כותרות TheMarker >
    cafe is going down
    ';

    מתווכי נדל"ן בת"א

    על מתווכי הנדל"ן בת"א ובישראל ועל מלד"ן
    על נכסים מעניינים,סיפורים על נכסים ולקוחות
    על פרוייקטים מעניינים בעבר בהווה ובעתיד לבוא
    ארועים מעניינים שעברנו ושיתוף הציבור בתוכנם
    שיתופי פעולה בין מתווכי הקהילה ובין הלקוחות
    מידע מעניין שעשוי להועיל לציבור ולתל אביבים
    וכמובן הגיגים אישיים, ועניינים שבאקטואליה

    אסור שבחוק יהיו: "יוצאים-מהכלל" !

    8 תגובות   יום שני, 13/4/09, 18:38
    Article title: לדיון בעליון: האם מתווכים לא מורשים זכאים לדמי תיווך
    http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3263522,00.html
    לדיון בעליון: האם מתווכים לא מורשים זכאים לדמי תיווך
    העליון יכריע בסכסוך של אפריקה מגורים עם יחיאל טרכטנברג, לאחר שהמחוזי קבע כי עליה לשלם לטרכטנברג דמי תיווך של 1.6 מיליון שקל

     

    הרכב של שלושה שופטי בית המשפט העליון ידון בערעור שהגישה חברת אפריקה ישראל מגורים על החלטה, לפיה עליה לשלם דמי תיווך למי שתיווך בעסקת נדל"ן

    מבלי שיש לו רשיון תיווך, כך קבעה שופטת ביהמ"ש העליון עדנה ארבל בערב חג הפסח. מדובר בתביעה שעשויה לשנות את הדרך שבה מתייחסים כיום יזמי נדל"ן לעסקאות שנוצרו על ידי היכרויות אישיות, ולהביא לכך שדמי תיווך ישולמו גם למי שתיווך בעסקאות בלי שיש ברשותו רישיון תיווך.

    את התביעה הגיש איש העסקים ויזם הנדל"ן יחיאל טרכטנברג נגד אפריקה ישראל מגורים, חברה־בת של אפריקה ישראל שבשליטת לב לבייב, בגין דמי תיווך בסכום של 1.66 מיליון שקל. טרכטנברג טען, באמצעות עו"ד אביחי ברטונובסקי, כי הוא הפגיש בין מנכ"ל אפריקה מגורים יורם קרן לבין בעלי קרקעות בראשון לציון. טרכטנברג טען כי על פי הסיכום עם אפריקה מגורים, הוא יקבל 500 דולר ומע"מ עבור כל יחידת דיור שאפריקה תרכוש מבעלי הקרקעות בראשון לציון. לטענתו, אף שאפריקה רכשה 650 יחידות דיור, היא התכחשה לסיכום עמו בטענות שונות. אפריקה מגורים טענה שלפי החוק טרכטנברג אינו זכאי לדמי תיווך.

    בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע אשתקד כי טרכטנברג זכאי לתשלום גם אם אינו בעל רישיון.

    עו"ד ברטונובסקי מסר כי לא סכום העסקה הוא שקובע, וכי יש להציג ראיות לגבי מהות העסקה והתנאים שקבעו הצדדים, אשר שנויים במחלוקת.

    ----------------------------------------------------------------------

    http://www.lawforums.co.il/objDoc.asp?PID=915&OID=34772&DivID=1

    האם מתווך בעסקת אקראי במקרקעין זכאי לדמי תיווך?

     

    חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן: "חוק המתווכים במקרקעין") קובע כי על מנת שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך עליו להיות, בין היתר, בעל רשיון לתיווך במקרקעין.

     

    יודגש, כי על פי הוראות חוק התיווך במקרקעין, גם אם ברור שהמתווך הינו "הגורם היעיל" אשר הביא להתקשרות בעסקת מקרקעין, אך הוא איננו עומד בקריטריונים של החוק (ובהף הוא איננו בעל רשיון,לא החתים את לקוחותיו על הזמנה בכתב וכד') הוא איננו זכאי לדמי תיווך- לא מכוח חוק המתווכים במקרקעין ולא מכוח עילה אחרת.


    בע"א (ת"א) 3252/05 טרכטנברג נ. אפריקה ישראל מגורים בע"מ, נדונה השאלה האם חוק המתווכים במקרקעין חל גם על מתווך שתיווך בעסקת אקראי, ואשר ברור שהוא אינו עומד בקריטריונים של החוק, או שמא החוק איננו חל על מתווכים בעסקאות אקראי במקרקעין.

     

    באם התשובה חיובית- הרי שהמתווך אשר עשה עסקה חד פעמית זכאי לדמי תיווך, למרות שאין לו רשיון לתיווך במקרקעין. באם התשובה שלילית- הרי שמשמעות הדבר שרק בעלי רשיון תיווך במקרקעין זכאים לשכ"ט, ואין נפקא מינה אם מדובר בעסקה חד פעמית או לא.

    גישת בית משפט השלום-

    בית המשפט השלום קבע כי חוק המתווכים במקרקעין אינו מבחין בין "עסקת אקראי" לבין עסקה שהיא עניין שבשיגרה.

     

    משכך, דחה בית המשפט השלום את תביעת המתווך לתשלום דמי התיווך, מאחר ושם היה ברור שהמתווך לא עמד בקריטריונים שנקבעו בחוק. על פסק דין זה הוגש ערעור. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור (ברוב של שניים מתוך שלושה) .

    גישת בית  המשפט המחוזי-

    בית המשפט המחוזי קבע כי תכליתו  של חוק המתווכים במקרקעין היא להגביל את מי שמבקש להיות מתווך, במובן מקצועו של האדם כמתווך, ולא איסור על פעולת התיווך כשלעצמה.גם עיון בדברי ההסבר לחוק מראים כי המטרה היתה להגביל את עיסוקו של האדם, ולא בפעולת התיווך כשלעצמה.

     

    במילים אחרות, תכליתו של חוק המתווכים במקרקעין איננה באיסור על פעולת התיווך לכשלעצמה אלא כאיסור על עיסוק שבמקצוע התיווך.

    אז מיהו אותו אדם שעיסוקו במקרקעין עליו חל חוק המתווכים במקרקעין?

    לאור גישת בית המשפט המחוזי, נשאלת השאלה מי ייחשב כמי שעיסוקו בתיווך מקרקעין- האם המבחן הוא כמותי או אכותי? כך למשל, יש מי שיבצע מספר עסקאות אך שכר נמוך בצידן, ויש מי שיבצע עסקה אחת חד פעמית ורווח גדול בצידה.

     

    מי מבין שני אלו הינו "מתווך" לפי חוק המתווכים במקרקעין אשר יהיה זכאי לשכר רק אם הוא עומדת בדירשות החוק ומיהו זה אדם אשר ביצע פעולה של תיווך, ואשר חוק המתווכים במקרקעין לא חל עליו ולפיכך אכן יהיה זכאי לשכר?

     

    על כך משיב בית המשפט המחוזי, כי המבחן איננו כמותי בלבד אלא איכותי. כך למשל, גם אם מדובר בעסקה חד פעמית, אך היא בוצעה על ידי מי שמקצועו הוא תיווך במקרקעין- יכולה ותיחשב כעיסוק בתיווך אשר חוק המתווכים חל עליו.


    במבחן האיכותי יש לשקול פרמטרים כגון: עיסוקו הכללי של אותו אדם, האם הוא קשור לתחום המקרקעין, היקף העסקה, ההכרות שבין הצדדים ועוד.

     

    בית המשפט המחוזי החזיר את הדיון לבית המשפט  השלום כדי שידון בשאלה האם בנסיבות אותו מקרה, האם מדובר באדם שעיסוקו בתיווך במקרקעין, או האם מדובר בפעולת תיווך במקרקעין.בהתאם לתשובה לשאלה זו יוכרע האם זכאי המתווך לשכ"ט או לא.

    ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    תקדים: מתווך לא מורשה בעסקה אקראית זכאי לדמי תיווך

    ביהמ"ש: "עסקת אקראי" תיבחן במבחן איכותי ולא כמותי, ולכן "יכול ופעולת תיווך בין אנשי עסקים תיחשב כ'עיסוק' ע"י מבצעה, גם אם מדובר בעסקה אחת"

    בית המשפט המחוזי בתל-אביב קבע, בהחלטה תקדימית שניתנה בדעת רוב, כי מי שתיווך בעסקת נדל"ן באופן אקראי זכאי לדמי תיווך, גם אם אינו בעל רישיון תיווך ולא התקיימו שאר הדרישות הפורמליות בחוק המתווכים (הזמנת השירות נעשתה בכתב, מראש והיא כוללת את כל פרטי הנכס). זאת, משום שלא חל עליו חוק המתווכים הנוגע למי ש"עיסוקו בתיווך".

    שופטי הרוב קבעו כי "עסקת אקראי" תיבחן במבחן איכותי ולא כמותי, ולכן "יכול ופעולת תיווך בין אנשי עסקים תיחשב כ'עיסוק' על-ידי מבצעה, גם אם מדובר בעסקה אחת". כך גם עסקה אקראית שמעצם טיבה מבוצעת בדרך-כלל על-ידי מי שמקצועו מתווך מקרקעין, עשויה להיחשב כ"עיסוק בתיווך".

