פנה אליי עו"ד ידוע,וותיק,בעל נסיון עשיר בנדל"ן בשרון - אותו אני מכיר כבר 11 שנה.על מנת לארגן קבוצת משקיעים פרטיים מהארץ ומחו"ל עבור חטיבת קרקע  במרכז הארץ (בין הרצליה לחדרה כהגדרתו) הרעיון הוא להקים שכונה כפרית איכותית וירוקה בה יהיו כ 300-250 קוטגים וכ-300 דירות 4-5 חד' בבניינים של עד 4-5 קומות.

 

התפיסה הרעיונית היא שבמרכז הפרויקט יהיו שטחים ירוקים ציבוריים נרחבים עם אגם מים ממוחזרים,החשמל לשימוש עצמי ייוצר מאנרגיה סולרית על גגות הבתים הפרטיים והציבוריים.

במרכז השכונה יוקמו בית תרבות,בית כנסת,מרכז מסחרי והוסטל לחסרי ישע בקהילה.

בשלב זה יש הבנה,הסכמה ותמיכה של הדרג הפוליטי המקומי בפרוייקט.

 

כל משקיע פרטי שירצה להבטיח לעצמו זכות לדירה כשהקרקע תופשר ישקיע כיום לאחר הכנת התוכניות הראשוניות  ומהמצגות ולפניי תחילת העבודה של העו"ד ומשרד מתכנן ערים סכום של 100,000 ש"ח בלבד.עבור זכות למגרש לקוטג' סכום של 165,000 ש"ח.לא כולל השבחה ופיתוח עתדיים בעוד 3-4 שנים עם אישור סופי של התוכניות.

 

כמובן שהפיתוח,הבנייה והפיקוח יעשו במרוכז לפי 3-4 סוגי בתים (כך שלא יבנו במקום "ארמונות" מנכרי עיניים) ותחסוך למשקיעים כסף נוסף.

 

מה דעתכם בנידון ?

האם זה ניראה אטרקטיבי ?

האם הייתם נכנסים להשקעה זו ?

 

בברכה

מוטי זהבי

ERA lands -שיווק ויזום נדל"ן בשרון

www.newhome4u.co.il

 

 

על פניו נראה כהשקעה מאוד אטרקטיבית בסכומים כאלה , תלוי כמובן במיקום המדויק ...

צטט: era lands 2009-04-30 13:33:29

האם להשקיעה בפרויקט הפשרת קרקע בשרון ?

פנה אליי עו"ד ידוע,וותיק,בעל נסיון עשיר בנדל"ן בשרון - אותו אני מכיר כבר 11 שנה.על מנת לארגן קבוצת משקיעים פרטיים מהארץ ומחו"ל עבור חטיבת קרקע  במרכז הארץ (בין הרצליה לחדרה כהגדרתו) הרעיון הוא להקים שכונה כפרית איכותית וירוקה בה יהיו כ 300-250 קוטגים וכ-300 דירות 4-5 חד' בבניינים של עד 4-5 קומות.

 

התפיסה הרעיונית היא שבמרכז הפרויקט יהיו שטחים ירוקים ציבוריים נרחבים עם אגם מים ממוחזרים,החשמל לשימוש עצמי ייוצר מאנרגיה סולרית על גגות הבתים הפרטיים והציבוריים.

במרכז השכונה יוקמו בית תרבות,בית כנסת,מרכז מסחרי והוסטל לחסרי ישע בקהילה.

בשלב זה יש הבנה,הסכמה ותמיכה של הדרג הפוליטי המקומי בפרוייקט.

 

כל משקיע פרטי שירצה להבטיח לעצמו זכות לדירה כשהקרקע תופשר ישקיע כיום לאחר הכנת התוכניות הראשוניות  ומהמצגות ולפניי תחילת העבודה של העו"ד ומשרד מתכנן ערים סכום של 100,000 ש"ח בלבד.עבור זכות למגרש לקוטג' סכום של 165,000 ש"ח.לא כולל השבחה ופיתוח עתדיים בעוד 3-4 שנים עם אישור סופי של התוכניות.

 

כמובן שהפיתוח,הבנייה והפיקוח יעשו במרוכז לפי 3-4 סוגי בתים (כך שלא יבנו במקום "ארמונות" מנכרי עיניים) ותחסוך למשקיעים כסף נוסף.

 

מה דעתכם בנידון ?

האם זה ניראה אטרקטיבי ?

