כותרות TheMarker >
    מעבר ל-
    cafe is going down
    ';
    TheMarker Cafeעו"ד עמית דבירמקרקעין, נדל"ן וכל מה שביניהםקניית דירה מכונס נכסים

    מקרקעין, נדל"ן וכל מה שביניהם

    באתר הבית של עו"ד עמית דביר תמצאו תקצירי פסיקה בנושא נדל"ן ודיני מקרקעין, מאמרים משפטיים וכמובן דרכים לפנייה וקבלת יעוץ וייצוג משפטי.

    קניית דירה מכונס נכסים

    קניית דירה מכונס נכסים

    ‎0

    נדל"ן ואדריכלות  

    12 תגובות   יום ראשון, 1/3/09, 17:41



    קניית דירה מכונס נכסים



    החיפוש המתמיד אחר פתרונות למציאת נדל"ן במחירים שניתן לעמוד בהם, מביא לא אחת רוכש דירה פוטנציאלי לשקול קניית דירה אשר נמכרת בהליך של כינוס נכסים.


    תופעת מכירת הדירות במסגרת הליכי כינוס נכסים התגברה בשנים האחרונות בשל העובדה שהבנקים הציעו משכנתאות לכל דורש ובסכומי עתק, כאשר ההון העצמי של הרוכשים מאד נמוך. עד מהרה, התברר כי רבים מלוקחי המשכנתאות אינם יכולים לעמוד בתשלומים, מה שמביא מיד את אותם מוסדות פיננסיים לבצע פעולות למימוש הדירות ששועבדו כבטוחה לעמידה בתנאי המשכנתא. על כך יש להוסיף את המשבר הכלכלי שפקד את ישראל בשנת 2000, וכן המשבר הכלכלי הנוכחי אשר מביאים להתרבות מקרי פשיטות הרגל והקפאות הליכים של חברות ועסקים קטנים, במסגרתם ממומשים נכסי נדל"ן בהליכים של כינוס נכסים.


    ככלל, הליך של מכירת דירה בכינוס נכסים מנוהל ע"י בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל באמצעות כונס נכסים שמונה על ידם, בדר"כ עוה"ד של אחד הנושים (הגופים או האנשים להם חייבים בעלי הדירה חובות). על כונס הנכסים לפרסם מודעה בעיתונים היומיים במסגרתה מציע לציבור להציע הצעות לרכישת הדירה, כאשר בצמוד לכל הצעה יידרש המציע להפקיד ערבות בנקאית בסך של כ-10-15% משווי ההצעה. עם קבלת ההצעות מבצע כונס הנכסים התמחרות בין כל המציעים לאחריה קובע כונס הנכסים איזה הצעה הוא מקבל, ואין זו חייבת להיות ההצעה הגבוהה אם כי בדר"כ היא זו שמתקבלת. לאחר קבלת ההצעה ישנם תנאים ברורים שעל המציע לעמוד בהם על מנת לממש את זכייתו ולאחר שחותם על הסכם המכר המוכתב מראש ע"י כונס הנכסים, מוגש ההסכם לאישור בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל.


    לכאורה, הליך אטרקטיבי של רכישת דירה בצורה מהירה וחלקה ובמחיר נמוך יותר – האומנם?    


    כמו בכל עניין, ישנם פנים לכאן ולכאן.


    להלן נביא מספר נקודות חשובות שיסייעו במערך השיקולים בטרם כניסה להליך של רכישת דירה במסגרת הליך של כינוס נכסים:


    • בדיקת כדאיות: לכאורה ישנה נטייה לחשוב כי מחירי דירות הנמכרות בהליך של כינוס נכסים הינם נמוכים יותר תמיד, ואולם המציאות מכתיבה תוצאות שונת. בשל שכיחות התופעה והעובדה שיזמי נדל"ן ואפילו רוכשי דירות רגילים הבינו את הפוטנציאל הרב ברכישת דירות מכינוס נכסים, נוצר מצב בו כאשר מדובר בדירות באזורים מבוקשים, מחירי הדירות שנמכרות הינו מחיר שוק רגיל לכל דבר ועניין. לפיכך, כדאי לבדוק היטב האם אכן מדובר בהוזלה של עלות הדירה, זאת ע"י קבלת חוות דעת שמאית לעניין ערך הדירה, בטרם מתן ההצעה לכונס הנכסים.

