קרה לכם פעם ?

קרה לכם פעם שאתם מרגישים שאתם יודעים מה הולך לקרות, כאילו רצתם קדימה בפאסט-פורווד?

ויותר מדי פעמים הצטערתם אחכ שלא עשיתים כלום ?

אז ככה אני מרגיש.

חלק א' – הקול הפנימי אומר לי תיזהר

זה זמן רב שאני מסתובב בתחושת אי נוחות בבטן על רקע מחירי הנדל"ן הגואים במדינת ישראל ושוברים שיאים חדשות לבקרים.

קול פנימי לוחש לי: "אין דברים כאלו", "סיכון, סיכון סיכון"

האמת, אלו הלקחים שאני יודע מנסיון העבר ובכל פעם מחדש מתקשה ליישם:

1.      אין השקעות בטוחות.    טוב, אג"ח מדינה לטווח קצר הוא די בטוח.

2.      אין השקעות שערכן רק עולה.    גם לא בפלורטנין.

3.      אם כולם משקיעים בזה וכולם מרוויחים אז סימן שכבר איחרתי ואני לא רוצה להיכנס.   אני מעדיף לפטור את עצמי באמירה: "שגם אחרים ירוויחו"

4.      אם מצחצח הנעליים מדבר איתך על קנית מניות/ פקעות של צבעונים/אג"ח של חברת בניה בדובאי/נדלן אז זה הסימן הכי ברור למכור.  בישראל אין מצחצחי נעליים אז כנראה שאני צריך כלל אחר.

אבל נחזור למחירי הדירות. לדעתי, שתי סיבות פשוטות אחראיות למחירי הדירות גבוהים והן גם יביאו לשינוי המגמה בעתיד:

1.  הביקוש עלה בגלל הריבית הנמוכה שמבלבלת את המשקיעים בכל העולם. "אין מה לעשות עם הכסף".

לגבי הסיבה הזו התשובה שלי פשוטה – הריבית תעלה ותפגע בביקושים. נקודה. לא צריך "להוכיח" יותר מזה. ניפגש בעוד שנה וחצי.

2.  אין היצע. בישראל אין מספיק התחלות בנייה. שר השיכון אטיאס הוא לא אריאל שרון בזמנו. נראה אותו מזיז משהו.

בנוגע לטיעון הזה - בדקתי. מדינת ישראל היא לא מנהטן ולא הונג קונג. יש קרקעות שניתן יהיה לבנות עליהן בעתיד. נכון, תהליך האישורים איטי ותכניות רבעות תקועות בנבכי הביורוקרטיה. אבל גם זה ייפתר. ייקח שנה, שנתיים, או אולי חמש, אבל הצמד נתניהו - אטיאס יאיץ את התהליך.

חלק ב' – חלומות ודירת החלומות

הבוקר ישבתי לי בחוץ וקראתי עיתונים.

כן, ימי שישי של תחילת חורף, כאשר הילדים בבית הספר הם בהחלט רגעים של נחת.

קראתי במוסף כלכליסט את הכתבה הבאה: מהי דירת החלומות שלכם.

וחשבתי - מה באמת דירת החלומות שלי ? דווקא די טוב לי כאן במעמד הביניים שלי שמאפשר לי לשבת בחוץ לקרוא עיתון ביום שישי בבוקר בדירה שמחירה "גבוה מדי לשוק נורמלי" אבל למי באמת אכפת, הרי אם אמכור אותה עדיין אצטרך לגור איפשהו וגם שם המחיר יהיה "גבוה מדי".

ואז חזרתי לגרף למעלה והרשיתי לעצמי להתעכב קצת על המספרים. אני עושה את זה די הרבה בעבודתי הרגילה. אני מציע גם לכם לעשות את זה.

במבט ראשון כותבים לנו בכלכליסט: לפי הסקר אנחנו רוצים לקנות דירה במחיר ממוצע של 1.58 מיליון ש"ח וביכולתנו לרכוש דירה שמחירה בממוצע 1.26 מיליון ש"ח. נו, לא נורא. שני המחירים לא נראים בשמיים, קצת גבוהים, אבל לא בשמיים וברור שאנחנו רוצים יותר ממה שיש לנו.

ואז הסתכלתי שוב ותרשו לי קריאה ביקורתית. הממוצע לא רלוונטי. החציון הוא הרלוונטי (המספר שמעליו נמצאים חצי מהאנשים ומתחתיו חצי). הנה המסקנות שלי:

חצי (50%) מהאנשים לא יכולים לקנות דירה שמחירה מעל 600 אלף ש"ח !

