלומר תשואה גבוהה מעט מנכס פיננסי + עלות התחזוקה, הדירות מתוחזקות היטב וטוב לדיירים לגור בהן.

      אם המדינה תבנה דירות סוציאליות להשכרה, היא תוכל לעשות בהן ככל העולה על רוחה.

      התשואה על מכשירים פיננסיים כרגע נמוכה מאד. מחוץ לאיזורי הביקוש (מדינת תל אביב) מחירי הרכישה לא גבוהים ואף נמוכים בהשואה לארצות המפותחות, לכן שכר הדירה שם גם כן סביר. תפקיד המדינה לדאג לתשתית תעסוקתית במקומות אלה, מוסדות לימוד ברמה סבירה, וביחוד תשתית תחבורתית למקומות בהם יש יותר תעסוקה.


       

        21/7/08 15:09:

      צטט: the_one1211 2008-07-21 13:56:10

      הנכון הוא שהמדינה אמורה לספק לאזרחיה דיור, שרותי רפואה, סעד, פרנסה וחינוך .

      אז מה הטעם לדבר על שכר דירה ,

      האם המדינה צריכה לדאוג שלכל אחד תהיה דירה משלו?

      לדעתי, המדינה צריכה להיות מחוייבת לשכות לדיור. כלומר, שכל אחד יוכל לגור במחיר סביר - לא המצב היום - ומי שאין לו יקבל פתרונות שישמרו על כבודו.

       

      אז מה הטעם לדבר על שכ"ד?

       

      לדעתי בעולם של ניידות במקומות עבודה, הפתרון הנכון היה צריך להיות דיור סביר להשכרה.

      למה זה לא קיים? על כך המאמר.

       

        21/7/08 13:56:

      כל עניין הדירות בארץ זה בלגן אחד גדול.

      מחלקים משכנתאות לכל החיים, מחייבים אנשים לעבדות לכל החיים,

       והתשלומים אף פעם לא מסתימים.

       

       הנכון הוא שהמדינה אמורה לספק לאזרחיה דיור, שרותי רפואה, סעד, פרנסה וחינוך .

      אז מה הטעם לדבר על שכר דירה ,

      פרופיל

      levydor
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין

      פוסטים אחרונים

      ספרים מומלצים