כבר מספר ימים, אני מחכה שיעלה כאן, בקהילת הנדל"ן דיון על שוק הנדל"ן שלנו.

אבל.... דממה בקהילה.

הציפייה באה בעקבות עשרות הפוסטים והדיונים שעלו ברבעון האחרון של 2008

תחת הכותרת "משבר", "התרסקות", "בועה" ועוד.

כנראה שאנחנו הישראלים, בכל זאת מעדיפים יותר דרמות...

אז החלטתי להרים את הכפפה ולדבר קצת על המתרחש בשוק. 

בשבועות האחרונים כולנו עדים לכתבות בעיתונים על מכירות שיא

ועל יזמים שמקדימים שיווק פרויקטים שתוכננו ל – 2010.

ואני אומרת, זה לגמרי טבעי – השוק מתקן את עצמו. 

ברבעון האחרון של 2008, השוק היה במצב של חוסר וודאות שהוביל לפחד.

גם אצל היזמים וגם אצל הרוכשים.

בתחילת 2009 היזמים הם אלו שהבינו ראשונים שאצלנו המיתון לא יבקר הפעם

והתחילו לשדר ביטחון בנקודות המכירה, תוך  ידיעה שקצב המכירות לא יהיה גבוה,

אך המחיר ישמר.

החזית שהובילו היזמים גרמה בסופו של דבר לרוכשים להבין שאין מה לחכות יותר

 וכבר בפברואר השנה התחלנו להריח את הטוויסט.

בימים אלו אנחנו עדים לתיקון האחרון.

ניקח לדוגמא את העיר מודיעין. ברבעון האחרון של 2008 נמכרו בעיר רק 36 יח"ד.

בחודש מאי האחרון נמכרו בעיר 80 יח"ד,כאשר הממוצע השנתי עמד על 47 יח"ד

בחודש בשנת 2008 ו – 84 יח"ד בחודש בשנת 2007.

גם הקדמת שיווק פרויקטים אינה הקדמה אמיתית, אלא יותר חזרה לתוכניות המקוריות.

יתרה מזאת, בשטח אנחנו מתחילים להריח את חזרתם תושבי החוץ,

ואני מאמינה שבחודשי הקיץ נתחיל לראות בחזרה עסקאות גם בפלח המוגדר מגורי יוקרה. 

אז מה דעתכם על השוק שלנו? נכון שהוא נפלא...

צודקת!

אני רואה ומרגישה את התעוררות השוק.. תוסיפי לזה כמה כתבות בתיקשורת, וסיקור של כמה פרוייקטים והופ המיתון נעלם.. מה שאומר..שלתקשורת הייתה השפעה לא קטנה על הנעשה בשוק.

את צודקת קיימת התעוררות רצינית ואמיתית,זה נובע מהמתנה לירידת מחירים ומציאות,

בסופו של דבר כיום קשה למצוא אם בכלל מציאות.

ואני מאמין שהמצב מראה שהסיכוי שהמחירים ירדו אפילו קצת קלושים.

השקט הוא הדרך הטובה ביותר להגיד שטעינו...לפחות בשלב זה.

הנחת העבודה הברורה שלי הייתה שהשוק לא רק יעצור אלא גם ירד. לא ציפיתי להתרסקות - אין לזה סיבה אצלנו - אבל בהחלט להשפעה של המיתון. טעיתי, לפחות בטווח הקצר.

נראה כי לאנשים יש פשוט עודף כסף והם מחפשים לזרוק אותו על משהו. מכיוון שכל העדר רץ לאתרי הבנייה, אז כולם הולכים עם העדר.

אבל הניסיון אומר שהעדר בדרך כלל טועה - העדר קונה מניות רגע לפני המשבר ומוכר בתחתית. המיתון לא הסתיים ואולי העדר קונה דירות ביוקר ושמחר יהיו יותר בזול.

אני אישית לא רואה שום סיבה לרוץ ולקנות דווקא עכשיו, בוודאי לא במרכז ובת"א. אולי בניו יורק או בלונדון. 

