המונח "משקיעים זרים" נהפך בשנים האחרונות לחלק בלתי נפרד ממפת/בועת הנדל"ן בישראל. ההערכה היא כי היקף ההשקעות של הזרים גדול בהרבה מזה שמדווח לרשויות, מפני שרבים מהמשקיעים משתמשים בשיטות ייחודיות לטשטוש עקבותיהם.

עם כל הכבוד לצייונות וליהדות, רכישת נכסים היתה ונותרה עסק לכל דבר, ו"לכסף השחור" יש תפקיד מפתח. רק לפני כמה חודשים באחד ממגדל יוקרה בלב תל אביב נמכרו למשקיעים זרים מחצית מהדירות בפרויקט, וזה רק קצה הקרחון.

הצעת החוק של חבר הכנסת כרמל שאמה אשר הציע להעלות את מס הרכישה על דירה שנייה ל- 7.5%  מעוררת התנגדות עזה מצד הקבלנים, החוששים כי העלאת המס תגרום לירידה ברכישת דירות להשקעה.

לכאורה אולי הם צודקים, יש שני צדדים למטבע, מצד אחד המס החדש יוציא הרבה שחקנים מהמשחק אשר לא ירצו לשלם את המס, ובכך תיעצר (אולי) הבועה, מצד שני ציבור הרוכשים אלה שישאו בסופו של דבר בנטל המס, יגלגלו אותו על שוכרי הדירות.

אלה אותם שוכרים שבמבחן המציאות הכלכלית, אינם מסוגלים לקנות דירה.

אז אולי במקום לדאוג רק לזרים, וליהודים שדואגים לקנות כאן דירה בשביל ביקור של פעם בשנה, תדאגו לאלו שגרים כאן? אולי כמו מדינה נורמלית תגבילו רכישה של נכסים על ידי זרים? אולי תשחררו קרקעות לבניה באזורי ביקוש?

ועד שיתקבלו החלטות במדינה, ועד ששר השיכון יקדם את פעולתו.. הגיע תורם גם של השחקנים הטורקים להשקיע בישראל, והם מתמקדים באזור יפו, מה שמאוד מזכיר את גל  הרכישות של הצרפתים... 

תתכוננו המשקיעים חוזרים!!

תמונת מקור - אנגלו סכסון

המשקיעים הזרים הם חלק קטן מאד, אפסי, בשוק הדיור בכלל. בשוק היוקרה הם מהווים כ-7%.

לא הם מעלים את המחיר אלא המיסוי. ניתן היה להפחית את המעמ על דירה ראשונה שקונה אדם בחייו (מס הרכישה ממילא צומצם לדירות "רגילות") ובכך להפחית את המחיר. אפשר לחשוב על פתרונות נוספים.

צטט: קובי 1 2009-10-12 18:23:18

המשקיעים הזרים הם חלק קטן מאד, אפסי, בשוק הדיור בכלל. בשוק היוקרה הם מהווים כ-7%.

 

לא הם מעלים את המחיר אלא המיסוי. ניתן היה להפחית את המעמ על דירה ראשונה שקונה אדם בחייו (מס הרכישה ממילא צומצם לדירות "רגילות") ובכך להפחית את המחיר. אפשר לחשוב על פתרונות נוספים.

לפי נתוני אנגלו סכסון העיסקאות שהתבצעו ע"י משקיעים זרים בשנת 2008 עומד על 10.1% מכלל העיסקאות שהתבצעו ברשת ועד סוף 2009 הצפי עמוד על 12%.

50 דירות מתוך 310 דירות בפרוייקטשל אשדר בנתניה נמכרו למשקיעים זרים, ובפרוייקט של אשדר בחוף הצוק נמכרו 70 דירות מתוך 136 דירות בשלב המקדמי של הפרוייקט.

באשדוד בפרוייקט של י.ח דימרי נמכרו 25% מהדירות למשקיעים זרים בעיקר מרוסיה וצרפת.

אבל אתה מוזמן לחשוב על פתרונות נוספים, אם "הכרישים" לא יחשבו קודם איך לעקוף אותם. :-)

צטט: מרום-design 2009-10-13 14:31:00

זהירות המשקיעים הזרים חוזרים לישראל!

אולי כמו מדינה נורמלית תגבילו רכישה של נכסים על ידי זרים?

 

על איזה מדינות נורמליות את מתכוונת? אין שום מגבלה על זרים לקנות נכסים כמעט בכל מדינה נורמלית.

להיפך, רק ב"לא נורמליות" יש הגבלה, וגם אותה קל מאוד לעקוף.

ואני אומרת, למה לעצור? למה צריך לעצור מישהו להשקיע?

אבל אנחנו היהודים, רואים מישהו מרוויח, תמיד נראה לנו שזה על חשבוננו.

