היפוך מגמה: מה שהקבלנים, ובטח שלא היזמים של מאות "קבוצות הרכישה" שצצו כפטריות בשנתייים האחרונות יגידו לכם, זה שבחודשיים האחרונים נרשמה בלימה בעליות מחירי הדירות בכל רחבי הארץ.

הקבלנים והיזמים, כמובן, שלא יגלו לכם את ה"סוד" הזה, כי  הם כמובן רוצים שה"בוננזה" שלהם תמשך ושאנשים ימשיכו לקנות דירות בכל מחיר.

שאלו את המתווכים: אלא שבחודשיים האחרונים (שיקבלו ביטוי בנתוני רשות המיסים) נרשמה האטה של ממש בעליית המחירים. יעידו על כך יותר מכל מתווכי המקרקעין, שאין כמותם לחוש כיצד האופוריה מפנה את מקומה לתחושה הולכת ומתחזק, שמהלך העליות קרוב למיצוי, ושאנו עומדים פני עצירה ואף ירידת מחירים של 10% ואפילו יותר במהלך שנת 2010.

השאלה רק בכמה - יירדו מחירי הדירות בשנה הבאה? האם מדובר יהיה בירידת מחירים "סבירה" של כ- 10%, או שמא צפויים מחירי הדירות לעבור תיקון חד הרבה יותר, העשוי לנוע בין 10% - 30% בהתאם לאזורי הארץ השונים.

הרפורמה של אטיאס: אחת הסיבות לירידה במחירי הדירות היא, ללא ספק, הרפורמה הנרחבת להפשרת קרקעות המדינה, אותה החל להוציא לפועל, לפני מספר חודשים שר הבינוי הנמרץ, אריאל אטיאס; רפורמה - שאמורה ל"זרוק לשוק" כ- 35,000 דירות במהלך שנת 2010, שזה אומר "הצפת" השוק בכ- 3,000 דירות חדשות מידי חודש.

 אז נכון, בתל אביב - המחירים עדיין כגובה המגדלים, בשל ההיצע הקטן יחסית של מגרשים לבניה - אבל ככל שמתרחקים ממרכז הארץ  לכיוון הפריפריה בעיית ה"ההיצע" והמחסור במגרשים כמעט ואינה קיימת.

שוק של קונים- במהלך שנת 2010 יתחילו להצטבר אצל יותר ויותר קבלנים יותר ויותר דירות "על המדף" - ושהסחורה לא נמכרת, השוק יהפוך מ"שוק של מוכרים" ל"שוק של קונים", כוח המיקוח של הקונים, יגדל והם יסרבו לשלם "כל מחיר" וידרשו הנחות משמעותיות.

הרפורמה של אטיאס בהחלט מתחילה להשפיע

היי

אני ממליץ לך להציץ במאמר שהעלתי ביום שישי ששמו"שר השיכון הקפיא את השוק"

לאחר שתתעמק,ותבין את הלוגיקה אתה תבין גם שאתה טועה ומטעה

בברכה

אטיאס מבטיח, אבל בין הבטחות של שר שיכון היום למפתח לדירה עוברות בין 5 ל 15 שנים (ובמקרה הזה, כשההבטחה מסתמנת כהבטחה סקטוריאלית שתענה לביקושים ספציפיים ביותר יכול להיות שההבטחה אף פעם לא תוגשם).

התחזית שלי היא אחרת. בחודשים הקרובים יהיה קיפאון (בעקבות הציפיות לירידת מחירים דראסטית בעקבות ההצהרות של שר השיכון וכל מיני דעות שצופות נפילת מחירים), מיעוט עסקאות ואולי שחיקה קטנה במחירים (5 -10 אחוז).

באיזור יוני - ספטמבר 2010, כשאנשים שחיכו לירידת המחירים ודחו את מעבר הדירה בשנה יבינו שמתחילה שנת לימודים חדשה והם עדיין לא עברו, תהיה קפיצה בביקושים והמחירים יקפצו.  

תגיד לי אתה אמיתי? אני שואל ברצינות כל כמה חודשים אתה מופיע עם הצהרות בובסטיות חסרות שחר שמתגלות כטעות,

אם נבדוק למען החברים החדשים בקהילה את כל נבואות הזעם שלך על פנטהוס בנהרדע ב-10 ש"ח נראה שבכולם טעית,

אז לא נמאס לך? אתה לא משתכלל?

