כולם אומרים שהדירות נורא התייקרו. במיוחד בתל אביב. אומרים שמי שלא קנה עד עכשיו כבר לא יוכל לגור בעיר. אז החלטתי לבדוק. סתם מתוך סקרנות, וגם מפני שהיכולת לקנות דירה היא אינדיקציה מאוד מוחשית למצבנו הכלכלי. מדברים על צמיחה, על עלייה בשכר הריאלי, אבל זה מאוד לא מוחשי. חשבתי שאם ניקח מחיר של דירה סטנדרטית ונשווה אותו לשכר לאורך שנים נקבל תמונה יותר אמיתית.
חפרתי בנתונים (אני מודה שאפילו נהניתי). הלמ"ס מפרסם מחירי דירות החל מ-1983. שכר ממוצע הצלחתי למצוא החל מ-1985. נתונים קצת יותר מלאים מצאתי רק מ-1997. התמונה טיפה מורכבת, אז אני מציע להתאזר בסבלנות עד סוף הפוסט (אפשר גם להפעיל פרשנות אישית, כל סט של מספרים אפשר לראות מכמה זוויות).
חילקתי את המחיר של דירת 2.5-3 חדרים ממוצעת בשכר שנתי ממוצע. מתקבלת התוצאה הבאה:
כלל ארצי תל אביב דרום
1985 5.5 7.0 3.5
1986 4.8 6.3 3.1
1987 4.4 5.9 2.8
1988 4.2 5.9 2.7
1989 4.9 6.8 3.1
1990 5.5 8.4 3.4
1991 6.2 9.3 4.2
1992 6.2 8.8 4.3
1993 6.6 9.3 4.0
1994 6.9 10.3 4.3
1995 7.0 10.5 4.7
1996 7.5 10.9 5.2
1997 7.4 10.5 5.5
1998 7.3 10.7 5.4
1999 7.0 10.6 4.9
2000 6.4 9.4 4.1
2001 5.9 8.7 4.1
2002 6.7 9.8 4.3
2003 6.4 9.5 4.1
2004 6.6 9.7 3.9
2005 6.6 9.7 4.0
2006 6.6 9.8 3.7
2007 6.3 10.1 3.9
מתברר שהמחירים עלו יחסית לשכר עד לשנת 1997, ואז החלו לרדת. הירידה הייתה די משמעותית, אבל אנחנו עדיין נמצאים היום הרחק מעל המחירים לפני 20 שנה.
כשחושבים על זה, זה די מדהים. המשק צומח, השכר הריאלי עולה, אבל דרושות היום יותר משש שנות שכר ברוטו כדי לקנות דירה שיכולנו לקנות בארבע שנות שכר לפני 20 שנה. מאחר שדירה היא מרכיב מאוד משמעותי של ההוצאות שלנו, ודאי בעשירונים התחתונים, עולה התהייה מה בעצם יצא לנו מכל הצמיחה הזאת.
יש כמה פגמים בבדיקה הזו. ראשית, היא בוחנת שכר ברוטו ולא הכנסה נטו. שנית, היא ממוצעת ולא בוחנת עשירונים. שלישית, לא ניתן משקל למחיר המשכנתא. בעזרת נתוני בנק ישראל ונתונים לפי עשירונים, שזמינים החל משנת 1997, בדקתי כמה מתוך הכנסתה נטו היתה משפחה צריכה לשלם לו קנתה דירת 2.5-3 חדרים ונטלה משכנתא ל-20 שנה על כל הסכום. מתברר שבעשר השנים האחרונות כל העשירונים הרוויחו, ובשיעור דומה. בעשירון העליון נטל המשכנתא התיאורטית הזו יורד מ-20% מההכנסה נטו ל-14%, בעשירון 8 מ-36% ל-26%, בעשירון 6 מ-50% ל-35%, ובעשירון 5 מ-60% ל-41%. כאמור, אלה 10 שנים טובות, שבאו לאחר כמה שנות עלייה חדה.
