זכרונות של עו"ד מזדקן
פוסטים פופולאריים
-
יפוי כח קונסולרי. תיק רב שלבי.
10/5/19 | 5284 צפיות
-
ועדות ומכרזים
12/6/09 | 7746 צפיות
-
בית המשפט
16/9/08 | 1179 צפיות
-
ההנהלה הראשית
19/9/08 | 929 צפיות
-
בחינת קבלה ללשכה
24/10/08 | 1343 צפיות
-
ענינים של הבנה
17/9/09 | 1039 צפיות
פוסטים אחרונים
- עברית קשה שפה 28/8/19
- יפוי כח קונסולרי. תיק רב שלבי. 10/5/19
- בנקים - וכיצד מדברים עמם. 3/4/19
- בעיריה עובדים בשבילך. 30/3/19
- אריאל דר, עו"ד – כריש תעבורה. 28/2/19
- חווית שירות (פלאפון) 21/1/18
מס רכוש
"כן, היה פעם דבר כזה".
מחצית שניה של שנות השבעים מגיע אלי זוג קשיש שרכש לפני שנים מגרש שעדיין אינו ניתן לניצול. הדבר היחיד שהוא מניב להם, הוא חיוב שנתי במס רכוש. השנה, חושבים הם, מס רכוש הגזים אף לשיטתו. הם מביאים לי נימוקים משכנעים מאד להגזמה זו. אני מגיש ערר מנומק היטב, וזה אמור להיות נידון בפני ועדה שאינה תלויה במס רכוש, ואף מתכנסת בבנין נפרד – על מנת למנוע אפילו מראית עין של תלות. אני מציג את טענותי, וראש המותב פונה אל נציג מס רכוש ושואל אותו למה לא יחזרו לשומת השנה הקודמת.לנציג מס רכוש אין תשובה של ממש. הוא אומר (ודבר מדבריו לא נרשם) כי הוא מעדיף שתינתן החלטה על ידי הועדה. לפרוטוקול הוא טוען כי הוא עומד על השומה כפי שניתנה, אך לא טורח להציג נימוקים מדוע דווקא שומה זו. רוח הדברים היא – "קבענו – ולכן היא נכונה". "ההחלטה תישלח אלינו בדואר". אני יוצא משם בטוח לחלוטין שהזכיה בכיסי. לא ברור לי מדוע איש מס רכוש מעדיף החלטה על פני הסכמה, כאשר הועדה ממליצה לו על כך. לוקח לי הרבה זמן להבין. הוא נשלח לשם כשבפועל לא סומכים עליו בכלום. המנהל שלו "מחזיק אותו קטן". אם יסכים למשהו – המנהל פשוט יצעק עליו. אז למה לו. אם הועדה תחליט לטובתי – אז הוא נלחם למען המוסד – אך הועדה קבעה אחרת. כשמגיעה ההחלטה בדואר, ההחלטה היא מלאכת מחשבת של הערכת סיכונים. היא כוללת הפחתה משמעותית, אך לא מחזירה את המצב לקדמותו. היא השאירה על כנו בדיוק את אותו חלק של תשלום-יתר, שבחישוב מדוקדק – לא יהיה למרשי שווה לערער למחוזי בגינו. גם את הסוד הזה לקח לי זמן לפענח: הועדה מזומנת מתוך רשימה גדולה יותר של כשירים, על פי שיטה וסדר קבועים, כמובן. חברי הועדה מקבלים תשלום בגין כל יום דיונים בו הם משתתפים בפועל. תמיד יכול להתקיים החשש, חסר היסוד, כמובן, שאם יעצבנו מדי את מס רכוש – אולי לא ייקראו למותב הבא. ולהתפרנס הרי כולם צריכים.
