| בכנס השנתי של פורום הפיתוח הבניין והנדל"ן של המי"ל, שכותרתו "מסיכונים- לסיכויים" קשה היה לצאת עם תובנה והבנה באשר לקורה בישראל בתחום הנדל"ן, בשונה משאר העולם.בכנס שארגן המי"ל ונערך השבוע בשרתון סיטי טאואר בר"ג, סקרו דוברים ממגוון מגזרי המשק והממשל, מזוויות שונות, את מה שקורה בתחום הבניה למסחר ובעיקר למגורים.פתח בדברים ראש מנהל התכנון במשרד הפנים, שמאי אסיף, והציג תמונה של התפתחות שטחי הבניה למגורים בישראל והמתאם בינם לתוצר הלאומי גולמי. נראה בבירור את ההתאמה המלאה בגידול בתוצר ובגידול בשטחי המגורים. וכאן נשאלת השאלה : אם קיימת כאן בועה, האם אנחנו בפני התרסקות או בועה גם בנתוני התוצר הלאומי הגולמי ? אחריו דיבר ח"כ כרמל שאמה והבטיח לשומעיו, כי עד סוף מושב החורף, כלומר לפני פסח, תושלם החקיקה לרפורמה במנהל מקרקעי ישראל. האומנם יעמוד בהבטחתו- הבטחת רה"מ נתניהו? נחכה ונראה.ח"כ שאמה סיפר מניסיונו על ועדות תכנון מקומיות בהן היה שותף, שבדיון של 5 דקות אישרו הקמת מגדלי מגורים של 40 קומות וכך באותה המהירות ביטלו פרויקטים כאלה, והכול על פי עוצמת הלחצים שהופעלו על חברי הועדות. שר השיכון אריאל אטיאס, קרא מעל בימת הכנס לזוגות הצעירים, וכנראה בעיקר לקהל בוחריו, לא להאמין לסיסמאות ולחכות שבועת הנדל"ן תתפוצץ. האומנם ? האם אין זו הכנת הקרקע למסירת קרקעות לבניה בערים בהן רוכשים קהל בוחרי ש"ס בלבד- בית שמש, בני-ברק ירושלים וכו' . האם יש לכך נגיע לכללי ההיצע והביקוש במדינת תל-אביב ? אטיאס ציין בפני קהל הכנס, כי יש ביקוש ל-40,000 יח"ד בשנה, כולל המגזרים הערבי והחרדי ( עפ"י מס' הזוגות הנישאים ) ואילו קיימות בבניה רק 25-30,000 יח"ד. האם חוסר זה בהיצע הוא בועה ? מה לגבי זוגות ללא נישואין, חד הוריים וחד מיניים ? האם אין ביקוש גדול מזה ? בהתייחסותו לקבוצות רכישה, ציין השר אטיאס כי 8% מהבנוי לדיור, נעשה ע"י קבוצות רכישה. לדבריו, האנומליה בה מצד אחד יש מדיניות של מנהל מקרקעי ישראל ומצד שני מדיניות אחרת של משרד השיכון, תיפתר בקרוב ע"י גיבוש מדיניות ממשלתית אחידה לנושא קבוצות רכישה.את מפת הביקושים השנתית של מכון גאוקרטוגרפיה, הציגה ד"ר רינה דגני- מנכ"ל גאוקרטוגרפיה.עפ"י נתוני גאוקרטוגרפיה משנת 2007 בה היו מכירות של 98,000 יח"ד ( מהן 33,000 חדשות) הייתה ירידה ל-95,000 יח"ד מהן רק 29,000 חדשות.לדברי דגני הירידה הדרמטית בעליה יצרה ירידה בביקוש לדירות וחלק מירידה זו מתמלא במכירה למגזר הערבי הרוכש יותר דירות בערים מעורבות ואחרות. ד"ר דגני מחלקת את הגידול במשקי הבית לפי מגזרים, כך ש-32,000 במגזר היהודי ו-8,000 במגזר הערבי בכל שנה. ואילו ממוצע הדירות החדשות הנבנות בישראל בשנים האחרונות הוא 31,000 במגזר היהודי בלבד.ניתוח נוסף של דגני מציג את מלאי הדירות שיורד באופן עקבי כך שמשנת 2002 בה היו כ-20,000 יח"ד במלאי, הגענו היום רק לפחות מ-9,000 יח"ד במלאי.חלק מהמלאי, כ-4,500 יח"ד , עברו החל משנת 2005, מהקבלנים למשקיעים זרים, אותם יהודים צרפתים אנגלים ועוד, שרכשו דירה להשקעה בישראל- ובעיקר במדינת תל-אביב , ירושלים אשדוד ואילת.