--

ולשאלת "מליון הדולר" - (טוב, בואו לא נגזים, גם ב- 1.25 מליון שקל - אפשר עדיין למצוא דירה חדר וחצי בת"א...) היא : האם כדאי "להכנס לפאניקה" "לרדת מהגדר", להוציא את הכסף מהבלטות, ולרוץ ולשים אותו בבלוקים וקירות, לפני שמחירי הדירות יאמירו עוד;

או שמא חלילה, ועם כל הכבוד לניו-יורק טיימס ולביזנסוויק -  הולכת ומתנפחת לה, ממש מול עינינו, בועת נדל"ן מפחידה וענקית מימדים - שהולכת להתפוצץ עוד מעט לכולנו בפרצוף? 
--

---

האמנם בועה לפנינו ואנו צפויים להתרסקות?

או שמא מדובר מחירי הדירות רק ימשיכו לנסוק?

גיא ממש עזרת לי,

אם אני לא טועה פרסמת פה לפני כמעט שנה דיון על כך שמחירי הדירות בתל אביב יתרסקו ב-50%!!!!!

חלקתי עליך ואמרתי לחזור,

נו חזרתי וכנראה שאני צודק

חברים,

אף אחד עדיין לא נביא, ובמילים פשוטות - אתם מתעסקים בספקולציות ומדברים גבוה-גבוה כשאין צורך.

תיק השקעות סביר אמור אמור לשלב ניירות ערך ונדל"ן.

ולכן, מי שמוצא מניה של חברה טובה עם נתונים פיננסיים יציבים - תמיד כדאי לקנות, וכך גם מי שמוצא נכס טוב עם תשואה טובה - תמיד כדאי לקנות.

כמו שאומר חבר שלי : "אם ואם . . . ואם לסבתא היו גלגלים, היא הייתה נוסעת . . . אבל אין לה גלגלים, והיא לא נוסעת !".

מומלץ פחות להתעסק בדיבורים, ויותר במחשבה ומעשים.

אני ואשתי הטריה מחפשים עתה לרכוש את דירתנו הראשונה ואנחנו מורטים את שערות ראשנו.

דירה שלפני שנה היינו קונים ללא משכנתא עולה היום יותר ממה שהיינו מוכנים להוציא כולל משכנתא.

הסיבות לכך הם רבות ומגוונות.

א) היצע מאוד קטן באיזור המרכז.

ב) המשכנתאות מאוד זולות.

ג) היעדר אופציות אחרות להשקעה היות והבורסה לא יציבה ואין לדעת מה צופן לה העתיד.

אנחנו מייחלים לקריסה טוטלית של שוק הדיור אבל לצערי אני מאוד פסימי. כל עוד לא תהיה הצפה של דירות חדשות באיזור המרכז הכל יעלה עוד ועוד.

יבגני ידידי,

תיק השקעות היא מילה גדולה מאוד, רוב הישראלים עובדים קשה ומנסים לצאת מהמירוץ אחרי המינוס,

כל השקעה מצריכה ידע, ההבדל בין בורסה לנדל"ן הוא שמיים וארץ, הסיכונים בו שונים לחלוטין (יותר נמוכים, לא מדבר על לקנות בקונגו ולמכור),

כשבאים לשחק בבורסה , הסיכון רב יותר והידע רב יותר, זה מגרש משחקים אחר לגמרי וקשה יותר, ומלא בהרבה יותר ספקולציות, בנדלן יש לך ביקוש והיצע פשוט לכן הוא פשוט יותר,

אין פה ספוקלציות יש כאן בעלי מקצוע רציניים שמפרים אחד את השני בדיונים

ההתלבטות לגבי כיוון מחירי הדירות

לא אמורה להיות כל כך מורכבת לדעתי

יש הרבה רעש בתקשורת אבל לעניות דעתי זה כך

רק בגלל שיש פה הרבה מאד גורמים אינטרסנטים בשוק הנדל"ן

הרבה גורמים עם כיוונים הפוכים.

