"קבוצות הרכישה הן אופנה חולפת, והן ייתאיידו בעוד תקופה קצרה" טען אתמול ב"ועידת ישראל לעסקים", ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים, והוסיף: "קבוצות הרישה מוכרים לאנשים בית, מבלי שהם יודעים מהם היסודות, מה גודל הדירה וללא ערבות חוק המכר...הבנקים פועלים בחוסר אחריות במימון קבוצות רכישה (באמצעות מתן משכנתאות לרוכשים) תוך התעלמות מהסיכונים האמיתיים". "יכול להיות שמי שרכשו את חלקת הקרקע יבואו לחיות באוהלים, ולא ימצאו עצמם עם דירה", הזהיר עוד נשיא התאחדות הקבלנים,

"אני מחזיק אצבעות שלא יהיו נפילות של קבוצות רכישה שייתקלו בקשיים", הוסיף אזהרה משלו, גם מנכ"ל קבוצת שיכון ופינוי, עופר קוטלר.

"זו שיטה שיודעת להוזיל מחירים" טען מנגד בכנס,  שר השיכון, אריאל אטיאס, ולכן "לא צריך לפגוע בקבוצות הרכישה, שמוזילות את מחירי הדיור". "מדובר בתופעה הולכת ומתגברת", הוסיף השר אטיאס, "כשלפי נתוני משרד השיכון קבוצות הרכישה מהוות כב כיום כ- 8% משוק הדיור"

מליון שקלים הפרש-  "מה שמכריע בסופו של דבר עבור מי שרוכש דירת 5 חדרים זה המחיר של 1.8 מליון שקל לעומת מחיר של 2.8, בפרוייקט ממש סמוך המוקם ע"י הקבלן" טען נמרצות עו"ד צחי חג'ג', אולי הדמת הבולטת ביותר בארגון קבוצות רכישה, שהיה מעורב עד כה בארגונן של כ- 40 קבוצות. " לקבוצות הרכישה היה משקל מכריע בהתאוששות שוק הנדל"ן, הן אספו את השברים והיציעו דירות במחירים זולים, דבר שעודד את שוק הנדל"ן.

"הסיכונים אינם דרמטיים. כל חבר יודע מה החשיפה שלו, מה הסיכונים ולמה הוא נכנס", מוסיף ומרגיע עו"ד חג'ג', "בשנה האחרונה כ- 45% מהתחלות הבנייה בתל אביב הן של קבוצות רכישה, ואני רואה את השלב הבא בהתפתחות קבוצות הרכישה לפריפיריה ו"לערי הלווין".

חוק המכר לקבוצות רכישה- אלא שגם אם קבוצות הרכישה הן דבר חיובי בסך הכל, עדיין לא מעט "חאפרים", שאין להם כל נסיון בקבלנות ובבניה תופסים טרמפ על "חלום הדירה" הישראלי, בדרך קלה ומהירה, על גבי הפראיירים שרק מתחלפים.

למול קבוצות ותיקות ורציניות המוסרות דירות, ישנן לא מעטת "יזמים" שמוכרים דירת כמו לחמניות טריות,  אבל טרם מסרו ולוא דירה אחרת מוגמרת לדייר אחד.

ולכן יש מקום לכך שחברי הכנסת - יחוקקו בהקדם האפשרי את "חוק המכר לרוכשי דירות בקבוצות רכישה" - חוק הדומה בעקרון ל"חוק המכר דירות" המגן על רוכשי דירה מקבלן רגיל, כדי להגן גם על זכויותיהם של אלו הרוכשים דירה ב"קבוצת רכישה".

מה דעתכם - בשכלול של עלות מופחתת מול סיכון מוגבר - האם כדאי לדעתכם לקנות דירה בקבוצת רכישה?

כמארגן קבוצות רכישה בשרון ובשפלה אני מודיע כאן מעל במה זו שאין מארגן הקבוצה צריך לדעת לחפור יסודות לבניין,לא צריך לדעת לצקת גגות ולא להניח חלונות...נ ק ו ד ה ! (למרות שאני אישית עבדתי בבניין)

גם היזמים הגדולים כיום  בישראל לא בונים בעשר אצבעות ידיהם את גורדי השחקים בת"א...ושיפסיק להלך איימים על הקונים בקבוצות הרכישה - זה מאוד שקוף שמלחמת ההשרדות של הקבלנים מוציאה מאמרים לעיתונות עודות הסיכונים שבקבוצות הרכישה !