איך יצפאן אמר פעם בחיקוי של רענן לוי - זה כי חורף

בחורף במיוחד בדצמבר ההמחירים יורדים כי זה טבעו של שוק הנדל"ן בארץ ובעולם, המחירים יורדים בהשוואה למה?

ליולי 2009 ברור שיש רווח קטן כי זה חורף, בהשוואה, תשווה לדצבמר 2008 או 2007 ותראה עלייה של 10% לפחות בת"א ורמת גן אפילו עד 80%.

עכשיו תנסה להסיק לי על השוק לפי 2008-2009 די בחייך שוק לא מודדים בשנה במיוחד לא נדל"ן אלא לפחות בטווח 5 שנים, בטווח 5 שנים יש חוסר של כמעט 100,000 דירות בשוק, התכווצות אוכלוסייה למרכז, אופנה... ועוד מיליון דברים.

בשורה התחתונה ברוב הארץ המחירים כמעט והכפילו עצמם ביחס ללפני 5 שנים ובטח שלפני 10 שנים.

לא אטיאס, לא ביבי, לא אלוהים יכול לעצור את זה עד שיבנו כאן 200,000 יח"ד ויציפו את השוק אז השוק באמת יהפוך לשוק של קונים וההיצע והביקוש יתאזנו,

ד.א מהיכן נתוני רשות המיסים - לאף אחד בארץ אין את הנתונים האמיתיים אפילו לשמאים קשה להגיע אליהם, מאיפה השגת אותם?

מוזר מאד

ה"רפורמה" של שר השיכון שווה ל...

מחירי הדירות לא רק שאינם עוצרים, הם עולים ועולים

לפי מה שקראתי יש כ-1,500,000 תושבים בגילאי 28-35. אלה גילאים שיתחתנו או סתם יצרו זוגיות וירצו לרכוש דירות, ואין...

בכל רגע נתון יש מחסור בדירות, כמובן שבאופן טבעי במרכז יותר מאשר בפריפריה. אנשים רוצים לגור היכן שיש פרנסה,והיכן שיש אקשן...

בקיצור, תכין שיעורי בית

תודה רבה לכולם על התגובות המאוד מעניינות.

ועם כל הכבוד לכל אלו, שחושבים שאין בועה במחירי הדירות בישראל - אז אני לא יודע מה זה, אם לא "בועה", כשמחיר חדר בדירה במרכז תל אביב כבר הגיע ל- 100,000 דולר, שזה מחיר של בית צמוד קרקע בלאס ווגס; ומחיר של דירה בבאר שבע עולה כבר מליון שקל, שזה מעל ל- 250,000 דולר, קרי: יותר מדירה דומה בלוס אנג'לס, שלא לדבר על מיאמי.

וצריך לזכור שגם ארה"ב בועת הנדל"ן הלכה ותפכה במשך 6 שנים עד שהתפוצצה.

ברורגם  שכל מי שעוסק בתחום: ממתווכים ועד קבלנים ויזמי קבוצותר רכישה (להלן  "האינטרסנטים" )- נהנים מה"בוננזה" ומתפרנסים ממנה יופי ולכן רק ומתפללים שעליית המחירים תמשך, ולכן הם טוענים ובמרץ, שאין בועה במחיריהדירות,.

אבל הם, אשכרא, לא מגלים לכםך את התמונה האמיתית - המצביעה על ירידה של 10% ויותר בחודשים האחרונים, שלא לדבר על דירות היוקרה, שם בכלל יש ירידת מחירים תלולה.

 גם הבנקים למשכנתאות ממשיכים לשפוך דלק על המדורה, במשכנתאות שהם נותנים בכזו קלות - למרות שהעלאת הרבית תהפוך, עבור חלק מהלווים לפחות -  את המשכנתאות למלכודת של ממש.

הריבית הכה נמוכה במשך לא תשאר לאורך זמן., בשל הצורך להלחם באינפלציה, והריבית צפויה לעלות עד סוף שנת 2010 -  לשיעור של לפחות 2.5% - שאז לא מעט לווים לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתאו, ואז תראו אם היתה כאן בועה או לא....

חחח...

נחמד לראות איך אנשים מעלים פוסטים כאלה בומבסטים

ע"פ רב סרן שמועתי או אפילו על פחות מכך

א. ירידת מחירים לא ניתנת לאיפיון על בסיס חודשיים או משהו דומה אז תן קצת זמן...סה"כ היתה דיי הרבה פעילות הקיץ הזה.