    כל השופטים הסכימו, עם זאת, שכאשר אדם עוסק בתיווך ואינו בעל הרישיון, הוא אינו יכול לקבל דמי תיווך, גם לא מכוח עילה אחרת, כגון עשיית עושר ולא במשפט.

    המחוזי קיבל ערעור על החלטת השלום, שסילק על הסף תביעה לדמי תיווך בסך 1.66 מיליון שקל של חיים טרכטנברג נגד אפריקה-ישראל למגורים. טרכטנברג טען שהפגיש את מנכ"ל אפריקה מגורים, יורם קרן, אותו הכיר מפעילותו בקניה, עם בעלי קרקעות גדולות בראשל"צ. לדבריו, סוכם שיקבל 500 דולר ומע"מ עבור כל יחידת דיור שאפריקה תרכוש.

    למרות שאפריקה רכשה 650 יח"ד, טען, החברה הציבורית התכחשה לסיכום בטענות שונות. אפריקה מצידה הכחישה סיכום כזה וטענה, בין היתר, שלפי החוק טרכטנברג לא זכאי לדמי תיווך, משום שאינו בעל רישיון. מסיבה זו סילקה שופטת השלום דליה מארק-הורנצ'יק את התביעה על הסף.

    מהות העסקה

    טרטנברג עירער ובמחוזי נחלקו דעות השופטים בשאלת מטרת חוק המתווכים. השופטים ישעיהו שנלר ורות לבהר-שרון סברו, שהמחוקק ביקש לקבוע כללים למי שעיסוקם בתיווך, מבלי שהחוק יחול על מי שמבצע עסקת אקראי במקרקעין.

    "המחוקק בא להסדיר את מקצוע התיווך ועניינו בהסדרת זהות העוסקים במקצוע", נפסק. "אין עניינו של החוק באיסור על פעולת תיווך לכשעצמה, אלא באיסור עיסוק במקצוע התיווך, כדי שהעיסוק בתיווך לא יהיה פרוץ". בין היתר, הם למדו זאת מכך שנדחתה הצעה לקבוע בחוק שהאיסור לעשות עסקת תיווך יחול גם על מי שאין עיסוקו בתיווך.

    באשר לסיווג העסקה כאקראית ציינה לבהר-שרון, כי "לא סכום העסקה, גבוה ככל שיהיה, הוא שיקבע את מהותה. לפיכך, יש מקום לשמוע ראיות לגבי מהות העסקה, התנאים שקבעו הצדדים ושנויים במחלוקת, וכן פרטים מדויקים לגבי עיסוקו של המערער".

    אי-נוחות מוסרית

    השופט ד"ר קובי ורדי, בדעת מיעוט, סבר כי מטרת חוק המתווכים היא לאסור על כל מי שאינו בעל רישיון תיווך לתווך, גם כשמדובר בעסקת אקראי. "כל פעולת תיווך נכנסת לגדר חוק המתווכים ולא משנה אם היא אקראית או חד-פעמית אם לאו", ציין.

    ורדי ציין כי התוצאה בתיק מותירה תחושת אי-נוחות מוסרית. "אם אכן תתבררנה העובדות בכתב התביעה כנכונות יוצא מכך שאפריקה מגורים, חברה ציבורית גדולה העוסקת במקרקעין, האמורה לדעת את פרטי חוק המתווכים כולל האיסור לבצע פעולות תיווך על-ידי מי שאינו מתווך, התקשרה בהסכם לא חוקי עם אדם שביצע פעולת תיווך לא חוקית", ציין.

    לדבריו, הלקוח כאן אינו "צד חלש להסכם תיווך שיש להגן עליו, כמו לקוח פרטי בודד או עולה חדש, אלא חברת בנייה גדולה המתקשרת לכאורה בהסכם בלתי חוקי שהוא בטל". אולם, לפי ורדי האינטרס מתאזן משום שאפריקה הבטיחה לטרכטנברג תשלום מסוים לפנים משורת הדין אם העסקה תצא לפועל, ומשום שקיים האינטרס של "מניעת תופעות של 'חאפרים'" בתיווך.

    התיק הוחזר לשלום, כדי שייקבע האם מעמדו של טרכטנברג היה כשל עוסק בתיווך. (ע"א 3252/05).

    מהי "עסקה אקראית"?

    * המבחן איכותי ולא כמותי (מספר העסקאות או סכומן)

    * יש לבחון את מהות העסקה, תנאיה ועיסוקו של ה"מתווך"

    * גם עסקה אחת בין אנשי עסקים יכולה להיחשב כלא אקראית

    * עסקה שמטיבה נעשית בדרך כלל ע"י מתווך - לא אקראית

    ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    הבאתי את תמצית הדברים כפי שהופיעו בעיתונים ! ועכשיו אוסיף את דעתי שלי על הדברים:

    א-החוק חייב להיות "שווה=לכולם/ן" וללא שום יוצאים-מהכלל !. ואותו הדין חייב להיות לאותם המקרים..

    ב-מי יכול לדעת כמה עיסקאות אקראיות היו לאותו "אדם" שתיווך בלי רישיון תיווך-?-וכמה יהיו בהמשך ?

    יכול כל אדם:עו"ד,שמאי,אדריכל,ו/או/גם אחר..לנסות לתווך בעיסקת נדל"ן ואולי גם להצליח,ולקבל-תמורה

    בלי להיות בעל רישיון-תיווך שמחייב את המחזיקים בו גם בדרישות נוספות (כמו סעיף 8 לגילוי נאות)-!.

    וכמובן שאף אחד לא יכול יהיה לדעת אם זאת עיסקה אקראית, או אחת מהעיסקאות שעשה אותו האדם.!.

    ג-מה זה האקראיות הזאת-?-איזה מין מושג לא ברור ! שהופך את החוק למסננת (עם יוצאים-מהכלל)..

    ברור שאם ביהמ"ש העליון יקבל את מה שכבר נפסק בבית המשפט המחוזי !

    יהיו בהמשך..הרבה אנשים נוספים שינסו ויעשו תיווך לעיסקאות נדל"ן ללא-רישיון !

    ובדומה לעוה"ד שחדרו לתחום ורבים מהם גוזרים קופונים בניגוד לחוק וללא פחד ממנו !

    ובמקסימום אם יגיעו הדברים לויכוחים בבהמ"ש הם יסתמכו על התקדים הזה ויגידו עיסקה אקראית..

    אשמח לדעת מה דעתך האישית-!-על המקרה והתופעה ! וגם אם היא שונה מדעתי ומדעתם של האח'..

    חג שמח ! ואם יש לך נחיצות בנכסים ובלקוחות שבטיפול משרדי     ----------------------------------------------------------------------03-5280541-תיווך עופר~0505528659-עפר מרגולין רחוב בר גיורא 21 ת"א מול הדיזינגוף סנטר 25 שנה אימייל ofer@ofermargolin.co.il  ובאינטרנט תיווך עופרבמשרדי יש מבחר הצעות לדירות ונכסים בת"א+פרוייקטים בנדל"ן בכל הארץ 
    השכרות/מכירות/בניה/השקעה/משרדים/חנויות/בניינים/מגרשים לבניה+חקלאינדל"ן-עיסקי/ ופרוייקטים-מענייניםומבחר לקוחות שמחפשים נכסים-"שאולי יש לך עבורם"-?- ונשמח לטפל בהם.         ולקבל מימך נכסים גם ללא בלעדיות-!-שאת/ה רוצה למכור /ו/או/גם להשכיר        במשרדי יש די הרבה הצעות לנכסים מעניינים בתחומים שונים (בקישורים המצורפים)http://www.ofermargolin.co.il/project_display.php    פרוייקטים: מגרשים, בתי מלון ו בתי אבות, קרקעות, תחנות דלק, מניבים    הצעות לבניינים למכירה    http://www.ofermargolin.co.il/property.html       הצעות למגרשים לבניה ו קרקעות      http://www.ofermargolin.co.il/lots.html       מאחל לך שלווה בביתך ובנכסייך  ואשמח לשמוע מימך ולראותך   

      תיווך עופר רחוב בר גיורא 21    עפר מרגולין -!- תיווך עופר  03-5280541                25     

     

    דרג את התוכן:

      תגובות (8)

      נא להתחבר כדי להגיב

      התחברות או הרשמה   

      סדר התגובות :
      ארעה שגיאה בזמן פרסום תגובתך. אנא בדקו את חיבור האינטרנט, או נסו לפרסם את התגובה בזמן מאוחר יותר. אם הבעיה נמשכת, נא צרו קשר עם מנהל באתר.
      /null/cdate#

      /null/text_64k_1#

      RSS
        7/1/11 11:41:

       

       

       

       

       

       

      ''

       

      משולחנו של השופט ברנר

      לעיונכם

       

       

        17/5/09 19:40:
      יפה כתבת. מעמיק. פוסט חשוב.
        19/4/09 09:12:

      עוד מקרה של "תיווך" ללא "רישיון -תיווך" ! בעיסקה גדולה שכיכבה בעיתונות-!.

