בפוסט הקודם הגעתי למסקנה שאין בועת נדל"ן בישראל, למעט אולי תל אביב. הערות שעלו פה (ושאלות של חברים מודאגים) הביאו אותי לבחון יותר לעומק את שאלת הבועה בתל אביב. הגרף בראש העמוד מסכם את תוצאות הבחינה.

נתחיל בהסבר על הנתונים. כמו בפוסט הקודם, הבסיס הוא מחירים ממוצעים של דירת 2.5-3 חדרים שמפרסם הלמ"ס אחת לרבעון. את הנתונים האלה הפכתי לאינדקס, שבו 100 מייצג מחיר דירה בממוצע ארצי בינואר 1983, וההסתכלות היא ריאלית, כלומר בניכוי עליית מדד המחירים לצרכן. הקו האמצעי מייצג את כלל הארץ.

הקו העליון מייצג מחיר דירה בתל אביב (שבינואר 1983עלתה 25% יותר מבשאר הארץ, לכן הקו מתחיל ב-125). 

הקו התחתון מייצג את הפרמיה של תל אביב, כלומר מה ההבדל בין דירה בתל אביב לדירה בכלל הארץ באחוזים. 

הפרמיה הזו נראית יציבה למדי לאורך 16 השנים האחרונות. לאחר זינוק חד בין 89 ל-91 היא ירדה לאזור ה-50% ונשארה שם עד שנת 2007. מאז ועד סוף 2008 (נתון אחרון זמין הוא ספטמבר) היא קפצה ל-90%, כלומר דירה בתל אביב עולה היום 90% יותר מדירה ממוצעת בישראל. מאחר שתל אביב עצמה כוללת אזורים עם ביקוש נמוך, נראה שהפרמיה באזורי הביקוש שלה אף גבוהה יותר.

השאלה היא אם הפרמיה הזו יכולה להתקיים לאורך זמן. כפי שרואים בגרף, מאז השפל של 2003 עלו המחירים בתל אביב ב-45% בעוד שבשאר הארץ הם עלו רק ב-15%. רוב העליה הזו ארעה במהלך השנתיים האחרונות. זה בעיניי נראה כמו בועה. קשה לי להניח שבתוך שנתיים השתנו הטעמים עד כדי כך שהפרמיה על דירה בתל אביב קפצה פי 2.

איך זה קורה? בתל אביב היצע הדירות הוא כידוע מוגבל מאוד. בעוד שברוב חלקי הארץ עלייה בביקוש מיתרגמת די מהר לעלייה בהיצע, בתל אביב ההיצע קשיח כמעט לגמרי. מה שאומר שכשיש עליה בביקושים, בשאר הארץ בונים עוד דירות ובתל אביב עולים המחירים.

אז למה שזה לא יימשך? הרי היצע הדירות נשאר מוגבל ותמיד יהיה מי שרוצה לגור בתל אביב? לא מן הנמנע שהפרמיה תישאר גבוהה ולא תחזור לרמה ההיסטורית של 50%, אבל לחץ הביקושים לא יכול להימשך. המיתון יעשה חלק מהעבודה והאלטרנטיבות הזולות יעשו את השאר, אבל לדעתי חייב להגיע תיקון, והוא יכול להיות משמעותי.