השוק הישראלי הוא שוק די יציב מסיבה פשוטה שהביקוש תמיד עולה על ההיצע,

אינני רוצה להכנס לתיאוריות קונספירציה מדוע זה כך אבל זו עובדה

המשבר הנוכחי יצר משבר אמון שלפי דעתי לא דנים בו מסיבות פוליטיות והוא משבר האמון בבנקים,

בעולם בו מריל לינץ' וליהמן ברדרס קורסים אין דבר כזה בנק אמין, אני יכול להעיד על עצמי ולקוחותיי

אנו לא ישנים טוב בלילה מפחד שבנק יתרסק, ההתנהלות האחרונה של בנק פועלים לא הוסיפה לשלוותינו,

הנדל"ן שמשחר ההיסטוריה הוא אפיק ההשקעה היציב ביותר נותן מזור לבעיה הזו, גם אם מאבדים נזילות עדיין יש משהו פיזי.

הרבעון האחרון של 2008, הושפע לדעתי מתקשורת לא אחראית שהפיצה כותרות מפחידות, ומאינפלציה של ברברנים בשוק הנדל"ן.

שהובילו למצב של קיפאון שהתפרש על ידי לא מבינים כהכנה לנפילה.

לדעתי השוק מבצע איזון טבעי ובשנתיים הקרובות לא נראה עלייה משמעותית במחירי הדירות (לדעתי עד 7%) בגלל תיקונים של שער הדולר וירידה בכוח הקנייה של המערב (מה לעשות הסינים עוד לא קונים פה דירות...)

העולם מראה כיוונים חיוביים של יציאה מהמשבר, דבר שיוביל להתחזקות של אירופה וסין על חשבון ארה"ב כיוון שרוב הייצור נמצא בסין והקשר אירופה-סין מתהדק.

בשילוב עם מגמות האנטישמיות הגואות בעולם והתחזקות כלכלית של הקהילות היהודיות ניתן יהיה לצפות ב2011/12 (שוב לדעתי) לגל עלייה אירופאי עם כוח קנייה חזק מאוד (היורו נשאר יציב ומתחזק) ששוב יגרום לעלייה בעיקר במרכז ולאורך החוף

צטט: המטבחון 2009-07-21 20:18:12

דממה בקהילה

כבר מספר ימים, אני מחכה שיעלה כאן, בקהילת הנדל"ן דיון על שוק הנדל"ן שלנו.

אבל.... דממה בקהילה.

הציפייה באה בעקבות עשרות הפוסטים והדיונים שעלו ברבעון האחרון של 2008

תחת הכותרת "משבר", "התרסקות", "בועה" ועוד.

כנראה שאנחנו הישראלים, בכל זאת מעדיפים יותר דרמות...

אז החלטתי להרים את הכפפה ולדבר קצת על המתרחש בשוק. 

בשבועות האחרונים כולנו עדים לכתבות בעיתונים על מכירות שיא

ועל יזמים שמקדימים שיווק פרויקטים שתוכננו ל – 2010.

ואני אומרת, זה לגמרי טבעי – השוק מתקן את עצמו. 

ברבעון האחרון של 2008, השוק היה במצב של חוסר וודאות שהוביל לפחד.

גם אצל היזמים וגם אצל הרוכשים.

בתחילת 2009 היזמים הם אלו שהבינו ראשונים שאצלנו המיתון לא יבקר הפעם

והתחילו לשדר ביטחון בנקודות המכירה, תוך  ידיעה שקצב המכירות לא יהיה גבוה,

אך המחיר ישמר.

החזית שהובילו היזמים גרמה בסופו של דבר לרוכשים להבין שאין מה לחכות יותר

 וכבר בפברואר השנה התחלנו להריח את הטוויסט.

בימים אלו אנחנו עדים לתיקון האחרון.

ניקח לדוגמא את העיר מודיעין. ברבעון האחרון של 2008 נמכרו בעיר רק 36 יח"ד.

בחודש מאי האחרון נמכרו בעיר 80 יח"ד,כאשר הממוצע השנתי עמד על 47 יח"ד

בחודש בשנת 2008 ו – 84 יח"ד בחודש בשנת 2007.

גם הקדמת שיווק פרויקטים אינה הקדמה אמיתית, אלא יותר חזרה לתוכניות המקוריות.

יתרה מזאת, בשטח אנחנו מתחילים להריח את חזרתם תושבי החוץ,

ואני מאמינה שבחודשי הקיץ נתחיל לראות בחזרה עסקאות גם בפלח המוגדר מגורי יוקרה. 

אז מה דעתכם על השוק שלנו? נכון שהוא נפלא...