חלק רוצים שמחירי הדירות יירדו כדי שיוכלו לקנות דירה למגורים או השקעה

וחלק מחכים שמחירי הדירות יעלו כדי שיוכלו לממש ביוקר

בתווך יש את המתווכים שרוצים לעשות עוד 2%

קבלנים שמחפשים יציבות כדי לדעת לתמחר מכרזים

יזמים שרוצים לדעת כמה להשקיע בקרקעות

הורים פולנים שרוצים לקנות דירה לילד בזול

אבל רוצים למכור את הדירה של הילד הגדול ביוקר כדי להביא מכה.....וכ' וכ'

בנוסף לזה, כל גורם כזה גם מתהפך פעם בכמה שנים

כי לפעמים אתה מוכר ולפעמים אתה קונה

ולעומת כל זה יש את שוק השכירות שהינו קשיח למדי

וכשבא בעל נכס למוכרו, לצורך העניין כדי לקנות נכס אחר

הוא עושה חישוב כמה עולה לו המשכנתא

ומתוך זה נגזרת מחיר הדירה

מתחת למחיר מסוים כבר לא שווה לו למכור את הדירה

עדיף לו להשאיר אותה ולקחת משכנתא נוספת על הדירה שאותה הוא רוצה לרכוש

קל וחומר אם אין לו משכנתא על הדירה הקיימת

עדיף לו למשכן אותה כדי לקבל הלוואה

במיוחד בתנאים של היום

מכאן שקשה להניח שאדם ימכור דירה בחצי ממה שהוא קנה אותה

או אפילו בשקל אחד פחות מכמה שקנה אותה...

או מהמחיר שהוא יכול היה למכור לפני שנה או שנתיים

כאשר מקבל דמי שכירות עם תשואה שנעה סביב 5%

מכאן שקשה מאד להניח שמחירי הדירות יוזלו בקרוב

צטט: wind@tlv 2009-06-23 21:36:14

ההתלבטות לגבי כיוון מחירי הדירות

לא אמורה להיות כל כך מורכבת לדעתי

 

יש הרבה רעש בתקשורת אבל לעניות דעתי זה כך

רק בגלל שיש פה הרבה מאד גורמים אינטרסנטים בשוק הנדל"ן

הרבה גורמים עם כיוונים הפוכים.

 

חלק רוצים שמחירי הדירות יירדו כדי שיוכלו לקנות דירה למגורים או השקעה

וחלק מחכים שמחירי הדירות יעלו כדי שיוכלו לממש ביוקר

 

בתווך יש את המתווכים שרוצים לעשות עוד 2%

קבלנים שמחפשים יציבות כדי לדעת לתמחר מכרזים

יזמים שרוצים לדעת כמה להשקיע בקרקעות

הורים פולנים שרוצים לקנות דירה לילד בזול

אבל רוצים למכור את הדירה של הילד הגדול ביוקר כדי להביא מכה.....וכ' וכ'

 

בנוסף לזה, כל גורם כזה גם מתהפך פעם בכמה שנים

כי לפעמים אתה מוכר ולפעמים אתה קונה

 

ולעומת כל זה יש את שוק השכירות שהינו קשיח למדי

וכשבא בעל נכס למוכרו, לצורך העניין כדי לקנות נכס אחר

 

הוא עושה חישוב כמה עולה לו המשכנתא

ומתוך זה נגזרת מחיר הדירה

 

מתחת למחיר מסוים כבר לא שווה לו למכור את הדירה

עדיף לו להשאיר אותה ולקחת משכנתא נוספת על הדירה שאותה הוא רוצה לרכוש

קל וחומר אם אין לו משכנתא על הדירה הקיימת

עדיף לו למשכן אותה כדי לקבל הלוואה

במיוחד בתנאים של היום

 

מכאן שקשה להניח שאדם ימכור דירה בחצי ממה שהוא קנה אותה

או אפילו בשקל אחד פחות מכמה שקנה אותה...

