ד"ר יאיר דוכין, בעל חברת ייעוץ בתחום הנדל"ן, ביטא לאחרונה בריאיון לדה-מרקר את דעתו השלילית על הדרישה לדיור בהישג יד. "אנשים חושבים שהמדינה צריכה לספק לצעירים דירות במרכז תל אביב... מה זו הגישה הזאת?" הוא שואל. "...רוצים דירות? לכו למקומות שמתאימים ליכולת שלכם ... גם אני רוצה מכונית ארבע על ארבע במחיר זול".

 

לדעתי ד"ר דוכין מייצג גישה שמרנית שכוחה הולך ויורד במדינות המפותחות, וטוב שכך. גם במדינות בעלות כלכלה חופשית ישנה הבנה הולכת וגדלה לכך ששוק הדיור לבדו, אינו יכול להתמודד עם תופעות חברתיות קשות כמו חסרוּת בית, הדרה חברתית והיווצרות שכונות עוני. השוק לבדו אינו מספק דיור בהישג יד בהיקפים נאותים, ולכן חלק הולך וגדל ממשקי הבית במדינה נאלצים להוציא אחוז גבוה מהכנסתם על דיור, לעתים תוך ויתור על צרכים הכרחיים אחרים. משקי בית אחרים מהמעמד הבינוני-נמוך נדחקים לסביבת מגורים מוזנחת בעלת רמת שירותים ירודה ומחסור במקורות פרנסה, ונוצרים גטאות של עוני והזנחה.

 

לדעתי דיור אינו מכונית, הוא אינו רק מוצר צריכה אלא צורך אנושי וזכות בסיסית, וטוב יעשה משרד השיכון אם ילך בעקבות עמיתיו בעולם, ויפעל בכלים שונים לקידום דיור בהישג יד עבור משקי בית בעלי הכנסה בינונית ונמוכה. קידום דיור בהישג יד אינו מסתכם במתן דירה זולה לזוג צעיר במרכז תל אביב, כפי שמציג זאת ד"ר דוכין בהקצנה מכוונת ובמידה של הטעיה, אבל גם אינו יכול להתמצות בקיומם של שיכוני עוני בשולי הערים או בישובים נטולי פרנסה בפריפריה. יש לקדם דיור בהישג יד תוך שימת לב למטרות חברתיות חשובות, כמו קידום השוויון וצמצום פערים חברתיים ואפילו מתוך היבטים סביבתיים, כמו עידוד המגורים בעיר, או כלכליים, כמו הצורך בעובדים ממקצועות מגוונים למימוש צרכי העיר או הכלכלה.

 

שיכוני עוני בשולי הערים אולי יהוו מאגר של דיור זול, אך הם מנציחים את הפערים החברתיים. בשיכוני עוני יש פחות אפשרויות ונחיתות ברמת השירותים, כמו חינוך ושירותים רפואיים מאשר באזורי מגורים בהם מתגוררים בסמיכות זה לזה משקי בית בעלי הכנסה מגוונת.

     

דיור בהישג יד היא, אם כן, אסטרטגית פעולה מכילה ולא מדירה, שאינה מתעלמת גם מהצרכים של אנשים עם הכנסה בינונית ונמוכה, ומטרתה להתערב במקומות בהם מנגנוני השוק מדירים אותם. אסטרטגיה זו היא מגוונת ולא נקודתית, כפי שמנסה ד"ר דוכין להציגה. היא כוללת בין השאר דרישה לכך שחלק הולם מבין יחידות הדיור בבניה חדשה תהיינה בהישג יד, אך היא גם דורשת בין השאר, לקחת בחשבון את השפעותיה של התחדשות עירונית על מספר יחידות הדיור הזולות באזור ולהיערך לכך בהתאם, או להבין אילו מבין הדרישות התכנוניות מובילות להתייקרות הדיור ולהדרה של אוכלוסיות מסוימות.

 פורסם במקור ב-11.9.09 ב-TheMarker  

אכן דיון מרתק תיאורטית.

אבל מעשית - מי יממן דיור כזה ומה האינטרס?

המדינה? למה שהיא תרצה עוד ועוד צעירים מרוכזים במדינת ת"א? להיפך, אתה צעיר? מוכשר? לך לגור כמעט בחינם בשטחים המשוחררים/מוחזקים [מחק את המיותר לטעמך], או לך לגור בשדרות ותחזק את האוכלוסיה שם או קבל נחלה ודמי פיתוח בישובי עדיפות של המדינה בנגב או בצפון.  שם למדינה יש אינטרס שתהיה ולכן היא מוכנה לממן אותך שם.

