לדעתי אתה טועה ובגדול ומטעה אחרים.

ראשית כול, נכון שאין ערבות בנקאית אך אם לפרויקט יש בנק מממן אז אין שום סיכון היות

וכול ההתנהלות היא מול הבנק ועל יתרת הכסף אתה מקבל רישום זכויות בטאבו.

שנית, בקשר למחיר, המחיר יכול לעלות במידה ומארגני הקבוצה הם חלוצים ואינם בעלי ניסיון

אך רוב הקבוצות המנוהלות בארץ הם קבוצות של בעלי מקצוע עם ניסיון רב ברמה

הגבוהה ביותר, לדוגמא: בסר, איציק תשובה, האחים חג'ג' וכד'

יש לציין שקבוצה שעברה אישור בבנק מתבקשת ע"י הבנק להוסיף סטיית תקו למחיר על מנת

לבטח את המחיר ללקוחות .( את זה בטח לא ידעת)

לסיום, גם אם יש שינויים במחיר כפי שאתה טוען, אז סביר להניח שהתוספת היא מינורית ואל תשכח

לציין שסה"כ המחיר נמוך ב כ-25% מהמחיר אצל דירת קבלן.

ובנדל"ן זה המון כסף.

שמחתי לשמוע ולהשמיע

עומרי ראובני

יועץ נדל"ן בכיר

לעומרי

1. רוב מנהלי קבוצות הרכישה שצצו לאחרונה (לא כולל בסר) הינם ללא נסיון בתחום. חלקם אפילו אינם בעלי מקצוע בתחום ההנדסה

2. חלק ממנהלי קבוצות הרכישה רואים את עצמם כמתווכים, והם נעלמים לאחר סגירת העיסקה.

3. אין לרוכשים ערבות חוק מכר. לווי בנקאי אינו מכסה את ערבות חוק המכר, שעל פריטים מסוימים הינה לעשר שנים

4. מכיר חריגות בניה של יותר מ- 25%, בעיקר כאשר המנהלים אינם מקצועיים. אין בפועל רווח של 25% בקבוצות רכישה. רק על הנייר יש רווחים כאלה.

5. תוספת תקציב בגובה סטית תקן לא תכסה טעויות וחריגות פוטנציאליות

6. מה קורה כאשר יש חריגות וחלק מחברי הקבוצה לא משלמים ???

7. החמור ביותר הוא שחלק ממנהלי קבוצות הרכישה לא מזהירים את המצטרפים אליהם שיש סיכונים בשיטה זו. הרי אין רווח ללא סיכון !

8. זו הסיבה שאני רואה את הדיון שלי כאזהרה ולא הטעיה

ליואב אתה לא טועה ולא מטעה נכונים דבריך בענין של קבוצות רכישה

אנו עדים יום יום שגם התקשורת חוגגת על מצגי שב של כאלה שמנהלים

קבוצות רכישה והם כבר נהלו עשרות קבוצות בהצלחה,

למרות  שרק קבוצות בודדות מימשו את הפרויקטים האלה רק לאחרונה,

אבל זה לא מונע מהם לצעוק ולנפח על עשרות ומאות עסקאות ש"נעשו כביוכל ",

ונכון שאחר שגוזרים קופון נעלמים חלק מאלה שהיו אמורים ללוות את הפרויקט ומשאירים ענינים פתוחים ונגרם כתוצאה מכך נזקים כבדים לרוכשים,

רק מה עדין זה לא גולש לעתונות כי יש מי שלא רוצה שנישמע על כך,

זה פשוט לא יאומן הדברים שאתם כותבים פה.

חריגה של 25% בבניה. סיפורים על חוסר רווחיות.

חצי מבורסת היהלומים שעמדה מאחורי האחים חג'ג' התעשרו מהפרויקטים

בגוש הגדול, במגדלי נאמן, ברמת אביב החדשה ובפלורנטין.

אל תעלבו אבל לא צריך להיות אסטרונאוט בשביל לארגן פרויקט בניה

רק ידע מתמתי וניסיון בתחום הפרויקטים.