גם בשכר הדירה חלה ירידה בשנים האחרונות לעומת השכר הממוצע. משפחה ששכרה דירת 2.5-3 חדרים משלמת היום פחות מהכנסתה נטו כשכר דירה: שכר דירה כאחוז מהכנסה ממוצעת נטו: כלל ארצי תל אביב דרום
1998 26% 34% 21%
1999 25 33 21
2000 23 31 18
2001 24 32 18
2002 27 36 21
2003 25 34 20
2004 24 31 18
2005 22 30 17
2006 21 29 16
2007 20 28 15
ואם כבר מדברים על שכר דירה, תמיד עולה הדילמה בין שכירות לרכישה. אין לי תשובה חד משמעית בנושא, אבל המצב השתנה לטובת השכירות בכמה שנים האחרונות. בעוד שבשנת 1998 היו דרושים 275 חודשי שכירות בממוצע כדי לשלם על דירה, והמספר ירד עד ל-229 בשנת 2003, בשנת 2008 כבר דרושים 293 חודשים - עלייה של 7% בעשר שנים או 28% מ-2003.
עוד דבר שבדקתי היה הפער בין הממוצע הכלל ארצי לבין תל אביב מצד אחד והדרום מצד שני. מתברר שבעוד שהתחושה בקשר להתייקרות הדירות לא הוכיחה את עצמה בבדיקה לגבי העשור האחרון, התחושה לגבי תל אביב מוצדקת ביותר. מחיר דירת 2.5-3 בתל אביב בשנת 1985 היה גבוה ב-28% בלבד מדירה ממוצעת בישראל. הפער התרחב בהדרגה, ובשנת 2008 הגיע ל-79%. לעומת זאת דירה בדרום הארץ עלתה 35% פחות מהממוצע בשנת 1985, והיום היא עולה 36% פחות מהממוצע - בלי שינוי משמעותי (אבל עם קסאמים...). בעקבות הערות למטה אני מוסיף: התמונה של תל אביב היא מוטית מטה, שכן היא כוללת גם אזורים שככל הנראה דומים לשאר הארץ. זה אומר שהתמונה לגבי אזורי הביקוש של תל אביב חריפה עוד יותר, וכנראה שהתחושה לפיה נהיה בלתי אפשרי לקנות או לשכור דירה בלב תל אביב למשל היא מוצדקת. אותו דבר נכון גם לגבי אזורי ביקוש מחוץ לתל אביב, שהם קטנים מכדי להיכנס לסטטיסטיקה הכללית. התמונה בגדול היא של התרחבות פערים וקיטוב גדל. בהשוואה של שכירות לעומת רכישה, בתל אביב השכירות משתלמת יותר מבשאר המדינה: 351 חודשי שכירות דרושים לרכישת דירה לעומת 293 בשאר הארץ.
אז מה יוצא מכל זה?
ראשית, יוצא שלא צריך להיכנס לפאניקה. מחירי הדירות כבר מזמן לא עולים, למעשה היכולת לקנות דירה רק עולה בעשר השנים האחרונות, ושכר הדירה יורד לעומת השכר. אז לא צריך להילחץ ולקנות דווקא היום.
שנית, נראה לפי הנתונים שאין בישראל בועת נדל"ן. אולי בתל אביב, שפתחה פער עצום, אבל לא בכלל הארץ.
שלישית, מצד אחד ההחלטה לגור בתל אביב הפכה להיות הרבה פחות כלכלית, אך מצד שני מחיר המגורים בה ביחס לשכר (בבעלות) לא עלה דרמטית ובשכירות אפילו ירד.
ורביעית, שוב, למרות מראית עין של צמיחה, בעשרים השנים האחרונות התרחקנו מהיכולת לקנות דירה במקום להתקרב, והפערים גדלו. גם אם יש על זה פיצוי במוצרים אחרים, זה עדיין מעמיד בספק את סיפור הצמיחה שמנסים למכור לנו.
|
תגובות (27)
נא להתחבר כדי להגיב
התחברות או הרשמה
/null/text_64k_1#
אני רואה את זה קצת אחרת, או בעצם הפוך. עלות הקרקע היא פונקציה של השימושים שאפשר לעשות בה. במקום שבו מחיר הדירות יקר, הקרקע שניתן לבנות עליה דירות תהיה יקרה. בתל אביב יש מעט מאוד פוטנציאל לדירות חדשות, לכן הדירות מתייקרות. קרקע בתל אביב שניתן לבנות עליה תהיה לכן יקרה. אבל היא לא יקרה בפני עצמה, אלא מפני שהיא באיזור צפוף עם ביקוש גבוה לדירות. אם תהיה ירידה במחירי הדירות, גם מחירי הקרקעות ירדו איתן. אבל על זה בפוסט הבא.