      מאת: אלעזר לוין |

      יבנה עם שותף מגדל בן 70 קומות מגורים ומשרדים אזורים תהיה בעלת 62.5% בפרויקט, תשקיע 220 מיליון דולר ותרוויח 31.4 מיליון דולר המוכר, סאני קאהן, ירוויח 36 מיליון דולר ברוטו ממכירת המגרש המגדל - תאום למגדל משה אביב של גאדימק

      ▪ ▪ ▪
      חברת אזורים של ישעיהו בוימלגרין רכשה ביום ו' (20.11.2007), יחד עם שותף, מחברת קרסנט הייטס, את מתחם עלית בצומת עלית בר"ג. אזורים והשותף ישלמו בעד הקרקע 80.2 מיליון דולר. הם יבנו על המגרש מגדל מגורים ומשרדים בן 70 קומות, בהשקעה כוללת של 320 מיליון דולר. יהיה זה מגדל הנדל"ן היקר ביותר שנבנה עד היום בישראל, והוא יהיה תאום למגדל משה אביב מצידו השני של הכביש. קרסנט הייטס נמצאת בשליטת סאני קאהן מארה"ב.

      אזורים רכשה 62.5% מהבעלות על המגרש, ותשלם 48.8 מיליון דולר. היא תבנה 40 קומות של דירות יוקרה, ובהן 36,000 מ"ר, וכן תבנה את הקומה המסחרית, בת 6,000 מ"ר. אזורים תשקיע בחלקה בפרויקט 220 מיליון דולר - 50 מיליון דולר המגרש ו-170 מיליון דולר השקעה בבניית מגדל המגורים והקומה המסחרית, כולל חניה בחניון תת-קרקעי. אזורים מעריכה שתמכור את הדירות והקומה המסחרית ב-250 מיליון דולר, כך שצפוי לה רווח של כ-30 מיליון דולר.

      השותף הפרטי, ששמו לא נמסר לפי שעה, ירכוש 37.5% מהמגרש, וישלם 30.4 מיליון דולר. הוא יבנה 30 קומות משרדים, בשטח כולל של 30,000 מ"ר, לפי 1,000 מ"ר לקומה. כן תהיה לו בעלות על שטח מסחרי קטן, 350 מ"ר. על-פי תחשיבי Nfc, ישקיע השותף בחלקו בפרויקט 100 מיליון דולר - 30 מיליון דולר במגרש ו-70 מיליון דולר ההשקעה בבנייה, כולל חניון.

      כל הצדדים אמורים להרויח מהעסקה: סאני קאהן, שקנה את המגרש לפני כשנתיים מקבוצת עלית-שטראוס, ב-44 מיליון דולר, ירוויח ממכירתו 36 מיליון דולר, אם כי מסכום המכירה יש לנכות הוצאות מימון, וכן יש לזכור שהדולר של היום שוה כ-15% פחות מהדולרים ששילם קאהן בזמנו בעד המגרש.

      אזורים מעריכה, שתמכור את הדירות והקומה המסחרית ב-250 מיליון דולר, כך שתרוויח כ-30 מיליון דולר. קומות המגורים של אזורים יהיו בנות 900 מ"ר כל אחת. לחברה יהיה רווח נוסף של 1.4 מיליון דולר: היא תנהל גם את ההקמה של קומות המשרדים, והשותף ישלם לה בתמורה 2% מהשקעה בבנייה.

      גם השותף הפרטי, ששמו עדיין לא נמסר, אמור להרוויח ממכירת או השכרת קומות המשרדים, ביחוד לאור הגאות השוררת בשוק זה כיום. עם זאת, הרווחיות תלויה במצבו של השוק בשנים הבאות.

      אזורים רכשה ביום ו' את המתחם כולו, כאשר את חלקו של השותף היא רוכשת בנאמנות. השותף התחייב לשלם לה במועד מאוחר יותר בעד חלקו, ולקבל את זכויות הבנייה בחלק שלו.

      עוד סוכם, שאם השותף ירצה למכור את חלקו בפרויקט, כלומר את קומות המשרדים, תהיה לאזורים זכות סירוב ראשונה לרכוש את חלקו.

      למעשה מדובר בבניית שני מגדלים זה מעל זה, מאחר שיהיו כניסות נפרדות לקומות המשרדים ולקומות המגורים. סידור דומה נוהג גם במגדל משה אביב, מצידו השני של הכביש, וכן במגדל שרתון סיטי טאואר הסמוך.

      אזורים גם הודיעה, שהיא שוקלת אפשרות להגדיל את החלק המסחרי על חשבון הקטנת מספר הקומות למגורים, וזאת בשים לב לביקוש בשוק בעת השיווק. בנוסף, תבדוק החברה אפשרות להמיר חלק מהשטחים במגדל למלון יוקרה.

      ועכשיו...מתווכים ללא רישיון רוצים עמלת תיווך בגין תיווכם בעיסקה זו,ואגב...גם אין הזמנה בכתב.

      אז...המוכרים הגישו בש"א לדחיית התביעה על הסף...והם הצליחו.


      בית משפט השלום תל אביב-יפו בש"א 203993/09
      ת.א. 50402/08
      בפני: כב' השופטת אביגיל כהן תאריך: 05/04/2009

      בעניין: Crescent Heights LLc
      המבקשת – הנתבעת 1
      נ ג ד
      1. נועם לנדאו
      2. יוסף סרוס
      3. יעקב כהן


      טיטו נ.ס. אדריכלים בע"מ

      המשיבים – התובעים


      משיבה פורמלית – הנתבעת 2

      מיני-רציו:
      * נדחתה על הסף תביעת מתווכים לדמי תיווך. ביהמ"ש חזר ופסק כי בהתאם לחוק וההלכה, מסמך בכתב בתיווך מקרקעין הוא תנאי לתשלום דמי תיווך ובלעדיו אין עילה לתביעה בגין דמי תיווך.
      * מקרקעין – תיווך – דמי תיווך
      * דיון אזרחי – דחיית תובענה – על הסף
      .
      בקשה לסילוק על הסף של תביעה לדמי תיווך. המבקשת טענה, בין היתר, כי בנסיבות בהן אף לא אחד מן המשיבים אינו עומד בכל התנאים המצטברים הקבועים בחוק המתווכים (להלן "החוק"), אזי אף אחד מהם כלל אינו זכאי לתבוע דמי תיווך.
      .
      בית משפט השלום קיבל את הבקשה ופסק כי:
      על אף שהמשיבים משתמשים בכתב התביעה במונחים הלקוחים מתחום דיני החוזים, עילת התביעה הינה לתשלום דמי תיווך, עליה חל החוק. בעת ביצוע פעולת התיווך הנטענת לא היו משיבים 1 ו-3 בעלי רישיון תיווך כדין.
      עולה, אם כן, כי תובעים 1 ו-3 אינם זכאים לתשלום דמי תיווך. המשיב 2 הינו מתווך פעיל, ובודאי ידועה לו החובה לערוך הזמנה בכתב. הימנעות מעשיית הסכם בכתב פועלת לחובתו ואין לו להלין אלא על עצמו שלא גיבה את פעולת התיווך בהזמנה בכתב. אף אם ביקש המחוקק להגן על הצד החלש ואף אם המבקשת ונתבעת 2 בענייננו הינן חברות, הרי שהחוק חל גם לגביהן. כך עולה מהגדרת "לקוח" שהינה הגדרה רחבה.

      החלטה

      1. בפני בקשה מטעם נתבעת 1 (להלן: "המבקשת") להורות על סילוק התביעה שהוגשה כנגדה ע"י התובעים (להלן: "המשיבים") על הסף, לפי תקנה 100 (1) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984.
      ב"כ הנתבעת 2 לא הגיש כתב הגנה ואף לא בקשה לסילוק על הסף אך ציין בישיבת קדם משפט שהתקיימה ביום 4/3/09, כי הוא יפעל בהתאם לתוצאות הבש"א דנן.
      ב"כ הנתבעת 1 ציין אף הוא בקדם המשפט, כי הבקשה במהותה אמורה להתייחס לכל הנתבעים וכדבריו:
      "אני מניח שלא יכולה להיות אפשרות שנתבע נוסף לא יהנה ממנה, אם אין רישיון אז אין רישיון ואם אין הסכם אז אין הסכם".



      2. עסקינן בתביעה כספית על סך 2,500,000 ₪ שעניינה הפרת הסכם לתשלום דמי תיווך למשיבים בגין מכירת קרקע בבעלות המבקשת המצוי ברח' ז'בוטינסקי ר"ג הידועה כגוש 6128 חלקות 467, 231, 233, 468, 47, 726, 477, 476 חלקי חלקות 221, 826 והידוע גם בכינויו "מתחם עלית" (להלן:"המקרקעין").

      3. תמצית טענות המבקשת:
      א) באשר לתנאי הראשון הקבוע בסעיף 14 (א) לחוק המתווכים, תשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") בדבר קיומו של רישיון לעסוק בתיווך:
      חרף העובדה שרישיון תיווך הינו מסמך מהותי לתביעה אשר על התובע חלה חובה לצרפו לכתב התביעה בהתאם להוראות תקנה 75 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984 (להלן: "תקסד"א"), לא צורפו לכתב התביעה העתקי רישיונות תיווך של המשיבים 1 ו- 3.
      מכאן שעל פי כתב התביעה עצמו, המשיבים 1 ו-3 אינם בעלי רישיון תיווך והמבקש מציין כי אף רשם המתווכים אישר זאת (נספח א' לבקשה).
      כמו כן, אין בקיומו של רישיון לתובע אחד כדי לענות על דרישת קיומו של רישיון תיווך לגבי יתר התובעים.
      משכך, יש לדחות על הסף את תביעת המשיבים 1 ו-3, באשר אינם בעלי רישיון תיווך.