וכשיש השלכות נוספות: כמה שנים לאחר מכן.אני מגיש דיווח על עיסקת מכר למס שבח. מדובר בחלקה שעליה מותר לבנות שלושה מבנים, ונרכשה על ידי שלושה רוכשים בדיוק למטרה זו. לתדהמתי, סמוך לאחר הגשת העיסקה, נקבע ערך גבוה משמעותית על ידי מס רכוש, ובמקביל, נדחה המחיר המופיע בחוזה על ידי מס שבח, ושלטונות המס קובעים בהתאם מחיר גבוה משמעותית מן המחיר בחוזה לצורך קביעת שיעורי מס שבח ומס רכישה. הנימוק שלהם פשוט: על החלקה ניתן לבנות ארבעה מבנים. איני מתכנן בהשכלתי, אבל הצצה לתכנית שבתוקף במקום, מזכירה לי שאכן מותרת הקמת שלושה מבנים בלבד. לא מובן לי מאיזה סידור מתפללת עובדת מס רכוש זו. הואיל ומדובר בכסף גדול, איננו מסתכנים. בעצה אחת עם לקוחותי, אני מזמין חוות דעת מפורטת משמאי – ומגיש ערר. ושוב ועדת ערר. וכמובן, מתעקשת העובדת שאכן ניתן לבנות ארבעה מבנים, וכמובן, לא מצליחה להציג תכנית שתגבה את טענותיה – בעוד אני מציג גם את התכניות שבתוקף באיזור, וגם חוות דעת שמאית מפורטת. הועדה מתפתלת סביבנו בנסיון לסחוט ממני הסכמה להעלאה מסוימת מעל למחיר העיסקה, אלא שאני, מעבר לטינה המפעמת בי על עצם ההליך המיותר בעליל, גם נמצא כבר כמה שנים מעבר לשלב התמימות. אני מבהיר להם שמס רכוש לא הציג שמץ הנמקה לטענותיו. להיפך, אני הוא שהפרכתי את כל טענות מס רכוש, ואף הצדקתי את המחיר הנכון בראיות מטעמי. מעבר לכך - אני מוסיף מתחושותי בלא להתייעץ עם מרשיי - מדובר כאן גם בענין עקרוני של מהימנות. שולחיי לא יסכימו שיוטל בהם דופי, וגם על תוספת פעוטה איאלץ לערער. הועדה בוחרת שלא להתבזות בפני הערכאה שמעליה – ולשם שינוי, הצדק מנצח. |
תגובות אחרונות
-
ronijavinski
בתגובה על מצוות ניחום אבלים
-
מכבית- coach לכתיבה
בתגובה על יפוי כח קונסולרי. תיק רב שלבי.
-
תנועת כמוך
בתגובה על עברית קשה שפה
-
תנועת כמוך
בתגובה על בעיריה עובדים בשבילך.
-
תנועת כמוך
בתגובה על בנקים - וכיצד מדברים עמם.
-
bonbonyetta
בתגובה על אריאל דר, עו"ד – כריש תעבורה.
תגובות (11)
נא להתחבר כדי להגיב
התחברות או הרשמה
/null/text_64k_1#
חן חן, ותודה על העצה העתידית...
נהניתי מאד מדרך סיפורו של הסיפור, לא לראשונה אני מצטער שלא ניתן לככב תגובה לפוסט.
לגופו, לא שמחתי לקרוא שעולם כמנהגו נוהג. מכל מקום, בעת המכר הבא ניתן יהיה לנסות לטעון שהואיל וחושב שבח לגובה 6.2 בעת הרכישה - אין לחשב בעת המכר מחיר רכישה של 5.5 אלא רק שבח בין 6.2 למחיר המכר החדש. לא בדקתי מה הסיכוי טרם כתיבתי. אבל אפילו רק כדי לראות את פרצופו של ראש החוליה אז - שווה.
טענה על תשלום מס שבח כפול יש להבסיס, ויתכן שפקיד המס ירה למיסוי מקרקעין ישר בכיסו.
לפני כשנתיים, פקיד מס שבח מנסה עלי את אותו התרגיל בדיוק.