בהחלט היה מיתון בנדלן והשוק די עצר

השוק התחיל לפעול לאור ירידת הריבית שהגיעה למימדים כה נמוכים שמחד להשאיר כסף בבנק שווה ירידת ערך (לא נותן אפילו אינפלציה) ומצד שני ריבית המשכנתאות  הינה נמוכה מאד

כאשר דירה מכניסה 4-8% שנתי הרבה עברו לאפיק זה -> הבעיר את השוק וגם המעונינים לרכוש למגורים ירדו מהגדר

אם  בנק ישראל ימהר להעלות ריבית כפי שש הממליצים לו לעשות השוק יעצר שוב

צטט: מרום-design 2009-07-22 23:53:29

כדי לא להרדים גם את הדיון הזה..נעשה משמרות :-))

בוקר טוב,

אני לוקחת משמרת בוקר....... מקווה שיגיעו לקוחות (-:

צטט: המשקיף רואה 2009-07-22 02:29:02

צטט: המטבחון 2009-07-21 20:18:12

דממה בקהילה

כבר מספר ימים, אני מחכה שיעלה כאן, בקהילת הנדל"ן דיון על שוק הנדל"ן שלנו.

אבל.... דממה בקהילה.

הציפייה באה בעקבות עשרות הפוסטים והדיונים שעלו ברבעון האחרון של 2008

תחת הכותרת "משבר", "התרסקות", "בועה" ועוד.

כנראה שאנחנו הישראלים, בכל זאת מעדיפים יותר דרמות...

אז החלטתי להרים את הכפפה ולדבר קצת על המתרחש בשוק. 

בשבועות האחרונים כולנו עדים לכתבות בעיתונים על מכירות שיא

ועל יזמים שמקדימים שיווק פרויקטים שתוכננו ל – 2010.

ואני אומרת, זה לגמרי טבעי – השוק מתקן את עצמו. 

ברבעון האחרון של 2008, השוק היה במצב של חוסר וודאות שהוביל לפחד.

גם אצל היזמים וגם אצל הרוכשים.

בתחילת 2009 היזמים הם אלו שהבינו ראשונים שאצלנו המיתון לא יבקר הפעם

והתחילו לשדר ביטחון בנקודות המכירה, תוך  ידיעה שקצב המכירות לא יהיה גבוה,

אך המחיר ישמר.

החזית שהובילו היזמים גרמה בסופו של דבר לרוכשים להבין שאין מה לחכות יותר

 וכבר בפברואר השנה התחלנו להריח את הטוויסט.

בימים אלו אנחנו עדים לתיקון האחרון.

ניקח לדוגמא את העיר מודיעין. ברבעון האחרון של 2008 נמכרו בעיר רק 36 יח"ד.

בחודש מאי האחרון נמכרו בעיר 80 יח"ד,כאשר הממוצע השנתי עמד על 47 יח"ד

בחודש בשנת 2008 ו – 84 יח"ד בחודש בשנת 2007.

גם הקדמת שיווק פרויקטים אינה הקדמה אמיתית, אלא יותר חזרה לתוכניות המקוריות.

יתרה מזאת, בשטח אנחנו מתחילים להריח את חזרתם תושבי החוץ,

ואני מאמינה שבחודשי הקיץ נתחיל לראות בחזרה עסקאות גם בפלח המוגדר מגורי יוקרה. 

אז מה דעתכם על השוק שלנו? נכון שהוא נפלא...

 

 

בהחלט היה מיתון בנדלן והשוק די עצר

 

השוק התחיל לפעול לאור ירידת הריבית שהגיעה למימדים כה נמוכים שמחד להשאיר כסף בבנק שווה ירידת ערך (לא נותן אפילו אינפלציה) ומצד שני ריבית המשכנתאות  הינה נמוכה מאד

כאשר דירה מכניסה 4-8% שנתי הרבה עברו לאפיק זה -> הבעיר את השוק וגם המעונינים לרכוש למגורים ירדו מהגדר

אם  בנק ישראל ימהר להעלות ריבית כפי שש הממליצים לו לעשות השוק יעצר שוב

צטט: שביט33 2009-07-24 18:16:44

הירידה היחידה הדרסטית במכירות - היא רק בתשעת הימים של תשעה באב

אכן, חלק גדול מהציבור לא חותם חוזים בימים אלו.

אך, כן מתקיימות פגישות והתקדמות לקראת חתימת חוזה אחרי תשעה באב.