      ב) באשר לתנאי השני הקבוע בסעיף 14 (א) לחוק המתווכים בדבר הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין:
      בתביעה לא הוצג מסמך כלשהו שנחתם בין המבקשת לבין המשיבים.
      לא הוצג מסמך חתום ע"י המבקשת המהווה "הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך מקרקעין" לפי תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז – 1997 (להלן: "תקנות המתווכים").



      בתביעה לא הוצג ואף לא נטען כי קיים, מסמך כלשהו עליו חתמה המבקשת בו רשומים הפרטים בהתאם לתקנות 1 (1), 1 (3) ו- 1(5) לתקנות המתווכים. דהיינו, גם התנאי הקבוע בסעיף 14 (א) (2) לחוק המתווכים, לא התקיים ביחס למי מהמשיבים.
      לפיכך, בהעדר הזמנה בכתב כדרישת חוק המתווכים ובהעדר הזמנה כמצוות תקנות המתווכים, אף אחד מהמשיבים, לרבות משיב 2, אינו זכאי לתבוע דמי תיווך כלל ויש לדחות את התביעה על הסף.

      זאת ועוד; המבקשת טוענת כי גם אם יניחו לטובת המשיבים כי הודעת הדוא"ל נספח ב' לכתב התביעה מהווה "הזמנה בכתב" לפי חוק המתווכים ושמי שכתב את ההודעה היה מוסמך להתחייב בשם המבקשת, לא ניתן לבסס עילת תביעה על הודעת הדוא"ל נספח ב' לכתב התביעה, כאשר המשיבים עצמם מודים בתביעתם כי האמור בה מעולם לא התקיים.

      ג) נסיבות אלה, בהן אף לא אחד מן המשיבים אינו עומד בכל התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 14 (א) לחוק המתווכים, אזי אף אחד מהמשיבים כלל אינו זכאי לתבוע דמי תיווך.

      4. תמצית טענות המשיבים:
      א) ההסכמות הכתובות בדוא"ל מהוות תחליף להזמנה בסעיף 9 לחוק המתווכים באשר לאורך כל ההסכמות הובאו כל הפרטים הנדרשים לצורך קיום העסקה לרבות זהות המוכרים, הקונים, הנכס והמחיר בגין העסקה.
      ברור כי כשמדובר בחברות בעלות שם עולמי כגון המבקשת ונתבעת 2, אין צורך בהזמנה כפי הנטען בבקשה ויש לראות בהסכמות הכתובות כממלאות את הוראות סעיפים 9 ו- 14 לחוק.


      כמו כן, עסקינן בנכס נדלני ספציפי מדובר אשר עניינו עלה בתקשורת פעמים רבות ואין כל מקום לטעויות באשר לזהותו, זהות בעליו וזהות הקונים, להבדיל ממכירת דירה ו/או נכס אלמוני אחר.

      ב) ככל שדרישת הכתב באה מתוך מגמה להגן על הלקוח, אם מפני ניצולו או הטעייתו ע"י המתווך, ואם מפני כניסה להתקשרות מחייבת הנעשית מתוך קלות ראש ומבלי להבין את מלוא המשמעות הכרוכה בה, הרי שלשיקולים אלה אין מקום בנסיבות המקרה דנן. המבקשים אינם "צרכן קטן" הזקוק להגנה כי אם חברות שעיקר עיסוקן הינו רכישת ומכירת נדל"ן.
      כמו כן, הואיל וההתחייבות לתשלום דמי תיווך בוצעה ע"י הרוכשת (חב' אזורים חברה לבנייה בע"מ), יש בביצועה ראיה להתחייבויות הכלולות לגבי המבקשת ונתבעת 2.
      משכך, באו לסיפוקם שני הטעמים המרכזיים העומדים בבסיסה של דרישת הכתב- הטעם ההרתעתי והטעם הראייתי ואין לקבל את טענת המבקשת כי לא נתמלאו הוראותיו של סעיף 9 לחוק המתווכים.

      ג) הואיל והמשיבים היו הגורם המניע להשלמה יעילה של העסקה והיוו את הגורם היעיל להתקשרות, הם זכאים להתחלק בדמי התיווך.

      ד) קיום ההסכמות שנבעו מהתחייבות מנהלה של נתבעת 2 נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג -1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך ע"י ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד אחר לעסקה תוך עקיפת המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו.

      בחוק המתווכים חשובים דווקא פרטי העסקה ועל כן, יש להשלימם בהיקש מהפסיקה לעניין סעיף 8 לחוק המקרקעין.
      לחילופין, למרות שחסרים מספר פרטים בהסכמות שנבעו בין הצדדים, הרי שאלו פרטים

      שאין עליהם מחלוקת וניתן ללמוד אותם מתוך הנסיבות ויש להקיש לעניין זה מסעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973.

      ה) די בקיומו של המשיב 2 שבבעלותו רישיון תיווך תקף כדי לדחות את בקשת המבקשת לדחייה על הסף.
      המשיבים מציינים את תקנה 21 לתקסד"א וטוענים כי הואיל ומדובר בעסקה אחת וצירוף המשיבים 1 ו- 3 למשיב 2 יעזור בבירור הסוגיה, מבוקש לדחות את הבקשה למחיקת משיבים 1 ו-3.

      ו) לחילופין, מבוקש להתיר למשיבים לתקן את כתב התביעה.

      5. בתשובה לתגובה מוסיפה המבקשת וטוענת כי עיון בכל תכתובות הדוא"ל שצורפו לכתב התביעה יראה בבירור, כי אף לא אחת מהן נעשתה מול המשיב 2 וכולן נעשו מול משיב 1. מכאן שהמשיב 2 אינו יכול להראות הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך שנעשתה עימו ודי בכך על מנת למחוק את תביעתו. כמו כן, הואיל ובסעיף 22 לכתב התביעה נכללת הודאה מפורשת כי הקרקע נמכרה בסכום של 80 מליון דולר בלבד (ולא ב-110 מליון דולר הנקובים בנספח ב' לכתב התביעה) הרי לא יכולה להיות מחלוקת, כי לא נתקיים האירוע המזכה בדמי תיווך הנקובים בנספח ב', ומכאן שלא זה המסמך שעליו הושתתה הזכאות הנטענת. באשר לתכתובות דוא"ל אחרות שצורפו לכתב התביעה, אף הן לא מהוות הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין או תחליף להזמנה וגם הפרטים הנוספים החייבים להימצא בהזמנה בכתב, אינם קיימים בתכתובות הדוא"ל.

      6. בנסיבות העניין שבפני, לא מצאתי לנכון לאפשר למשיבים הגשת תגובה לתשובת המבקשת מיום 16.3.09.




      7. לאחר שעיינתי בטענות צדדים הגעתי למסקנה ולפיה דין הבקשה להתקבל מהנימוקים כדלקמן:
      א) עפ"י תקנות 100 ו- 101 לתקנות סדר הדין האזרחי, רשאי בימ"ש לדחות תובענה על הסף או למחוק תובענה על הסף, אך הוא אינו חייב לעשות כן.
      כבר נקבע בפסיקה, כי תקנה 101 מיועדת "לאפשר לנתבע לעשות קפנדריה, כאשר מפני טענת חוק או אפילו טענה עובדתית קצרה ניתן לסיים את המשפט, בלא אשר ידון בית המשפט בכל השאלות השנויות במחלוקת".
      וראה לעניין זה: ע"א 316/56 קרמש נ' דבי פ"ד יא' 1336, 1341 וכן ע"א 7261/97 שרבני ואח' נ' חב' האחים שבירו בע"מ ואח' פד"י נד (4) 464, 478.

      ב) מחיקת תביעה ובוודאי דחיית תביעה על הסף, הם אמצעי חמור שיש לנקוט בו רק במקרים קיצוניים ודרסטיים ובית משפט מעדיף תמיד, הכרעה עניינית על פני פתרון דיוני. ראה לענין זה: ע"א 335/78 שאלתיאל נ' שני פ"ד ל"ו (2) 151, 155 - 156.

      סילוקה על הסף של תובענה הוא צעד דראסטי. יש להשתמש בו רק כאשר כלו כל הקיצין וברור שהתובע לא יוכל לקבל את הסעד שביקש, אפילו הוכיח את כל העובדות הכלולות בכתב התביעה (ראה לענין זה: ע"א 109/84 ורבר ואח' נ' אורדן תעשיות בע"מ ואח', פ"ד מ"א (1) 577; ע"א 642/89 עזבון המנוח מאיר שניידר ז"ל נ' עיריית חיפה פ"ד מו (1) 470; ע"א 50/89 פרופ' רות ליטן נ' פרופ' חיים אילתה ואח', פ"ד מה (4) 18; ע"א 458/70 מדינת ישראל נ' זאב יוליס, פ"ד כד (2) 522; ע"א 693/83 שמש נ' רשם המקרקעין תל-אביב -יפו, פ"ד מ(2) 668).

      ג) במקרה דנן, שוכנעתי, כי מדובר במקרה מובהק שבו יש למחוק את התביעה על הסף למרות השלב המקדמי שבו מצוי התיק.