    • הליך בפיקוח בית המשפט: בהתאם לדין, נכס שנרכש במסגרת הליך של כינוס נכסים נרכש כשהוא "נקי" מכל שיעבוד, עיקול וכל זכות אחרת של צד שלישי. מהבחינה הזאת לא צפויות כל הפתעות בניגוד לרכישת דירת יד שניה, וזהו יתרונו הגדול של ההליך. כמו כן, העסקה מהירה יחסית ומשאושרה העסקה ע"י בית המשפט אין אפשרות לכונס הנכסים לחזור בו. יתרה מכך, רישום הנכס נעשה על ידי כונס הנכסים בניגוד למצב של קניית דירה יד שניה בה מוטלת חובת הרישום על הקונה בדר"כ. מאידך, כל עוד העסקה לא אושרה ע"י בית המשפט יכול כונס הנכסים לחזור בו, וכמו כן אם מדובר בעסקה שאינה סבירה אין זה ברור כלל שבית המשפט יאשרה. 

    • רכישת הדירה AS IS: חסרונו הגדול של ההליך הוא העובדה שכונסי הנכסים מנסחים הסכם במסגרתו הדירה נמכרת כפי שהיא, תוך ויתור מפורש של הקונה על כל טענה שהיא הנוגעת לפגמים ו/או בעיות שיש בדירה. במצב דברים שכזה, חשוב מאד לבדוק היטב את הדירה הנרכשת, שכן אם לאחר מכן מתגלות עובדות כמו ליקויי בניה חמורים, חריגות בניה וכדומה, הרי שהרוכש "תקוע" עם נכס בעייתי כשהוא נעדר יכולות לתבוע פיצויים. עניין זה מקבל משנה תוקף, לאור העובדה שדירות רבות הנמכרות בהליך של כינוס נכסים הינן דירות מוזנחות שלא תוחזקו, ואף לעיתים נהרסו במכוון ע"י החייבים.  

    • החייב יכול להופיע מ"משום מקום": אנשים נוטים לשכוח כי בכל הליך של רכישת דירה מכינוס נכסים, ישנו חייב שהבנק לוקח ממנו בכוח את הדירה. אותו חייב, ייתכן מאד שכאשר יידחק אל הפינה, ינסה לגייס כספים לשם פדיון חובותיו וקבלת הדירה בחזרה. זכות השמורה לו תמיד כל עוד העסקה לא אושרה, ואם הוא יעשה כן, עשויה העסקה להיפתח למו"מ מחודש ו/או להתבטל.



    סיכומו של דבר: אין רשימה זו באה להמליץ האם להיכנס להליך של רכישת דירה במסגרת כינוס נכסים או לא, ותמיד יש לבחון כל עסקה לגופה. יחד עם זאת, ביקשנו לשפוך מעט אור על הסוגיה תוך מתן מספר נקודות למחשבה במסגרת השיקולים ששוקל רוכש פוטנציאלי.


    כך או כך, ולאור הדברים המתוארים לעיל המלצתנו היא לשכור את שירותיו של עו"ד מקרקעין למן תחילת הדרך ועל מנת שילווה את הרוכש בכל השלבים של רכישת הדירה, תוך שמירה על האינטרסים שלו מול כונס הנכסים.


    רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

    דרג את התוכן:

      תגובות (12)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      RSS
        19/3/12 16:55:
      שלום, היום יש לי חברת הרחקת יונים חיפה וזאת חברה מצליחה אבל אני רוצה להיות עו"ד מאז שאני קטן, וידוע כי עו"ד גירושין מרוויח הרבה, חשבתי על זה כשראיתי משרדים להשכרה שמתאימים למשרד עו"ד, אבל צריך לעשות שם ניסור בטון ולהביא קבלן שלד שיטפל בזה. כי קצת נמאס לי מעניין סילוק יונים וכל היום להתקין רשתות יונים ולעומת זאת כשאני קורא על עורכי דין כמו עורך דין תאונות דרכים למשל או סוג אחר עורך דין דיני תעבורה זה מדליק אותי ומעציב אותי שאני לא עו"ד תאונת דרכים בעצמי שאוכל לטפל במלא תביעות ביטוח מול גורמים כמו עורכי דין תעבורה ומשרד התחבורה. מצד שני אפשר גם לבחור בתחום עורך דין דיני משפחה או בשם שנפוץ יותר עורך דין גירושין זה כי זה בד"כ מה שהוא עושה. והתחום הכי נפוץ זה עורך דין מקרקעין ובימים אלו עורך דין נדלן מרוויח המון כסף אם הוא עובד טוב לעומת תאונות דרכים שם תמיד יש עבודה אבל מתונה ובכלל הוצאה לפועל שזאת עבודה לא נעימה לפעמים מול האנשים לעומת תאונות עבודה שאזרחים ישמחו שתעזור להם במיוחד לאחר פשיטת רגל שזה מקרה מצער מאוד.
        18/3/12 14:14:
      יש מכון דיאטה מומלץ מאוד שמתמחה גם בתחום הרזייה ועוד דברים. הקשר בין הפסקת עישון לבין דיאטות למי שלא יודע מתבסס על מחקרי דיאטה שהוכיחו שעישון הוא התמכרות כמו גם התמכרות לאוכל ולכן דיאטה די דומה בתכליתה לתהליך גמילה מעישון ואדם שעושה דיאטות אפשר ללמוד רבות על אופן הדיאטה שעושים מתוך תהליכי הפסקת עישון למעשנים. מעבר לזה, אני ממליץ על חברת הדברה שמבצעת הדברות לבתים, בתי עסק ומשרדים, יש הדברת מזיקים על ידי ריסוס ויש הדברות אחרות כמו הרחקת יונים ועוד מגוון הדברות כמו ריסוס נמלים. גם פה היו מחקרים על הדברות ועל ריסוס והתברר שלאחר שמבצעים הדברת מזיקים עם ריסוס יש צורך לעזוב את המקום שעבר הדברה למשך תקופה מוגדרת של שעות או ימים וכאשר הדברה מתפוגגת אפשר לחזור, היו מקרים של הדברות שאנשים נשארו בבית אחרי ריסוס שביצעה חברת הדברות והם היו צריכים טיפול לאחר מכן. לכן בד"כ עסק הדברות ימליץ לאחר הדברת מזיקים באמצעות ריסוס לעזוב את המקום למספר שעות או לילה. הרחקת יונים לעומת זאת אינה דורשת עזיבה כמו ריסוס ואפשר להישאר בבית אחרי הרחקת יונים מאחר ובד"כ הדבר מבוצע ע"י רשתות ולא ע"י כימיקלים או ריסוס כמו עם הדברת מזיקים ולכן הרחקת יונים הרבה יותר פשוט ללקוחות. מחקר אחר שחקר הדברת מזיקים גילה כי יש המון סוגי הדברות