היו כמה שינויים, זה נכון, אבל הצורך הבסיסי נותר זהה. בתור מי שגר בדירה בת 70 שנה ומרוצה ממנה מאוד, אני לא רואה רק שיפורים בסטנדרט החדש. דירות עם חדר כושר ובריכה, מיותר לציין, יש כל כך מעט שהמחיר הגבוה שלהן כמעט לא משפיע על הממוצע הכללי.
מעניין, תודה.
מספר פרמטרים משמעותיים נוספים:
- באזור המרכז בכלל, ובתל אביב בפרט, עלות הקרקע מהווה אחוז ניכר ממחיר הדירה. עליית המחירים בת"א הגיעה מרובה מעליית מחירי הקרקעות, כתוצאה מחוסר קרקעות זמינות לבניה באזור - תופעה כלל עולמית במרכזים צפופים.
- גם עליית סטנדרט הבניה באזורי יוקרה במרכז גרמה לעליית מחירים.
עם זאת, המסקנות בכללן נכונות.
מה זאת אומרת לא השתנתה?
המון השתנה.
סטנדרט, חומרים, צורת המבנים, המעליות והחניות, מספר הקומות, מערכות שהבניין כולל(משאבות, מפוחים, שערים חשמליים), שירותים שהבניין מפעיל (חדר כושר, מועדון דיירים, לפעמים אפילו בריכה).
קודם כל אני חושב שהמספרים שציינת קצת מופרזים, הוצאות התקשורת שלי (4 סלולריים במסלול משפחה וחבילת טריפל של הוט) מסתכמים בערך בחצי ממה שציינת. אני חושב ש 800 שקלים חשבון סלולרי זה הרבה יותר מידי אבל זו לא הנקודה.
אני מסכים שיש עליה ברמת החיים שמתבטאת בניפוח של סעיפי הוצאות קיימים (למשל חשמל) ובהוספה של סעיפי הוצאות חדשים (למשל אינטרנט) נכון שיש גם סעיפים שבוטלו או צומצמו (היום למשל אף אחד לא קונה קרח לארגז ובזכות הטלויזיה הרבה ערוצית אנשים הולכים פחות לקולנוע) אבל זה רחוק מלאזן.
מצד שני אנשים מרויחים היום יותר בזכות הצמיחה הכלכלית והרבה יותר נשים היום עובדות בתפקידים מקצועיים ומרויחות הרבה יותר במונחים ראליים.
גם אני, במסגרת לימודים עשיתי תרגיל קטן, המפורט בפוסט:
"תרגיל מתכונת נוגדת מציאות - מחירי השכירות בישראל"
התרגיל מעודכן לפני פרוץ המשבר אבל גם אם הפרטים ישתנו, התמונה המהותית לא.
מכיוון שגם אני שכרתי דירות בעבר, והיום אני משכיר דירה, ועובד בתחום, החלטתי לבדוק האם
מחירי שכר הדירה מופקעים ומופרכים מעיקרם. ברור לי שעבור שוכרי הדירות אכן זה המצב. אולם
האם זה המצב עבור משכירי הדירות? במלים אחרות: האם דירה להשכרה היא כתרנגולת המטילה ביצי
זהב?
הדרך שמצאתי לבדוק את השאלה, היא להשוות את התשואה שמקבל בעל דירה להשכרה, מול השקעה
אלטרנטיבית בשוק ההון. את נתוני הדיור מצאתי בירחון המחירים באתר הלשכה המרכזית
לסטטיסטיקה בירחון מחירים (מעודכן ל1/2008):
מחירים ממוצעים של דירות בבעלות הדיירים (אלפי ש``ח), לפי אזור מגורים וקבוצות
גודל הדירה (חדרים) לוח 6.2
מחירים ממוצעים של שכר דירה חופשי (ש``ח), לפי אזור מגורים וקבוצות גודל הדירה
(חדרים) לוח 6.4
(המשך התרגיל בפוסט)
מתברר שהשכרת דירה כעסק, למרות מה שנראה לך, היא עסקה כלכלית עם תשואה מאוד נמוכה, ואם סיכון רב.