      ד) כידוע, המבחן הקובע לסילוקה על הסף של תביעה בהעדר עילה הוא בחינת פרשת התביעה, אשר בהנחה, שהתובעים יוכיחו את העובדות הכלולות בתביעתם – יהיו זכאים לקבל את הסעד המבוקש על ידם (ראה: ד"ר יואל זוסמן, סדר הדין האזרחי, מהדורה שביעית, 1995, עמ' 183).

      מעיון בכתב התביעה שבפני עולה, כי עסקינן בפירוש בתביעה לתשלום דמי תיווך.
      למעלה מן הצורך יצוין כי בתגובה לא נטען אחרת וגם ממנה עולה ברורות האמור לעיל.

      כאמור בת"א 2433/03 י-ם סימקוביץ' ואח' נ' רג'ואן פורסם בנבו.
      "משבאה לעולם הוראת סעיף 9 לחוק, שוב לא יוכל מתווך לזכות בדמי תיווך מכוחו של חוק לבר חוק המתווכים במקרקעין, או מכוחו של הדין הכלל. אם לא נאמר כן, מה יועילו חכמים בתקנתם? נמצאנו מסכלים את תכליתו של חוק המתווכים במקרקעין, ומאפשרים למעשה מצב בו מה שהיה, הוא שיהיה. אותן מחלוקות, ואותו מצב של חוסר וודאות אשר שרר לפני חוק המתווכים, ימשיך לשרור גם לאחר חקיקתו".

      לפיכך, על אף שהמשיבים משתמשים בכתב התביעה במונחים הלקוחים מתחום דיני החוזים, הואיל ועילת התביעה, כמנוסח בכתב התביעה, הינה לתשלום דמי תיווך, על ההתחייבות נשוא התביעה חל חוק המתווכים.

      ה) על פי סעיף 9 (א) לחוק המתווכים:
      "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".





      סעיף 14 לחוק המתווכים מוסיף וקובע כי :
      (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
      (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
      (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
      (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

      התקנות שהותקנו מכוח החוק, תקנות המתווכים (להלן:"תקנות המתווכים") קובעות כי:
      1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:
      (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
      (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון:  "שכירות", "מכירה";
      (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
      (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
      (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה– 1975.

      ו) סעיף 2 (א) לחוק המתווכים קובע כי "לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון ובהתאם להוראות חוק זה".

      אין בידי לקבל את טענת המשיבים כפי שפורטה בסעיף 4 ה להחלטתי זו ולעניין זה יפים הדברים שנאמרו מפי כב' הש' חגי ברנר בת"א 21227/05 פרידון ואח' נ' אברהם ואח' פורסם בנבו, כי תנאי הזכאות הקבוע בסעיף 14 (א) (1) לחוק המתווכים הוא תנאי זכאות אישי ויש לבחון את התקיימותו ביחס לכל מתווך בנפרד.



      בתגובה לבקשה המשיבים למעשה לא מכחישים כי אין בידי משיבים 1 ו-3 רישיון תיווך.
      מכאן, כי בעת ביצוע פעולת התיווך הנטענת לא היו משיבים 1 ו-3 בעלי רישיון תיווך כדין.
      עולה, אם כן, כי תובעים 1 ו-3 אינם זכאים לתשלום דמי תיווך שכן לא מתקיימים לגביהם התנאי שבסעיף 14 (א) (1) לחוק המתווכים.

      מאחר שמדובר בתנאים מצטברים, אין צורך לבחון לגבי משיבים 1 ו-3 האם מתקיימים תנאי הזכאות הנוספים הקבועים בסעיף 14 (א) לחוק המתווכים.
      ברם, הואיל ואין מחלוקת כי משיב 2 הינו בעל רישיון לפי החוק, אבחן את התקיימות התנאי השני בסעיף 14 (א) לחוק המתווכים, קרי, מילוי אחר הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים.

      ז) על פי לשונו הפשוטה והברורה של החוק, קיומה של הזמנה בכתב הינה תנאי מקדמי לזכאותו של המתווך לתשלום דמי תיווך.
      בהעדרו של הסכם תיווך לא קמה זכות לקבלת תשלום ואין זה רלבנטי כלל האם המתווך אכן ביצע פעולת תיווך.

      עסקינן בחוק צרכני, שתכליתו להגן על הצרכן. בדברי ההסבר להצעת חוק מתווכים במקרקעין, התשנ"ב – 1992, הצ"ח 2136, התשנ"ב נאמר כי:
      "הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה".

      מעיון בתכתובות הדוא"ל שמצוינות בכתב התביעה וצורפו כנספחים עולה ברורות כי לא מדובר בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין הואיל ולא מתקיימים כל התנאים הקבועים בסעיף 9 (א) לחוק המתווכים ובתקנה 1 לתקנות המתווכים.


      יצוין כי אף מעיון בתגובה עולה כי המשיבים למעשה טוענים כי במקרה דנן לא נדרש בהזמנה קיום הדרישות הקבועות בסעיף 14 לחוק המתווכים "ויש לראות בהסכמות הכתובות כממלאות סעיפים 9 ו-14 לחוק המתווכים" (סעיף 10 לתגובה).
      על כן, גם אם אקבל את כל העובדות הנטענות בכתב התביעה בחזקת אמת, לא יוכלו המשיבים לדרוש דמי תיווך עפ"י חוק המתווכים.

      בענייננו, לא נערך ולא נחתם הסכם תיווך בין הצדדים והדברים שנאמרו ע"י כב' השופט נעם סולברג בעניין ת.א. 2433/03 (י-ם) סימקוביץ' ואח' נ' רג'ואן פורסם בנבו, יפים גם לעניינו:
      "דומה כי המחוקק ביקש להסיר כל ספק בדבר הזה, וביקש להורות הוראה קוגנטית, בלשון מצווה, ערוכה "כתנאי בני גד ובני ראובן (במדבר לב, כ-לב), לאמר: מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב סעיף 9(א), ומתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם נתקיימו תנאים מסויימים, בתוכם מילוי אחר הוראת סעיף 9 הנ"ל (סעיף 14)" כדברי כב' השופט י' אטדגי בת"א (תל-אביב-יפו) 64282/01 כהן מגורי אילן נ' אלפי רות, פורסם בנבו. ו
      23.הנני סבור, כי מילותיה של הוראת סעיף 9 הנ"ל אינן 'סובלות' פרשנות לפיה זכאי יהיה מתווך לדמי-תיווך גם בלא הזמנה בכתב. דרישת הכתב הינה דרישה מהותית, תנאי לתשלום דמי-תיווך ראו והשוו לפסק דינו של כב' השופט נ' הנדל בבר"ע (באר שבע) 952/98 רונן שיריזיאן נ' סלאב ירונה ושמעון. נ
      24.מצאנו אומנם בפסיקה (בערכאות נמוכות, בית המשפט העליון טרם נדרש לדון בעניין), מקרים שבהם לא קויימה דרישת ההזמנה בכתב על כל פרטיה ודקדוקיה בהתאם לסעיף 9 לחוק וסעיף 1 לתקנות; קרי, מקרים שבהם לא צויינו כל פרטי-החובה בהזמנה שבכתב, ואף-על-פי-כן נמצא המתווך זכאי לדמי-תיווך; אך הזמנה בכתב - הייתה ....
      בענייננו, באין הזמנה בכתב, אין דרך חוקית לזכות את התובעים בדמי-תיווך".



      ח) מכתב התביעה עולה, כי המשיב 2 הינו מתווך פעיל, העוסק בעסקאות של מכירה/רכישה של קרקעות (סעיף 1 לכתב התביעה) ובודאי ידועה לו החובה לערוך הזמנה בכתב. הימנעות מעשיית הסכם בכתב פועלת לחובתו ואין לו להלין אלא על עצמו שלא גיבה את פעולת התיווך בהזמנה בכתב.

      ט) ב"כ המשיבים טוען בנוגע לאופיו הצרכני של חוק המתווכים. ובעניין זה יוער כי אף אם ביקש המחוקק להגן על הצד החלש ואף אם המבקשת ונתבעת 2 בענייננו הינן חברות
      שעיקר עיסוקן הינו רכישת ומכירת נדל"ן בארץ ומחוצה לה, הרי שהחוק חל גם לגביהן. כך עולה מהגדרת "לקוח" שהינה הגדרה רחבה (סעיף 1 לחוק המתווכים).
      המסקנה מהאמור לעיל הינה כי מסמך בכתב בתיווך מקרקעין הוא תנאי לתשלום דמי תיווך ובלעדיו אין למשיבים עילה לתביעה בגין דמי תיווך.

      י) למעלה מן הצורך יצוין כי לא מצאתי לנכון בנסיבות המקרה דנן להיעתר לבקשת החילופית של המשיבים לתקן את כתב התביעה. טענה זו נטענה ללא שפורט כדבעי כיצד יתוקנו הפגמים שבעטים יש למחוק את התביעה על הסף נגד המבקשת.

      5129371
      54678313
      8. לסיכום:
      א) לאור האמור לעיל, יש למחוק על הסף את התביעה נגד הנתבעים.

      5129371
      54678313ב) המשיבות ישאו בהוצאות הנתבעת 1 ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 4,000 ₪ + מע"מ ובהוצאות הנתבעת 2, אשר עדיין לא הגישה כתב הגנה ו/או בקשה לסילוק על הסף, בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 1,000 ש"ח + מע"מ
      ג) המזכירות תשלח החלטה זו לצדדים.