ב. ע"פ המחירים ששולמו על המכרזים האחרונים של אטיאס נראה שהמחירים עלו בערך ב 20% בממוצא

ג. בתור אחד שעוקב בדקדקנות אחרי מחירי הדירות המתפרסמות בלוחות המחירים רק עולים.

וקוריוז קטן לסיום:

התקשר אלי מתווך השבוע והציע לי לרכוש דירה בת"א ב 25K למטר

אמרתי לו

בתור יזם / משקיע זה קצת יקר לי...

תמשיך לחפש...

וכשתמצא משהו סביב 20K למטר במרכז ת"א....אפילו אם זה לשיפוץ אגרסיבי

תתקשר אלי...רק לא קומה רביעית בלי מעלית ולא על רחוב רועששששששששש וכיו"צ דירות בעיתיות....

אמר לי המתווך....20 למטר....חחח

כבר הרבה זמן לא שמעתי על מחיר כזה

אם תמצא משהו תגיד גם לי 

שלום לכולם,

יופי של דיון העליתם כאן, אני חייב לציין, כל הכבוד משיח.

בתור אחד שחי בתוך עולם הנדל"ן, בשוק של דירות יד שנייה, אני חייב להודות שאכן בחודשיים האחרונים היתה האטה משמועתית מאוד וחלקנו אפילו מגדירים זאת כבלימת חירום של כל הקונים.

אבל, מן הסתם אני לא ממש מופתע מכמה סיבות:

1. שוק הנדל"ן הוא שוק שעובד בגלים. כאחד שנמצא בשוק הזה כבר מעל 10 שנים, אני יודע שככה עובד השוק הזה.

2. עד לחודש אוקטובר היתה כמות גדולה מאוד של עסקאות שנעשו, ובעקבותיה כל הבאזז התקשורתי סביב "מחירי הבועה" אז לדעתי המחירים הם לא מחירי בועה, הם אכן גבוהים מאוד אבל הצפי שלי הוא בלימת עליות המחירים ואולי אף ירידות מחירים מסוימות באזור המרכז אבל בטוח שלא יותר מ-10 אחוז בשנה הקרובה.

לסיכום, עם כל הניסיון והידע שלי, מה שהכי בטוח הוא שהכל זה רק הערכות והשערות, ימים יגידו מה יקרה בשוק.

היי גיא,

ישר כח

רואים לוגיקה מסויימת בתחושות הבטן שלך לגבי שוק הדירות (המהווה רק חלק משוק הנדל"ן הישראלי).

מאחל לכ1000 מתווכי דירות להתאגד יחד ולצאת כקרטל להפלת מחירי הדירות בישראל.......

וכפיצוי לדרוש 3-6% על מכירת דירה כמקובל במערב הנאור.

אתה צודק לחלוטין בדבריך

אנחנו בגרופי שמאגדים קבוצות קונים לרכישות דירה חדשה מקבלן

(לא קבוצת רכישה"!!) יש לנו כבר למלעלה מ - 6000 לקוחות רשומים מכל הארץ המבקשים לרכוש דירה חדשה בהנחה.

היות והם חוסכים אצלנו למעלה ממאה אלף ש"ח ואף הרבה יותר 

כולל הטבות במימון (תנאי משכנתא מועדפים) והטבות נוספות בתחומי הצרכנות הקשורים לדירה.

רבים הקבלנים שהבינו היטב כי אנו מסוגלים ואף עושים זאת.

המועדון מסוגל למכור להם כ-  דירות 20 תוך עשרה ימים בלבד

ושהכסף שייכנס להם ממכירות אצלנו יאפשר להם כבר להתחיל בבנייה תוך זמן קצר.

כמובן שהמכירה ללקוחות שלנו היא בהפחתה של לפחות 15 % מהמחיר שהם עומדים לצאת בו

אבל הם כבר מרגישים על בשרם את העצירה בהתנפלות על הדירות 

רק בחודשיים האחרונים פנו אלינו למעלה מ 10 קבלנים שמועדון גרופי ישווק את הדירות

לחברים.

כל יום נרשמים אצלנו באתר למעלה מ 100 איש! 

גם ועדי עובדים בחברות הבינו כי אנו יכולים להיות זרוע עבורם בהטבות ייחודיות לטובת 

עובדיהם  בתחום הנדל"ן ולחסוך לעובד הרבה מאוד כסף.

אין ספק שהפתרון והשירות שאנו מציעים מתאים לכל הצדדים.