הסיכון הולך ומחמיר, ככל שנשמעים קולות פופוליסטיים להגביל את ההשכרה.
אני צופה מצב שבו אנשים יגורו באוהלים ובמחסנים, ושותפים לדירה יהיה עניין לא רק לסטודנטים אלא למשפחות - כמו ברוסיה בעבר וכמו בשירה "צריך לצלצל פעמיים"...
אני חושבת שעלות המחייה עלתה ביחס להכנסה מכיוון שישנן הוצאות שלא היו פעם, כמו תקשורת למשל.
עלות המכשירים לא ממש רלוונטית לעניין, אחרי הכל, באיזו דחיפות קונים מערכת קולית, טלויזיה או DVD?
אך מעניינת עלות אחזקה משפחתית שוטפת לנושא - תקשורת.
דהיינו קו טלפון (רגיל) + טל' נייד + כבלים + אינטרנט. כמה לדעתכם מוציאה משפחה רגילה בממוצע על תקשורת בחודש?
לפי החישוב (הגס מאוד) שלי זה מסתכם בסביבות 1500 ש"ח בחודש, ועוד בצמצום. וזה המון ביחס למה שהצרכן מקבל בתמורה.
("בזק" לטלפון, ו-HOT לכבלים):
- עלות קו טלפון "בזק" + ADSL עולה למעלה מ-200 ש"ח לחודש, ללא השיחות בכלל.
- אם במשפחה ממוצעת ישנם 3 ניידים (אמא+אבא+ילד), זאת הוצאה של 1000-800 ש"ח (בצמצום),
- עלות כבלים בממוצע (ומטה) 200 ש"ח
- אינטרנט (נטויזן לדוגמה) כ-50 ש"ח
לסיכום כ-1300 ש"ח ומעלה - ללא שיחות בטלפון ביתי, ועם חשבון טל' נייד מצומצם, כי ישנן המון משפחות בהן לכל ילד יש מכשיר משלו.
תחשבו רק כמה משכנתא אפשר לשלם בכסף הזה...
.
אה, ושכחתי את האגרה לרשות השידור, תוסיפו עוד כ-30 ש"ח לחודש. כסף קטן, אבל אגרה + קו טלפון - זה כל מה ששילמנו לפני 20 שנה
ממה שאני רואה זה שלפני 4 שנים יכולתי לקנות דירה של 90 מ"ר באיזור שיכון ותיקים ברמת גן בסכום של מליון שקל והיום אפילו דירת 70 מ"ר כבר עולה מליון מאתיים והדירות הגדולות יותר של 90 מ"ר כמעט והכפילו את מחירן.
משכורתי לא עלתה ולו בשקל, ועד לפני חצי שנה מחירי המצרכים השונים כולל ביגוד, הנעלה וכו' עלו במידה ניכרת
החסכונות הפנסיונים שלי ירדו ואת הכסף שחסכתי (קצת בבורסה) הפסדתי וכמובן ששכר הדירה עלה ב-50% ויותר ועדיין הוא במגמת עלייה. אני דווקא אוהבת את המיתון - הכל זול יותר, יש סיכוי שמחירי הדירות ירדו מעט אולי יעצרו לפחות ולא יאמירו לשחקים דמיוניים והבורסה - שם בלאו הכי אין חוקים
לפני 40-50 שנה סבא שלנו לבדו היה יכול לקחת משכתנא ולרכוש בעצמו (עם משכורת קבועה אחת) דירה.
לפני 20-30 שנה, ההורים שלנו ביחד יכלו לקחת משכנתא ולרכוש בעצמם (עם שתי משכורות קבועות) דירה.
והיום אנשים לוקחים משכנתא בריבית דריבית על סמך כסף שאין להם ונאלצים להתפנות מהדירה שלהם.
איך זה?
