כולם אומרים שהדירות נורא התייקרו. במיוחד בתל אביב. אומרים שמי שלא קנה עד עכשיו כבר לא יוכל לגור בעיר. אז החלטתי לבדוק. סתם מתוך סקרנות, וגם מפני שהיכולת לקנות דירה היא אינדיקציה מאוד מוחשית למצבנו הכלכלי. מדברים על צמיחה, על עלייה בשכר הריאלי, אבל זה מאוד לא מוחשי. חשבתי שאם ניקח מחיר של דירה סטנדרטית ונשווה אותו לשכר לאורך שנים נקבל תמונה יותר אמיתית.

חפרתי בנתונים (אני מודה שאפילו נהניתי). הלמ"ס מפרסם מחירי דירות החל מ-1983. שכר ממוצע הצלחתי למצוא החל מ-1985. נתונים קצת יותר מלאים מצאתי רק מ-1997. התמונה טיפה מורכבת, אז אני מציע להתאזר בסבלנות עד סוף הפוסט (אפשר גם להפעיל פרשנות אישית, כל סט של מספרים אפשר לראות מכמה זוויות).

חילקתי את המחיר של דירת 2.5-3 חדרים ממוצעת  בשכר שנתי ממוצע. מתקבלת התוצאה הבאה:

        כלל ארצי        תל אביב        דרום
1985        5.5        7.0        3.5
1986        4.8        6.3        3.1
1987        4.4        5.9        2.8
1988        4.2        5.9        2.7
1989        4.9        6.8        3.1
1990        5.5        8.4        3.4   
1991        6.2        9.3        4.2
1992        6.2        8.8        4.3
1993        6.6        9.3        4.0
1994        6.9        10.3        4.3
1995        7.0        10.5        4.7
1996        7.5        10.9        5.2   
1997        7.4        10.5        5.5
1998        7.3        10.7        5.4
1999        7.0        10.6        4.9
2000        6.4        9.4        4.1
2001        5.9        8.7        4.1
2002        6.7        9.8        4.3
2003        6.4        9.5        4.1
2004        6.6        9.7        3.9
2005        6.6        9.7        4.0
2006        6.6        9.8        3.7
2007        6.3        10.1        3.9
 
 מתברר שהמחירים עלו יחסית לשכר עד לשנת 1997, ואז החלו לרדת. הירידה הייתה די משמעותית, אבל אנחנו עדיין נמצאים היום הרחק מעל המחירים לפני 20 שנה.

כשחושבים על זה, זה די מדהים. המשק צומח, השכר הריאלי עולה, אבל דרושות היום יותר משש שנות שכר ברוטו כדי לקנות דירה שיכולנו לקנות בארבע שנות שכר לפני 20 שנה. מאחר שדירה היא מרכיב מאוד משמעותי של ההוצאות שלנו, ודאי בעשירונים התחתונים, עולה התהייה מה בעצם יצא לנו מכל הצמיחה הזאת.

יש כמה פגמים בבדיקה הזו. ראשית, היא בוחנת שכר ברוטו ולא הכנסה נטו. שנית, היא ממוצעת ולא בוחנת עשירונים. שלישית, לא ניתן משקל למחיר המשכנתא. בעזרת נתוני בנק ישראל ונתונים לפי עשירונים, שזמינים החל משנת 1997, בדקתי כמה מתוך הכנסתה נטו היתה משפחה צריכה לשלם לו קנתה דירת 2.5-3 חדרים ונטלה משכנתא ל-20 שנה על כל הסכום. מתברר שבעשר השנים האחרונות כל העשירונים הרוויחו, ובשיעור דומה. בעשירון העליון נטל המשכנתא התיאורטית הזו יורד מ-20% מההכנסה נטו ל-14%, בעשירון 8 מ-36% ל-26%, בעשירון 6 מ-50% ל-35%, ובעשירון 5 מ-60% ל-41%. כאמור, אלה 10 שנים טובות, שבאו לאחר כמה שנות עלייה חדה.