ודווקא הביקוש אצלנו הגדול ביותר הוא לא בתל אביב אלא בשפלה ,בשרון וגם בצפון

לדוגמא עכשיו מתחילים עומדים לצאת אצלנו במבצע על חדרה ונתניה

בחדרה חברי גרופי יכולים לחסוך על דירה למעלה מ 250 אלף ש"ח!!!

כמובן שהרכישה מוגבלת בכמות של כ 30 דירות בלבד מתוך הפרויקט כולו.

וישנם כבר די הרבה נרשמים באזור זה. 

צטט: גיא משיח 2009-12-21 22:14:41

תודה רבה לכולם על התגובות המאוד מעניינות.

ועם כל הכבוד לכל אלו, שחושבים שאין בועה במחירי הדירות בישראל - אז אני לא יודע מה זה, אם לא "בועה", כשמחיר חדר בדירה במרכז תל אביב כבר הגיע ל- 100,000 דולר, שזה מחיר של בית צמוד קרקע בלאס ווגס; ומחיר של דירה בבאר שבע עולה כבר מליון שקל, שזה מעל ל- 250,000 דולר, קרי: יותר מדירה דומה בלוס אנג'לס, שלא לדבר על מיאמי.

וצריך לזכור שגם ארה"ב בועת הנדל"ן הלכה ותפכה במשך 6 שנים עד שהתפוצצה.

ברורגם  שכל מי שעוסק בתחום: ממתווכים ועד קבלנים ויזמי קבוצותר רכישה (להלן  "האינטרסנטים" )- נהנים מה"בוננזה" ומתפרנסים ממנה יופי ולכן רק ומתפללים שעליית המחירים תמשך, ולכן הם טוענים ובמרץ, שאין בועה במחיריהדירות,.

אבל הם, אשכרא, לא מגלים לכםך את התמונה האמיתית - המצביעה על ירידה של 10% ויותר בחודשים האחרונים, שלא לדבר על דירות היוקרה, שם בכלל יש ירידת מחירים תלולה.

 גם הבנקים למשכנתאות ממשיכים לשפוך דלק על המדורה, במשכנתאות שהם נותנים בכזו קלות - למרות שהעלאת הרבית תהפוך, עבור חלק מהלווים לפחות -  את המשכנתאות למלכודת של ממש.

הריבית הכה נמוכה במשך לא תשאר לאורך זמן., בשל הצורך להלחם באינפלציה, והריבית צפויה לעלות עד סוף שנת 2010 -  לשיעור של לפחות 2.5% - שאז לא מעט לווים לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתאו, ואז תראו אם היתה כאן בועה או לא....

 

טוב הוכחת את חוסר הידע המינימאלי הדרוש לניתוח שוק לאחר שסיימת להאשים את כל העולם ביצירת מציאות סובייקטיבית

בוא נחזור עוד שנה ונראה שגם כאן תטעה כמו שטעית החל מ2007 בכל הדיונים איתך

Ya Man ידידי

מפנה אותך לסקירה החודשית על מצב המשק שפירסם היום משרד האוצר ולפיה - ושמע טוב:

"מחירי הדירות החדשות ירדו בנובמבר ביותר מ- 6% " !!

הסיבה העיקרית לכך - לפי הסקר - היא ההאצה במימוש דירות על ידי המשקיעים.

מדובר בירידה ראשונה השנה - והיא, כפי שתיווכח, רק סימן להרבה ירידות נוספות,

וזאת בגלל שהמשקיעים הספקולנטים בנדל"ן - שבאו "לעשות סיבוב"

חשים שה"בוננזה" נגמרה, ושהעליות עתידות לפנות מקומן לירידון,

ולכן הם ממשים ויוצאים מהשוק.

עכשיו שים לב יא יאמן,

ככל שיזרקו לשוק עוד דירות "יד שניה",

כך המחירים ירדו עוד, וכתוצאה מכך ייזרקו לשוק עוד עשרות אלפי דירות,

וחוזר חלילה - דבר שיביא להאצת הירידות במחירי הדירות.

תוסיף לכך את כל אותן קבוצות רכישה,

שהחברים שלהם, לא רק שלא יצליחו להנות מרווחי הון, כפי שציפו

הם גם הולכים "להתקע" עם ריבית משתנה שהולכת ועולה -

ותבין למה פני השוק הוא לירידות חדות.

כי ככה זה שפועלים  - גם בקניה וגם במכירה -כמו עדר 

והסימנים הראשונים - עליהם מצביע משרד האוצר,

מצביעים על המגמה בכללותה - שהולכת לכיוון מטה

צטט: גיא משיח 2009-12-23 00:05:54

Ya Man ידידי

מפנה אותך לסקירה החודשית על מצב המשק שפירסם היום משרד האוצר ולפיה - ושמע טוב:

"מחירי הדירות החדשות ירדו בנובמבר ביותר מ- 6% " !!