האם הייתם נכנסים להשקעה זו ?

 

בברכה

מוטי זהבי

ERA lands -שיווק ויזום נדל"ן בשרון

www.newhome4u.co.il

 

 

 

 1.  אני מקווה שהנך יודע כי לא ניתן לקבוע מועד בו התוכניות יהיו מאושרות. היות ולכאורה ישנה התחיבות למועד מימוש עולה

     השאלה מה קורה אם אין עמידה ביעד (אין קל מאשר להבטיח - אך אם ההבטחה אינה ממושת מה הסנקציה?)

 

2.  הבטחות נוספות הם שטחים ציבורים : אגם מיים ,שטחים ירוקים , בית כנסת  - הבטחות אלו מצירות "אטרקטיביות" וכמובן שאם לא

     יתקימו יגרם נזק - שוב עולה השאלה האם יש מועד לביצוע ומה הדין אם לא יתקימו?

 

3.  אם אין תב"ע כיצד הנך יכול להבטיח זכות ליח"ד ומיקומה? ושוב השאלה מה קורה אם אין כיסוי להבטחה

 

4.  לא ניתן להעריך את איכות ההצעה כאשר אין פרמטרים המאפשרים לשערך אותה , הן את ערך הזכות בערכה לבניה והן את

     העלויות הנוספות לצורך כך: בין היתר: מיקום, גודל נכס , מצב תיכנוני נכון  להיום לצורכי הערכה של היטלי השבחה ועולויות פיתוח 

     בין היתר לא מצוין עלויות ההפשרה , על מועד הזמן (פקטור חשוב) לכאורה ניתן מענה (לטעמי סופר אופטימי מבלי להכיר הקרקע)

 

 יש הבדל בין לשווק לפרטיים זכות במקרקעין לבין להקים קבוצת רכישה אשר מעצם מטיבה אמור להיות בה יתרונות נוספים אך אלו

 אינם צצים מאליהם והנם תוצאה של התחיבויות נוספות

 

 

 

 

פנה אליי עו"ד ידוע,וותיק,בעל נסיון עשיר בנדל"ן בשרון - אותו אני מכיר כבר 11 שנה.על מנת לארגן קבוצת משקיעים פרטיים מהארץ ומחו"ל עבור חטיבת קרקע  במרכז הארץ (בין הרצליה לחדרה כהגדרתו) הרעיון הוא להקים שכונה כפרית איכותית וירוקה בה יהיו כ 300-250 קוטגים וכ-300 דירות 4-5 חד' בבניינים של עד 4-5 קומות.

 

התפיסה הרעיונית היא שבמרכז הפרויקט יהיו שטחים ירוקים ציבוריים נרחבים עם אגם מים ממוחזרים,החשמל לשימוש עצמי ייוצר מאנרגיה סולרית על גגות הבתים הפרטיים והציבוריים.

במרכז השכונה יוקמו בית תרבות,בית כנסת,מרכז מסחרי והוסטל לחסרי ישע בקהילה.

בשלב זה יש הבנה,הסכמה ותמיכה של הדרג הפוליטי המקומי בפרוייקט.

 

כל משקיע פרטי שירצה להבטיח לעצמו זכות לדירה כשהקרקע תופשר ישקיע כיום לאחר הכנת התוכניות הראשוניות  ומהמצגות ולפניי תחילת העבודה של העו"ד ומשרד מתכנן ערים סכום של 100,000 ש"ח בלבד.עבור זכות למגרש לקוטג' סכום של 165,000 ש"ח.לא כולל השבחה ופיתוח עתדיים בעוד 3-4 שנים עם אישור סופי של התוכניות.

 

כמובן שהפיתוח,הבנייה והפיקוח יעשו במרוכז לפי 3-4 סוגי בתים (כך שלא יבנו במקום "ארמונות" מנכרי עיניים) ותחסוך למשקיעים כסף נוסף.

 

מה דעתכם בנידון ?

האם זה ניראה אטרקטיבי ?

האם הייתם נכנסים להשקעה זו ?

 

 

הכל נשמע מקסים וסופר אטרקטיבי אבל יש כמה שאלות מתבקשות:

 

חטיבת קרקע בין הרצליה לחדרה מכסה בערך חצי מדינה

השטחים שקרובים לחדרה זולים יותר וכל שמדרימים עולים המחירים.

האם היא קרובה לצירי תחבורה כגון כביש החוף?