      אביגיל כהן 54678313-203993/09
      ניתנה היום, י"א בניסן, תשס"ט (5 באפריל 2009), בהעדר הצדדים.
      אביגיל כהן, שופטת

       

        17/4/09 10:13:
      בית משפט המחוזי בתל אביב-יפו
      בשבתו כבית משפט לערעורים
      בתאריך: 28/05/2008


      בפני:
      1. כב' השופט/ת י' שנלר - אב"ד
      2. כב' השופט/ת ד"ר ק' ורדי
      3. כב' השופט/ת ר' לבהר שרון
      מערערים:
      1. יחיאל טרכטנברג
        - נגד - משיבים:
      1. אפריקה ישראל מגורים בע"מ
      ב"כ מערערים:
      1. עו"ד ברטנובסקי
      ב"כ משיבים:
      1. עו"ד דן

      פסק-דין

                  השופט ד"ר קובי ורדי:

      1.         ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופטת מארק הורנצ'יק) מיום 11/9/05 בת.א 11156/05, בש"א 166753/05, בו סולקה על הסף תביעתו של המערער כנגד המשיבה.

                  יש לציין שכותרת פסק הדין הנ"ל הינה "החלטה" ברם לאור העובדה שמדובר בתביעה שסולקה על הסף מדובר בפסק דין לכל דבר ועניין.

                  המחלוקות בין הצדדים וטענותיהם בפני בית משפט קמא

      2.         מדובר בתביעה כספית שהגיש המערער ביום 16/1/05 כנגד המשיבה ע"ס 1,659,791 ש"ח בגין הפרת התחייבות לשלם לו שכר בגין שירותים שנתן לטענתו למשיבה.

      3.         על פי האמור בכתב התביעה, לטענת המערער, העוסק בין היתר ביזום מקרקעין, בשנת 2002 הוא פגש את מר יורם קרן מנכ"ל המשיבה, שהכירו הכירות מוקדמת במסגרת עבודת המערער בקניה, וסיפר לו כי יש בידיו לעניינו בהפניית בעלי קרקעות בעלות פוטנציאל לבניה. ביוזמת מר קרן נקבעה פגישה בין הצדדים בה סיפר המערער למר קרן על מתחמי קרקע גדולים בראשל"צ, השייכים לבעלים, עבורם הוא פועל לשינוי יעוד הקרקע במטרה להפשירם לקרקע המאושרת לבניה ומסר למר קרן מסמכים ותכניות שנעשו בענין.

                  לטענת המערער, המשיבה סיכמה עמו, באמצעות מר קרן, שהוא יקבל 500 דולר + מע"מ לכל יחידת דיור ובתמורה יפנה המערער אל המשיבה בעלי קרקע במתחם, על מנת שהמשיבה תתקשר עימם לצורך רכישת הקרקע שבבעלותם.

                  בהסתמך על הסיכום הנ"ל יזם המערער פגישה בין מר קרן לבין מר מכנס מבעלי הקרקע, ולאחר מו"מ השתכלל ביניהם הסכם, כך שהמשיבה רכשה יחידות קרקע בהיקף של כ-650 יחידות דיור, בהסכם אחד לא מפוצל, ואף שילמה לבעלי הקרקע מקדמה בסכום נכבד ורשמה הערות אזהרה על המקרקעין (כעולה מנספחים א' וב' לתביעה).

                  בעקבות הנ"ל, דרש המערער ממר קרן את שכרו עפ"י ההסכם ביניהם ואז הודיע לו מר קרן שמר מכנס, בעל הקרקע, נוטל על עצמו את תשלום שכרו של המערער והתנער מהסיכום ביניהם.

                  המערער, שהסתמך על אמינות המשיבה כחברה ציבורית ועל היכרותו האישית עם מר קרן טוען שרק עקב כך לא עמד על סיכום בכתב, כשהמשיבה הפרה את ההסכם עמו לשלם לו 500 דולר + מע"מ לכל יחידת דיור, היה ותתקשר עם בעלי הקרקע שיופנו על ידו, כפי שאכן קרה בפועל.

                  לטענתו, המשיבה אינה מקיימת את ההסכם שנכרת בין הצדדים בתום לב ובדרך מקובלת וזאת לאחר שעשתה שימוש בשירותיו, הפיקה לעצמה תועלת רבה והתכחשותה לחיוביה על פי ההסכם שנכרת עמו הינה עשיית עושר ולא במשפט.

                  לטענת המערער, הוא סיים את שירותיו לאחר שיזם את ההיכרות בין המשיבה לבעלי הקרקע, הפגישם, ונכרתה ביניהם עסקה ולמרות זאת המשיבה מסרבת לשלם לו את שכרו (650 יחידות דיור לפי 500 + מע"מ ליחידה, שווי בש"ח של 325,000 דולר) שעמדו ליום הגשת התביעה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ע"ס 1,659,791 ש"ח.

                  לטענת המערער, המשיבה בעצמה הסכימה שסוכם בינה לבין המערער כי עבור שירותיו בקשר עם ההתקשרות עם מר מכנס להקמת 152 יחידות דיור בלבד, ישולם לו סכום בשיעור המקובל במשיבה, בכפוף ובמועד לקיום התנאים המתלים לתוקפה של העסקה ובכלל זה שינוי יעוד הקרקע והיא תהיה מוכנה לשלם סכום זה, אם יתקיימו התנאים לכך בעתיד, ואך ורק יותר מאוחר הודיעה לו המשיבה שזה מלפנים משורת הדין, הואיל ולא נתקיימו התנאים הדרושים בדין לקיומה של עסקת תיווך במקרקעין.

      4.         המשיבה הגישה כתב הגנה בו טענה, בין היתר, טענה מקדמית שיש לסלק את התביעה על הסף, שכן מעבר לכך שעילת התביעה (המוכחשת) המתוארת בכתב תביעה טרם התגבשה והיא תיאורטית בשלב זה הרי, התביעה אינה מגלה עילה היות ומדובר בתביעה לתשלום דמי תיווך בעוד התובע אינו עומד בדרישות חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996 ( להלן: "חוק המתווכים" או "החוק").

                  המשיבה מאשרת שהמערער הפגיש בינה לבין בעל הקרקע מר מכנס, שבסופו של דבר נכרת ביניהם הסכם, אך ההסכם, היה לבניית 152 יחידות דיור, הסכם המותנה בשינוי יעוד הקרקע, כשלא ברור אם הסכם זה ישתכלל לעולם וכרגע לא ניתן לבנות על המקרקעין ולו יחידה אחת.

                  לטענת המשיבה, לא סוכם בינה לבין המערער מעולם על תשלום בסך 500 דולר + מע"מ בעבור כל יחידת דיור שתבנה כתוצאה מההסכם שייכרת בינה לבעלי הקרקע שיופנו על ידי המערער למשיבה. לפנים משורת הדין היתה נכונה המשיבה לתגמל אותו ולהגיע עמו להסדר כספי, אם בסופו של יום ישונה היעוד של המקרקעין לבניית מגורים, דהיינו, הסדר כספי מותנה בשינוי יעוד המקרקעין.

                  לטענת המשיבה, היתה התקשרות נוספת ומאוחרת יותר בינה למר מכנס בקשר למקרקעין אחרים שאין למערער קשר לכך.

                  המשיבה הגישה בקשה לסילוק התביעה על הסף שכן התובע אינו עומד בתנאים של חוק המתווכים לענין זכאותו לקבלת דמי תיווך שכן, בין היתר, אין לו רשיון לעסוק בתיווך במקרקעין.

      כן נטען כי למערער לא קמה גם עילה על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט שכן הם לא באו לעקוף הוראות חוק ברורות בחוק המתווכים הבאות להסדיר סוגיה ספציפית ומפורשת. כל תוצאה אחרת תרוקן את תחולת החוק ותאפשר לכל אדם לדרוש דמי תיווך בניגוד לחוק.

                  המערער טען שאין מקום לסילוק התביעה על הסף שכן הוא לא עסק בתיווך, הוא אינו מתווך במקרקעין והחוק גם לא חל על עסקה אקראית שעשה וכן טען שיש לו עילת תביעה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.

                  פסק הדין של בית משפט קמא

      5.         בית המשפט קיבל את הבקשה לסילוק על הסף לאחר שקבע שהמערער אינו עומד בדרישות חוק המתווכים (כפי שהמערער עצמו מודה בכך). מדובר בפעולת תיווך ולא פעולת יזמות או שיווק ודרישתו של המערער הינה דרישה לקבלת תשלום דמי תיווך, דרישה שאינה עומדת בהוראות חוק המתווכים.

      בית המשפט דחה את טענתו של המערער כי מדובר בעסקת אקראי ומשכך אין חוק המתווכים חל עליה, שכן חוק המתווכים לא מבחין בין עסקת אקראי לבין עסקה שנעשתה כענין שבשגרה וקובע דין אחד לשאלת הזכאות לדמי תיווך, כשתכלית החוק היא להסדיר את העיסוק במקצוע התיווך.

      משלא עמד המשיב בתנאים הקבועים בחוק המתווכים לא קמה לו עילת תביעה אף לא מדיני עשיית עושר ולא במשפט, שכן השבה תסכל את תכלית החוק ותרוקן את הוראותיו מכל תוכן.