גם בשכר הדירה חלה ירידה בשנים האחרונות לעומת השכר הממוצע. משפחה ששכרה דירת 2.5-3 חדרים משלמת היום פחות מהכנסתה נטו כשכר דירה:

שכר דירה כאחוז מהכנסה ממוצעת נטו:

        כלל ארצי    תל אביב        דרום
1998        26%        34%        21%
1999        25        33        21
2000        23        31        18
2001        24        32        18
2002        27        36        21
2003        25        34        20
2004        24        31        18
2005        22        30        17
2006        21        29        16
2007        20        28        15
 

ואם כבר מדברים על שכר דירה, תמיד עולה הדילמה בין שכירות לרכישה. אין לי תשובה חד משמעית בנושא, אבל המצב השתנה לטובת השכירות בכמה שנים האחרונות. בעוד שבשנת 1998 היו דרושים 275 חודשי שכירות בממוצע כדי לשלם על דירה, והמספר ירד עד ל-229 בשנת 2003, בשנת 2008 כבר דרושים 293 חודשים - עלייה של 7% בעשר שנים או 28% מ-2003.

עוד דבר שבדקתי היה הפער בין הממוצע הכלל ארצי לבין תל אביב מצד אחד והדרום מצד שני. מתברר שבעוד שהתחושה בקשר להתייקרות הדירות לא הוכיחה את עצמה בבדיקה לגבי העשור האחרון, התחושה לגבי תל אביב מוצדקת ביותר. מחיר דירת 2.5-3 בתל אביב בשנת 1985 היה גבוה ב-28% בלבד מדירה ממוצעת בישראל. הפער התרחב בהדרגה, ובשנת 2008 הגיע ל-79%. לעומת זאת דירה בדרום הארץ עלתה 35% פחות מהממוצע בשנת 1985, והיום היא עולה 36% פחות מהממוצע - בלי שינוי משמעותי (אבל עם קסאמים...).

בעקבות הערות למטה אני מוסיף: התמונה של תל אביב היא מוטית מטה, שכן היא כוללת גם אזורים שככל הנראה דומים לשאר הארץ. זה אומר שהתמונה לגבי אזורי הביקוש של תל אביב חריפה עוד יותר, וכנראה שהתחושה לפיה נהיה בלתי אפשרי לקנות או לשכור דירה בלב תל אביב למשל היא מוצדקת. אותו דבר נכון גם לגבי אזורי ביקוש מחוץ לתל אביב, שהם קטנים מכדי להיכנס לסטטיסטיקה הכללית. התמונה בגדול היא של התרחבות פערים וקיטוב גדל.

בהשוואה של שכירות לעומת רכישה, בתל אביב השכירות משתלמת יותר מבשאר המדינה: 351 חודשי שכירות דרושים לרכישת דירה לעומת 293 בשאר הארץ.

 אז מה יוצא מכל זה?

ראשית, יוצא שלא צריך להיכנס לפאניקה. מחירי הדירות כבר מזמן לא עולים, למעשה היכולת לקנות דירה רק עולה בעשר השנים האחרונות, ושכר הדירה יורד לעומת השכר. אז לא צריך להילחץ ולקנות דווקא היום.

שנית, נראה לפי הנתונים שאין בישראל בועת נדל"ן. אולי בתל אביב, שפתחה פער עצום, אבל לא בכלל הארץ.

שלישית, מצד אחד ההחלטה לגור בתל אביב הפכה להיות הרבה פחות כלכלית, אך מצד שני מחיר המגורים בה ביחס לשכר (בבעלות) לא עלה דרמטית ובשכירות אפילו ירד.

ורביעית, שוב, למרות מראית עין של צמיחה, בעשרים השנים האחרונות התרחקנו מהיכולת לקנות דירה במקום להתקרב, והפערים גדלו. גם אם יש על זה פיצוי במוצרים אחרים, זה עדיין מעמיד בספק את סיפור הצמיחה שמנסים למכור לנו.