זכרונות של עו"ד מזדקן
פוסטים פופולאריים
-
יפוי כח קונסולרי. תיק רב שלבי.
10/5/19 | 5284 צפיות
-
ועדות ומכרזים
12/6/09 | 7746 צפיות
-
בית המשפט
16/9/08 | 1179 צפיות
-
ההנהלה הראשית
19/9/08 | 929 צפיות
-
בחינת קבלה ללשכה
24/10/08 | 1343 צפיות
-
ענינים של הבנה
17/9/09 | 1039 צפיות
פוסטים אחרונים
- עברית קשה שפה 28/8/19
- יפוי כח קונסולרי. תיק רב שלבי. 10/5/19
- בנקים - וכיצד מדברים עמם. 3/4/19
- בעיריה עובדים בשבילך. 30/3/19
- אריאל דר, עו"ד – כריש תעבורה. 28/2/19
- חווית שירות (פלאפון) 21/1/18
אני עוזר בקליטת עולי אתיופיה
כפי שכתבתי בפוסט "שמלת השבת של חנה'לה", פעם פעמיים בשנה אני נתקל באנשים הראויים לדעתי לעזרה. הנה עוד דוגמה.
ראשית שנות התשעים. עולה מאתיופיה, בעל משפחה הגר בשכירות, עובד בשתי עבודות כדי לקיים את משפחתו. הוא מבקש לנצל את המשכנתאות הגבוהות המועמדות לרשות עולי אתיופיה, ולרכוש דירה. הוא מצא דירה בשכונה בה הוא מתגורר בשכירות, דירה שיוכל לעמוד בתשלומי ההחזר להלוואה מובטחת המשכנתא שיקח. אחד כזה, שעושה כל שהוא יכול כדי להתקדם למרות הנסיבות – אין אלא לעזור לו. אנו נפגשים בדירה. בדירה מתגוררת אלמנה. השכונה, איך לומר בעדינות, לא שכונת יוקרה, וגם האלמנה אינה מעשירות העיר. היא מוכרת על מנת "להתקדם" לבית אבות. אני לוקח ממנה את צו הירושה שהוצא בעקבות מות בעלה, וכמה מסמכים נוספים. כדי שהרוכש יוכל אפילו לבדוק את זכותו לקבל הלוואה, יש "ליישר" תחילה את זכויותיה של המוכרת, שכמובן לא עשתה דבר בנושא מאז נפטר בעלה. מובן שכל עוד הזכויות אינן ברורות, והרוכש עוד לא יודע אם ובאיזה גובה תהיה ההלוואה שתועמד לרשותו – איני יכול להכין חוזה לחתימתם. חוזה הרכישה של האלמנה ובעלה הוא עם חברה משכנת א', אבל חותמת מס בולים על החוזה היא על שם חברה משכנת ב'. בבדיקה בחברה א' – הם מוסרים לי כי הדירה כבר נרשמה בטאבו ואין אצלם דבר. יופי, נהדר, אני מוציא נסח מן הטאבו. הדירה אכן רשומה שם, אבל לא המוכרת ובעלה המנוח. טוב, הולכים לחברה ב'. הדירה אכן מנוהלת בחברה ב', שאינה יודעת כלל שהבנין כבר נרשם בטאבו, ושהם מנהלים מסמכייה כפולה ומיותרת. ברור לי שאם אומר להם שהדירה כבר רשומה בטאבו – תתקע העיסקה עד לרישום המוכרת בטאבו (למחרת עם שחר, כמובן). אני ממשיך על כן בדממה בעקבות המצב. יהיה לי מספיק זמן – לאחר שעיסקת מכר זו תיחתם – להשלים את הרישום בטאבו. אני פונה למס שבח כדי לדווח על הירושה. שם מודיעים לי כי המוכרת ובעלה המנוח כבר מכרו את דירתם לפני למעלה מעשר שנים. לא מסתדר לי. אם הם מכרו לפני עשור – איך זה שהיא עוד מתגוררת בדירה? אני מבקש מפקידת המס לרדת למרתף ולמצוא את הדיווח המקורי על אותה עיסקה ישנה. כן, שם המשפחה זהה, והאות הראשונה של שם הבעל המנוח זהה גם היא. כל היתר, כולל שם העיר בה מצוי הנכס, שונים. מס שבח מתקנים כמובן את הטעות, ואז גם קולטים את המוכרת כבעלת זכויות יחידה של הדירה – ואפשר להמשיך הלאה. עכשיו, כשחברה ב' כבר