לפני מס שנים גרתי בבן יהודה, בתל אביב, בדירת 70 מ"ר. אז, בעלת הדירה רצתה למכור את הנכס ב 183,000$ . היום התבשר לי שהדירה נמכרה  ב 360,000$. ואני שואלת , יש לכם ספק היכן להשקיע את הכסף??

כשאת אומרת מספר שנים, למה את מתכוונת?

4 שנים.

המעוף עשה יותר מ-300 אחוז בתקופה הזו..

אז היתה תקופת שפל, עתה יש תקופת גאות, לקנות עכשיו ב5000$ למטר מין הסתם דירה ישנה, זה מטופש לטעמי.

 

באותה עת לפני 4 שנים נכנסתי לאיזה דירה בבן יהודה בבנין חדש לגמרי רק שהיא היתה די קטנה, 50מ"ר, עם תקרה נמוכה ותחושת קלסטרופוביה, המחיר 140K$ כשהמתווך סיפר לי שלפני שנתיים שלוש היא נמכרה בכ220$.

 

ואני נזכר בראיון עם שדרן הרדיו יוסי סיאס שהיה מסובך בחובות כספיים וירד למיאמי, ומישהו אמר לו שהוא יכול לקנות דירה במיאמי ותוך כמה חודשים היא מכפילה את ערכה, כבר אז ניתן היה להבין שמתפתחת שם בועה, מקווה בשבילו שהוא לא קנה.

 

קיצר הרבה אנשים מתפתים אבל גם בנדלן יש גלים, יש גאות ויש שפל.

יש להיזהר כי שוק הנדל"ן בתל אביב כמעט מיצה את עצמו ולכן יש לבדוק היטב לפני שקונים נכס הן מבחינת תשואה והן מבחינת עליית ערך עתידית במידה ותהיה עלייה.

 

 

ובכן רונית מרום, יש ועוד איך!

 

עונה ל"ואני שואלת , יש לכם ספק היכן להשקיע את הכסף?".

 

חשבתי, תשואה של 18.5% לשנה נקי (=פטור ממס) זה לגמרי לא רע! בוודאי בתחום הנדל"ן. אבל זוהי ראיה של העבר ולא של העתיד!
אם תצביעי לי היום על פרויקט נדל"ן, הנושא שיעור תשואה כזה מובטח לעתיד, או אז גדודי משקיעי נדל"ן, ירוצו אליך/ בעקבותייך.       
ביחס לדירה הספציפית: אלו הם שיעורי תשואה שמאפיינים יציאה ממיתון/ קיפאון. וכמי שעוסקת בתחום הנדל"ן את יודעת שמאז 1996, היה שוק הנדל"ן למגורים ולעסקים במיתון כבד (בעסקים הוא עדיין במיתון מסוים). ולכן שיצאנו ממיתון זה, נניח בסביבות 2004/5 (כשמדובר בדיור למגורים) קבלנו עליית ערכים בעשרות אחוזים לשנה!    
זוהי עלייה חד-פעמית, שלא תחזור שנית (באותו מקום ובאותו קצב).

 

מעבר לכך, אין לבכות על חלב שנשפך.   
ספק אם קניית הדירה היתה, באותה זמן, אפשרות ראלית וכלכלית. השאלה שניצבה אז בפניך היתה: האם היה באפשרותך לרכוש זאת במשכנתא [קרי, האם יכלת להוכיח לבנק שיש לך: (1) יכולת החזר מספיקה להחזר המשכנתא (בשוק בו הריביות היו גבוהות ב-2% מהיום), (2) הון עצמי מספיק על מנת להשקיע בדירה (ואז הם דרשו לפחות 18,000US)]. במידה ולא הרי שזוהי עוד הזדמנות השקעה שחולפת לא ממומשת בגלל אי זמינות משאבים כספיים (ולכל אחד - כולל וורן באפט - יש אוסף של כמה אלפי הזדמנויות כאלו במהלך חיים). במידה ויכולת לרכוש אותה עם משכנתא, הרי יתכן שהשקעה בה היתה כדאית - כמו שגם השקעה בשוק ההון, באותה תקופה, היתה מביאה אותך לתשואה גבוהה יותר (בסיכון גדול בהרבה). במידה ויכלת לרכוש את כל הדירה בהון עצמי (ללא הלוואות)... אנו באופירה אחרת לגמרי .

 

אני מוכרח לומר לך, שמחיר שמספרים לך שבו נמכרה הדירה, בהנחה שאינה ארמון פאר (ויש לה בעיות חניה ידועות) או היא "סובלת" מנוף ישיר לים, משקף תמורה פנטסטית של יותר מ-5,000US$/ מ"ר, לדירה ישנה - לדעתי, קני את הסיפור עם גרגר של מלח.

 

ואם יש לך התלבטויות היכן להשקיע את הכסף... השקיעי אותו בעצמך (בהתפתחותך המקצועית... זהו הנתיב נושא התשואה הגדולה ביותר).

 

בהצלחה  

 

תודה לך "המרענן הרישמי", על הניתוח הפיננסי, אך לצערי הסיפור הוא אמיתי לגמרי. היום אני עובדת על תכנון וחלוקה מחדש של הדירה הזו, ואת הנתונים הכספיים קיבלתי מהלקוחה שלי. לידיעה, במקביל אני עובדת על דירה נוספת שנרכשה ב200,000$ ובהגדרת תקציב של עוד 50,000$ לשיפוץ, הדירה תושכר בשבוע הבא ב 1,500$ לחודש. קומה רביעית, בלי מעלית וחניה.