כאשר חלק מאותן הדברות משפיעות יותר על תוצאות הדברת מזיקים ולחלק מהן השפעה לזמן ארוך למשל הדברת מזיקים בדרך של ריסוס משפיעה לטווח ארוך יותר לעומת הדברת מזיקים באמצעות אמצעים אחרים. כמו כן הרחקת יונים בעזרת רשתות מרחיקה יונים לזמן ארוך יותר ממזון מקולקל ולכן מומלץ לקרוא לחברת הדברה שתעשה הדברה כנגד הרחקת יונים עם רשת. אז אחרי ההקדמה אני אמליץ על חברת הדברת מזיקים שמתמחה בכל סוגי הדברות אם על ידי ריסוס או כל דרך שתרצו, הדברת מזיקים של ג'וקים או נמלים או מעופפים, ואם כבר מעופפים אז כמובן הרחקת יונים כבר אמרתי? הרחקת יונים בתהליך מהיר ופשוט של התקנת רשתות לצורך הרחקת יונים ואפשר למצוא את העסק הזה של הדברה בפרסומות של הדברת מזיקים וגם הרחקת יונים עם הדברה מהירה ולא מזיקה. אז אני ממליץ לעשות ריסוס עם החברה הזאת ולא תעשו ריסוס אצל חברות אחרות לא מוכרות ותעשו רק אצלה הרחקת יונים זאת החברה מספר אחת. נושא שיעניין אתכם הרבה יותר זאת חנות הלבשה סקסית שמוכרת מגוון של לבני נשים לכל המעוניינת אפשר למצוא בחנות הלבשה תחתונה סקסית כדי להפתיע את בן או בת הזוג ולימים נוחים יותר הלבשת בית נוחה ונעימה לגוף. ועוד מספר עדכונים למתענייני בריאות, כאן תמצאו מתכונים ללא גלוטן לכל מי שלוקח שיעורי פילאטיס יש אפשרויות גם בזמן היריון פילאטיס להריון ואפשר גם לקנות לבית פילאטיס מכשירים למי שלא אוהב לעשות בחוץ. לבית תוכלו להזמין מדבקות קיר שישדרגו את המראה הביתי ולשים טפטים לסלון ולילדים במקום מדבקות טפטים לחדרי נוער כשהם מתבגרים מעט. לאחרונה עשינו עיצוב גינות לגינה שלנו במשרד וקנינו רהיטי משרד חדשים כולל מספר כסאות מנהלים שבאו בהשראת עיצוב גינות שעשינו כמו שאמרתי. אבל יש חברות שונות לצורך עיצוב גינות פרטיות לעומת עסקים כאלו שעושים עיצוב פנים משרדים ולאחר מכן בתוך המשרד אפשר לעשות עיצוב פנים או בשם הלועזי והמוכר הום סטיילינג ומילה אחרונה וחביבה ולא קשורה אמבטיה וסיימתי.
        24/2/12 14:10:
      לכל מי שמדפיס פנקסי חשבוניות ודברים נוספים כמו הזמנות לחתונה אני ממליץ לכם על דפוס שמדפיס כרטיסי ביקור ואם צריך עושה גם עיצוב גרפי לכרטיסים או הזמנות לאירועים וכל מה שתבקשו, גם הוצאת ספר אפשר להדפיס שם או ביוגרפיה לסבא וסבתא. הם נמצאים מול המפעל בגדי עבודה למי שמכיר, יש להם בגדי עבודה בחלונות ראווה, אז מצד שמאל לאותם בגדי עבודה ומולם תראו שלט הדפסת קבלות ובקטן שלט הוצאת ביוגרפיה אז תכנסו לשם. דרך אגב השבוע יש להם מחירים מעולים על נעלי בטיחות לכל מי שעובד בעבודה שדורשת נעלי עבודה אז שווה לקפוץ גם לשם. יש להם אתר פייסבוק בעברית לכל מי שמעוניין אז תיכנסו.