אז לטעמי המשקיעים הם לא אלו שגורמים לעליית מחירי הנדל"ן, זו הממשלה שרק לאחרונה התחילה להתעורר לגבי

מכרזי המנהל וייצרה במו ידיה ביקושים שעולים על ההיצע.

אז זה נחמד שהם התעוררו עכשיו ובמקום לשנות את המצב, הם שוב יטילו עלינו מיסים וישלשו את הכסף

לקופת המדינה.

מילא, שיקחו את הכסף.... אבל שיחזירו אותו בצורת מענקים לזוגות צעירים אם הם כל כך מודאגים.

ולגבי המשקיעים הזרים...... כן ירבו!!

צטט: המטבחון 2009-10-13 16:11:51

ואני אומרת, למה לעצור? למה צריך לעצור מישהו להשקיע?

אבל אנחנו היהודים, רואים מישהו מרוויח, תמיד נראה לנו שזה על חשבוננו.

אז לטעמי המשקיעים הם לא אלו שגורמים לעליית מחירי הנדל"ן, זו הממשלה שרק לאחרונה התחילה להתעורר לגבי

מכרזי המנהל וייצרה במו ידיה ביקושים שעולים על ההיצע.

אז זה נחמד שהם התעוררו עכשיו ובמקום לשנות את המצב, הם שוב יטילו עלינו מיסים וישלשו את הכסף

לקופת המדינה.

מילא, שיקחו את הכסף.... אבל שיחזירו אותו בצורת מענקים לזוגות צעירים אם הם כל כך מודאגים.

 

ולגבי המשקיעים הזרים...... כן ירבו!!

 

 

חיה, אי אפשר להתעלם מההשפעה של המשקיעים על מחרי הנדלן.

העיקרון הפועל בענף הוא מאוד פשוט, הכל היצע וביקוש.

את יכולה לראות שהרבה פעמים השמאיים יכולים להעריך מחיר דירה לפי שווי שוק, ואז יגיע משקיע יקנה בעשרות אחוזים יותר

וכבר בחודש אחרי, בכל האיזור המחירים יקפצו ביחס ישר למחיר ששולם ע"י המשקיע. ראי מה קרה לפני שנתתים עם הצרפתיים- הם הכתיבו מחירי שוק חדשים.

אגב, הדיון הבא שאפתח יהיה על מחירי הפנטאוזים, שהמחיר שלהם נקבע אך ורק ע"י המשקיעים הזרים שמוכנים לשלם כמעט כל מחיר כדי להשקיף על העולם מלמעלה ולבד!

למכור לכו ו ו ל ם וכמה שיותר. יש להוריד את המס לאפס לכולם, רק שיבנו,  וכמובן שהמדינה תספק את הסחורה/הקרקעות.

אסור להגביל את הקנייה . הגבלת קנייה תגדיל את המחסור ותאריך את התמשכותו..

http://cafe.themarker.com/view.php?t=1269061

צטט: מרום-design 2009-10-13 17:19:12

צטט: המטבחון 2009-10-13 16:11:51

ואני אומרת, למה לעצור? למה צריך לעצור מישהו להשקיע?

אבל אנחנו היהודים, רואים מישהו מרוויח, תמיד נראה לנו שזה על חשבוננו.

אז לטעמי המשקיעים הם לא אלו שגורמים לעליית מחירי הנדל"ן, זו הממשלה שרק לאחרונה התחילה להתעורר לגבי

מכרזי המנהל וייצרה במו ידיה ביקושים שעולים על ההיצע.

אז זה נחמד שהם התעוררו עכשיו ובמקום לשנות את המצב, הם שוב יטילו עלינו מיסים וישלשו את הכסף

לקופת המדינה.

מילא, שיקחו את הכסף.... אבל שיחזירו אותו בצורת מענקים לזוגות צעירים אם הם כל כך מודאגים.

 

ולגבי המשקיעים הזרים...... כן ירבו!!

 

 

חיה, אי אפשר להתעלם מההשפעה של המשקיעים על מחרי הנדלן.

העיקרון הפועל בענף הוא מאוד פשוט, הכל היצע וביקוש.

את יכולה לראות שהרבה פעמים השמאיים יכולים להעריך מחיר דירה לפי שווי שוק, ואז יגיע משקיע יקנה בעשרות אחוזים יותר

וכבר בחודש אחרי, בכל האיזור המחירים יקפצו ביחס ישר למחיר ששולם ע"י המשקיע. ראי מה קרה לפני שנתתים עם הצרפתיים- הם הכתיבו מחירי שוק חדשים.

 

אגב, הדיון הבא שאפתח יהיה על מחירי הפנטאוזים, שהמחיר שלהם נקבע אך ורק ע"י המשקיעים הזרים שמוכנים לשלם כמעט כל מחיר כדי להשקיף על העולם מלמעלה ולבד!