אני מגיש דיווח על עסקה למכירת מבנה תמורת 5.5 מיליון ש"ח.
במשך מספר חודשים התעלמות מוחלטת מצד מס שבח, ויום אחד טלפון מהפקיד: אני חייב לבקר בשטח היום.
אני מברר עם הקונה, הוא בחו"ל, ולא מוכן בשום אופן שהפקיד יסייר בלעדיו.
הפקיד מתחיל לאיים, ואני משיב לו שיירגע.
שוב כמה חודשים של שקט מוחלט, לא ביקור ולא טלפון.
ופתאום טלפון - הוא חייב לבקר שם מחר.
הפעם אני מצליח לארגן את הסיור. הפקיד מגיע, מסייר חמש דקות בדיוק בשטח של 10 דונם, ולאחר מספר שבועות מוציא לי שומה לפי מיטב השפיטה, ללא נימוקים, והשווי שהוא קובע - 11 מיליון ש"ח.
למה? יש עסקאות אחרות? יש יחסים מיוחדים? כלום. ככה הוא רוצה.
אני מצטייד בעו"ד מומחה לתחום ומגישים ערר.
בועדה יושבים ומדברים על כדורסל, ובסוף 5 דקות של מסחר סוסים ומו"מ מזרח תיכוני ללא שום פאן משפטי או כלכלי, ומציעים שנסכים לשווי של 7.5 מיליון ש"ח, כדי לא לבייש את הפקיד.
אנחנו לא מסכימים.
חוזרים לסבב נוסף של דיונים, והפעם מציעים לנו מחיר מבצע - 6.2 מיליון ש"ח, ויינתן אישור על קיזוז הפסדים במלוא הסכום (כך שלא ישולם שקל מס שבח).
החלטנו לא לעמוד על העיקרון, ולו בשביל לגמור את הסיפור, ממילא לא ישולם שקל למס שבח לאור ההפסדין הצבורים.
אז לידיעתך, עו"ד אריאל, לא הרבה השתנה.
\
"פתח בכד וסיים בחבית"
אני כותב מזכרונותי, גם בתקוה שצעירים ממני יחסכו משכר הלימוד אותו שילמנו, אני ולקוחותי, בעבר.
לא התכוונתי להרים את המכסה האוטם שמעל למגש הגבינות הבשלות.
כמו בכל דבר בשירות הציבורי, גם בנושאים אלה יש הרבה מאד מה לתקן, לשפר או להחליף.
אני מעריך מאד את אותם אנשים שיש להם המרץ והנחישות (והיכולת) לפעול, ובלבד שהם מפעילים נכונה את הכלים הוקיים העומדים לרשותם. מעטים המאבקים המצליחים, ובד"כ הנאבקים משלמים מחיר אישי כבד על מאבקם, בלא שהקהל יכיר בתרומתם.
הנושא בו אתה דן באתר אליו הפנית, ראוי לדיון משלו. הייתי מציע לך לפתוח דיון בפורום עורכי דין כאן. (עם יותר דגש על העקרון, ופחות על הפרטים). סביר שיגיעו כמה תגובות.
מס רכוש אמנם בוטל משנת 2000, אך עדיין קיימות בעיות רבות הנובעות מחובות עבר.
בעניין ועדות ערר למס רכוש ובעניין המתרחש בשאר ועדות הערר בישראל, עיינו כאן
http://azriel.co.il?505
שבתאי עזריאל, יו"ר נפגעי מס רכוש
תודה על התגובות ועל הכוונה לכוכב.
טעות בחישוב מס שבח היא הטעות הקטנה. הבעיות הגדולות הן בתכנון מס, כלומר, כאשר מתוכננות מכירות מספר - על איזה נכס לנצל פטור ועל איזה לשלם.
לא סתם ההשתתפות העצמית במקרים בקשור במקרקעין היא הגבוהה ביותר.