אל תלך רחוק מדי. קח כמה חבר'ה, תתארגנו ותקנו שיכון קומפלט ברמלה או לוד, תשפצו אותו, תהפכו אותו לפנינה ותיצרו תמהיל אוכלוסיה נהדר, תחזקו את השכונה, את העיר ותמשכו אליכם עוד צעירים שיראו כי טוב ויבואו בגל השני.

בוא נאמר שמתוך שלושת המגדלים של גינדי בשרונה אחד היה מיועד לדיור זול. מי ישלם את תמהיל האוכלוסיה שאתה רוצה? מי יסבסד ובאיזה תקציב?

מדוע אני, בכספי המיסים שלי צריך לממן מישהו שבא לו לגור במרכז?

 

בעשרים השנה האחרונות נקטו ממשלות ישראל בקו כלכלי ברור, בחירה של  אי התערבות בכלכלת השוק,וקפיטליזם בסגנון ארה"ב תוך זניחת המטרה המוצהרת כפי שהייתה בזמן הקמת המדינה קרי מדיניות סוציאלית חברתית,וזה בעצם כול ההבדל לפיכך גיל אני לא צופה גדולות ונצורות מהממשלה אלא מצדד בדיברי הוג, כלכלת השוק תעשה את שלה והצעירים יגיעו לפריפריה מחוסר ברירה,זהו תהליך טיבעי הקיים בכול ארצות אירופה המפותחות ואין סיבה שכך לא יקרה בארץ.

 

 

חבר'ה,

 

הדיון על הדיור לא רלוונטי. עדיף תחשבו על פיתוח עסקי של איזורי הפריפריה, קרי - להקים בשדרות את שלוחת אלביט, להקים בבית-שאן שלוחה של מוטורולה, וכן הלאה.

 

הלא גם אם במגדלי גינדי יתנו מגדל אחד בחינם למי שאינו יכול לעמוד בהוצאות הנלוות - אז מה עשינו ?

 

הבעיה המרכזית היא ריכוז התעסוקה במדינת תל-אביב !

הדרישה לדיור בהישג יד בוודאי אינה מחליפה את הדרישה לפתח את הפריפריה ולהפוך אותה לאטרקטיבית לצעירים מוכשרים, אבל בפועל מה שקורה הוא שהצעירים נשארים במרכז והתחיקה (displacement) היא נחלתן של משפחות חד הוריות, או עובדים בשכר נמוך כמו עו"ס, מורים או מתקן האופניים, לא רק מעמד נמוך אלא גם מעמד בינוני. אלו לא יכולים לגור בדיור נאות במרכז בלי להוציא יותר מ-30% מהכנסתם על שכ"ד/משכנתא + הוצאות דיור שוטפות.  

 

אגב, כדאי לבדוק האם העידוד של המדינה לצעירים, כדי שיעברו לפריפריה באמת עוזר. לא יודע אם יש מחקר בעניין אבל נראה לי שהצעירים שמחליטים לעבור לפריפריה לא הולכים לשדרות אלא לכל מיני ישובים קהילתיים יאפיים או מושבים, שממילא לא תורמים דבר לעיירות הפיתוח ואם כבר מחלישים אותן.

   
סוגיית המימון היא אכן במוקד הדיון בסוגיית הדיור במדינות רבות. מכיוון שהבנייה היום היא כבר לא ציבורית, אז המנגנונים לעידוד דיור בהישג יד מבוססים על רגולציה ותמריצים לשוק הפרטי. המימון מתחלק, חלקו ציבורי וחלקו פרטי. ניתן, למשל, לדרוש הקצאת אחוז מסוים של יח"ד לעיריה כדי שזו תשכיר אותן לזכאים בתמורה להטבות כמו אחוזי בניה גדולים יותר. מינהל מקרקעי ישראל יכול לדרוש התחייבות לגיוון בגודל וסוג יחידות הדיור, גם במחיר שההצעה הזוכה תהיה נמוכה יותר. יש עוד מנגנונים רבים שנוסו בעולם, לעיתים די בהסרת דרישות תכנוניות שמייקרות את הפרויקט. אני בהחלט חושב שהמימון הציבורי הוא ראוי ונדרש, ובסופו של דבר הוא משתלם, כי ההוצאות שהחברה משלמת על הנצחת העוני והפערים החברתיים הן עצומות.