התחזיות לירידה בביקושים, עקב המצב הכלכלי, בכמות שלדברי דגני הוערכה בכ-14,000 יח"ד , לא קרתה עקב ביקוש מצד משקיעים ישראליים שבתנאי הריבית ובשוק ניירות הערך העכשווי, העדיפו לרכוש דירה שנייה להשקעה. שוב, העברת המלאי מקבלנים, למשקיעים.לפי דגני, בשנת 2004 רוכשי דירה שנייה להשקעה היו רק 20% מרוכשי הדירות, ואילו ב-2008 היו כבר 30% מהרוכשים ( 28,000 יח"ד ), ועפ"י הערכותיה, השנה יגיעו העסקאות של דירה שנייה להשקעה, לכ-40% ( 38,000 יח"ד ) מסך עסקאות הרכישה.מסקנותיה החד משמעיות של ד"ר רינה דגני הן כי : במקרה של מצב כלכלי קשה, יהיה עודף של כ-7,500 יח"ד, דבר שיגרום לירידת מחירים לרכישה ולהשכרה. במקרה של משק החוזר לנתוני 2007/8 – ירדו המחירים לרמתם באותה תקופה. ערי הפריפריה במעגל השני: נתניה, חדרה, פרדס-חנה בצפון, פ"ת, ראש-העין והוד השרון במזרח ובאר-יעקב, רמלה ואשדוד בדרום , יגדלו עקב מחירים נוחים יותר לרוכשי דירה ראשונה. לאחר התחזית וניתוח השוק של ד"ר רינה דגני, עלה לספר לבאי הכנס, משה רוזנבלום, מנכ"ל לשעבר של כמה קניונים ורשתות מרכזי קניות.רוזנבלום הפליג בדבריו על המחסור בשטחי מסחר, ועל קניונים שאינם עובדים, הם קניונים המנוהלים לא טוב. האומנם ? האם נתוני צ'מנסקי-בן שחר (" 260 קניונים ומרכזים מסחריים פועלים בישראל, ולא פחות מ- 30% מהם נחשבים לכישלון מסחרי " ) שהתפרסמו גם הם השבוע, לגבי הקניונים הכושלים ובעלי החנויות שאינם מוציאים את לחמם , אינם סתירה לתזה של רוזנבלום ?לדברי משה רוזנבלום הפדיונות בקניונים שהוא רואה, לא ירדו. אמנם המחיר הממוצע לפריט ירד, וכך כמובן גם הרווחיות של הקמעונאי- אולם המחזורים לא ירדו. ועל כן לדברי רוזנבלום, יגיעו בקרוב מספר רשתות בינלאומיות נוספות ל- H&M GAP וכו' וזאת כי כולם בעולם רואים מה זארה ומה איקאה עושים בישראל, וכולם מחפשים שווקים חדשים עקב הירידה בביקושים בארה"ב ובאירופה ועקב כושר יצור עודף הקיים ליצרנים.בשיחות עם קמעונאים בכמה קניונים, וגם המוצלחים מביניהם, מתברר שהתמונה לא כל כך ורודה כפי שמצייר אותה משה רוזנבלום.בתום הכנס, יצאתי עם הרגשה של יותר סימני שאלה מאשר ידיעה. האם לא היו רבים מהדוברים, דוברים מהרהורי ליבם ומתקוותם ? האם לא היה זה בלון ניסוי לחוש את תגובת הציבור לגבי המתרחש בתחום הנדל"ן ? האומנם מחירי הנדל"ן הם בועה שעומדת להתפוצץ ? ואיפה יגורו אלא שאין להם כסף לקנות דירה בתל אביב ? האם התשובה היא לא כמו שאני הייתי זוג צעיר- ללכת לפריפריה ו/או לשכונות בהן מחירי הדירות היו הגיוניים לכיסי ? האם לא ניתן היום לרכוש דירה במחיר של 500-800,000 ש' בגוש דן ? ( נסו באתר יד 2 ותמצאו גם דירות 3 חדרים ) האם הריבית עומדת לעלות ולהיות אלטרנטיבת השקעה לבעלי הכסף הפנוי ? יש החוזים שעד סוף 2010 תגיע הריבית ל-2.5%. האומנם ? | 
הוספת תגובה על "בועת נדל"ן או בלון ניסוי ?"
נא להתחבר כדי להגיב.
התחברות או הרשמה