התשובה ניתנה כאן בכנס ע"י כבוד השר שיוזם מהלך שימסד את ה"תופעה" שעובדת לטובת הצרכן/הרוכש הסופי של הדירות בעלות נמוכה בכ- 15% ממחיר השוק וזאת כבר עובדה בשטח !

בברכה

מוטי זהבי

www.newhome4u.co.il

www.era-group.co.il

Tl: 077-5305606

ERA lands - Always there for you 

אני לא מבין איפה הסיכון או הבעיה.

הקבוצה עצמה בוחרת את הקבלן המבצע עד המפתח.

ואת הפרויקט ממן הבנק

כלכלה פשוטה

עלו והצליחו

עומרי ראובני

יועץ נדל"ן בכיר

צטט: Omri Reuveni 2009-12-15 17:40:01

אני לא מבין איפה הסיכון או הבעיה.

הקבוצה עצמה בוחרת את הקבלן המבצע עד המפתח.

ואת הפרויקט ממן הבנק

 

כלכלה פשוטה

 

עלו והצליחו

 

עומרי ראובני

 

יועץ נדל"ן בכיר

אתה מציג את עצמך כ"יועץ נדל"ן בכיר" ואתה לא מבין איפה הסיכון או הבעיה?

כנראה שהבעיה היא ב"בכיר".

סיכון קיים מעצם ההגדרה של קבוצת רכישה, שהופך כל אחד ואחד מהחברים ליזם ושותף להרבה "יזמים" אחרים.

גם שקונים ישירות מיזם יש קבלן מבצע עד המפתח, ובנק מממן, ואפילו יש ערבות חוק מכר שכל יועץ נדל"ן בכיר, יותר או פחות, מכיר.

אתה לא יכול מצד אחד לטעון שזה שאתה נהיה יזם חוסך לך כסף, ומצד שני שזה שאתה נהיה יזם איך לך שום סיכון.

קבוצות רכישה סיכונים ורווחים .

כמו בכל דבר הרווח הוא גדול יותר כאשר הסיכון הוא גדול יותר את זה אני לא המצאתי .

ישנה כלכלת שוק , כוחות שוק , אשר הם קובעות את הצלחת הפרוייקט להצלחה או כשלון , לכן מה שחשוב בקבוצות רכישה היא איכות הניהול והפיקוח בביצוע הפרוייקט .

ככול שאיכות הניהול והפיקוח היא גבוהה, הסיכון הוא נמוך וכן להפך .

איכות ניהול ופיקוח אינה נחלה של עו"ד או "טרמפסטים לקבוצות רכישה " ניהול ופיקוח בבניה הוא פרופר מקצוע ככול דבר לכן תמוה בעיני כי כל מיני כאלה או אחרים "המבינים" סוחפים אחריהם אנשים לרכישה בקבוצות רכישה .

אין כל בעיה בקבוצות רכישה נהפוכהוא  נותן יותר חיים לשוק הנדל"ן , יוצר תחרתיות שבסופו של יום הצרכן מרוויח , והחשוב ביותר לכל מצטרף לקבוצת רכישה , אחריות בדק מבחינה משפטית היא מוטלת בספק מול קבלן המבצע של הפרוייקט .

שלום רב, 

כמי שמצוי בתחום קבוצות הרכישה בשנה האחרונה, ליוויתי לא מעט רוכשים בקבוצות רכישה וניסיתי להתעמק ולהתמקצע בתחום.

נכון להיום, עוד מוקדם לדעת מה יהיו התוצאות הסופיות של הקבוצות שעבדתי עליהם, אבל יכול אני להעיד שעד עכשיו הכל מתנהל לפי התכניות ואני לא רואה סיכון ממשי נראה לעין מצד הרוכשים. נכון יהיה להגיד שיש כמה פרמטרים שנמצאים בתחום האפור ולא תמיד יש  100% ביטחון שהכל יתנהל קשורה, אבל, גם אם יהיו בעיות פה ושם, עושה רושם שהכל ניתן לפיתרון ובשורה התחתונה החיסכון הכספי מחפה על בעיות לוגיסטיות כאלו או אחרות.