 

אגב גם היום כולנו משלמים מכיסנו כדי להבטיח דיור בהישג יד למי שידו אינה משגת. למשל, מעל מיליארד שקלים הולכים כל שנה מכספי משלם המיסים כדי לסייע ל- 150 אלף משקי בית לשלם את שכר הדירה שלהם, אחרת הם יגורו ברחוב. הכסף הזה הולך לכיס של בעלי הדירות מצד אחד, אך מצד שני לא מאפשר לאותן משפחות להתגורר במקומות בהן יש פרנסה ולצאת ממעגל המצוקה. לא עדיף שלמשפחות כאלו תינתן אפשרות לשכור דירה בפרויקט שמנוהל על ידי העירייה, כדי שהכסף שהם ישלמו כל חודש יושקע מחדש לצורך סיוע בדיור למשפחות נוספות?

 

ובאשר למגדלי היוקרה של גינדי בקריה, הטענה שלא כל אחד צריך לגור בלב תל אביב כבר נשחקה עד דק ואין לי יותר מידי מה להגיד לגביה. הללוואי והבעיה היתה מסתכמת בכך שאי אפשר לגור בלב תל אביב.

 

למידע נוסף קראו את הבלוג דיור בהישג יד בישראל

 

 

 

 

צטט: גיל גן-מור 2009-09-17 17:52:08

...אגב גם היום כולנו משלמים מכיסנו כדי להבטיח דיור בהישג יד למי שידו אינה משגת. למשל, מעל מיליארד שקלים הולכים כל שנה מכספי משלם המיסים כדי לסייע ל- 150 אלף משקי בית לשלם את שכר הדירה שלהם, אחרת הם יגורו ברחוב. הכסף הזה הולך לכיס של בעלי הדירות מצד אחד, אך מצד שני לא מאפשר לאותן משפחות להתגורר במקומות בהן יש פרנסה ולצאת ממעגל המצוקה. לא עדיף שלמשפחות כאלו תינתן אפשרות לשכור דירה בפרויקט שמנוהל על ידי העירייה, כדי שהכסף שהם ישלמו כל חודש יושקע מחדש לצורך סיוע בדיור למשפחות נוספות? ...

מיהם אותם 150,000 משקי בית שאני מממן?

אם מדובר באוכלוסיה חלשה מרקע סוציואקונומי נמוך, מיעוטי יכולת, עשירון תחתון או כל ביטוי מכובס אחר - הרי גם אם תשים אותם בלב ת"א לא תשפר את היכולות התעסוקתיות שלהם והחיים במדינת ת"א הרי יקרים יותר.

ומה הבעיה שהכסף הזה הולך לכיסם של בעלי הבית?  - הם היזמים, הם המסתכנים והם המאפשרים את שוק השכירות. המדינה מעוניינת בבעלי הבתים ולכן גם מוכנה לאפשר להם מיסוי מופחת. המדינה יודעת מנסיונה כי אם היא תצטרך להחזיק את הדיור הציבורי זה יעלה לה הרבה יותר וכאשר מדובר על האוכלוסיה החלשה - גם מגדל השיש של גינדי יראה כמו שיקום שכונות תוך זמן קצר - בייחוד אם הדיירים לא ירגישו שזה שלהם.

שכחת שלמדינה היו חברות שבנו והשכירו במחירים מגוחכים בכל השיכונים בארץ - עמיגור, אפרידר, חלמיש וכו'.

אם אתה לא זוכר - אני אזכיר לך כי רמת התחזוקה [הן של הדיירים והן של המדינה] הייתה ירודה ובסופו של דבר המדינה הצליחה לשכנע את רוב הדיירים לקנות את דירותיהם בגרושים. חלק גדול מהדירות הללו שנקנו עברו בירושה לבנים שהצליחו בכוח מוחם, השכלתם, דתיותם או ביריוניותם לצאת מהשכונות והיום הם בעלי הבתים ומשכירים אותם למי שאין לו יכולת.

זה תהליך של ברירה טבעית ומוטב לה למדינה שלא תתערב בכך. 

 

שתי הערות:

א. כבר מזמן לא מדובר על תל אביב, אלא הרבה מעבר לתל אביב. אני גם לא מדבר על העשירונים הנמוכים ביותר, גם משקי בית מעשירון חמישי ושישי לא יכולים לגור בשכונות נאותות בכל גוש דן ומעבר לכך ובירושלים בלי להוציא שיעור מוגזם מהכנסתם על הוצאות דיור.