 

כל שוק פועל לפי עקרון של היצע וביקוש וכמוהו גם שוק הנדלן. לכן בראש בראשונה צריך לשמור על איזון נכון בין ההיצע והביקוש.

לא חסרים לנו בינתיים קרקעות, אבל אם נסתכל על כמות המכרזים שהוציא המנהל בשנה האחרונה נראה שהיה כאן קיפאון.

אני גם רוצה להפריד בין ההגדרה של משקיע לבין תושב חוץ. משקיע מחפש דווקא מחיר טוב במקום שיש פוטנציאל שערך הנכס

 יעלה בלפחות 30% תוך שנתיים. הם לא אלו שמעלים את המחירים.

תושב חוץ מחפש בדרך כלל מוצר טוב בפריים לוקיישן כאשר תג המחיר שאותו הוא מוכן לשלם גבוה יותר.

ואני מוכנה לשאול שוב את אותה שאלה. אותו פריים לוקיישן הרי לאו דווקא היה מוגדר כפריים לוקיישן לפני שתושבי החוץ התלבשו עליו,

ניקח לדוגמא את כרם התימנים.... מה הישראלים לא יכלו לראות את הפוטנציאל? כנראה שלא.

מי רצה לגור בנתניה לפני עשור? אולי משפחות מסויימות :-)

לזכותם של תושבי החוץ אני יכולה להגיד שהם יודעים לזהות ולהעריך מהו פריים לוקיישן ולהפוך אותו לכזה.

זו גם הסיבה שאני כבר פורצת לפוסט הבא שלך, הם מוכנים לשלם יותר על פנטהאוז לא בגלל שהם רוצים להשקיף על העולם,

בגלל פנטהאוז הוא המוצר הטוב ביותר מבין כל המוצרים שבניה רוויה יכולה להציע.

לדעתי צריך לבטל את מס השבח על הדירות. כרגע לאדם שיש יותר מדירה אחת

מותר למכור דירה פעם בארבע שנים בלבד , אחרת ישלם מס שבח ענקי.

לכן לא מוכרים. אם יבוטל המס הדרקוני הזה הרי שאנשים יוכלו למכור דירות ויהיו

הרבה דירות ובא שלום על ישראל.

קודם כל ועם כל הכבוד לאנגלו סכסון הנתונים שגויים.

מבט ראשון על הגרפים מראה צרפתים ב15 ומשהו אחוז? האמריקאים הם השחקן העיקרי?

 ברור שאילו נתונים מטעים כנראה בכוונה.

אפילו ב2005 לא עלה אחוז המשקיעים הצרפתים הזרים על 5% וכמי שמי מכיר את האמריקאי והשוק האמריקאים לא קונים מה שרחוק יותר מרבע שעה נסיעה מהם. השחקן העיקרי בשוק הזרים בארץ הם האנגלים שמאז המשבר התחפרו במחילותיהם.

הגבלת הקנייה שווה לקומוניזם. בוא ניצור את המשמרות האדומים של מאו דזה טונג וזהו.. חשבתי שאנחנו יזמים רציניים פה...

לגבי מס הרכישה:

מס הרכישה הוא שטויות במיץ למשפחה בישראל יש 3.4 ילדים ודירה להשקעה נוספת קונים בעיקר כפרטיים אז ירשמו את העסקה על הילדים. במקום לעודד את השוק מעודדים עבריינות אבל מה חדש במחוזותינו.

אטיאס הוא שר הזוי שאני מקווה מאוד שהשטויות שרצות לו בראש יפסקו - נדל"ן זה לא סלולר אי אפשר להיות פופליסטיים זה הענף שמוביל את המשק הישראלי (עם כל הכבוד להיי טק)

בכלל ההרגשה שלי שהכתבות בתקשורת לאחרונה על בועת נדל"ן (שעדיין לא ראיתי כלכלן אמיתי שטוען שקיימת בועה חוץ ממר ישראל ישראלי שמבין בהכל) הם ניסיון של הממשלה להפסיק את הוצאת הכספים מהבנקים.

אם למדנו משהו מהמשבר העולמי וליהמן ברדרס הוא שכסף בבנק לא בטוח הדבר היחיד הבטוח הוא הבטון. ונראה לי שמעורבים שיקולים זרים בפרסומים האחרונים, הכל היה כאן שנים למה פתאום עכשיו מקשקשים עליו?

אין קשר בין שכר הדירה והעלויות הקשורות ברכישת נכס. אם ניתן היה לקבל יותר שכ"ד לא היו ממתינים לעליה במס רכישה ואם יפחיתו מס רכישה זה לא יגיע לשוכרים.