רכישת דירה מקבלן ללא ספק בטוחה הרבה יותר, אבל הפערים במחירים הם אדירים, ולדעתי האישית קנייה בקבוצת רכישה היא קנייה נכונה.

בהצלחה לכולם!

ביקרתם כבר בבלוג שלי?

תוכלו למצוא שם טיפים להשקעות בנדל"ן ועוד עצות ותובנות, אתם מוזמנים להיכנס ולקרוא:

 http://cafe.themarker.com/view.php?u=318791

עמיר פרסטר

חברים

נזרקו כאן המון דברים לגבי משתלם,לא משתלם דבר אחד צריך להבהיר

על רוכשים בקבוצת רכישה לא חל חוק מכר !!!

מה קורה איתכם ,אני קורא פה משפטים כמו"אם עושים הכל מסדר,אז אין בעיה"

כמי שעוסק ביום יום בשיווק פרויקטים לחברות המובילות בארץ אני יכול להעיד:

כולם מפשלים בבניה,כווולללללם גם הגדולים ביותר,אז מן הסתם קבלני ביצוע של קבוצות רכישה הזויות

שמעתם על אי התאמה?שמעתם על אי התאמה יסודית? שמעתם על תקופת בדק?

על לכל התומכים,עשו לי טובה.......................

צטט: צ'יקו רונן 2009-12-15 19:42:17

חברים

 

נזרקו כאן המון דברים לגבי משתלם,לא משתלם דבר אחד צריך להבהיר

 

על רוכשים בקבוצת רכישה לא חל חוק מכר !!!

מה קורה איתכם ,אני קורא פה משפטים כמו"אם עושים הכל מסדר,אז אין בעיה"

כמי שעוסק ביום יום בשיווק פרויקטים לחברות המובילות בארץ אני יכול להעיד:

כולם מפשלים בבניה,כווולללללם גם הגדולים ביותר,אז מן הסתם קבלני ביצוע של קבוצות רכישה הזויות

שמעתם על אי התאמה?שמעתם על אי התאמה יסודית? שמעתם על תקופת בדק?

על לכל התומכים,עשו לי טובה.......................

 מצטרף לדבריו של שי, לכל רוכש הקורא דברים אלה ,בדוק על מה אתה חותם והייה מודע לרמת הסיכון שכן אינך

עושה עסקת רכישה גרידא אלא עסקה פיננסית לכל דבר.

וקרא טוב את דבריו של שי ,הינם נכונים בשני המקרים גם לקבלנים וגם וקבוצות רכישה........תלוי מי המבצע. 

צטט: צ'יקו רונן 2009-12-15 19:42:17

חברים

 

נזרקו כאן המון דברים לגבי משתלם,לא משתלם דבר אחד צריך להבהיר

 

על רוכשים בקבוצת רכישה לא חל חוק מכר !!!

מה קורה איתכם ,אני קורא פה משפטים כמו"אם עושים הכל מסדר,אז אין בעיה"

כמי שעוסק ביום יום בשיווק פרויקטים לחברות המובילות בארץ אני יכול להעיד:

כולם מפשלים בבניה,כווולללללם גם הגדולים ביותר,אז מן הסתם קבלני ביצוע של קבוצות רכישה הזויות

שמעתם על אי התאמה?שמעתם על אי התאמה יסודית? שמעתם על תקופת בדק?

על לכל התומכים,עשו לי טובה.......................

 

 

לכן ישנה חשיבות רבה לאיכות הניהול , ולאיכות הפיקוח - ואת זה לא לומדים בפקולטות למשפטים .

קבוצות רכישה כיזמות עסקית למתווכים או אנשים בעלי רקע מסחרי ולא מיקצועי,פה הסכנה הרצינית

רצונו של היזם לעשות קופה גדולה,ללא שום רקע מיקצועי כלשהוא כולל תעודה מיקצועית כל שהיא,

אמר וכתב מנכל בנק מזרחי,שהם פוסלים קבוצות רכישה ויזמים כ-60% מהפונים,חייבים מיקצועיות.