אם עובדים עם בעלי המקצוע הנכונים אז אין שום בעיה.

כול רעיון גדול שנולד עובר שלושה שלבים:

1. לועגים לו.

2. משמיצים אותו

אך בסוף הוא מובן מאיליו

גם אתם לא תצליחו לעצור את כוחות השוק

שיהיה לכם בהצלחה

עומרי ראובני

יועץ נדל"ן בכיר

עומרי ידדי היקר ממתין אני לתשובה לדיון ,

אבל בנתייםעד אז אני מביא לך ציתות מכתבה בהארץ מה חושבים על קבוצות רכישה,

 א, דורי קבלן לכול הדעות הטוב בשוק ואולי הטוב ביותר,

 ולצידו בכתבה ציתות של הקבלן  דמארי גם קבלן טוב בשוק,

מאידך, משתתפי הפאנל המעיטו בהיקף הבנייה של קבוצות הרכישה והפנו אצבע מאשימה דווקא כלפי עצמם, בניפוח המימדים של קבוצות הרכישה. "כמה הן כבר בונות?" שאל דמרי. "זה בטל בששים. תנו להם לבנות והאמת תתגלה בהמשך שיתחילו לאכלס את הפרויקטים שלהן".

דורי, כמו קודמיו, טען כי אין אפשרות להתנגד לקבוצות רכישה, אך איכות הבנייה שלהן היא זו שתביא בסופו של דבר להיחלשותן. "כמו כל דבר, יש קבוצות מקצועיות שהן יותר יקרות וכשזה נעשה בצורה לא מקצועית יהיו בעיות. אין דרך להילחם בזה ואני מניח שייווצר איזון בין קבוצות הרכישה ליזמים עם הזמן. לדעתי אי אפשר לעשות עם זה שום דבר ואם מסתכלים על מספר הדירות שנמכרות בקבוצות רכישה לעומת כלל הדירות הוא קטן".

כיסה
עמרי ידידי

טעות בידך,

אמנם לא ארגנתי קבוצת רכישה קלאסית כמו שמגדירים כאן אבל רכשתי קרקעות ובניתי בעזרת חברות ומכרתי בהצלחה (לא בארץ)

הבעיה בקבוצות הרכישה הישראליות הן שהן מביאות איזה איז'ו ביז'ו שצבע קיר בבית וחושב שהוא יודע לבנות,

בעבודת היזמות שאני מבצע בארץ ראיתי הצעות מחיר שהגישו לי ללא רווח קבלני וגרוע מכך טענו שהכל כלול כולל כולל חומר ולבן והמחיר למעשה כיסה בלחץ את מחיר הבטון,

צריך ידע ביצועי רב שנרכש לאחר שנים של ניסיון וקבלן טוב עולה כסף, קבוצת רכישה יכולה לחסוך 10% בערך אבל חיסכון אדיר כמו 25% וכו' לא מציאותי,

גם מה זה קבוצות רכישה - שגינדי חובר לחבר ומציע להם דירות בהנחה זה לא קבוצת רכישה,

קבוצת רכישה זה אתה ואני שחברנו עם עוד כמה חברים ויצרנו בניין לעצמנו,

אנחנו לא עוצרים את כוחות השוק זה הטמטום הישראלי שעוצר את עצמו, בגלל זה כמעט ואין מימושים בקבוצות כאלה

אם אתה באמת מקצועי ומקצוען כמו שאתה מציג את עצמך ואני נוטה להאמין שכן אתה לא יכול לטעון שצריך רק ידע מתמטי, יש הרבה יותר מזה

>> "אנחנו פוסלים 60% מקבוצות הרכישה שמבקשות את ליווי הבנק", אומר חיים פרייליכמן, מנכ"ל בנק אגוד. "אם אנחנו פוסלים קבוצה על הסף זה בגלל כישורים לא מספיקים של מארגן הקבוצה, או בגלל מחירים לא סבירים של דירות, או הערכת עלויות בנייה לא סבירה".

