ב"שני סיפורים בלי קשר", סיפרתי על עסקה עקומה, כזו שהמחיר הנקוב בה יהיה המחיר הלא נכון, וכיצד נמנעה השטות הזו. מובן שלא היתה זו העסקה העקומה הראשונה שהובאה לשולחני. היתה זו רק הפעם היחידה בקריירה שלי שעו"ד, הוא זה שהציע אותה. בינתיים עלה גם דיון על "מיהו עוה"ד האידאלי" – ובו נטענו טענות על אי הגינותם של עוה"ד. גם מסיבה זו נכתב פוסט זה – לשאלת הגינותם של עוה"ד ולקוחותיהם – מהיכן מגיע חוסר ההגינות.
כאשר הובאו אלי הצעות לנקוב בחוזה מחיר לא נכון, ובעקבות זאת, גם להצהיר שקר לשלטונות מס שבח (מיסוי מקרקעין דהיום) – הובאו אלה תמיד על ידי לקוחות. הם, לא עוה"ד, רצו לנהוג בחוסר יושר. המניע לנהוג בדרך זו היה אחד משניים: לחסוך במיסי מקרקעין, או לקבל משכנתא גדולה יותר. בד"כ, לא היתה לי בעיה לישר עסקות כאלה. עם "חסכני המסים", היתה המלאכה קלה בד"כ. מי שמוכן לרמות בעצמו, משכנע את עצמו ש"ככה כולם עושים". כלומר, הוא כבר חשדן, הוא יודע שאין לתת אימון באיש. כל שצריך לעשות הוא לבנות על החשד הזה. בד"כ, הסבר שהרוכש עלול להסתפק במחיר הנקוב בהסכם ולא לשלם את היתרה ה"שחורה" – יספיק. אם המוכר מציע שה"שחור" ישולם לו כבר במעמד החתימה על ההסכם – תורי לבנות על הקונה. אם החוזה יבוטל – הלך "השחור" (כלומר, יוחזר לקונה רק מה שיש קבלות עליו). הקונה, שכבר מבין שהמוכר אינו הישר באדם – נרתע. אין על פאראנויה.
הבעיה קשה יותר כאשר מוצע מחיר פיקטיבי גבוה, כדי לגרום לבנק לתת משכנתא גבוהה יותר. שם, המחיר האמיתי יכול שלא לאפשר את העיסקה. שם, אלה בד"כ גם אנשים אחרים. הם לא חשדנים, אין להם בעיה לתת אמון במוכרים. (הם גם לא תופסים זאת כתרמית – הרי הם ישלמו לבנקים עד הפרוטה האחרונה, והבנק רק מרוויח מזה, ובזמנו, גם מס הרכישה גם היה גבוה יותר במחיר זה).מקרים כאלה גרמו לי לא פעם להפוך לעוזר ומתאם פיננסי (יועץ פיננסי הרי אסור לי להיות...), כדי למצוא דרכים חלופיות לצורך מימון העיסקה. לשמחתי, מעברם של הבנקים לשימוש בשמאים גרם להפחתה בשכיותם של מקרים אלה. מאותו רגע יכולתי לומר לצדדים כי השמאי יכול שלא לאשר את המחיר, ואז העמדתי את הקונה על כך שהוא כבר מחוייב ל-100 כשיתכן שהבנק יכיר רק ב-90, והוא לא יוכל לעמוד בתנאי החוזה – ויצא מפסיד פעמיים. גם סמכתי על כך שהקונה תמיד חושב שערך הנכס נמוך מן המחיר שהוא נאלץ לשלם (והיפוכו במוכר, הבטוח תמיד שמכר מתחת לערך) – ואם הוא יודע זאת – השמאי וודאי ידע זאת.
מקרה אחד היה לי – בו נכשלתי: מגיעים אלי שניים, ומבקשים לערוך חליפין בין דירותיהם. אני מקבל מהם את הפרטים, בין היתר אני למד כי אחד מהם עובד במכס. השני פונה אל איש המכס באיזו שאלה מרומזת שאיני מצליח לקלוט בשלמות. אני מבקש לדעת מה הבעיה. עובד המכס מנסה להסות את בר שיחי, אבל בסופו של דבר זה יוצא: בנוסף לחליפין – יימסרו גם 20,000 לאחד הצדדים. האיש השני נראה לי פגיע יותר מאיש המכס, ואני מעמיד אותו על הסיכון שבתשלום, אלא שעובד המכס מסביר שהוא המשלם, ואין לו בעיה לשלם עם החתימה על החוזה, כלומר, מראש. אני מחבר עבודה במכס עם הפרש הון בלתי מוסבר – ויש לי רק מסקנה סבירה אחת. אני פונה אל האדם השני ואומר לו חד וחלק: "אל תעשה עסק עם האיש הזה". עובד המכס אפילו אינו טורח להיעלב.השני מודיע שהוא מעוניין בדירה המוחלפת בכל מקרה. אני אומר להם שאני לא אוכל לבצע עסקה זו. הלך השכ"ט. הם מבצעים את העסקה אצל עו"ד אחר, המוכר לי. במשרדו אין הם פולטים דברים שלא ראוי שעו"ד ישמע. עד שמגיע תור הדירות להירשם בטאבו, נכנסת לתקפה התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (1 ביולי 1981). התיקון מחייב אישור על תשלום היטל השבחה לועדה לתכנון ובניה, כתנאי לרישום בטאבו. "מובן" שהחוזים אינם כוללים מילה בנושא. (מבחינה משפטית אין לכך חשיבות רבה מדי. הדין מטיל תשלום זה על המוכר, כך שאם אין מילה בחוזה – על המוכר החובה). עובד המכס, כמובן עוד יותר, אינו מוכן לשלם אגורה מהיטל ההשבחה המוטל על הדירה אותה הוא מוסר. הרי החיוב אינו מוזכר בחוזה. עוה"ד עושה העיסקה מתחיל להזיע, (כמובןx3) לשני אין ברירה, והוא מגיש תביעה נגד עובד המכס. כעבור כשנה וחצי זוכה השני בתביעתו, עובד המכס אכן משלם (בצירוף רבית, הצמדה, הוצאות ושכ"ט עו"ד – מידה מסוימת של צדק הרי קיימת בכל זאת), והשני מסוגל גם לרשום את הדירה על שמו.
לי נראה גם היום, שהעיסקה שעשיתי אני, ויתור על שכר טירחה תמורת שנת לילה שלווה ובריאות – השתלמה. |