תמיכה מיקצועית,וחומרים מיקצועיים כולל הסברים וליווי על ידי מיקצועיים בתחומם תוכלו למצוא,

בפורטל אינטרנט מושקע מיקצועי ויחודי www.gevesplus.co.il

אתר אינטרנט הכולל מאמרים מיקצועיים,פורומים,הדרכות ותמונות,קורסים והדרכות מיקצועיות

גלשה מיקצועית נעימה,ובהצלחה לכווולם!

נתחיל מהרע ונעבוד לטוב: הסכנה העיקרית בקבוצת רכישה טמונה במארגניה - אם היזם חכם מספיק ויודע לקחת קבלן טוב, אדריכל מהנדס רו"ח ויועץ משפטי טוב אז הסיכון קטן משמעותית.

בוא ננתח את הסיכונים:

1. אי השלמת הפרויקט - תלוי במארגן הקבוצה

2. ירידת ערך - תלוי בתוכנית הכלכלית - דהיינו מארגן הקבוצה

אם היזם שכר את היועצים הטובים כפי שציינתי הרי שהסיכונים יורדים פלאים. הבעיה היא שלא כל היזמים חושבים ככה.

לגבי ערבות - אינני רוצה להכנס למילים גדולות כמו חוק מכר הדירות,

אבל יש בעייתיות בעניין - אני מבקש ערבות על משהו שהיזם מסתכן בדיוק כמוני - למה ליזם לא מגיע ערבות?

הכסף בניהול תקין אמור לעמוד בנאמנות והוא משתחרר בהתאם ללוח זמנים שנקבע והוא ידוע והמהנדס או האדריכל חותמים על כל שלב. השלבים ד.א נהוגים במשק ובגסות הם מתחלקים ליסודות, שלד, טיח, גמר, מפתח.

יותר מענין ויותר בטוח עם הנחה אטרקטיבית היא הצטרפות ל"קבוצת קניה" לא רכישה כפי שעושה חברת פלדמן

עם מועדון הרוכשים שנקרא גרופי - GRUPY .

מה זה גרופי?

גרופי הוא מיזם שמטרתו לאגד קבוצת קונים המעוניינת ברכישת דירה מקבלן בפרויקט ובאזור מסוים על מנת להשיג הנחה משמעותית עם תנאי רכישה נוחים.

גרופי הינו מועדון רוכשים המתרגם את כוח הקנייה של הרוכשים לעסקה כלכלית כדאית ומשתלמת ביותר.

גרופי הינו מיזם נוסף של חברת "פלדמן ייזום ושיווק נדל"ן" המתמחה מזה 30 שנה באיתור ושיווק נכסים בכל רחבי הארץ ועובדת מול מיטב החברות היזמיות והקבלניות המובילות.

למה גרופי?

• הנחה משמעותית במחיר הדירה ותנאי רכישה טובים יותר מול היזם/קבלן.
• בדיקה משפטית של חוזה היזם/קבלן ע"י משרד עו"ד מוביל ללא עלות מצד חברי הקבוצה.
• בדיקת חוסנו של היזם/קבלן, בדיקת הליווי הבנקאי ,המפרט הטכני ועוד.
• השגת משכנתאות באמצעות מכרז פתוח בתנאים הטובים ביותר מהבנקים למשכנתאות.
• שלא כמו בקבוצת רכישה לא קיימת תלות כלשהי בין חברי הקבוצה שהתאגדו טרם השגת ההטבות ובכלל.
• גרופי הינו אתר עצמאי שאינו מזוהה עם היזמים/קבלנים, ומטרתו להשיג את העסקה הטובה ביותר עבורכם, הרכישה שלכם הינה ישירות מול היזם/קבלן.
• ההצטרפות ל-גרופי אינה כרוכה בהתחייבות ובעלות כלשהי לנרשמים.

בנוסף גרופי בונה בימים אלו מועדון הטבות בנדל"ן ובניה ולקוחותיה יהנו מהטבות בכל תחומי השירותי והצרכנות הקשורים ברכישת הדירה, עיצוב פנים, שדרוג מטבחים, ריצוף, כלים סניטרים, אבזור מוצרי חשמל, מיזוג, ריהוט ועוד.