        28/1/12 23:52:
      אני חושב להתחיל להפיק סרטים ויש המון סרטים חדשים שיוצאים בכל שעה מכל הקטגוריות אם זה סרטים לילדים או כל נושא אחר אני אוהב את כל העיצוב שעושים שם עם פוטושופ והמון אפקטים שמשלבים עיצוב גרפי  כי זה מאוד מיוחד כמשקיעים אנימציה משולבת במציאות אבל אין עלפעם עם כשהיו סרטים ישראלים היום יש הרבה יותר הפקות בארץ מתקרבים להפקות מחו"ל סרטי קומדיה מצחיקים שמפילים אותנו מצחוק. ויש סרטי אימה שנתפוס את היד של מי שלידנו ונתקפל. סרטי אקשן שהכי כיף לראות בקולנוע כי סרטי פעולה יש להם אחלה סאונד ואפקטים בבית הקולנוע, חלקנו בכלל מעדיפים סרטי מלחמה מודרניים או היסטוריים העיקר שתהיה שם גם קצת דרמה אז סרטי דרמה לפעמים משולבים במלחמה וזה מאוד מעניין. כשקטגוריה אחרת היא סרטי מתח אני בכלל חושב להפיק סרטי מדע בדיוני והכי מדליק אותי כשמשלבים את כל זה לתוך פרסומות ולא רק סרטים. לפעמים משלבים תלת מימד לפרסומות שזה איכות אפילו יותר גבוהה. והכי כיף בסופו של דבר לראות מאחורי הקלעים איך כל זה נוצר וכל האהבה הזאת התחילה מכמה מדריכים לפוטושופ שמצאתי באינטרנט, שווה. ואל תשכחו לצפות בתוכנית the voice הכי מגניבה בטלוויזיה היום.