עידכנה את רישומיה בעקבות ריצותי – אני מקבל מהם אישור זכויות וסוף סוף יש לעולה עם מה לגשת לבנק. אני מקבל טלפון מפקיד הבנק: ההוראות של משרד הבינוי והשיכון שבידיו, הן, שעולי אתיופיה יוכלו לקבל משכנתא מוגדלת רק בערי הפריפריה. צודקים כמובן. מי צריך עולי אתיופיה בערים הגדולות? הם עוד יוכלו למצוא עבודה ואפילו להשתלב בסביבתם. שילכו לפריפריה, שם מקומם. אכן, סמוך לפני תחילת הסיפור, יצאה בת קול מעיתון וקבעה כי בוטלו המשכנתאות המוגדלות לעולי אתיופיה בערים הגדולות, אך מאחר שמיד הזדרז דובר משב"ש להכחיש בתקשורת כי יצאה גזרה כזו מלפניו, הייתי רגוע. טעות, כמובן. דוברות לחוד – וגזרות לחוד. מאחר שבמחוז חיפה של משב"ש לא יודעים ולא כלום, אני מתקשר למשב"ש בירושלים. בימים הקרובים אני מכפיל את חשבון הטלפון במשרד, בניסיונותיי לקבל תשובה מוסמכת ממישהו. אני יודע שגם פקיד הבנק מנסה. אחרי שבוע ימים אני מתייאש. אני מודיע ללקוח כי אין בידי להושיעו. כך מסתיים לו עוד פרק מזהיר בקליטת העלייה בישראל. לפחות סידרתי לאלמנה את זכויותיה בדירה.
כעבור זמן מה מתקשרת אלי האלמנה, כדי להודות לי ולומר שמצאה קונה, וכי עוה"ד של הקונה לא יגבה ממנה שכ"ט, כך שעם כל ההערכה והתודה וכו' – היא לא תיזקק לשרותי. יפה מצידה:
מה קרה עם משפחת העולים איני יודע. הוא לא חזר אלי, ואני – משאין בידי לעזור – מעדיף שלא לנדנד. |
תגובות אחרונות
-
ronijavinski
בתגובה על מצוות ניחום אבלים
-
מכבית- coach לכתיבה
בתגובה על יפוי כח קונסולרי. תיק רב שלבי.
-
תנועת כמוך
בתגובה על עברית קשה שפה
-
תנועת כמוך
בתגובה על בעיריה עובדים בשבילך.
-
תנועת כמוך
בתגובה על בנקים - וכיצד מדברים עמם.
-
bonbonyetta
בתגובה על אריאל דר, עו"ד – כריש תעבורה.
תגובות (10)
נא להתחבר כדי להגיב
התחברות או הרשמה
/null/text_64k_1#
תודה רבה.
כל מי שהביא את ה"למבורגיני" שלו למוסך, מכיר את המשפט: "כשאפתח את הראש - לא יודע מה נמצא" - כשהכוונה, בדרך כלל, לראש המנוע.
כך גם בזכויות מקרקעין. זה מתחיל בטלפון. אם יש לך מזל זה נמשך בנסח בו מדובר בוילה על חלקה פרטית. אם יש לך פחות מזל - הכל פתוח.
הסיפור שלך הוא דוגמה טובה לכך שהרבה פעמים בעבודה המשפטית אתה יודע איך אתה מתחיל אבל לא יודע איך תסיים.
אין ספק שהעסקאות המורכבות האלה מהוות אתגר גדול וכאשר מצליחים לקשור את כל הקשרים מרגישים סיפוק גדול.
אכן ברגיל וכדי לא להימצא עובדים לחינם - עורכים את העסקה וכוללים בתוכה מנגנונים לביצוע כל ההליכים הדרושים ל"ישור" הזכויות של המוכר לאחר מכן. במקרה הזה זה לא יתאפשר וכך יצא שביקשת לעזור לעולה מאתיופיה אך בעצם נמצאת עוזר לאלמנה.
לי זה אומר שבמקום שיש נכונות לנתינה - כבר לא משנה מי ייהנה. בטוח שמישהו ייהנה מכך.
אם היה פשוט - ממה הייתי מתפרנס?...
על סיבוכי המקרקעין אפשר לכתוב דוקטוראטים. אבל הבעיה שורדת עד היום משום בטלנות השלטון עד לפני שנים ספורות. רק אז החלו באמת לטפל ברישום הנכסים הניתנים לרישום. ייקח עוד שנים.
