צטט: hog 2009-09-07 19:48:50
צטט: אביב_אוחנה 2009-09-07 19:37:02
....מוזר, כיוון שלא כך נראה המצב בשטח...בתקופה האחרונה הקשיחו בבנקים למשכנתאות את תנאי מתן ההלוואה, הקשחת תנאים אלו באה לידי ביטוי במספר פרמטרים...
.בנוסף הריבית הנמוכה פיתתה אף משקיעים רבים למנף את השקעתם במסלול הפריים ה"אטרקטיבי" אשר תכננו את העסקה כולה על העובדה שהם לוקחי הלוואה לא צמודה בריבית של פחות מ-2%.כאשר תעלה הריבית במשק חזרה לרמתה הנורמאלית - 4-5% יתקשו משקיעים רבים לעמוד בהחזר החודשי הגבוה במסלול הפריים , וכמו כן תהווה העלאת הריבית בעייתיות גדולה עבור אותם משקיעים שכן יתכן וההכנסה העודפת מהשכירות תמחק מאחר ותשולם כולה להחזר ההלוואה (וזה במקרה הטוב)....
תודה על הסקירה המעניינת.
מהו מקור הנתונים ועד כמה מדובר בתופעה כלל בנקאית?
אני מסתכל על הדעה שאתה מעלה לגבי יכולת החזר עתידית [הציטוט שלמעלה] וכבר שמעתי אותו מספר פעמים, גם אני חשבתי כך אבל אני מתחיל לפקפק בכך:
אם אכן 40-50% מהדירות הנרכשות היום הם לצרכי השקעה - הרי חלק מהכסף [הלא ממונף] הוא 'עודפי הכנסה' שאנשים צברו. כלומר, אנשים אלה הם בעלי יכולת לספוג חלק מהעליות של הריבית גם אם ההחזר החודשי יהיה מעל לשכר הדירה. צריך לזכור שמשקיעים אלה אינם 'ספקולנטים' מקצועיים אלא אנשים שרכשו דירה כהשקעה ולא ימהרו למכור אותה, גם אם יצטרכו להוסיף מכיסם עוד קצת כדי להמשיך ולהחזיק בנכס ולהרגיש 'בעל הבית'.
במקרה הכי גרוע [מבחינתם] הם ימחזרו את ההלוואה ויפרסו אותה על פני תקופה יותר ארוכה. אני לא רואה יהודים [...] 'זורקים' לשוק דירות כי אין להם יכולת להחזיר משכנתא. זה בניגוד לגנים שלנו גם אם יש בכך הגיון כלכלי...
שלום hog,
שמח שמצאתי את סקירתי כמעניינת ותודה על הכוכב,
מקור הנתונים העיקרי הינו המצב בשטח, כחלק מתפקידי אני מלווה משקיעים במהלך עסקאות נדל"ן ועוזר להם לעבור את הליך החיתום (קבלת אישור ותנאי המימון בבנקים) בנוסף אחד המרצים אצלנו במכללה הינו מנהל האשראי הארצי (מחלקת החיתום) של בנק גדול למשכנתאות שגם איתו התדיינתי בסוגיה.
משקיעים רבים ביססו את בסיס הרווח הפיננסי בעסקה על העובדה שהם יכולים לקחת כיום משכנתא בריבית הנמוכה מ-2% ללא הצמדה למדד. כאשר תחזור הריבית לרמתה ה"נורמלית" של 4-5% נהיה עדים למספר תופעות:
1) שווקי ההון יחזרו להיות אטרקטיביים וציבור המשקיעים הרחב יתחיל לחזור אט אט להשקעות הנחשבות לסולידיות (מניות סולידיות, קרנות נאמנות וכו...).
2) הבנקים יחזרו לתת לנו את אותם 2-3 אחוזי תשואה על הפקמ"ים והפקדונות.
עבור רבים מהמשקיעים שהשקיעו בנדל"ן בתקופה האחרונה , התחום עד לא מזמן נחשב למפחיד מאיים ומסוכן (שוכר שלא ישלם , צינור שיתפוצץ וכו...)
העלאת הריבית "תחסל לחלוטין" עבור חלק מהמשקיעים את התשואה על ההון אשר נובעת מתזרים חיובי (הכנסת השכירות פחות החזר המשכנתא החודשי), ובמקרה החמור יותר , יצטרכו אותם משקיעים להוציא מכיסם על מנת לכסות את החזר המשכנתא.
צריך גם לזכור שבעקבות אותן תופעות אשר תוארו לעיל תהפוך ההשקעה בנדל"ן לפחות אטרקטיבית ויתכן וערך הנכסים ירד (כפי שציינת ובצדק 40-50% מהדירות נרכשות למטרות השקעה - נתון הגבוה ביותר מ-100% שכן בשוק "נורמלי" רק 15-20% מהדירות נקנות למטרות השקעה.
בנוסף , באיזורי ההשקעה (אשר נהנו במיוחד מעליית המחירים עקב גל המשקיעים) מתפתח אט אט מצב ובו היצע הדירות לשכירות גדול מביקוש ומכאן ניתן לצפות (בזהירות) ירידה במחירי השכירות באיזורי ההשקעה שתוריד גם היא את התשואה אותה תכננו אותם משקיעים.
לסיכום:
החזר חודשי עולה + הכנסה משכירות יורדת + אלטרנטיבות השקעה כגון שווקי הון ופקמי"ם שיחזרו להיות אטרקטיביות עלולים לגרור ירידה במחירי הנכסים ולגרום לכך שחלק מציבור המשקיעים הלא מנוסה שבחר להשקיע בנדל"ן עקב תנאים לא טבעיים שנוצרו בשוק בעקבות המשבר הפיננסי, יחליט "להפטר מההשקעה".
קשה מאוד לצפות, הרבה מאוד גורמים משפיעים כיום על השוק ולכן לדעתי , עבור משקיעי הנדל"ן המניב המעוניינים לבצע עסקאות ארוכות טווח כדאי להמתין עוד קצת עד שהשוק יתאזן ולראות כיצד יגיב השוק להעלאת הריבית העתידה לבוא
אביב אוחנה
הוספת תגובה על "האם גם הבנקים החלו להבחין בבועת מחירי הנדל"ן? - דעה"
נא להתחבר כדי להגיב.
התחברות או הרשמה