לטענת פרייליכמן, הרווח הראוי שצריך לגזור לעצמו מארגן קבוצת רכישה הוא 5%-7% מעלויות כל הפרויקט, כולל רכישת הקרקע. "אני חושב שאם יזם מבקש אחוזים גבוהים יותר זה מייקר את הפרויקט בצורה משמעותית ולכן הוא גם מסכן אותו. המארגנים מרוויחים הרבה מאוד כסף, אבל הם לא נושאים בשום סיכון. במקרים מסוימים הרווח שלהם גבוה מרווח היזמים והקבלנים - שלהם יש סיכון עסקי. במקרים מסוימים נתקלתי במארגנים שביקשו גם 13%.

"יש התארגנויות טובות עם אנשי מקצוע, שמלווים את הקבוצות משלב רכישת הקרקע, כולל שלב הבנייה, בחירת קבלן ועד מסירת הדירות", הוא אומר. "מצד שני, ברגע שזה הופך להיות תופעה המונית וכל טכנאי רדיו מארגן קבוצת רכישה וגובה דמי ניהול בלי שום אחריות לתהליך הבנייה - יש בעיה. זה מודל חיוני וטוב, אבל הוא צריך לעבור איזושהי רגולציה על מנת להגן על הצרכן".

מה צריך לקרות בתחום הרגולציה?

"יש אי שוויון בין החובות שמוטלות על קבלן לפי חוק מכר והחובות שמוטלות על מארגן קבוצה שאין לו אחריות. המשמעות היא שהאחריות נופלת על הרוכש הסופי והוא לא מודע לה.

"במקרה שהקבוצה נכשלת, לרוכשים יש בטוחה - בעלות על הקרקע. ואולם גם אם הקבוצה תצליח להשלים את הבנייה, העלויות יגדלו".

מארגני הקבוצות מדברים על דירות במחיר של "30% מתחת למחיר השוק", זה ריאלי?

"האמירה של '30%' לא מציאותית. בחלק מהמקרים הדירות זולות ב-10%-15% ולפעמים הן יכולות להיות גם יקרות יותר בגלל שעלויות הבנייה עשויות להשתנות במהלך הבנייה. בסך הכל מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות ואנשים הרוויחו, לכן הם לא זוכרים אם לאורך הדרך הם היו צריכים להוסיף כסף. אבל אם יהיו ירידות בשוק - אנשים יפסידו".

ממה הרוכשים בקבוצת רכישה צריכים להיזהר?

"הרוכש צריך לדעת מי המארגן. הוא צריך להבין שיש סיכונים שהוא נושא, כי הוא נחשב ליזם. הוא צריך לראות שהעלויות של הפרויקט נכונות ותמחור הדירה נכון - שהוא לא קונה חתול בשק"

להערכתך אנשים באמת עושים את הבדיקות הראויות?

"לא כולם. חלק נכנסים בגלל הטרנד, חלק סומכים על זה שיהיה בסדר".

בהחלט נכון.

אכן, קמות להן הרבה קב' רכישה/השקעה ויש לברור בינהם ולמצוא את המתאימה ביותר לך.

ישנם יתרונות רבים להשתתפות רכישת נדל"ן באמצעות קב' רכישה/השקעה או חברת נדל"ן.

קבוצת רכישה המוצעת על יד נואר קולוני הינה התארגנות של קבוצות אנשים הרוכשים "נכס מניב" מבנקים או מכונסי נכסים במחיר אטרקטיבי במיוחד. אנו בנואר קולוני, באמצעות צוות מקצועי, מנצלים את המשבר שנוצר ומאתרים נכסים מתאימים.

הרכישה יכולה להיות בכל אחת ממדינות העולם. כיום, פעילות נואר קולוני מתרכזת בארה"ב, מזרח אירופה (הונגריה ואוקריינה), מערב אירופה (צרפת, איטליה).