או מהמחיר שהוא יכול היה למכור לפני שנה או שנתיים

כאשר מקבל דמי שכירות עם תשואה שנעה סביב 5%

 

מכאן שקשה מאד להניח שמחירי הדירות יוזלו בקרוב

 

 

 

 

הלוואי שכולם היו חושבים כמוך, דוגמה לחשיבה עסקית רציונאלית וללא ספק של בעל מקצוע מומחה,

הבעיה היא שתוסיף לכל מה שציינת אנשים הזויים שחושבים שהם מבינים ומקשקשים ומבזבזים את זמנם של בעלי מקצוע מומחים

וכאלה שסתם מטרטרים בכדי לדעת כמה אולי יקבלו

שמחתי

תודה רבה ידידי

צטט: yellow k 2009-06-23 13:35:31

אני ואשתי הטריה מחפשים עתה לרכוש את דירתנו הראשונה ואנחנו מורטים את שערות ראשנו.

דירה שלפני שנה היינו קונים ללא משכנתא עולה היום יותר ממה שהיינו מוכנים להוציא כולל משכנתא.

הסיבות לכך הם רבות ומגוונות.

א) היצע מאוד קטן באיזור המרכז.

ב) המשכנתאות מאוד זולות.

ג) היעדר אופציות אחרות להשקעה היות והבורסה לא יציבה ואין לדעת מה צופן לה העתיד.

אנחנו מייחלים לקריסה טוטלית של שוק הדיור אבל לצערי אני מאוד פסימי. כל עוד לא תהיה הצפה של דירות חדשות באיזור המרכז הכל יעלה עוד ועוד.

שלום לכולם...

אני חושב שזה טמון ב"חוק העדר" 

כל שוק מורכב מאיזורים חמים כגון חיפה באר שבע וכו'

היום כאשר הבנק מציע ריבית 0% כל הכסף ובנוסף פתיחת תיקים ובנוסף על הרווח שאין גם מס הכנסה...

אנשים צברו כספים שמצריכים טיפול הולם.

ותמיד הנדל"ן היה ויהיה בסיס טוב להשקעה.

המצב היום כזה שאנשים מקבלים בחיפה 17% תשואה שנתית ובנוסף עושים אקזיט במכירת הדירה כך שבחישוב מהיר

הם מרוויחים 25% על הנכס.

בבקשה אל תדברו איתי על תל אביב הגרף גבוה ובמקרה הטוב יניב הנכס שלכם 3% על ישן ו1% על חדש.

אם כך מהי ההשקעה הטובה ביותר בהעדר אופציות אחרות? נדל"ן זה ברור.

אבל זה אופנה חולפת ומחר אני לא מבטיח שהנדל"I יהיה אטרקטיבי

לא פלא שאנשים מתל אביב עומדים אצלי בתור כאילו הם באים לשוק לקנות עגבניות...ופשוט חוטפים נכסים!

לא פעם יצאתי בהצהרה שזוג שקונה דירה למגורים עושה טעות חמורה...

אני ממליץ להסתכל על כל דבר כעסק.

לדוגמא: במקום לקנות דירה 2 חדרים מעופשת בתל אביב ב 1,000,000 ש"ח בערך ולגור בה.

קנו 10 דירות בחיפה עם רווח מקסימלי של 14000 ש"ח ואחרי תשלום המשכנתא יישאר לכם מספיק כסף להשכיר דירה טובה

ועודף לחיות.

מקווה שעזרתי שיהיה לכם בהצלחה

ואל תשכחו שאחרי שקניתם או לפני אני תמיד לשירותכם :-)

אבי קיסר - מנכ"ל CAESAR ניהול נכסים ויזמות עסקית

בניית תיקי השקעות בנדל"ן ניהול נכסים  ויזמות עסקית

www.caesar.co.il

ערב טוב ונעים להכיר ,

אחת הסיבות לעליית המחירים היא שיש פה עניין של ביקוש והיצע .

ככל שיש פחות נכסים המוצעים למכירה בשוק , כך עולה הביקוש.

באותו הקשר כך גם עולה המחיר.

תודה על ההקשבה ולילה טוב

מסקר שערכתי (ביני לבין עצמי) גיליתי שהזוגות שקונים דירות יקרות זה לא מעבודה קשה.

בדרך כלל ירושות ועזרה מההורים.

לא מכירה הרבה אנשים שקונים דירה בהמווןןן כסף כשהם לוקחים את רוב הכסף במשכנתא.

לא מכירה מתאבדים כאלה.

מי שקונה דירה יקרה - זה מישהו שיש לו גב מאחוריו (או ביצים).