כשאתה משווה לעשרים, שלושים שנה אחורה השינוי מבחינת עלות המחיה לא כזו דרסטי. נכון שהיום יש הרבה יותר מכשירים אבל שים לב שהעלות של מכשיר חשמלי היום הרבה הרבה יותר נמוכה.
כשהייתי ילד אנשים היו מבריחים מכשירי וידאו במזוודות מחו"ל כי אחרי המיסוי המכשירים עלו בארץ כמו חצי משכורת (של מישהו שנוסע לחו"ל, לא היו הרבה כאלו אז) היום אתה קונה DVD במאתיים שקל ומערכת קולנוע בסיסית ב 1000 (האמת היא שאצלי בבית ה DVD מחובר ישר לטלויזיה).
הבדלים הרבה יותר משמעותיים אתה יכול למצוא בכך שפעם ברוב המשפחות הנשים לא עבדו או שעבדו בחצאי משרות תמורת שכר נמוך והיום, לפחות ברוב הבתים שאני מכיר, שני בני הזוג עובדים משרה וחצי ומרויחים שכר בהתאם.
הדבר מגדיל משמעותית את הכנסות המשפחה אבל גורר הוצאות של טיפול בילדי ורכב נוסף.
נא לעדכן בדחיפות את בעלי הבית שלי,
שהודיעו על עלייה חד צדדית של 25% במחיר השכירות שלי.
המחקר כמובן רחוק מלהיות מקיף, זה רק מראה מה ניתן לעשות עם קצת חפירה בנתונים הזמינים באתרי הממשלה.
אני לא חושב שהעליות הנקודתיות שאת מדברת עליהן "מזיזות את המחט" הרבה - האזורים שיש עליהם מידע זמין הם מאוד גדולים. כדי לבדוק את זה צריך נתונים ברזולוציה הרבה יותר גבוהה.
בקשר למספר המשכורות במשפחה, זה צריך להשתקף. הנתונים הם לא נתונים תיאורטיים אלא נתוני סקר על הכנסה ממוצעת למשק בית של הלמ"ס.
מעניין מאוד. תודה.
אתה מחזק את תחושתי שעדיף לשכור בתל אביב במקום לקנות.
אגב בלי שום קשר לנתונים, ובלי קשר לתחושת השייכות (לארץ, לאדמה, לקירות) - אני בעד רכישת דירה, עם כל המאמץ הדרוש, גם כהשקעה (שהובררה כטובה וסבירה) וגם לתחושת הביטחון האישי והמשפחתי.
שאפו על המחקר, הנתונים הכלליים מרתקים. אך כפי שציינו כאן חסרים פרטים לא מעטים.
בנוגע לשכר דירה, מאוד קשה לקבוע ממוצע, מכיוון שהוא תלוי מקום נקודתי. לדוגמה: בעיר באר-שבע עלה שכר הדירה מאוד בעקבות הביקוש העולה בקרב הסטודנטים בגלל גדילתן של האוניברסיטה ומכללת ספיר. האם נתון זה מעיד על שכר הדירה הכללי בישובי הדרום?
ידוע לי גם שבאריאל עלה בשנים האחרונות שכר הדירה באופן בלתי פרופורציונלי בעקבות התפתחות המכללה שם והפיכתה למרכז אוניברסיטאי. האם נתון זה משפיע על עלות שכר הדירה במרכז הארץ?
ובנוסף, האם ישנה התייחסות בנתוני ההשוואות לקניית דירה לעומת משכורת ממוצעת - היא למשכורת יחידה במשפחה? לדעתי יש להתייחס לעובדה שב-10 שנים האחרונות לפחות, רוב המשפחות מתפרנסות גם מעבודתה של האישה, בעשור הראשון כהשלמת הכנסה, אך בעשור האחרון היא בהחלט יותר משמעותית ובעלת משקל.
תמונת המציאות שלי בנויה על ממוצעים של הלמ"ס, לכן ברור שלא הכל נכנס לתוכה.
אני מתאר לעצמי שהדירה שאתה מדבר עליה ברחובות נמצאת באזור ביקוש, שבו עלו המחירים הרבה מעל הממוצע הארצי או האזורי.