ואת החלק הזה בדיני ביטוח כולנו מבינים.
תודה על התשובה,
שומר לך כוכב כשאחדש את המלאי.
אני נזהר כמו מאש מעסקות מקרקעין ושומות מקרקעין, פשוט לא נוגע בזה.
רק זה חסר לי לומר ללקוח מה תהיה השומה שלו, ואחר כך מס שבח קובע משהו
אחר וישר הלקוח חושד בך ומפנטז על תביעת רשלנות ועוד מוסיף כי אם היה יודע
שזה המס מלכתחילה לא היה מבצע את העסקה כלל.
תודה, על התגובה והכוכב.
אני פשוט משתדל לא לעשות אותה שגיאה פעמיים. אחרי התרגיל הראשון - נאלצתי למצוא תרגיל נגדי.
הרבה מאד מן ה"מדיניות" נקבעת על ידי האנשים. הסיפורים שלי הם משנות השבעים. וגם אז, מרביתם היו בסדר. מזה זמן רב יש שם אנשים אחרים. אבל אכן, הפקיד אינו קובע מדיניות. הוא אמור לבצע אותה. כאשר נתקבלה החלטה להעלות את התקבולים ממס רכוש - העלו אותם באמצעות הערכה חדשה של הקרקעות. אל תשכחי שעל כל אחד שהגיש השגה, 10 לא השיגו. על כל 10 שהשגתם נדחתה - רק אחד הגיש ערר. מכל 25 שהערר השיב פניהם ריקם - רק אחד ערער למחוזי. כל היתר - שילמו.
כל שאתה כותב על הערעור - נכון. הנקודה היא שקליינט לא ישקיע בערעור, אם הפחתת המס הצפויה ממנו אינה עולה על החזר ההשקעה. ואת זה ידעה גם אותה ועדה שבפוסט.
לסוגיה של מס שבח. (ואתה לא מצוי ולא עוסק בזה, אבל לצערי, אני פוגש לא מעט שאינם מצויים - ודווקא כן עוסקים בזה...) - אתה כמובן צודק. הענין הוא שבאותה חלקה ניתן היה להקים רק שלושה, ולכן לא היה מקום להעריך כאילו ניתן להקים ארבעה.
מעבר לכך - אני מוסיף מתחושותי בלא להתייעץ עם מרשיי - מדובר כאן גם בענין עקרוני של מהימנות. שולחיי לא יסכימו שיוטל בהם דופי, וגם על תוספת פעוטה איאלץ לערער
אהבתי את הטיעון האלגנטי הזה.
ובגדול, אני חושבת שהמדיניות של שלטונות מס שבח השתפרה במקצת בשנים האחרונות.
מה דעתך?
תודה על הפוסט,
לעניין הוועדות האלה, מה שקרוי מאין שיפוטיות, קיימת אותה בעייה עם וועדות ערר
עירוניות לעניין ארנונה בנושאי גודל וכן סיווג נכסים.
שנית, על וועדה כזאת חלה חובת הנמקה על מנת שתוכל לעמוד במבחן שיפוטי, קרי
על החלטותיהן ניתן לערער למחוזי מנהליים (להבנתי).
יחד עם זאת ערעור על החלטות וועדות כאלה יכול להיות במישורים של משוא פנים, סבירות,
ושיקולים זרים על פי עקרונות המשפט המנהלי, אם לא ערערנו את אחד היסודות האלה ספק
אם תהא התערבות בהחלטות הוועדות והם יודעים זאת.
לסוגייה של מס שבח, (ואני לא ממש מצוי במקרקעין ולא עוסק בזה), אבל נדמה לי כי
אם שטח מסויים קיבל אישורי בנייה לצורך העניין ל 4 מבנים ובנו רק שלושה, הרי השבח
יהיה על מלוא הפוטנציאל ולא רק על מה שנוצל בפועל. (תקנו אותי אם אני טועה).