הנכס הנרכש ע"י קבוצת הרכישה שמארגנת נואר קולוני, חייב לעמוד בקריטריונים הבאים:

• הנכס הינו נכס מניב: תעשיתי, מסחרי, משרדים, דיור.
• הנכס בתפוסה מלאה של שוכרים (תיתכן תפוסה חלקית באם יעד התשואה מתממש).
• השוכרים הן חברות או יחידים שמצבם הכספי הוא טוב. אנו דואגים לבדוק ולאמת נתונים (רקע ומצב כלכלי) של כל אחד מהשוכרים הפוטנציאליים.
• תקופת השכירות היא לטווח ארוך – חוזה למספר שנים.
• התשואה על תזרים המזומנים היא מינימום: 12% לשנה .
• מחיר הנכס הנרכש הינו נמוך גם בהתיחס למחירים כיום, זאת ע"י ניצול מצבם הנוכחי של חברות/בנקים/יחידים הנמצאים במצוקה תזרימית. חשוב לציין כי הרכישה נעשית באמצעות כסף נזיל.
• עדיפות ניתנת לנכסים שאותרו בהם פוטנציאל לבניה נוספת שלא נוצלה ע"י הבעלים הקודמים. השלמת הבניה תביא לניצול נכון של הנכס ולהגדלת התפוסה.
• עדיפות תינתן לנכסים שנאתר בהם פוטנציאל ושינוי תכנוני שיביא לאחר ביצוע העבודות הנדרשות, להגדלת  התשואה.

דרך הפעולה

היזם מאתר נכס מניב העונה לקריטריונים הרשומים לעיל ומקבל מהבנקים/הכונסים אופציה לרכוש המבנה תוך זמן מוגבל. לאחר אישור, פונה היזם לגיוס קבוצת רוכשים. גיוס הקבוצה יכול להעשות במספר דרכים:

-          פרסום מודעה בעיתון.

-          שיטת "חבר מביא חבר".

-          קבוצות הומוגניות: אנשי צבא קבע, התארגנות מקומות עבודה וכו'.

לאחר שגויסה וגובשה הקבוצה, מגיע שלב העבודה עצמה הכוללת טיפול שוטף בחברי הקבוצה ובנכס:

• החתמת כל המשקיעים על הסכם שותפות.
• הקמת חברה שקופה (L.L.C) דרכה נרכש נכס ובה כל משקיע הינו שותף בהתאם וביחס לחלקו בהשקעה (החברה הינה  מקומית - החברה מוקמת בארץ בו נמצא הנכס).
• בדיקת הנכס מבחינה הנדסית, סביבתית (דרכי גישה, חניה, טיב מבנה, מערכות, תשתיות), שמאות, שוכרים, סוגי העסקים, מצב רישומי הנכס ברשויות, חובות של הבעלים או השוכרים הקודמים.
• רכישת הנכס ורישומו על שם החברה שהוקמה ע"י משקיעים.
• בדיקת השידרוג (השבחה) שניתן להוסיף לנכס כגון: בניה נוספת, ויסות פנימי של שטחים וביצוע ה"התאמה" – ע"י כך להגדיל את התשואה.
• ביצוע השבחה.
• ניהול שוטף של הנכס – אחזקה, גביית כספים, תשלום לרשויות, החלפת שוכרים וכו'.
• טיפול בתשלומים לבנקים ולרשויות.
• מכירת נכסים, חידוש חוזים, החלפת שוכרים.

קבוצת רכישה – יתרונות

• לקבוצת הרכישה שמתארגנת וקונה נכסים מניבים, יש יתרונות רבים. אחד היתרונות הבולטים הוא הכולת של כל בודד שברשותו סכום כסף מוגבל להשקעה, להכנס לעסקה גדולה, דבר שלא היה יכול לבצע בעצמו בגלל הידע הרב הדרוש "להרמת" פרויקט מסוג זה: ידע הנדסי, כלכלי/מימוני, תפעולי.
• התלות בבנק אינה גדולה – זהו אלמנט חשוב מאוד ברכישת נדל"ן כיום.
• הצטרפות כמשקיע לנואר קולוני מפגישה את המשקיע הבודד עם מנהלים בעלי ידע רב וניסיון מוכח בבחירת נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים, איתור הזדמנויות והשבחת הנכס, תפעולו השוטף של הנכס ומכירתו בזמן המתאים כדי לתת למשקיע את התשואה המובטחת.