 

ב. חוסר היכולת לתחזק שיכוני דיור ציבורי הוא עוד נימוק לכך שעוברים היום לגישה של דיור משולב (mix income) שבו באותו מתחם מגורים גרים אנשים בעלי הכנסה שונה, כך שבבניין אחד שבו 20 יח"ד, יכולים להיות, למשל, 15 יח"ד במחיר שוק, ועוד 5 יח"ד לזכאים ממעמד בינוני-נמוך. זה אולי לא יעבוד במגדלי גינדי אבל עובד בהחלט במתחמי מגורים רגילים.

 

 

צטט: גיל גן-מור 2009-09-21 18:13:20

שתי הערות:

א. כבר מזמן לא מדובר על תל אביב, אלא הרבה מעבר לתל אביב. אני גם לא מדבר על העשירונים הנמוכים ביותר, גם משקי בית מעשירון חמישי ושישי לא יכולים לגור בשכונות נאותות בכל גוש דן ומעבר לכך ובירושלים בלי להוציא שיעור מוגזם מהכנסתם על הוצאות דיור.

 

ב. חוסר היכולת לתחזק שיכוני דיור ציבורי הוא עוד נימוק לכך שעוברים היום לגישה של דיור משולב (mix income) שבו באותו מתחם מגורים גרים אנשים בעלי הכנסה שונה, כך שבבניין אחד שבו 20 יח"ד, יכולים להיות, למשל, 15 יח"ד במחיר שוק, ועוד 5 יח"ד לזכאים ממעמד בינוני-נמוך. זה אולי לא יעבוד במגדלי גינדי אבל עובד בהחלט במתחמי מגורים רגילים.

 

 

 

ומי ישלם ועד בית עבור אותם זכאים? הרי הם לא יוכלו לשלם את זה, והשכנים (הנשמות הטובות) גם לא יסכימו לממן.

בסופו של דבר אף אחד לא ירצו לגור שם, וכל פרויקט כזה יהפוך בסוף לסלאמס.

או שאותם זכאים ימכרו את הדירה במחירי השוק (ברור שזה יהיה "בלתי אפשרי")  ויעברו למקום זול יותר.

צטט: tuvspruhbs 2009-09-21 18:22:17

 

ומי ישלם ועד בית עבור אותם זכאים? הרי הם לא יוכלו לשלם את זה, והשכנים (הנשמות הטובות) גם לא יסכימו לממן.

בסופו של דבר אף אחד לא ירצו לגור שם, וכל פרויקט כזה יהפוך בסוף לסלאמס.

או שאותם זכאים ימכרו את הדירה במחירי השוק (ברור שזה יהיה "בלתי אפשרי")  ויעברו למקום זול יותר.

 

 

החששות והפחדים ברורים. זאת תופעה שבארה"ב התמודדו איתה אחרי האיסור על סגרגציה על רקע גזעני. היו שתיארו את זה כ- whith flight או באופן כללי  tipping. ייתכן והדרך הטובה ביותר לשלב אוכלוסיות בעלות הכנסה שונה באותו מחתם מגורים תחייב הגבלה מסוימת של מספר המשולבים לצורך התרגלות. אני לא חושב שאדם סביר ימכור את הדירה שלו כי גרה איתו באותו בניין גם משפחה  שמרוויחה 8,000 שקל לחודש ולא 16,000. ואם מדובר בבנין רגיל ומטופח ולא במפלצת שיש וזכוכית, אז מה בדיוק הבעיה לשלם ועד בית?  

א. אם אני לא טועה, כשבנו את שכונת ארמון הנציב / תלפיות מזרח השתמשו בשיטה שאתה מציע. אין לי מושג אם זה הצליח או לא.

ב. אם אינך יודע מה הבעיה עם ועד הבית - אתה כניראה לא מכיר את האוכלוסיה שעליה אתה מדבר. מדובר באוכלוסיה חלשה שהחיים במדינת הרווחה הרגילו אותם לתרבות 'המגיע לי'. הם גם 'לא פראיירים' של אף אחד ואפילו כשהם גרים בשכירות לחלקם יש נטיה לא לשלם ועד בית. כמובן שאני עושה הכללות, אבל הן מבוססות על הניסיון האישי שלי. תמיד יש את ה-'אין לי כסף' כאשר צריך לשלם לבעל הבית או לוועד או לחשבונות. ואח"כ לך ותאחד תיקים בהוצל"פ ותקבל בסיוע המדינה - קדחת. 

