לפני ההתלהבות מתשואות גבוהות של אג"חים של חברות נדל"ן צריך להבין את הדינמיקה של פרוייקטי נדל"ן כאשר מחירי הנדל"ן יורדים והנזילות בורחת.

חברת מגדלי דיידלנד היא דוגמה מצוינת.

הקרקע קרוב לוודאי נקנתה במחיר שיא שייצג ציפיות להמשך עליית מחירים.

המימון לפרוייקט (שעוד לא גויס) אמור היה להגיע מהלוואה בנקאית. היום ברור שלא תהיה הלוואה כזו ואם תהיה תנאי ההלוואה יהיו גרועים בהרבה ממה שציפו.

מחירי הדירות בכל ארה"ב נופלים בנפילה התלולה ביותר בעשרים השנים האחרונות: http://biz.yahoo.com/ap/070828/home_price_index.html?.v=10

הדירות במגדלים (אם יוקמו) לא ימכרו במחיר שקיוו לו אם בכלל ימכרו. מכירת הדירות תתפרס על יותר שנים, כלומר יותר הוצאות מימון.

החזר האג"ח יתבצע רק לאחר החזר המימון הבנקאי. למרות שכספי האג"ח מימנו את רכישת הקרקע לא נרשם שיעבוד לטובת מחזיקי האג"חים (והכל בהתאם לתנאי התשקיף!).

בנסיבות האלו ספק איך החברה תעמוד בתשלומי האג"ח במלואם. התשואה הגבוהה מייצגת את הערכת השוק כמה תשלומים יוחזרו ומתי. נקודת האור היחידה היא ששני תשלומי הריבית הראשונים מובטחים בפיקדון משועבד. אלמלא כן, תשואת האג"ח הייתה גבוהה עוד יותר.

מנקדות ראות צרה של מחזיקי האג"ח יכול להיות שדרך הפעולה הנכונה ביותר היא מכירת הקרקע בהפסד, ביטול הפרוייקט וסגירת החברה מה שיגרום שהחזר ההשקעה על האג"ח יהיה גבוה יותר מערכו בשוק היום.

דוגמא מצויינת בסיכון של אג"ח לא מדורג בסקטור הנדל"ן.