כמו כולם, המשבר האחרון העמיד בפני אתגר גדול – לאור הקריסה של שוק ההון, היכן בכל זאת להשקיע את ההון העודף לצורך השבחתו? לאחר הרבה התייעצויות עם מומחים כאלו ואחרים (אם יש עוד מושג כזה “מומחה להשקעות” אחרי הקריסה האחרונה בשוק ההון) ומחשבה מעמיקה, הגעתי למספר תובנות מעניינות.
בימים כתיקונם, שוק הנדל”ן בד”כ עולה כאופציה לשוק ההון, אך מיד עולה השאלה כיצד יתאים עצמו שוק הנדל”ן המקומי למשבר העולמי. לא רק שבבואנו לרכוש נכס חדש אנו מודאגים מירידת ערכו בחודשים הקרובים, במקרה של רכישת דירה בפרויקט חדש, מתעורר החשש מכך שהיזם/קבלן יפשוט את הרגל ונעמוד בפני שוקת שבורה. גם אם המצב לא יהיה קיצוני כמו במקרה חפציבה והבנק מלווה את הפרויקט בצורה מסודרת, עדיין אין לנו ענין להיכנס להרפתקה של פרויקט שנתקע – שום דבר טוב לא יצמח מכך.
על רקע אי הוודאות בשוק הנדל”ן בולט חריג – קבוצות הרכישה. מנגנון זה, הקיים כבר מספר שנים והוכיח את עצמו כשיטה יעילה לבצוע פרויקט מגורים איכותי במחירים תחרותיים, נהיה רלבנטי עוד יותר לימים של תחילת מיתון. מטבע הדברים ההשקעה בקבוצת רכישה מורכבת משני שלבים נפרדים, האחד רכישת הקרקע והשני, לאחר קבלת היתר בניה – בניית המבנה באמצעות קבלן מפתח. נבחן להלן מדוע מומלץ להשקיע בפרויקט נדל”ן במסגרת קבוצת רכישה דווקא בימים של כניסה למיתון.
ברכישת הקרקע נרשמת על שם כל משתתף הערת אזהרה בטאבו, כך שיהיה אשר יהיה, ההון שהשקענו מגובה בבעלות במקרקעין. אין כאן כל סכנה של פשיטת רגל, מאחר וחברי הקבוצה הם הבעלים הישירים של הקרקע. זכות זו במקרקעין ניתנת למכירה ע”י כל אחד מחברי הקבוצה בכל זמן שיחפוץ בכך. בכך שהיום אנו רוכשים רק את הקרקע ולא את שרותי הבניה אנו נהנים ממספר יתרונות:
• לאור אי הודאות הקיימת היום כאמור בענף הנדל”ן, אין צורך לקבע היום את מחיר הנכס כולו אלא את עלות הקרקע בלבד. חשוב לפיכך לבחור השקעות שעלות הקרקע אינה עולה על שליש מהעלות הכוללת של הפרויקט.
• תנאי המימון הבנקאי יסגרו סמוך לבניה, לאור אי-הודאות הקיימת כיום בענף המשכנתאות, סביר להניח כי תנאי המימון בעוד כשנה יהיו טובים יותר במסגרת פעולות הממשלה לעידוד השקעות ליציאה מהמיתון.
• בתקופה בין רכישת הקרקע לקבלת היתר הבניה, ניתן יהיה לבצע תכנון יסודי ומושקע שמשמעותו פרויקט יותר איכותי במחיר זול יותר.
• סביר להניח כי כשהפרויקט יגיע לשלב הבניה המשק יהיה שרוי במיתון עמוק, משמעו שמחירי הבניה יהיו נמוכים וחברי הקבוצה יהנו מהנחה משמעותית בעלות הסופית של הדירה.
• לסיום, הפרויקט יסתיים בעוד כשלוש שנים מהיום, סביר להניח שהמשק העולמי והמקומי יצאו מהמיתון ומחירי הדירות ישובו להאמיר.
הכל טוב? לא, אין השקעות מושלמות. מדובר בהשקעה סולידית, מי שהתרגל לתשואות של עשרות אחוזים בשנה בשוק ההון יצטרך לצמצם את ציפיותיו. להצלחת ההשקעה, לא רק התזמון חשוב אלא מומלץ לבחון הנושאים הבאים מתקיימים:
• עלות הקרקע – כפי שפורט לעיל, חשוב שחלקה של עלות הקרקע בפרויקט יהיה נמוך ככל הניתן, בכך אנו מקטינים את השקעתנו היום ודוחים את עיקר ההשקעה להמשך תוך ציפיה להנות מירידת מחירי הבניה במיתון.
• ארגון ושקיפות – חשוב לבחור קבוצת רכישה אמיתית, כזאת שהמארגנים הם שכירי הקבוצה ואין להם הכנסות אחרות מהפרויקט. ניתן לזהות בקלות התארגנות של קבוצת רכישה אמיתית. במידה והסכם רכישת הקרקע הוא שקוף לחברי הקבוצה (מחיר הקרקע אינו סגור ונתון למו”מ סופי של נציגות הקבוצה) באופן שלמארגנים אין אופציה על הקרקע – סביר להניח כי מדובר בקבוצת רכישה אמיתית ולא יזם נדל”ן המתחבא מאחורי ההתארגנות.
• פוטנציאל נדל”ני – רצוי כי הפרויקט יכלול איזה שהוא פוטנציאל עתידי. לא כל אחד מאיתנו הוא יזם נדל”ן מנוסה בעל חושי על לזהות טרנדים חדשים, אולם לדוגמא השקעה בשכונות חדשות במרכז הארץ הוכיחה את עצמה בעבר, בד”כ יש ערך מוסף לשכונה חדשה לעומת הסביבה שלה.
לאור השיקולים שלעיל, בחרתי בפרויקט קבוצת רכישה המתארגן כעת בשכונה הירוקה (לשעבר גן אירועים “גן הפקאן” בסמוך למכון ויצמן) ברחובות. עלות הקרקע בפרויקט עומדת אל כ- 30% ממחיר דירה חדשה באזור והמיקום הינו בתוך שכונה חדשה המוקמת בסטנדרטים גבוהים ו”ירוקים” בצפון רחובות.