למעשה, מה שהראיתי על תל אביב נכון גם על עוד כמה אזורים שהם פשוט קטנים מכדי להיכנס לסטטיסטקה הארצית. וההבדלים האלה מלמדים על קיטוב הולך וגדל.
1. על לא דבר
2. הפער באמת קיים - אם עושים את התרגיל של כמה אחוז מההכנסה נטו של משפחה לתשלומי משכנתא על דירת 3 חדרים, מקבלים בתל אביב שכבר בעשירון 9 אי אפשר לקנות דירה כזו בלי סכום ראשוני גבוה. אבל הפער, אפילו בתל אביב, לא עלה אלא דווקא ירד בעשר השנים האחרונות. בממוצע התשלום ירד מ-69% מההכנסה ל-60% מההכנסה (כבר בעשירון 8 זה עומד היום על 46%, כלומר בלתי אפשרי). אבל הממוצע הזה מביא אותי לנקודה הבאה:
3. נתוני הלמ"ס מדברים כמובן על כל תל אביב. אבל תל אביב מורכבת מאזורים מאוד שונים. אני מתאר לעצמי שבדיקה יותר יסודית תראה שרוב יפו, נווה שרת, יד אליהו שכונת שפירא ועוד דומות לשאר הארץ, בעוד שבאזורי הביקוש העלייה עוד יותר גבוהה ממה שהמספרים כאן מראים. נראה לי שכדאי שאשנה קצת גם את הפוסט המקורי.
חסרים לך המון פרטים שישקפו את המציאות האמיתית....
למשל דירה שהתעניינתי לקנות ברחובות לפני שנתיים שעלתה 660,000 ש"ח
אותה דירה נמכרת היום ב- 950,000 ש"ח לאחר משא ומתן מפרך....
לתשומת ליבך בשדרוג הכללי...
1. תודה
2. אבל השורה התחתונה היא בכל זאת שכל מה שנכון לכלל ישראל - אינו נכון לתל-אביב, לא ככה? כלומר בתל-אביב יש פער עצום בין כושר ההשתכרות ליכולת לקנות דירה.והוא גם עלה באחוזים ניכרים.
3. ולגבי שכירות - המסקנה שלך, הסטטיסטית, הפוכה מהתחושה. כמי ששוכרת דירות בעיר הזו כבר... מממ.. משו כמו 14 שנים? ההוצאה רק הולכת וגדלה. הלוואי שהשכר הממוצע במשק היה עולה ביחס ישר.
בדיוק בגלל זה רציתי להתרכז בדירה - כדי להימנע ממה שמרקסיסטים קוראים לו "צרכים כוזבים" וקפיטליסטים "רמת חיים". אני לא יודע להשוות אם טוב יותר עם טלויזיה יקרה יותר, מיקרו שלא היה קודם ומחשב זול יותר. אני כן יודע להשוות את המוצר הכי בסיסי והכי יקר שיש, ושלא השתנה מהותית כבר כמה עשרות שנים. ואם כדי לקנות את המוצר הזה דרושה 40% יותר עבודה מאשר לפני 20 שנה, מה עוזרת לי רמת החיים?
(נקטע לי באמצע).
כל הכבוד על הפרוייקט והנכונות להעמיק בפרטים.
לצערי לא הוכנס מרכיב אחד חשוב מאוד - רמת החיים.
אם בשנת 1983 ממוצע הרכישה של ציוד ומוצרים לתפעול דירה וקיום בסיסי עלה X, כל שהוא.
הרי כיום ההוצאה גדולה פי ?
לדוגמה, על מנת להתגורר בת"א בדירת 2 חדרים הצריכה מקרר, מכונת כביסה, תנור, כיריים גז, מע' שמע, טלויזיה.
הרי כיום התווספו על כך: מיקרו, מצנם, טוסטר, DVD, מע' סראונד, מחשב
קודם כל סחתין על ההשקעה יש מצב שזו כתבה לעיתון.
שנית, אני מניח כי יהיו כאלה שיטענו שזה טבעי במדינה מתפתחת מחירי הדירות יעלו. כמו כן תקום הטענה שקניית דירה הינה עוד אלמנט שואתי של פחד מגירוש שעם ישראל חי איתו.