גם כאשר מדובר באנשים שאינם מתחזים אלא נכים או חולים שמקבלים מהמדינה שכ"ד, קצבאות וכו' - זה אף פעם לא מספיק. אתה רוצה לראות שזה לא ילך?  תיכנס לכל בית ספר בארץ ותנסה לברר את רמת הצלחת גביית 'תשלומי הורים' במשפחות אלה.  

 

פספסת לדעתי את מה שהוא מנסה להגיד ואני באופן אישי מתחבר מאוד לדבריו. תרבות השופוני, תרבות הלראות מה יש לאחר ולרצות יותר,תרבות המגיע לי ושמישהו יסדר לי,ישלם בשבילי,יארגן לי. המדינה זו לא אפסנאות בצהל בחיאת אחי תביא מדים חדשים אבל זו התרבות שלנו לצערי ויותר מידי אנשים קופצים מעל יכולתם ושמישהו ינקה אחריהם.

 

שיקנו איפה שהכיס מרשה להם !!

 

וגם שיר של יהודה פוליקר אם לא הבנת :)

 

גם אני רוצה לצאת, לשתות, לרקוד, לבגוד, לשדוד
גם אני רוצה לדפוק שמחת חיים ברמקולים של אוטו עם כבוד.
גם אני רוצה לחטוף, לאכול, לטרוף, לזלול, להקיא את הכל
לרמוס את כל מי שעומד בדרכי, לעמוד על שלי בלי ליפול.
גם אני רוצה אקדח קטן שפותח דלתות וסוגר עניין
אני רוצה לשלם במזומן מתחת לשולחן לאיזה עבד נאמן פודלמן.
גם אני רוצה לשלוף מהשרוול, לצחוק בביטול ולהגיד בזלזול:
קניתי, מכרתי, פתחתי, סגרתי, כיוונתי, יריתי, פגעתי בול.

גם אני רוצה להיות בן של מי שרימה והונה וקיבל חנינה
בן של אבא יסדר לי חיים קלים בצבא, אבא ישלם ויבטל את התלונה.
גם אני רוצה להשתעמם, להתרגש, להתחתן, להתגרש
להשכיב, להשתמש, לזרוק, להתכחש, לגמור מהר, לרוץ ולספר.
גם אני רוצה שיכתבו עלי בספורט, ברכילות, בחדשות
שיפיצו שמועות, שמות, שקרים, סקנדלים ובושות
גם אני רוצה לכתוב רומן אוטוביוגרפי חינוכי וחושפני
לחפש אותי ולמצוא את עצמי, להגיד אני, זה אני, זה אני.

אני רוצה הכי גדול, הכי מהר, הכי יפה.
אני רוצה הכל הכי טוב, הכי הרבה.
אני רואה את זה מולי, צבעוני, טבעי, על המסך שלי.
אני רוצה להיות שם, אני רוצה להיות שם,
אני רוצה גם, אני רוצה גם...

גם אני רוצה לקנות לי קבוצת כדורגל או כדורסל
אני רוצה על הקיר את מונה ליזה אורגינל.
אני רוצה להיות ידיד בין ידידי המוזיאון
גם אני רוצה סלון עם חלון, במגדל שמשקיף לים התיכון.
גם אני רוצה חבר בכנסת ובמס ההכנסה
גם אני רוצה להריץ ולהקפיץ, להפיל את הבורסה
גם אני רוצה שומר ראש נהג צמוד ולימוזינה גדולה
גם אני רוצה מקום בהנהלה של מפלגה, שתיקח אותי אצלה.

אני רוצה הכי גדול, הכי מהר, הכי יפה.
אני רוצה הכל הכי טוב, הכי הרבה.
אני רואה את זה מולי, צבעוני, טבעי, על המסך שלי.
אני רוצה להיות שם, אני רוצה להיות שם,
אני רוצה גם, אני רוצה גם...

אבל איפה אני,
ואיפה כולם?
איפה אני,
איפה כל העולם?

מה אני יושב כאן סתם,
הכל כללי כמו הים,
אני רוצה גם, אני רוצה גם,
אני רוצה גם, אני רוצה גם...

אני רוצה הכי גדול, הכי מהר, הכי יפה,
אני רוצה את הכל הכי טוב, הכי הרבה.
אני רוצה להיות מוקף עיניים, שפתיים, רגליים וזרועות.
אני רוצה להיות הבן של כל האימהות.

ירון

הבית של הקבלנים