 

מי אמר שתקבלו הסכמה גם לוילות וגם לבינייני מגורים ומי מבטיח

עזרה של הדג הפוליטי?

נראה לי מאוד יצירתי אבל הייתי משאיר זאת בגדר חלום כרגע...

 

בהצלחה

עומרי

מתווך נדלן בכיר

היי מוטי

 

נתחיל מהסוף..., אתה שואל  

• מה דעתכם בנידון ?
• האם זה ניראה אטרקטיבי ?
• האם הייתם נכנסים לה?

 

אתה הרי עוסק בנדל"ן, בדיוק בנושאים מסוג זה, אם אתה שואל לדעתינו, אזי אתה מעמיד את עצמך באור שלילי, ולא אתה מנסה לשווק את הפרוייקט...

 

כל קודמי השיבו לך, שזה למעשה "חתול בשק", כל ההשקעה שלך יכולה לרדת לטמיון, מאחר והרשות המקומית, או ולק"ח, או הועדה המחוזית, או המועצה הארצית, ואף גופים אחרים יכולים להפיל את התכנית, אז השקעת ב- קזינו...

 

 כל המצויין כ- "שכונה איכותית"..., זה תלוי באוכלוסיה המאכלסת, וה- "ציורים" של גינות וכיו"ב, זה "עבודה בעיניים", מאחר ולגור ליד גינה/פארק, ברוב המקרים לא מומלץ, ועייפתי מלהסביר את הבעייתיות לכך...

בנוסף מי יתחזק לך את הפארקים והגנים?, אתה יודע מהן העלויות, זו בעיה של כל רשות מקומית, וזאת במיוחד בנושא "משבר המים" שיימשך לפחות כ- 5 שנים, עד אשר תתחלנה מכוני ההתפלה לפעול...

 

עו"ד שפנה אלייך, מחפש או שאתה מחפש את הללו שאינם מבינים את הנושא, וזורה "חול בעיניהם", להם ניתן לספר הרבה סיפורים, להציג תכניות יפות, כך עו"ד יקבל שכ"ט עבור כל חוזה שיערוך, יקבל מקדמות, כך שהינו מוגן מכל כיוון אפשרי ועוד יקבל שכ"ט, עוד בטרם ערך חוזה כלשהו ורישום בטאבו..., אני לא יודע מי בעלי הקרקע, בהחלט יש לבדוק אם עו"ד הינו אחד מהם, או מייצג את בעלי הקרקע...

 

אחד מאלה שענה לך ציין אספקט סביבתי אחד של צירי תנועה, יש גם מפעלים, קווי מתח, רכבות ועוד, כך שכסף המתכנן יקבל, אך את רוב הכסף, עו"ד ישלשל לכיסו..., אני הייתי בורח מעו"ד שכזה...

 

 

צטט: sim 2009-05-01 15:00:28

היי מוטי

 

נתחיל מהסוף..., אתה שואל  

• מה דעתכם בנידון ?
• האם זה ניראה אטרקטיבי ?
• האם הייתם נכנסים לה?

 

אתה הרי עוסק בנדל"ן, בדיוק בנושאים מסוג זה, אם אתה שואל לדעתינו, אזי אתה מעמיד את עצמך באור שלילי, ולא אתה מנסה לשווק את הפרוייקט...

 

כל קודמי השיבו לך, שזה למעשה "חתול בשק", כל ההשקעה שלך יכולה לרדת לטמיון, מאחר והרשות המקומית, או ולק"ח, או הועדה המחוזית, או המועצה הארצית, ואף גופים אחרים יכולים להפיל את התכנית, אז השקעת ב- קזינו...

 

 כל המצויין כ- "שכונה איכותית"..., זה תלוי באוכלוסיה המאכלסת, וה- "ציורים" של גינות וכיו"ב, זה "עבודה בעיניים", מאחר ולגור ליד גינה/פארק, ברוב המקרים לא מומלץ, ועייפתי מלהסביר את הבעייתיות לכך...

בנוסף מי יתחזק לך את הפארקים והגנים?, אתה יודע מהן העלויות, זו בעיה של כל רשות מקומית, וזאת במיוחד בנושא "משבר המים" שיימשך לפחות כ- 5 שנים, עד אשר תתחלנה מכוני ההתפלה לפעול...