      משכך, נעדרת התביעה עילה, שכן גם אם יוכחו כל העובדות המפורטות בכתב התביעה לא יהיה המערער זכאי לסעד אותו תבע ומדובר בשאלה משפטית אחת בלבד, כשאין טעם ותכלית בשמיעת ראיות ולכן סולקה התביעה על הסף.

                  טענות הצדדים בערעור

      6.         ב"כ המערער התמקד בטענה כי המערער, שעיקר עיסוקו ביזום, לא נכנס כלל לגדר חוק המתווכים, שכן הוא אינו מתווך ואינו עוסק בתיווך, אלא עשה פעולת אקראי חד פעמית.

      לטענתו, חוק המתווכים לא חל על מי שאינו מתווך ועושה עסקת אקראי חד פעמית של תיווך וכאשר המחוקק רצה לאסור פעולת אקראי עקב ייחוד המקצוע הוא כתב זאת מפורשות.

      לטענתו המשיבה התעשרה על חשבונו ועשתה עושר לא במשפט ואינה מקיימת את ההסכם עמו בתום לב ובדרך מקובלת, לאחר שהמערער נסמך על מצגיה שהתבררו כמצגי שווא.

      7.         לטענת המשיבה, חוק המתווכים חל גם על עסקת אקראי חד פעמית של תיווך, כשהחוק אינו מבחין בין עסקת אקראי לעסקה אחרת ודין אחד חל עליהם. החוק נועד למנוע מקרים של "חאפרים" העושים עסקאות חד פעמיות וכי על כך יקבלו דמי תיווך ומדובר בהוראות קוגנטיות של החוק.

      לטענת המשיבה, אין כל הגיון שאדם שאין לו רשיון לעסוק בתיווך, שזהו תנאי בסיסי עפ"י חוק המתווכים, מצבו יהיה יותר טוב מאשר אדם שיש לו רישיון לעסוק בתיווך ולא עמד בתנאי חוק המתווכים, שכן לטענתו הוא לא צריך לעמוד כלל בתנאי חוק המתווכים.

      לטענת המשיבה, לא מדובר בפעולת ייזום ו/או שיווק אלא בפעולת תיווך שחוק המתווכים חל עליה.

      לטענת המשיבה היא התנהגה בתום לב, כשלמשיב לא קמה עילה על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, שלא בא לחתור תחת הוראות החוק הברורות והספציפיות, כשהסכמת המשיבה לשלם למערער תשלום לפנים משורת הדין, אינה יכולה להיות לה לרועץ (לענין הסכמה זו ראו בהמשך בפן המוסרי).

      לפיכך, לטענתה, היה מקום לסילוק התביעה על הסף שכן גם אם היה מוכיח המערער את כל הנטען בכתב התביעה, לא היה זכאי לסעדים הנתבעים על ידו.

                  דיון

      לטעמי, יש לדחות את הערעור.

      8.         יש לחזור ולהדגיש שבשלב המקדמי של בקשה לסילוק התביעה על הסף, בוחן בית המשפט את כתב התביעה בלבד והאם בהנחה שהמערער יוכיח את העובדות הנטענות בתביעתו, יהיה זכאי לסעדים הנתבעים בתביעה. לכן, בשלב זה לא נשמעות טענות ההגנה ואינן נלקחות בחשבון (גם אם מדובר בטענות בעלות משקל).

      9.         למעשה מעלה הערעור מספר טענות עיקריות שבמחלוקת

                  א.        האם מדובר בפעולת תיווך .

      ב.         במידה ומדובר בפעולת תיווך, האם יש הבחנה בין פעולת תיווך אקראית חד פעמית לבין פעולות תיווך שאינן כאלו. דהיינו האם תיתכן בכלל אפשרות להכיר בפעולת תיווך אקראית וחד פעמית כפעולה שאינה נכנסת כלל לגדר חוק המתווכים או שמא כל פעולת תיווך ולא משנה אם היא אקראית או לא, נכנסת לגדר חוק המתווכים.

      ג.         גם בהנחה שמצויים אנו בגדר חוק המתווכים, האם ישנה אפשרות לכך שהמערער יהיה זכאי לתמורה בגין הפעולה שביצע או שמא מעת שמצויים אנו בגדר חוק המתווכים ולא עומדים בתנאיו, אין כל אפשרות שהמערער יהיה זכאי לתמורה.

      ד.         האם יש תחולה לעילה של עשיית עושר ולא במשפט.

                  האם פעולת תיווך

      10.       בחוק המתווכים מוגדר "תיווך במקרקעין": "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין".

      דהיינו, פעולה של הפגשה בין צדדים לשם התקשרותם בעסקת מקרקעין הינה פעולת תיווך.

      מאפייניה העיקריים של פעולת תיווך הם ייזום מפגש בין קונה למוכר, הגמרת העסקה כתוצאה מאותו מפגש והתנאת התשלום בביצוע העסקה באופן שבאין עיסקה אין שכר גם אם הושקעה עבודה, כאשר זאת למדים לא מלשון ההסכם אלא ממהותה האמיתית של העיסקה הנלמדת מהתחקות אחר העובדות (ע"א 6189/93 עו"ד סולומונוב נ' שרבני פ"ד נב(2) 289, להלן: "פס"ד סולומונוב" בעמודים 295-296).

      11.       בענייננו, המערער הפגיש בין המשיבה לבין בעלי הקרקע לשם התקשרותם בעסקת מקרקעין ודרש תמורה בגין הנ"ל ולכן מדובר בפעולת תיווך, גם אם לא הוזכרה המילה "תיווך".

      זאת, ניתן ללמוד גם מהעולה מכתב התביעה, ממכתבי המערער ומדברי ב"כ בפרוטוקול הדיון.

      כך, בתביעה מדובר על קישור בין משפחת מכנס למשיבה ויזום פגישה ביניהם שהשתכללה כדי הסכם ולכן יש זכאות לתשלום.

      כך, במכתב המערער למשיבה מיום 17/2/03 נדרשת עמלה עבור התקשרויות של המשיבה עם משפחת מכנס בעקבות הפניה שלהם ע"י המערער למשיבה וכנ"ל במכתב המערער מיום 14/5/03 בו נדרשת עמלה בגין קישור בין המשיבה למר מכנס.

      כך, במכתבו של המערער למשיבה מיום 29/9/03 נאמר שהוא קישר בין המשיבה לבין מר מכנס ועקב יוזמתו ופעילותו זו נערך ביניהם חוזה לרכישת כ-650 יחידות דיור ועל המשיבה לשלם לו עמלה בסך 500 דולר + מע"מ בגין כל יחידת דיור.

      כך, כדברי ב"כ המערער בפרוטוקול בבית משפט קמא מיום 17/5/05 בעמוד 1 שורות 15-16: "בעניין הזה התובע לא ביצע שינוי יעוד של המקרקעין, כאן הוא קישר בין שני אנשים".

      ובדיון בערעור מיום 6/1/08 בעמוד 4 לפרוטוקול שורה 7: "היתה פעולה, הפגשה בין שני צדדים. מזה לא נוכל להתחמק".

      12.       מהאמור לעיל עולה שלא מדובר בפעולה של יזמות כפי שטען המערער "בלשון רפה" וגם אם היתה יזמות היא היתה כלפי בעלי הקרקע ולא כלפי המשיבה שעימה היתה עסקת תיווך קלאסית של ייזום פגישה בין קונה למוכר, הגמרת העסקה כתוצאה מאותו מפגש והתנאת התשלום בביצוע העסקה, כך שמדובר בהפגשה בתמורה בין שני צדדים לשם התקשרותם בעסקה בזכויות במקרקעין, המהווה פעולת תיווך.

      לאחר שקבעתי שמדובר בפעולת תיווך, יש לבחון את הטענה העיקרית של המערער שפעולת תיווך חד פעמית, אקראית, אינה נכנסת כלל לגדר חוק המתווכים.

                  האם פעולת תיווך חד פעמית נכנסת לגדר חוק המתווכים

      13.       ראשית, אינני נכנס בשלב זה לדון בטענת המשיבה שלא מדובר בעסקה אקראית שכן המערער עסק כבר בעבר בפעולת תיווך, כעולה מ- ת.א (ח') 1511/95 טרכטנברג נ' גד זאבי, לא פורסם, 21/12/98, בו נדחתה תביעת המערער לדמי תיווך (לפני חוק המתווכים), שכן טענה זו תתברר, במידת הצורך, אם לא תסולק התביעה על הסף ויהיה צורך בבירור עובדתי של סוגיה זו.

      14.       בסעיף 2 לחוק המתווכים שכותרתו "איסור עיסוק ללא רישיון" נאמר:

      (א) "לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון ובהתאם להוראות חוק זה".

      דהיינו, לכאורה, תנאי לעסוק בתיווך במקרקעין הינו שהעוסק בכך יהיה בעל רשיון (כשאין מחלוקת שלמערער אין רשיון לכך). לכאורה, החוק לא מוציא מגדרו עסקת אקראי של תיווך, כשניתן לראות מסעיף 2(ג) לחוק המתווכים שמי שאינו מתווך יכול לפרסם פרטים על מעוניינים בביצוע עסקאות מקרקעין אך אינו יכול לעסוק בפעולת תיווך.

      15.       כן נאמר בסעיף 14 לחוק שכותרתו: "דמי תיווך".

      (א) "מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיים כל אלה:

      (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך...

