| התגובות הנזעמות, שלא לומר מתלהמות לכל כתבה העוסקת במשבר הנוכחי בענף הנדל"ן, מעידות על חוסר הבנה בסיסי במרכיבי המחיר של דירת מגורים. עלות דירה באזור המרכז הינה הוצאה כבדה, בודאי ביחס לשכר הממוצע במשק. קל לנו לפתור את המצוקה בכך שנאמין, שבדרך בינינו לחלום על דירת מגורים סבירה, מפריד קבלן ש"חותך" לעצמו רווחים בלתי סבירים. קל להטיח את האשמה במישהו ולהאמין שאם רק "יפסיק לחגוג על חשבוננו" הבעיה תיפתר וכל זוג צעיר וחרוץ יוכל לקנות דירה חדשה ללא עזרת ההורים. מחיר הדירה מורכב מכמה מרכיבים עיקריים: מחיר הקרקע, תשומות הבניה, מיסים ורווח יזמי. שלושת המרכיבים הראשונים הינם עלויות. מחיר הקרקע נשלט ע"י בעלי הקרקעות והוא המרכיב המשתנה במחיר הכולל של הדירה (החל מ- 25% בשולי גוש דן ועד לכ- 75% במיקומים המבוקשים). מחיר הקרקע נקבע ע"י ביקוש והיצע. רוב תושבי המדינה מעונינים לגור באזור המרכז ולמדינה אין כל תוכנית מסודרת ליצירת עתודות למגורים (הפשרת קרקעות, בניה לגובה או כל פתרון אחר), לפיכך נוצר ביקוש חד ועליית מחירים. מחיר תשומות הבניה האמיר בשנים האחרונות בגלל ביקוש גלובלי לחומרי הגלם. מדובר בשוק תחרותי ודורסני. קבלני הביצוע בונים ברווח זעום שירד מתחת ל- 10% גם בשנות הגאות האחרונות, תוך שהם נוטלים על עצמם סיכונים כמו עליית מחירי הברזל מצד אחד, או ירידת שער הדולר (במקרה של חוזה דולרי) מצד שני. מדינת ישראל מקבלת את ליטרת הבשר שלה מכל פרויקט, בין אם הוא ריווחי ובין אם לאו. כשאנחנו משלמים לדוגמא 120 ₪ על מרכיב הקרקע בפרויקט, כ- 20 ₪ מתוכם הם מס ערך מוסף ומס רכישה (ללא קשר למס הרכישה שאנו משלמים בקניית הדירה ולמע"מ על הבניה בשיעור 15.5%). לבסוף מגיע חלקו של הקבלן/יזם, אותו אחד שאנו מצפים שיוותר על הרווחים ה"שמנים" שלו ויאפשר לנו לקנות דירה בזול. לצערנו, הרווח היזמי לפני הוצאות ייזום עומד על כ- 15% בלבד ממחיר הדירה – מדובר בשוק תחרותי ומשוכלל שאינו מאפשר לנוח על זרי הדפנה. לסכום, לא הרווח היזמי הוא שייקר את מחירי הדירות בעשרות אחוזים, מרכיב הקרקע שאינו בשליטת היזמים אלא תוצר של כוחות השוק, הוא הגורם לעליית המחירים. האם כוחות השוק יפילו את מחיר הקרקע במשבר הנוכחי למרות עודפי הביקושים לדירות במרכז הארץ – ימים יגידו. מי משמצפה שהקבלנים מחזיקים בידם עודפי דירות לא מכורות ויאלצו למכור אותן במחירי הפסד, חולם. האם מישהו מכם, שהיה מרוויח מפרויקט כמה אחוזים בודדים (רווח יזמי לאחר הוצאות שיווק ומכירות, ניהול, מימון וכיו"ב) היה מרשה לעצמו להסתכן ולבנות דירות בלי למכור אותן מראש? |