78% מאנשים לא יכולים לקנות דירה שמחירה עולה על 1.2 מ' ש"ח. שלושה מתוך ארבעה אנשים.

זה הצד השני של הקול הפנימי שלי - אם 78% מהאנשים לא יכולים לקנות דירת 4 חדרים בפתח תקווה או בראש העין או בראשון לציון אז ברור שהמחירים לא יוכלו להישאר שם. אין מי שישלם. פשוט אין.

את זה בדיוק מבין שר השיכון אטיאס וראש הממשלה נתניהו (דרך אגב, לחשו לי פעם שנתניהו קורא את הבלוג הזה, אבל אני לא בטוח).

שבת שלום.

* בתמונה למעלה וילה בטוסקנה, איטליה, שמצאתי באינטרנט. למען הסר ספק - לא זה הבית שישבתי בגינתו הבוקר וקראתי עיתונים.

תמיד הישראלים חולמים מעל לפופיק...

הנתונים אינם מעודדים. פערים בין מצוי לרצוי..

שווה להמשיך לעקב.

נ.ב. מזל שסייגת שזו אינה הוילה שלך אחרת היית חשוף לאהבת אדם...

יובז, אני אומרת, יש לך עודף כסף?! תקנה,

לדעתי אין מה לחכות, במדינה כמו שיש לנו

אי אפשר לדעת.

אומרים שהמחירים ירדו,

אני בספק גדול,

זה ניראה לי סתם לבלבל את קוני הדירות.

בכל מקרה, בא לך לקנות ויש לך אפשרות,

לך על זה.

חבל להצטער שוב בעתיד.

לפני 5 שניים חזרתי מחופשה והתעניינתי על דירה בקרית השרון לאחי.

ביקשו 600000ש"ח ל-4 חדרים. הצענו 550000 ש"ח ולא קיבלנו.

לפני 3 שנים ניסינו שוב ואז כבר ביקשו 980000 ש"ח ל-5 חדרים

וסגרנו על 950000 ש"ח לעוד שנתיים.

היום אחי גר בדירה הזו וקיבל כבר 2 הצעות למכור ב-1300000 ש"ח

אין מה להילחם בשוק. לאורך טווח הנדל"ן תמיד הוכיח את ההשקעה בו.

תקנה עכשיו ותצחק על זה עוד כמה שנים כמה קנית בזול.

אין לי ספק שכול מה שרשמת נכון אך אל תשכח שכולם רוצים לגור במרכז

ובמרכז אין הרבה קרקעות ולכן תמיד יהיו עליות מחירים במרכז.

בהצלחה

עומרי ראובני

יועץ נדל"ן בכיר

צטט: Omri Reuveni 2009-11-30 08:43:14

לפני 5 שניים חזרתי מחופשה והתעניינתי על דירה בקרית השרון לאחי.

ביקשו 600000ש"ח ל-4 חדרים. הצענו 550000 ש"ח ולא קיבלנו.

 

לפני 3 שנים ניסינו שוב ואז כבר ביקשו 980000 ש"ח ל-5 חדרים

וסגרנו על 950000 ש"ח לעוד שנתיים.

 

היום אחי גר בדירה הזו וקיבל כבר 2 הצעות למכור ב-1300000 ש"ח

 

אין מה להילחם בשוק. לאורך טווח הנדל"ן תמיד הוכיח את ההשקעה בו.

 

תקנה עכשיו ותצחק על זה עוד כמה שנים כמה קנית בזול.

 

אין לי ספק שכול מה שרשמת נכון אך אל תשכח שכולם רוצים לגור במרכז

ובמרכז אין הרבה קרקעות ולכן תמיד יהיו עליות מחירים במרכז.

 

בהצלחה

 

עומרי ראובני

יועץ נדל"ן בכיר

דוגמא מצוינת שלא מלמדת כלום.

עצם העובדה שמחירי הדירות עלו בתקופה קצרה כזו לא רלוונטית כלל להחלטות השקעה לטווח ארוך.

להיפך, ככה בדיוק מנפחים בועות.

במרכז יש המון קרקעות - זה רק ענין של החלטות ממשלתיות וטווח זמן בינוני שנה- שנתיים - חמש

נחכה ונראה.

צטט: morgane 2009-11-29 21:35:16

יובז, אני אומרת, יש לך עודף כסף?! תקנה,

לדעתי אין מה לחכות, במדינה כמו שיש לנו

אי אפשר לדעת.