הסיבה העיקרית לכך - לפי הסקר - היא ההאצה במימוש דירות על ידי המשקיעים.

אם תבחן את המצב לא רק לפי מה שקורה ברגע זה מכיוון שנדל"ן איננו מניות ואורך חייו ארוך יותר תיווכח שהירידה הזו הגיונית לחודש דצמבר והיא ירידה בהשוואה לקיץ כפי שציינתי מס' רב של פעמים הפרשים בין דצמבר ליולי יכולים להיות אפילו של 30% מכיוון שנדל"ן הוא עונתי בכל העולם וישראל לא שונה, אם תבחן את הירידות ביחס לשנה שעברה שהיא לא מייצגת תראה שיש עליה של 6.1 % (השוק היה קפוא) ולעומת 2007 ו2006 עדיין יש עלייה, כלומר הירידה היא ביחס למה אתה מגדיר ולא נכון להגדיר את הירידה בחורף לקיץ

 

מדובר בירידה ראשונה השנה - והיא, כפי שתיווכח, רק סימן להרבה ירידות נוספות,

וזאת בגלל שהמשקיעים הספקולנטים בנדל"ן - שבאו "לעשות סיבוב"

חשים שה"בוננזה" נגמרה, ושהעליות עתידות לפנות מקומן לירידון,

ולכן הם ממשים ויוצאים מהשוק.

אם כל הכבוד למשקיעים נדל"ן הוא לא עסק של סיבוב במיוחד בגלל הסיבוך הבירוקרטי של רישום בישראל לוקח כחצי שנה להשלים עסקת קנייה או מכירה לכן טווחי הזמן ארוכים מדי אין קשר לבוננזה יש קשר לזה ששוק המניות והבנקים לא נותנים ריבית מספיק טובה ונדל"ן הוא האופציה המועדפת כרגע,

עכשיו שים לב יא יאמן,

ככל שיזרקו לשוק עוד דירות "יד שניה",

כך המחירים ירדו עוד, וכתוצאה מכך ייזרקו לשוק עוד עשרות אלפי דירות,

וחוזר חלילה - דבר שיביא להאצת הירידות במחירי הדירות.

יש כמות X של דירות יד שנייה מי שמוכר דירה כזו צריך לקנות דירה יד שנייה אחרת או דירה חדשה גדלים אנשים ומספר הדירות נשאר כמעט זהה החל מהעלייה של שנות ה-90 נוצר חוסר ממוצע עפ"י נתוני הממשלה שחסרים בישראל 10,000 דירות בשנה כלומר עד היום חסרות כמעט 200,000 דירות בשוק.

תוסיף לכך את כל אותן קבוצות רכישה,

שהחברים שלהם, לא רק שלא יצליחו להנות מרווחי הון, כפי שציפו

הם גם הולכים "להתקע" עם ריבית משתנה שהולכת ועולה -

ותבין למה פני השוק הוא לירידות חדות.

בוא נפוצץ בועה כמי שחי את השטח בארץ ובעולם אני יכול להעיד שקבוצות רכישה הן טרנד ויכול להראות 12 קבוצות שיצאו לפועל ולא ברור מה הסטטוס שלהם, כל אחד נהיה לי מארגן קבוצות רכישה אך אף אחד לא מבין מה זה אומר,

שגינדי מציע לעמיתי חבר דירה בהנחה כי הם בחבר זה לא קבוצת רכישה לכן אל תטעה ותפול להטעיות שהתקשורת עושה

כי ככה זה שפועלים  - גם בקניה וגם במכירה -כמו עדר 

והסימנים הראשונים - עליהם מצביע משרד האוצר,

מצביעים על המגמה בכללותה - שהולכת לכיוון מטה

המגמה לא הולכת בכיוון מטה אני עדיין לא מבין איך אחרי כמעט שנתיים שאתה חוזה ירידה והיא לא מתממשת אתה לא עושה הפקת לקחים, אי אפשר להתעלם מהעובדה שהחל משנת 1948 ישנה עליית מחירים והיא מאטה לאורך השנים אך רק עולה אם דירה בנצרת עלית עלתה לפני 10 שנים 100,000 ש"ח היום היא עולה 600,000 שלא לדבר על שאר הארץ והמרכז במיוחד