 

עו"ד שפנה אלייך, מחפש או שאתה מחפש את הללו שאינם מבינים את הנושא, וזורה "חול בעיניהם", להם ניתן לספר הרבה סיפורים, להציג תכניות יפות, כך עו"ד יקבל שכ"ט עבור כל חוזה שיערוך, יקבל מקדמות, כך שהינו מוגן מכל כיוון אפשרי ועוד יקבל שכ"ט, עוד בטרם ערך חוזה כלשהו ורישום בטאבו..., אני לא יודע מי בעלי הקרקע, בהחלט יש לבדוק אם עו"ד הינו אחד מהם, או מייצג את בעלי הקרקע...

 

אחד מאלה שענה לך ציין אספקט סביבתי אחד של צירי תנועה, יש גם מפעלים, קווי מתח, רכבות ועוד, כך שכסף המתכנן יקבל, אך את רוב הכסף, עו"ד ישלשל לכיסו..., אני הייתי בורח מעו"ד שכזה...

 

 

 

לא ההשקעה שלו  תרד לטמיון- אלא לכל היותר ההשקעה של הקונים .

עם דמי כניסה של 100000 ש"ח לכל נרשם, לכמה מאות יחידות דיור- אפשר לאסוף קופה נאה מהנרשמים.

או שיצא - או שלא. עוה"ד המנוסה ודאי יכניס בחוזים סעיף שיפטור אותו מאחריות וגם מהשבת דמי ההרשמה [או לפחות כל ההוצאות שהוצאו בפועל].

 

לגבי כל השאר - דעתי כדעתך.

למוטי זהבי צהריים טובים

 

אם מסתכלים על דבריך , נראה שמדובר ב"חתול בשק".

זאת ניתן להסיק מכמה נימוקים:

 

1. אין שום פירוט על מה שמים 100,000 ש"ח - על מה מוציאים ועל מה משקיעים .

 

2. העובדה כי מדובר בהבנה של הרשות המקומית- בכלל לא רלוונטית. זה הכול ספקולציה. יש צורך לבדוק את התוכניות והאם בכלל השטח מיועד להפשרה- אם אין הפשרה אזי הכסף יורד לטמיון ואתה תעמוד בפני תביעות מפה ועד הודעה חדשה .

 

3.על פי מה שנכתב פה למעשה יש צורך בהגשת תוכניות להפשרה ולמעשה להתחיל בפרויקט. לשים כסף על דבר זה פירושו כי יתכן  שהכסף יושם על  "קרן הצבי".

 

4. יחד עם זאת אם ברצונך לגשש בפרויקט עשה את הדברים הבאים:

 

א. קרא את העו"ד לשיחה "צפופה" במשרדך

ב. בקש פירוט על איזה קרקע מדובר .

ג. בדוק מה מצבה התכנוני של הקרקע . אם מדובר בקרקע חקלאית או בקרקע עם יעוד אחר בדוק האם ניתן לשנות יעוד .

ד. אל תסתפק בדברי עורך הדין- בדוק את המצב בועדה המקומית , הועדה המחוזית ברשות המקומית ובכל מקום

ה. בדוק ע"ש מי רשומה הקרקע - אולי יש משכונות או מדובר בקרקע שלא ניתן להשתמש בה בדוק גם אם הוגשו תוכניות על הקרקע.

ו. אחרי שבחנת את הסיכויים והסיכונים חפש משקיעים , אולם הסבר להם כי מדובר בהשקעה אשר יכולה להיות מוצלחת ולמעשה לרדת לטמיון.

ז. מהי העלות המשפטית והדיונים .

 

בכל מקרה אציע לך להיות זהיר מאוד. העובדה שאתה מכיר אותו מביאה אותי לפתגם הידועה- עם חברים לא עושים עסקים !!! 

לכבוד מוטי זהבי אני מוסיף ואומר כי אין באמור בדעה אשר פורסמה קודם לכן , בבחינת יעוץ משפטי אלא הבעת דיעה בלבד . 

 

בכל מקרה אציע לך להיוועץ בעו"ד נדלניסט שמבין בסוגיות

לכבוד מוטי זהבי אני מוסיף ואומר כי אין באמור בדעה אשר פורסמה קודם לכן , בבחינת יעוץ משפטי אלא הבעת דיעה בלבד . 

 

בכל מקרה אציע לך להיוועץ בעו"ד נדלניסט שמבין בסוגיות

היות ומדובר בפרוייקט דמיוני, שכיום אין לו שום אחיזה במציאות, הייתי חושב על תחילת הביצוע ללא התחייבויות, וככל שהפרוייקט יתקדם - אנשים יצטרפו מרצונם.