אומרים שהמחירים ירדו,

אני בספק גדול,

זה ניראה לי סתם לבלבל את קוני הדירות.

בכל מקרה, בא לך לקנות ויש לך אפשרות,

לך על זה.

חבל להצטער שוב בעתיד.

תודה על התגובה,

אבל היא חסרה טיעונים רציונליים האם לקנות או לא.

מבחינתי קנית דירה היא החלטה כבדה (מאוד) ואני לא יכול לפטור אותה בתשובה כמו - "בא לך לקנות ויש לך אפשרות - לך על זה"

ולא, אין לי עודף כסף.

יובז, אנסה להסביר את עצמי שוב בצורה אחרת.

אם אתה מחפש דירה להשקעה,

אני לא חושבת שאתה אמור יותר מידי להתעסק

עם המחשבות האלו,

שאולי מחירי הדירות ירדו בעתיד,

במיוחד אם אתה מחפש דירה להשקעה באזור המרכז.

המחירים לא ירדו לדעתי,

ואם ירדו זה לא יהיה בצורה משמעותית כל כך.

אדם שרוצה לקנות דירה להשקעה

זה בדרך כלל אדם שיש לו אפשרות לקחת את "הסיכון הזה",

לא ניראה לי לפי תגובתך שאתה מוכן "לקחת סיכון" כל שהוא בקנית דירה

בזמן הקרוב.

ואם כך, אולי באמת עדיף שתחכה  עד שתיהיה מוכן להתחייב שוב לעוד דירה.

צטט: morgane 2009-11-30 22:23:55

יובז, אנסה להסביר את עצמי שוב בצורה אחרת.

אם אתה מחפש דירה להשקעה,

אני לא חושבת שאתה אמור יותר מידי להתעסק

עם המחשבות האלו,

שאולי מחירי הדירות ירדו בעתיד,

במיוחד אם אתה מחפש דירה להשקעה באזור המרכז.

המחירים לא ירדו לדעתי,

ואם ירדו זה לא יהיה בצורה משמעותית כל כך.

אדם שרוצה לקנות דירה להשקעה

זה בדרך כלל אדם שיש לו אפשרות לקחת את "הסיכון הזה",

לא ניראה לי לפי תגובתך שאתה מוכן "לקחת סיכון" כל שהוא בקנית דירה

בזמן הקרוב.

ואם כך, אולי באמת עדיף שתחכה  עד שתיהיה מוכן להתחייב שוב לעוד דירה.

 

שוב תודה

ועכשיו שאלה בבקשה

למה את חושבת שהמחירים לא ירדו, או לא ירדו בצורה משמעותית ?

אני שמח על דעתך, אבל אשמח לשמוע גם טיעונים בדרך למסקנה

יובז, כי עד היום כמעט ולא היו ממש ירידות מחירי דירות משמעותית,

כמובן, חוץ מערים שנפגעו או היו בסמיכות לטרור ומלחמה

כמו אשקלון למשל, ואגב, שוב פעם המחירים עלו שם.

כמו שאמר עומרי כבר לפני,

"אין מה להילחם בשוק. לאורך טווח הנדל"ן תמיד הוכיח את ההשקעה בו. 

תקנה עכשיו ותצחק על זה עוד כמה שנים כמה קנית בזול. "

ואולי בכדי להיות ממש בטוח, כדאי שתתיעץ עם עוד יועצי נדל"ן.

אני אישית  לא יועצת נדל"ן,

אני סך הכל אחת שעוקבת  אחרי נדל"ן בכללי ואחרי מחירי הדירות בארץ,

ובוחרת לעצמי להשקיע שמתאפשר לי.

שיהיה בהצלחה בכל בחירה שתעשה.

לפני שבועיים הייתי בכנס (השנתי של לשכת שמאי מקרקעין בישראל) בו טענו מנהלת סקטור נדל"ן של בנה"פ ואנליסט נדל"ן בכיר נוסף, שלא מדובר בבועה.

הנ"ל הסתמכו על מחקר שעשו וכלל נתונים משנת 1997 ועד היום, אשר בחן את מחירי הדיור מול ההכנסה לנפש. הנתונים למחקר אשר הוצגו במצגת ברורה לכל, נלקחו מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משרד השיכון ועסקאות של הבנק עצמו (ויש לו לא מעט כאלה). מסקנתם היתה אחת: עדיין לא מדובר בבועה ובנתונים דהיום מחירי הדיור יכולים עדיין להמשיך לעלות.