        15/1/12 15:18:

      אתמול קניתי מטהר אוויר והתקשרתי לבעל מקצוע מעולה שעשה לי חלונות אלומיניום בדירה הוא מקצוען בעבודות אלומיניום בכלל. הוא עשה עבודות בהמון דירות בפתח תקווה גם דירות ישנות וגם דירות חדשות בפתח תקווה וגם באיזור של פ"ת למשל דירות למכירה באם המושבות ולמי שמכיר את השכונה החדשה יש דירות למכירה בכפר גנים ג פתח תקווה זה חיפוש הרבה יותר ממוקד מאשר דירות למכירה בפתח תקווה ואוו, זה מדהים כמה פרויקטים חדשים בפתח תקווה קמו כרגע, אם שמעתם על רשתות יונים אז הבנתי שברוב הפרוייקטים האלו התאחדו הדיירים למען סילוק יונים והזמינו את החברה הזאת לצורך גירוש יונים מאיזור הפרוייקטים.

        5/12/11 17:25:
      לכל מי שמחפש חדרים להשכרה ברחובות או לאנשים שמחפשים חדרים לפי שעה במרכז תמשיכו איתי להודעות הבאות ומי שלא מעוניין שיקפוץ כמה הודעות קדימה, אז יש היום הרבה אפשרויות להשכרת דירה לפי שעה או למי שצריך יותר זמן מזה יש דירות לפי שעות כך שהכל יכול להתאים, רק תבחרו מה בא לכם באותו יום אז כל מי שמחפש חדר להשכרה לפי שעה ולכל הזוגות שמעוניינים בשירות חדרים להשכרה לפי שעה שימשיכו איתי  למקום הבא שהוא מקום מומלץ מאוד בתור חדרי אירוח במרכז והוא נותן לכל באיו אירוח דיסקרטי ולא צריך לחשוש או להיות מתוח. מקום זה מספק חדרים לפי שעה בכל זמן ובכל שעה, הוא מאוד נוח ודיסקרטי ותוכלו להרגיש בנוח וגם הכי כיף צימרים בדרום כי נחמד מאוד שאפשר להיות בנוחות ודיסקרטיות צימרים לפי שעה או מה שנקרא באנגלית day use אז הצימרים האלו מספקים אירוח לפי שעה ולפעמים מאוד נעים לעשות את זה רגוע השכרת חדר לפי שעה מנקה לך את הראש , אני מניח שאתם מסכימים איתי בנושא חדר לפי שעות ואני מתכוון לומר חדרים להשכרה לפי שעות שזה פחות כאב ראש אז הנה הקישור של צימרים זולים והעיקר שלא יגיעו אלינו הוצאה לפועל הביתה . רק תחשבו על כל בתי העסק האלו איך הם צריכים ניקוי ספות או ניקוי שטיחים אחרי כל השכרה כזאת לפי שעה מתקשרים לחברת ניקוי ספות וחברת ניקוי שטיחים הא? יום טוב חברים
        5/12/11 11:59:
      דודה שלי ילדה, איזה כיף, ואני מחפש מתנה ליולדת ולתינוק ויש כל כך הרבה מתנות ליולדות שאני כבר לא יודע מה לבחור. אולי אני אלך על מתנות לתינוקות ואני מאוד מתרגש כי היא ילדה תאומים. וואו עכשיו אני צריך מתנות לתאומים איזה יופי, אבל אני לא רוצה משהו שגרתי, אני רוצה מתנה מקורית ליולדת אז אני אחפש בחנות שמציעה מתנות מקוריות ליולדת וחוץ מזה יש הרבה חנויות מציעות לחסוך כאב ראש ולקנות חבילת לידה ואחרי שאני אמצא מתנות לידה אני אעזור לדודה שלי ובעלה לעצב את הדירה החדשה שהם עברו אליהם והם מחפשים רהיטים מעוצבים בכל מקום והשבוע הם התחילו עם מזנונים ואחרי זה הם יבדקו מערכות ישיבה כלומר ספות לסלון אז נלך לכל מיני חנויות או שנסתכל באינטרנט על סלונים אולי מבד או מעור נעים. לאחר מכן הם יחפשו חדרי שינה ובסוף הם יבדקו גם חדרי שינה ובשביל המטבח הם יקנו פינות אוכל שכוללות גם כסאות אוכל כמובן. תודה על העצות מראש.

      ------------------------------

       

      השבוע עשיתי לבת שלי טיפול כינים ואני שונאת שיש לה ביצי כינים כי ממש קשה לי לעשות לה טיפול בכינים כל פעם אוף אני שונאת כינים טיפול שלהן לוקח כל כך הרבה זמן ומאוד קשה למצוא ביצי כינים טיפול של זה אורך זמן רב ויש כל כך הרבה תכשירים נגד כינים בשוק שפתאום תכשירים לכינים נהיו פופולריים אבל אני צריכה רק תכשיר לכינים אחד וטוב אז הנה תכשיר נגד כינים שעושה את העבודה הכי טובה.

        28/11/11 14:17:
      אני כותב היום על הום סטיילינג ואני מקווה שזה יועיל לכם, הום סטיילינג זה כמו להגיד עיצוב פנים וגם על ניקוי ספות

      עכשיו בטח אתם שואלים את עצמכם מה הקשר בין הום סטיילינג או עיצוב פנים לנושא של ניקוי ספות

      אני הגעתי לדבר על הום סטיילינג אתמול הייתה אצלי חברה של ניקוי ספות והם סיפרו לי על כל נושא הום סטיילינג ונושא עיצוב פנים

      ואני מאוד מודה לחברת ניקוי ספות שחשפו אותי לנושא הזה. מאז זאת דרך חיים אצלי.

        13/9/10 12:13:

      עוד על משכנתא

        6/9/10 15:57:

      כדאי גם לבדוק איזו משכנתא לוקחים

        5/9/10 21:41:

      השאלה היא האם קניית דירה תמיד משתלמת יותר משכירות?

       

      מומלץ לקרוא את המאמר לקנות או לשכור דירה

        3/7/09 12:02:

      עוד מידע על קניית דירה

      ארכיון

      תגיות

      פרופיל

      עו"ד עמית דביר
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין
      • Technology by

      לחץ כאן כדי להוסיף דף זה למועדפים

      המועדפים שלי