מטרת נואר קולוני, לתת למשקיעיה את התשואה הגבוהה ביותר שניתן לקבל כיום, זאת ביחס לשוק ההון על צורותיו ובמקסימום ביטחון.

לעומרי ידידי נכון שחברות כמו אלקטרה ודורי הם גם מתחרות על קבוצות רכישה,

אבל תמיד ק רכישה שתחפוץ בחברה בניה כמוהם תידרש לשלם את המחיר בהתאם. 

ומחיר הדירות בקבוצה שתבנה עם חברות כאלה,

  לא יהיה זול משמעותי ממחירי קבלן המוכר דירות כיזם.

מה שאני בא להגיד הוא שחברות כמו א דורי ,ואלקטרה אינם סתם קבלן רגיל אלה ,

חברות בניה אל.

ולהם צריך לשלם בהתאם,

 וברוב המקרים מארגני הקבוצות רוצים להוכיח לקבוצת רכישה.

 שהם ישברו את חוקי הפיזיקה ויבנו את אותו בית יותר בזול,

 וגם מספרים ספורי סבתא שהאיכות תהיה אותה איכות ,

של חברה כדוגמה  חב א. דורי או אלקטרה ,

אז לי כאחד שיש כ30 שנה חברת בניה ויזמות ,

אל תספר לי שחברות רכישה בונות באיכות וגם מכרות בזול את הבתים,

עם המחירים בזול זה כנראה בא על חשבון משהו ,

ולגבי הבנק הוא יודע טוב טוב מי יושב מולו ומיד ומעיף אותו עם לא ניראה לו החישובים לגמר פרויקט,

צטט: ya man 2009-11-27 19:55:59

כיסה
עמרי ידידי

 

טעות בידך,

 

אמנם לא ארגנתי קבוצת רכישה קלאסית כמו שמגדירים כאן אבל רכשתי קרקעות ובניתי בעזרת חברות ומכרתי בהצלחה (לא בארץ)

הבעיה בקבוצות הרכישה הישראליות הן שהן מביאות איזה איז'ו ביז'ו שצבע קיר בבית וחושב שהוא יודע לבנות,

בעבודת היזמות שאני מבצע בארץ ראיתי הצעות מחיר שהגישו לי ללא רווח קבלני וגרוע מכך טענו שהכל כלול כולל כולל חומר ולבן והמחיר למעשה כיסה בלחץ את מחיר הבטון,

 

צריך ידע ביצועי רב שנרכש לאחר שנים של ניסיון וקבלן טוב עולה כסף, קבוצת רכישה יכולה לחסוך 10% בערך אבל חיסכון אדיר כמו 25% וכו' לא מציאותי,

 

גם מה זה קבוצות רכישה - שגינדי חובר לחבר ומציע להם דירות בהנחה זה לא קבוצת רכישה,

קבוצת רכישה זה אתה ואני שחברנו עם עוד כמה חברים ויצרנו בניין לעצמנו,

 

אנחנו לא עוצרים את כוחות השוק זה הטמטום הישראלי שעוצר את עצמו, בגלל זה כמעט ואין מימושים בקבוצות כאלה

 

אם אתה באמת מקצועי ומקצוען כמו שאתה מציג את עצמך ואני נוטה להאמין שכן אתה לא יכול לטעון שצריך רק ידע מתמטי, יש הרבה יותר מזה

 גברת אור

לא שמעת על מחיר סופי למשתכן הנמוך בכ-25% כי לא רצית לשמוע, מה שקובע את יוקרת הפרויקט הוא העסקת האדריכל וזהותו המקצועית, אך דבר זה טוב לחברות בניה המשווקות דירות, לך כמארגנת קבוצות רכישה ולדומייך כבסר ואחרים ידוע שההבדל בין יוקרת האדריכלים הינה שאדריכל מוביל מקבל כ 2.5-3.5 אחוז מעלויות הבניה , שאר האלמנטים והחומרים אף הם קובעים את מחיר המפתח, אבל לדרוש מחבר בקבוצה לקבל הנחה ממחיר השוק המנופח זאת הטעיה.