      (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9.

      (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

      דהיינו, הזכאות לדמי תיווך הינה רק למתווך שיש לו רשיון וזאת בהתמלאם של תנאים נוספים, שהיתה הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך (תנאי שלא מתקיים במקרה שבפנינו) ושהוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

      16.       לטענת המערער אם מדובר בעסקה אקראית וחד פעמית של תיווך לא נכנסים כלל לגדר חוק המתווכים, שכן לא מדובר בעיסוק בתיווך במקרקעין כמקצוע של מתווך אלא באדם שעיסוקו אינו בתיווך שעשה פעולה חד פעמית אקראית.

      17.       אמנם ניתן "ללכת שבי" אחרי טענה זו ולומר שאדם המפגיש בין שני אנשים באופן חד פעמי לאחר שסיכמו שיקבל תגמול בגין הנ"ל, לא ייחשב כמתווך בתיווך ולכן לא יישלל שכרו, אך נראה שלא זו היתה כוונת החוק.

      השאלה האם עסקת תיווך חד פעמית באה בגדר האיסור של "עסקי תיווך" עלתה לדיון בפס"ד סולומונוב. שם, נשאלה השאלה האם האיסור הקיים בכללי לשכת עורכי הדין (איסור עיסוק בתיווך) תשל"א-1971 (להלן: "הכללים"), שהיו אז בתוקף וקבעו כי: "לא יעסוק עורך דין בשכר או בתמורה אחרת בעסקי תיווך..." חל גם על עסקה חד פעמית של תיווך.

      כבוד השופטת שטרסברג כהן קבעה כי העיסוק בעסקי תיווך, רבים או יחיד, אסור על פי הכללים. וכדבריה בעמוד 299-300 לפס"ד סולומונוב:

      "לשיטתי, אין להיצמד לפרשנות מילולית של כלל 1 הקובע איסור לעסוק בשכר או בתמורה אחת בעסקי תיווך. הטענה שלפיה יש ללמוד מלשון הרבים שאותה נקט מתקין הכללים - כי עיסקת תיווך אחת מותרת, היא טענה טכנית. היא איננה מתחייבת מן הטקסט, איננה עולה בקנה אחד עם כללי פרשנות רגילים, ומה שחשוב יותר, היא איננה עולה בקנה אחד עם תכלית דבר החקיקה.

      מבחינה דווקנית, "האמור בלשון יחיד - אף לשון רבים במשמע, וכן להיפך" (סעיף 5 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981). מכאן, שהאיסור חל גם על עיסקה בודדת. מבחינה עניינית, פרשנות אחרת אינה ניתנת ליישום רציונלי הולם, שכן מה משמעותה של עיסקה אחת? עיסקה אחת בכלל? עיסקה אחת במשך זמן מסוים? במשך כמה זמן? אחת לשנה? אחת לחודש? איפה הגבול בין עיסקה אחת לבין עיסקאות אחדות ההופכות לעסקי תיווך? גם אם נניח שניתן לתחום גבול, עדיין אין זו מדיניות ראויה בעיניי להוציא עיסקת תיווך אחת מכלל האיסור ולהרשותה. אם תיווך בשכר אינו הולם את מקצוע עריכת הדין, מה לי עיסקה אחת ומה לי עיסקאות רבות?"

      כבוד השופט טירקל בפס"ד סולומונוב הסכים לדעתה של כבוד השופטת שטרסברג כהן שההסכם שנעשה מגלם בתוכו עיסקת תיווך.

      יש לציין כי למרות "החידוש" הנ"ל בפס"ס סולומונוב בראיית עיסקה חד פעמית כ"עיסוק" (כאשר בכללים נאמר "עסקי תיווך") לא ניתנה רשות לדיון נוסף (דנ"א 3176/98 סולומונוב נ' שרבני, ט.פ 9/11/98).

      18.       אני סבור שבדומה לנפסק בפס"ד סולומונוב, ואף מקל וחומר (שכן בעניינו לא נאמר בחוק "עסקי תיווך" בלשון רבים), גם במקרה שלנו מדובר בעיסקת תיווך גם אם הינה אקראית וחד פעמית, כאשר הדבר עולה גם מכוונת חוק המתווכים.

      כאמור, סעיף 2 לחוק המתווכים מדבר על כך שאדם " לא יעסוק" בתיווך אם אינו בעל רשיון כאשר " תיווך במקרקעין" מוגדר בחוק כ "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין".

      לא מדובר בהגדרת " תיווך במקרקעין" ב" עיסקאות" אלא ב" עיסקה" ולכאורה כל עיסקה העונה על ההגדרה הינה " תיווך במקרקעין" וסעיף 2 לחוק אוסר כל פעולה בתיווך במקרקעין באופן גורף ומוחלט.

      19.       בהצעת חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ב-1992, הצ"ח 2136 מיום 17/3/02 בעמ' 388 נאמר שבעקבות חוסר הידע של העולים החדשים, במיוחד מברה"מ, המנוצל לרעה, הרי "אף על פי שחופש העיסוק הוא ערך חשוב ובדרך כלל אין להגביל את האפשרות של אדם לעסוק בעבודה, הרי שבנסיבות שנוצרו ועקב גל העליה אין מנוס מחקיקה שתסדיר את הנושא".

      כן נאמר שם שהצעת החוק דומה במבניה ובדפוסיה לחוקים אחרים העוסקים בפיקוח ובהסדר העיסוק במקצועות ראשיים הגם שהוראות החוק מותאמות במיוחד למקצוע התיווך במקרקעין.

       

      http://www.psakdin.co.il/fileprint.asp?FileName=/Mekarkein/Private/ver_drsw.htm

        14/4/09 08:50:
      אחד הדברים הידועים לכל הציבור זה: שאי ידיעת החוק -!- אינה פוטרת מהעונש את אלו שעוברים עליו
      זה יכול אולי להקל בעונשו של הנאשם במשפט:והשופט יכול להשתכנע ולהאמין לנאשם שעבר על חוק
        שאינו-מכיר" ובעצם ללא ידיעתו שיש חוק כזה,"אבל" זה עדיין לא פוטר את הנאשם מעונש על העבירה"
      לכן לא ברור לי המונח של עיסקה אקראית-שכפי שכתבתי והיסתבר כנכון במקרה הזה:"אינו-אקראי" בכלל
      מתגובות שקיבלתי לפירסום הנושא-גם בפורום דה מרקר. מיסתבר שהיו בעבר תביעות שהגיעו גם לבהמ"ש
      בהן ניסה מר טרכטנברג לקבל דמי תיווך לעיסקאות שביצע:דוגמא ת.א 1511/95 טרכטנברג נגד גד זאבי
      בהמ"ש פותחים כאן פתח נירחב לעיסוק בתיווך ללא רישיון ויוצרים יוצאים-מהכלל לחוק שקיים כבר 12 שנה
      והאמת שאני לא מכיר מקרים אחרים שיש חוק,והחוק אינו מחייב את כולם/ן ומאפשר חריגים ויוצאים מהכלל
      בהחלט נמאס כבר מהחוק הזה שאף אחד בעצם לא מנסה לאכוף אותו ועיקרו=תשלומי אגרות סתם למדינה
      והמצב הקיים:שיש יותר מתווכים וחאפרים,בלי רישיון, שעובדים ועוברים על החוק כולל עו"ד שמודעים-לחוק
      ואין דין ואין דיין והתופעה מיתרחבת..ולמרות שאנחנו חיים במדינת חוק והחוק קיים וכבר 12 שנה בישראל
      ואם ציבור המתווכים לא יתחיל להתאגד ולהילחם על פרנסתו וכבודו-!-אף אחד אחר לא יעשה זאת עבורנו
        14/4/09 06:19:

      אם נפשפש קמעא במעשיו של טרכטנבגר, נגלה עד מהרה שהלז טען ברב חוצפתו שעשה עסקת קישור, טענה שבית-המשפט המחוזי דחה וקבע כי הייתה כאן עסקת תיווך. לי אין ספק שלא היתה זו עסקת תיווך חד פעמית. שכן לפחות תביעה אחת קודמת של טרכטנברג, לקבלת עמלת תיווך, נדחתה (ר' ת.א. 1511/95 טרכטנברג נ' גד זאבי). לכן אין מנוס מהמסקנה שטרכנטברג הוא גם עבריין סדרתי. ר"ל, מן הראוי להעמידו לדין ולהוכיח כי הוא מתווך סדרתי שבצע עסקאות תיווך ללא רשיון עפ"י דין.

      הלו, מדינת ישראל? את שומעת?

        13/4/09 21:59:

      לדעתי שגה בית המשפט המחוזי בקבעו כי תכליתו של חוק המתווכים במקרקעין היא להגביל רק את מי שמבקש להיות מתווך, במובן מקצועו ואינו אוסר על פעולת התיווך כשלעצמה. מדוע לא יתייחס בית המשפט לחוק
      המתווכים במקרקעין כמו לחוק לשכת עוכרי-הדין? האם השופטים ש"התירו עסקת תיווך חד-פעמית" היו מרשים למאן דהוא לתת ייעוץ משפטי חד-פעמי למי שאינו עו"ד עפ"י דין?

        13/4/09 18:43:

      *

      ארכיון

      פרופיל

      ofermargolin
      1. שלח הודעה
      2. אוף ליין
      3. אוף ליין