עדיין אנו תקועים עם רישום החלוקות (פרצלציות) עקב מבנה חוק התכנון והבניה, ומבנה הועדות לתכנון הבניה.
בקיצור - הן חוק המקרקעין והן חוק התכנון והבניה כאילו נכתבו עבור שווייץ - והוצנחו שרירותית בישראל. כאשר החוק מרוחק מדי מן המציאות - יש לכך השלכות לא נעימות.
תודה, זה מאוד מעניין הסיפור הזה מבחינה קניינית כאשר נכס רשום גם אצל חברה משכנת אחת,
וגם בטאבו או אצל חברה משכנת שנייה.
כל שנתיים בערך יוצא מידי העליון עוד פס"ד לעניין עסקאות נוגדות, מבטלות ו/או מוסיפות הלכות חדשות.
כל הנושא של תחרות בין זכויות, או כפי שכבר הוגדר בפסיקה לעניין זה "תאונות משפטיות", וכן החלת עיקרון תום הלב בעסקאות מקרקעין רק מעצים את הקסום שבתסבוכות המשפטיות האלה שנובעות ככל הנראה מבירוקרטיה עוד מימי הסולטאן הטורקי מעורב עם הנציב העליון יחדיו.
מעשי הפרט הם כטיפה בים. מי שצריכה לפעול - היא המדינה.
וכשהמדינה מנסה לחסוך כסף קטן בסבסוד משכנתאות - היא מאבדת דורות שלמים של עולים (ותבזבז הון בתקציבי הרווחה) - וידי הפרט קצרות מלהושיע.
1. לא את כל נפלאות הבירוקרטיה אני מסוגל לפענח, אבל אנסה.
שתי החברות הן של המגזר הציבורי. חברה א' בנתה, ומסרה לניהול חברה ב'. משנוצרה אפשרות לרישום בית משותף בטאבו, רשמה זאת חברה א', אשר כאמור בנתה את הבית, על ידי המחלקה המיועדת לכך. הואיל ולא היא מנהלת את רישומי הדיירים, נרשם בית משותף, כשהבעלות בלבד נרשמת (מדינה, ר"פ או קק"ל) - אך לא החוכרים. מאחר שאיש לא טרח לעדכן את חברה ב' - עולם כמנהגו נוהג.
לו היתה העיסקה מתבצעת, הייתי פועל לרישום הדירה - ואז חברה ב' כבר היתה פועלת לרשום את כל דיירי הבנין.
2. המשכנתאות המוגדלות היו מיועדות מלכתחילה לעולי אתיופיה בלבד.
כל אחד, אפילו עולה מאתיופיה, יגור במקום בו הוא יכול למצוא עבודה. לכן ההגיון שבמשכנתא המוגדלת בכל הארץ מובן. העולה שימצא עבודה בחיפה - יגור בחיפה. הפסקת המשכנתאות המוגדלות לעולי אתיופיה בערים הגדולות - מנסה לתחום אותם לפריפריה.
לא הוגן.
גם לא חכם, עיר גדולה ערוכה טוב יותר לקדם את החלשים, מן הפריפריה - העמוסה כבר בחלשים.
תודה על הפוסט המעניין,
כפי שכבר אמרתי, אינני מצוי ברזי המקרקעין, אבל איך זה שהנכס
היה רשום בשתי חברות משכנות מבלי שהאחת יודעת מהשניה,
ואני אומר מבלי שאחת יודעת מהשניה, משום שכתבת כי אחת מהן
כבר ביצעה רישום הנכס בטאבו ואילו בשניה עדיין היה רשום הנכס.
הרי במצב זה אם הוא ידוע לבעל הנכס נראה שניתן לבצע שתי עיסקות מכר
על אותו נכס, פעם אצל המשכנת ופעם בטאבו, קרי עסקאות נוגדות.
לעניין משכנתא מיטיבה בערי הפריפרייה, זאת מדיניות ממשלה ליישוב אזורים
בעלי אינטרס לאומי וכידוע איננו מיועד לאתיופים אלא כללי לכלל הציבור.
צריך לזכור כי אם היו ניתנות משכנתאות מיטיבות (מסובסדות ובערבויות מדינה)
לכל הערים, היו מנצלים אותם עשירים ולא אלה שלהן מיועדות המשכנתאות מהסוג הזה.