בשנים האחרונות קבוצות הרכישה, כמעט ללא יוצא מן הכלל, פרחו. אלו היו שנים של גאות מתמשכת בשוק הנדל"ן. גם קבוצות שבהן מרכיב החסכון היה שולי כתוצאה ממארגני קבוצות תאבי בצע שגזרו את כל הרווח היזמי לעצמם ו/או כתוצאה מניהול כושל, נסתיימו בהצלחה. מאחר ומחיר מרכיב הקרקע התייקר עם הגאות בענף, שווי הדירות עלה משמעותית במהלך הפרויקט באופן שחברי הקבוצה יצאו בסופו של דבר ברווח (כשם שהיו יוצאים ברווח גם אם היו רוכשים דירה מקבלן).בשוק שאינו נהנה מגאות מחירים ואולי מגלה סימני האטה, קבוצה שלא תייצר חסכון למשתתפיה, עלולה להפוך להשקעה לא כדאית.  יתרון ההשקעה בקבוצות רכישה, מקורו בהשגת חיסכון לעומת רכישת דירה מקבלן. עיקר החסכון בעיקר בשלוש דרכים – חסכון כתוצאה מהעדר רווח יזמי, חסכון במס וחסכון בבניה. להלן מס' עצות כיצד ניתן לזהות את מרכיבי החסכון השונים בקבוצה מסוימת, על מנת לבחון מראש האם מדובר בהשקעה כדאית וסולידית או לא.   להלן שלושת הנקודות העיקריות שמומלץ לבחון בקבוצת רכישה:

1. חסכון ברווח היזמי  באופן טבעי, קבלן הבונה פרויקט ומוכר דירות מצפה לרווח יזמי. הרווח היזמי הינו בסדר גודל של 15-20 אחוזים ממחיר הדירה (כ- 200,000 ₪ חסכון במקרה של דירת מגורים בינונית בפריפריה). עלינו לבחון האם החיסכון ברווח היזמי אכן בא לידי ביטוי בקבוצה הספציפית שאנו בוחנים להצטרף אליה. לצורך כך יש להבחין בשלושה מנגנונים שונים שכולם נושאים בשוק את השם "קבוצת רכישה"א.      קבוצת רכישה "טהורה", קבוצת רכישה בה מארגני הקבוצה מקבלים שכר ניהול בגובה אחוזים בודדים מעלות הדירה בלבד ואין להם כל רווח אחר מארגון הקבוצה ואיתור הקרקע. במנגנון זה חלקו העיקרי של הרווח היזמי שהיה נשאר בידי הקבלן, הופך לחיסכון של חברי הקבוצה. ב.      קבוצת רכישה "מצויה", קבוצת רכישה בה מארגני הקבוצה רוכשים אופציה על המגרש ומוכרים אותה לחברי הקבוצה (ברווח מן הסתם), חלק ניכר מהרווח היזמי עובר למארגני הקבוצה ומקטין משמעותית את החסכון של חברי הקבוצה. ג.       "קבוצת רוכשים", מבנה שנהיה פופולארי בתקופה האחרונה - הדירות נמכרות לחברי הקבוצה במכירה מוקדמת ב"מחיר קבוצתי". מאחר ואין שוני מהותי בין קבוצת רוכשים לקניית דירות אצל קבלן מחוץ להנחה הקבוצתית, אין לצפות לחיסכון נוסף מביטול הרווח היזמי. לסיכום, ככל שמבנה הקבוצה דומה יותר לארגון קבוצת משקיעים ופחות ל"מכירה קבוצתית", חברי הקבוצה ייהנו מחסכון גדול יותר.

 2. חסכון מתכנון מס  באמצעות בחירת מגרש מתאים ותכנון מס נכון, ניתן לחסוך בקבוצת הרכישה את המע"מ על הקרקע (כ- 80,000 ₪ חסכון במקרה של דירת מגורים בינונית בפריפריה, סכום שיגדל משמעותית באזורי ביקוש גבוהים בהם מרכיב הקרקע מהווה מעל 50% מעלות הדירה). ניתן לחסוך גם את מס הרכישה על דירה בניכוי מס הרכישה על הקרקע שמשולם בקניית המגרש (כ- 20,000 ₪ חסכון במקרה של דירת מגורים בינונית בפריפריה). חשוב לציין כי לאור הענין הגובר של שלטונות המס בקבוצות הרכישה, במבנה של קבוצות רכישה "מצויה" או "קבוצת רוכשים" יש קושי הולך וגדל לבצע את מלוא החסכון מתכנון מס וחלק גדול ממארגני קבוצות אלו בוחר מראש לוותר על החסכון במס. אם הקרקע נרכשת מחברה ולא מאדם פרטי, מרכיב החסכון במע"מ נעלם. מומלץ לבדוק עם המארגנים האם יש חסכון בפועל במע"מ על הקרקע ובמס רכישה.

 3. תכנון איכותי וביצוע מדויק  ארגון קבוצות רכישה אינו רק תיווך נדל"ן ושיווק, אלא גם תכנון וביצוע של פרויקט בניה למגורים על כל המשתמע מכך. חברי הקבוצה אינם הרפתקנים המחפשים הרפתקה קבלנית כדוגמת בנה ביתך. על מארגני הקבוצה לתת ערך מוסף לתכנון איכותי המתבטא בניצול מקסימלי של זכויות הבניה, תכנון פנים מושקע המותאם לכל אחד מחברי הקבוצה ומפרט מיוחד שימנע תוספות וחריגות בביצוע. יש לבדוק כי נשכרים שרותיהם של קבלן מפתח שאין כל קשר בינו לבין המארגנים ומפקח אובייקטיבי מטעם הקבוצה. בשילוב עם מעורבות ניהולית של מארגני הקבוצה ותוכניות ביצוע ומפרט מיוחד שהוכנו בקפדנות, מובטחת בניה יעילה ואיכותית. לסיכום, כשאנו בוחנים השתתפות בקבוצת רכישה, עלינו לבחון בקפידה כיצד מתקיימים שלושת הפרמטרים שלעיל בקבוצה.

אם מנגנון הקבוצה אינו מביא לחסכון מובנה מביטול הרווח היזמי ומתכנון מס יעיל, רצוי לשאול את עצמנו האם יש בכלל יתרון בהצטרפות לקבוצה. ככל שמבנה הקבוצה פחות "טהור", חברי הקבוצה מאבדים מיתרונות ההשקעה ועלולים למצוא את עצמם במצב האבסורדי בו המארגן גוזר את הקופון  מהיזמות ב- Day One בעוד חברי הקבוצה נושאים בסיכוני הפרויקט עד לסיומו ובפועל אינם נהנים מכל חיסכון במחיר הדירה.