האם יש מישהו שיודע לענות על השאלה הבאה:

 יש בניין בתל אביב, שבמקור כל החדרים היו משרדים, והיום כולם דירות חדר.

בטאבו הדירה מוגדרת כ "אולם".

לצורך הארנונה בעירייה, היא מוגדרת כדירת מגורים, ובהתאם הארנונה החודשית (כ 150 ש"ח לחודש).

המוכר הוא אדם פרטי, ואני כקונה גם אדם פרטי.

האם אני אשלם יותר מיסים בעסקה בגין הנכס (הרשום כ-אולם), לעומת נכס דומה שרשום בטאבו כדירת מגורים ?.

או, מה החסרונות עבורי כאדם פרטי בקניית נכס כזה, אם אני רוצה להשכיר אותו לאדם פרטי לצורך מגורים ?

בתודה

רמי

צטט: shapirami 2009-09-04 18:49:36

רכישת נדלן המוגדר כעיסקי ע"י אדם פרטי

האם יש מישהו שיודע לענות על השאלה הבאה:

 

 יש בניין בתל אביב, שבמקור כל החדרים היו משרדים, והיום כולם דירות חדר.

בטאבו הדירה מוגדרת כ "אולם".

לצורך הארנונה בעירייה, היא מוגדרת כדירת מגורים, ובהתאם הארנונה החודשית (כ 150 ש"ח לחודש).

 

המוכר הוא אדם פרטי, ואני כקונה גם אדם פרטי.

 

האם אני אשלם יותר מיסים בעסקה בגין הנכס (הרשום כ-אולם), לעומת נכס דומה שרשום בטאבו כדירת מגורים ?.

או, מה החסרונות עבורי כאדם פרטי בקניית נכס כזה, אם אני רוצה להשכיר אותו לאדם פרטי לצורך מגורים ?

 

בתודה

רמי

בקנית נכס מסחרי יש מע"מ , לא ניתן לקבל פטור במכירה

ארנונה אמנם משלמים לפי שימוש  אך זה לא מכשיר את השימוש

לאחרונה העיריה עושה בעיות בשימוש הבלתי חוקי כך שיתכן שלא תוכל להשכיר כדירה (דהינו הן מיסי עיריה גבוהים בהרבה , הן תוספת  מע"מ ועוד)

כבר בפתח הדברים - אני ממליצה לך לפנות לעו"ד המתמחה בתחום ולהתייעץ קודם שאתה עושה את העסקה.

באופן כללי - מדובר בנכס שאינו דירת מגורים מזכה (ציינת שהוא מוגדר בטאבו: אולם) - מה שאומר:

שהמוכר, בעסקה הזו, עשוי להיות מחויב במס שבח

ושאתה (הקונה) תשלם מס רכישה בשיעור גבוה יותר משמעותית. ובעתיד, כאשר תרצה למכור את הנכס - תהיה צפוי לשלם מס שבח.

לעניין השכרת הנכס למגורים - צריך לבדוק בתוכנית בנין עיר (תב"ע) את יעוד הנכס והאם ניתן לבצע שינוי יעוד.

בהצלחה

אני מצטרף לעצתה של עורכת הדין ,במידה ותכתוב לי לפרטי אוכל לתת לך מעט יותר מידע

כולל עורך דין תל אביבי ומנוסה מאוד בעסקאות כגון זו.

 שלום רב

צטט: bg 2009-09-05 18:31:42

 

 שלום רב

לשאלה, הבהרות :  אם הנכס הוא לא נכס מסחרי ..ואינו רשום כנכס מסחרי , והחשוב מכל אם התבע ההיסטורית היא תבע מגורים , ולא משוליו ( מסחרי ומגורים ) ובעלות הבניין היא פרטית , וברישום הרישות המקומית ( ארנונה ) רשום כדירת מגורים ..... עסקת הרכישה , היא עסקה פרטית לכל דבר , ואינה עסקית .....אינך צריך לשנות יעוד ..הריי שברשות המקומית רשום מגורים .....ולא תשלם שוב מס שונה כל שהוא , למעט המקובל בעסקת רכישה ..היינו מס רכישה , מיסוי הארנונה לא יהיה שונה מהקודם , שהריי אינך משנה יעוד הנכס....(ואינך צריך ).. למרות זאת ..צריך להוסיף בהסכם הרכישה שאם יכול מע''מ יהיה על המוכר .....וזאת בגלל שאם המוכר דיווח על שכירות כל הבנין במס ...הריי שבמכירתו יהיה חייב במס .. לעניין מס שבח , לא רלוונטי אלה רק במכירת הנכס שוב.... בברכה   

 

מצורף לינק על מאמר שעוסק בטריקים של חברות ישראליות בשיווק נדלן להשקעה בחו"ל

מומלץ ביותר לכל מי שמתכנן השקעות שידע ממה להיזהר

http://docs.google.com/Doc?docid=0AbPKGQkzjiuBZGNkZ2N6MnNfM2dqNXBoNGQ1&hl=en