כל לקוח יכול להרשם באתר לאזור ועיר בה הוא מתעניין לדיור או השקעה 

וכל חודש יוצאים לפחות 2-3 פרויקטים ברחבי הארץ למתעניינים

בגרופי רשומים כבר למעלה מ 5000 לקוחות וזהו יתרון משמעותי שנותן ללקוחות לרכוש נכס בהנחה משמעותית כקבוצת קניה.

 www.grupy.co.il

 לדוגמא על פרוייקט מסויים שעלה בדצמבר בתוך שבוע וחצי נמכרו 20 דירות!

המיזם מעולה הן לקבלן והיזם והן ללקוחות המעוניינים לרכוש דירה למגורים או השקעה

קבוצות רכישה- סיכונים, יתרונות וקריטריונים חשובים:

לאחרונה קמות להן הרבה קב' רכישה/השקעה ויש לברור בינהם ולמצוא את המתאימה ביותר לך.
ישנם יתרונות רבים להשתתפות רכישת נדל"ן באמצעות קב' רכישה/השקעה או חברת נדל"ן.
אז מהי בכלל קב' רכישה/השקעה?
קבוצת רכישה הינה התארגנות של קבוצות אנשים במטרה לרכוש נכס במשותף.

קבוצת השקעה הינה התארגנות של קבוצת אנשים אשר כל מטרת ההתארגנות הינה השאת תשואות על הון מסוים המושקע באפיקים שונים. את האפיקים מחלקים באופן גס לפי סוגי ההכנסה או הרווחים הצפויים והם הכנסה מניבה לאורך תקופה והכנסה חד פעמית.

ההתקשרות למעשה עונה על 2מטרות עקריות: גידור חבות המס של הקבוצה כולה וניצול אפשרות הנאה בקבלת הטבות נוספות הן ברמה החשבונאית והן ברמה המשפטית.

הרכישה יכולה להיות בכל אחת ממדינות העולם.

רצוי כי הנכס הנרכש ע"י קבוצת הרכישה יעמוד בקריטריונים הבאים:

• הנכס הינו נכס מניב: תעשיתי, מסחרי, משרדים, דיור.
• הנכס בתפוסה מלאה של שוכרים (תיתכן תפוסה חלקית באם יעד התשואה מתממש).
• השוכרים הן חברות או יחידים שמצבם הכספי הוא טוב. אנו דואגים לבדוק ולאמת נתונים (רקע ומצב כלכלי) של כל אחד מהשוכרים הפוטנציאליים.
• תקופת השכירות היא לטווח ארוך – חוזה למספר שנים.
• התשואה על תזרים המזומנים היא מינימום: 12% לשנה .
• מחיר הנכס הנרכש הינו נמוך גם בהתיחס למחירים כיום, זאת ע"י ניצול מצבם הנוכחי של חברות/בנקים/יחידים הנמצאים במצוקה תזרימית. חשוב לציין כי הרכישה נעשית באמצעות כסף נזיל.
• עדיפות ניתנת לנכסים שאותרו בהם פוטנציאל לבניה נוספת שלא נוצלה ע"י הבעלים הקודמים. השלמת הבניה תביא לניצול נכון של הנכס ולהגדלת התפוסה.
• עדיפות תינתן לנכסים שנאתר בהם פוטנציאל ושינוי תכנוני שיביא לאחר ביצוע העבודות הנדרשות, להגדלת  התשואה.

קבוצת רכישה – יתרונות

• גודל עסקה - אחד היתרונות הבולטים הוא הכולת של כל בודד שברשותו סכום כסף מוגבל להשקעה, להכנס לעסקה גדולה, דבר שלא היה יכול לבצע בעצמו בגלל הידע הרב הדרוש "להרמת" פרויקט מסוג זה: ידע הנדסי, כלכלי/מימוני, תפעולי.
• התלות בבנק אינה גדולה – זהו אלמנט חשוב מאוד ברכישת נדל"ן כיום.
• הצטרפות לקבוצת רכישה יכולה להציע למשקיע הבודד מנהלים בעלי ידע רב וניסיון מוכח בבחירת נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים, איתור הזדמנויות והשבחת הנכס, תפעולו השוטף של הנכס ומכירתו בזמן המתאים כדי לתת למשקיע את התשואה המובטחת.

מישל נואר קולוני

www.noircolony.com