מחירה של דירה ממוצעת בישראל היה ברבעון הראשון של 2009  גבוה בכ- 5% מרבעון הרביעי של 2008. הכיצד? איך במצב שעולם שלם מדבר על ירידות דרמטיות במחירי הדירות, בישראל של 2009 מחירי הדירות, לא רק שלא ירדו - אלא אף עלו??

אזרחים ישראלים רבים אשר תכננו בעבר לרכוש דירה ועליית מחירי הדירות הדרמטית בארבע השנים האחרונות, תפסה אותם עם "המכנסיים למטה" , יושבים ומחכים חודשים ארוכים "לנצל את המיתון" לרכישת דירת מגורים במחירים שפויים.

מסתבר שבעוד חלק ניכר מאזרחי מדינתנו מחכיםם העל הגדר לירידת מחירים - המחירים עולים.

אותם קלישאות של העדר היצע דירות  באזור מרכז, ביקושים שלא נפגמו בשכבות הביניים ובמעמד העליון התבררו כנכונות. ההנחה היתה כי מדובר ספינים של אנשי נדל"ן "המדברים מהפוזיציה"  הופרכה  כשבא נתון זה הבוקר ותפח על פנינו.

ברור כי התשואה הנמוכה באג"חים ובפקדונות  ושוק ההון המדשדש הצביעו בפני הציבור על האלטרנטיבה הנדלנית כתשובה הנכונה להשקעת כספים. ובכל זאת, אשמח לדעת האם יש  ביניכם כמה מביני עניין בתחום הנדל"ן למגורים שיעזרו לכולנו לפענח את המגמה...

שלום גיא,

הנתון מדבר על מחיר ממוצע של דירה. לא ברור לי אם מדובר בניתוח מחירים המופיעים בלוחות או בעסקאות שבוצעו בפועל.

הנני מעורב באופן אישי בכמה עסקאות נדל"ן של דירות בגוש דן ולכן אני סוקר את מחירי הדירות בלוחות האינטרנט כמעט בכל יום. לדעתי יש ירידת מחירים ודאית בכל הדירות ששויין מעל 1.5 מיליון ש"ח. הירידה היא בין 10% ל 30% (בדירות היוקרה).

בדירות בשווי 750 אלפי ש"ח - 1.5 מיליון ש"ח יש עליה באזורים מסויימים וירידה באיזורים אחרים.

בדירות בשווי 750 אלפי ש"ח כמעט ואין שינוי במחיר מכיוון שהתשואה באפיקים הסולידיים נמוכה מאד גדל הביקוש לדירות להשקעה בתשואות שבין 4% ל 8% באזורים מסויימים.

הערות נוספות:

1. באיזורים שבהן הייתה עליה משמעותית עקב ביקוש של יהודים מצרפת (נתניה, בת ים, אשדוד וכו') קיימת ירידה של 10% לפחות.

2.הנדל"ן מושפע אחרון ממיתון. אנשים מצמצמים את הצריכה השוטפת (ביגוד, הנעלה, בילויים) . לדעתי אין רשת קמעונאית שאינה סובלת מירידה בפידיון. רכישת דירה היא לא החלטה רגעית ולכן נראה לדעתי את הירידה האמיתית רק ברבעון השלישי של 2009.

3.אני מכיר באופן אישי מספר אנשים שלא חששו לקחת משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח בשנת 2008. מרביתם לא היו עושים זאת היום.

4.הריבית על המשכנתאות היום היא אפסית. אני רכשתי דירה להשקעה ב 10% תשואה. הריבית שאני משלם היא פריים מינוס אחוז. כלומר אחוז אחד בלבד!!! כנראה שהתשובה מתחבאת גם פה...

אייל רז

היחס בין מחירי הדירות בארץ למשכורת הממוצעת במשק הוא מהגבוהים בעולם המערבי. דירת 3-4 חדרים באזור גוש דן עולה יותר מ10 שנות משכורת. בארה"ב כהשוואה, היחס לפני שבועת הנדלן התפוצצה היה 5 שנות משכורת.

http://seekingalpha.com/article/117085-home-price-and-income-ratio-chart

הסיבה מדוע היחס הזה כל כך חשוב, היא שהביקוש האמיתי ולא הספקולטיבי לדירות נובע מהציבור שגר במדינה ומרוויח את אותה משכורת ממוצעת, ותשלום המשכנתא לדירה ממוצעת בארץ פשוט גבוה מדי ולא מאפשר לרוב אוכלוסית הארץ לגמור את החודש.

אפשר גם לראות ע"פ הגרף למעלה שהריבית על משכנתאות הוא פרמטר חשוב נוסף בקביעת מחירי הדירות בטווח הקצר, והוא הריבית למשכנתאות  - כל עוד הריבית למשכנתאות תהיה נמוכה בארץ אין סיבה לפחד מהתפוצצות בועה. לדוגמא, הריבית בארה"ב בשנת 2000-2007 שהייתה נמוכה מדי יחסית לכל קנה מידה היסטורי היא אחת מהגורמות לדעתי לבועת הנדלן.

בארץ בועת הנדלן גם תתפוצץ לדעתי מתישהו, השאלה היא רק מתי. 

לפני 20 שנה, לדוגמא, היחס בארץ 5 שנות משכורת.

http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=skira20090525_1087873

אנשים רבים בארץ קונים היום דירה כי יש כסף מזומן בבנק שנותן ריבית נמוכה, ונדלן בארץ נחשב למסלול חסר סיכון (לראיה, כשבכל העולם הנדלן ירד, בארץ הוא לא. הישראלי הממוצע שונא מניות הרבה יותר מהאמריקאי הממוצע).

הביקוש הזה הוא ביקוש ספקולטיבי השקעתי ולא ריאלי מתוך רצון לגור בנכס, והוא ימשך כל עוד ריבית בנק ישראל תישאר נמוכה. לכשהריבית תעלה, הביקוש לדירות יירד כי הבנקים יציעו אלטרנטיבות אחרות, ורק אז נתחיל לראות ירידות במחירי הדירות.