מאותה הסיבה כל "המיסוי הכבד" על נדל"ן לא משפיע על המחיר למרות טענות בעלי הקרקע המסתתרים אחרי ארגון הקבלנים.

ההשפעה על מחיר גדולה מאוד בשוליים ולכן כל הצטרפות של מציעים , אנגלים, צרפתים, רוסים, פועלת חזק ומיידית, לפעמים מאוד ממוקד וזו נקודה מעניינת [ לדוגמא  ביקוש ער שגורר עלית שווי בהרצליה פיתוח ולא בשכונות יקרות אחרות ].

ככלל, כמות הכסף שמחפשת נכסים היא המפתח למחיר בשוק בטווח הקצר

היי רונית

קטונתי מלייעץ לכ7 מיליון יהודים במדינת היהודים בה כולם מבינים נדל"ן,אוכלים בלוקים בתפריט הבוקר , ורכשו/מכרו/עשו סיבוב על עשרות אלפי קמ"ר נדל"ן לסוגיו..

אני רוצה לתת קפיצה קטנה לחו"ל מרחק 3 שעות בממוצע מהארץ המובטחת ולהציג לגדול המקובלים בתחום הנדל"ן -ח"כ שאמה שלא שוכח להזכיר לנו בכל מאמר/ראיון  שהוא שמאי מקרקעין ועו"ד מה קרה למדינות שהעלו את שיעור מס הרכישה באופן נדיב יותר (10%) בממוצע והטילו מיסים נוספים על השקעות נדל"ן לפני כ3-4 שנים....ובכן,עד לפני כ3-4 שנים נהרו בהמוניהם משקיעים זרים למדינות מרכז/מז' אירופה רכשו קרקעות והקימו מאות אלפי יח"ד  ומכרו אותם לפרטיים כדירות להשקעה ושימוש עצמי...מאז הטלת המיסים המאסיבית ההשקעות במדינות אלו נכנסו לתרדמת ורק "גל  היזמים החובבנים"המשיך להגיע ,,,בינתיים לפני כשנה בכדי להעמיק את המשבר הגיע משבר המימון המדובר שהרס כל תקווה לפיתוח במז' מרכז אירופה.

במהלך השנה האחרונה לקברניטי אותם מדינות היה מספיק זמן לטכס עצה טובה וראו איזה פלא:החל בינואר הקרוב מורידים את שיעור מס הרכישה מ10% ל2.5% בממוצע וכן את המס הכללי על המשקיע הזר....התוצאה:מאות עסקאות בתהליך חדש בקנה שיסגרו אחרי ינואר בחתימות פורמאליות...

רוצה לומר :שום מדינה נורמלית לא מעלה מיסים בתקופה זו בתחום הנדל"ן (זולת ישראל),מה שיקרה לשוק הוא הגדלה וקיטוב הפערים החברתיים  בין המשקיעים ללקוח הסופי...והכנסת השוק לקיפאון,ככה לא מורידים מחירי דירות -אלה שיטות שגם במדינות מז' /מרכז אירופה  שנהגנו לצחוק עליהם בעבר כבר מזמן הבינו שזה לא הפתרון...

להלן הפתרון היחיד (שלי) להפלת מחירי שוק דירות בת"א /גוש דן

1. חזון וציונות (בשונה מדעתך רונית:-)) - יש לאפשר ליזמים הרציניים בשוק (דלק נדל"ן,אי.די.בי מגורים,אזורים,שיכון ובינוי,אשדר,מבני תעשיה,וכיו"ב) להם יש עתודות קרקע במלאי במרכז לשווק פרויקט משמעותי במחיר עלויות בניה בלבד (שווי קרקע =0 בתמחור) בתמורה לכך יקבלו קרקע בהקצאה וללא מכרז מהמדינה  למטרות אחרות ממגורים ובמיקומים בהם למדינה יש אינטרס פיתוח (הקמת ביה"ח,פארקים טכנולוגיים וכיו"ב)כל זאת כאמור בהטבות מס משמעותיות...

התוצאה:מחיר דירה בת"א רבתי 100k דולר בממוצע  ובא לציון גואל,מספיקים 2 -3 פרויקטים כאלה  וקצת יח"צ בכדי להפיל השוק,למחוק את המפעל הקיבוצי החדש העונה לשם קבוצות רכישה/רוכשים/רוכשים משוכלל והשד יודע מה...

2.ידידנו אטיאס צריך לשווק קרקעות במרכז האמיתי (לא בבית שמש) במכרז הפוך:לקבוע מחיר מקסימום ולאפשר זכייה ליזם שיתן  את הצעה הנמוכה ביותר:-)  (לסבסד קרקעות במילים אחרות)..

תהנו מהשמש

אצלנו 5 מעלות עכשיו...