צטט: hog 2009-07-26 09:37:56

כשאני חושב על מה שקורה בצריפי המכירות של הקבלנים בזמן האחרון, מייד עולה בי אסוציאציה של להקת זרזירים שמתארגנת לשינה http://www.youtube.com/watch?v=KvSdhGDwadM&feature=related [אגב, שווה פעם לכתוב פוסט על הצריפים של המכירות – מבנים זמניים, רעועים וניידים שעוברים תהליך מהיר של עיצוב מפונפן בחומרים כמו גבס וקרטון ושם מוכרים לנו נכסים שאמורים להיות היציבים ביותר ועם בלאי נמוך ביותר...]  בד"כ שוק ההון הוא הסיסמוגרף של הכלכלה ומגיב במהירות לכל ריח של שינוי – עוד לפני שהוא מתרחש במציאות, זה שוק שבהחלט נראה ומתנהג כמו להקת זרזירים. לעומתו שוק הנדל"ן נע לאט, מגיב לאט לתהליכים – לא קונים ולא מוכרים דירה בלחיצת כפתור. באים 'לראות עוד סחורה'. מתלבטים ו-'חושבים על זה שוב', יש משא ומתן, שלבים בחתימת חוזה, עורכי דין מעבירים טיוטות ומתנפחים מרוב חשיבות וכסף, מבררים משכנתאות ועלויות. אחרי הכל – מדובר על הרבה כסף שמושקע בנכס אחד ויחיד. לכן, מה שעובר עכשיו על השוק תוך חודשים ספורים– משוק רותח לשוק קפוא ובבת אחת לשוק משתולל נותן לי תחושה שקורה אחד משני התרחישים הבאים-א.    או ששוק הנדל"ן מקבל מאפיינים של שוק ההון ועובר שינוי מבני [לא סביר אבל אפשרי].ב.    או שלמרות כל הנתונים 'המרגיעים' [חוסר כרוני בדירות בישראל, מדינה קטנה, מחירים הגיוניים, פחות מדי התחלות בניה] בכל זאת מתנפחת כרגע בועה. בשוק ההון אנחנו נוהגים לומר שכאשר גב' כהן מחדרה [או ג'ו השרברב בארה"ב] מתעניינת במניות – זה הזמן למכור. כרגע כולם מדברים רק על דירות ודירות ודירות. זה לא סימן אזהרה? אני תוהה מה יקרה לכל מי שלוקח עכשיו משכנתא צמודה כאשר הריבית והמדדים  יתחילו לעלות.ומה יעשו כל מי שהוציא כסף משוק ההון כדי לקבל 4-6% בנדל"ן כאשר הריבית תעלה, אג"ח צמודים יתנו 8-10% והגל הבא של פריחה כלכלית יזניק את הבורסות. האם הוא ימכור? ומה עם מס שבח? ומה יעשו כל 'בעלי הבתים' החדשים כאשר הם יפגשו את המציאות הקשה של דיירים בישראל והם עוד לא פגשו איחוד תיקים בהוצל"פ ועוד לא נאלצו לפנות דיירים, ולא עבדו עם בעלי מקצוע ודאגו לתיקונים בדירה בעיר מרוחקת. מה אז? האם גם אז 4-5% בשנה יהיו עדיפים על אפשרויות השקעה מניבות אחרות?

 ראשית, רק בשביל לדלג על החלק הראשון. אני אכתוב פוסט על משרדי מכירות בארץ. 

אתחיל בזה שהקטר של המשק הוא ענף הנדל"ן !אני חושבת שיצאת מנקודת הנחה שגויה,

כי ענף הנדל"ן לא מקביל לשוק ההון.נכון, יש שוק של משקיעים אבל הוא לא השוק העיקרי ולא זה שמניע את השוק.

במקרה שלנו, גב' כהן מחדרה קונה בית מכמה סיבות:

א.  כך חונכנו. אם יש בית, יש ביטחון. דבר שתיק מניות לעולם לא יוכל לספק.

ב. כי יש צורך אמיתי.

כשאנשים קונים בית, הם בכלל לא עושים חישובי תשואה.הם רוצים לקנות במקום נכון ומחיר נכון,

אבל בכלל אין שאלה אם הם יקנו או לא, כל עוד ידם משגת. 

לגבי הבועה, דעתי בפוסט הייתה שאנחנו נמצאים כרגע בתיקון (אגב, זה מונח שלכם לא?)

בדיוק מהסיבה שאנשים צריכים בית.

אח"כ נכנס לשוק שמתנהג בצורה יציבה עם גרף שלעולם עולה.