דיירות מוגנת אינה פשוטה.
בעקרון: אתה שוכר נכס על פי חוזה לתקופה לא מוגבלת בזמן, בדמי שכירות חודשיים נמוכים.
כדי לרכוש את הזכות להיות דייר מוגן ולשלם תשלום דמי שכירות נמוכים אתה משלם סכום חד פעמי של "דמי מפתח" שבאופן גס (באמת גס...) הוא 60% משווי רכישת הנכס בבעלות.(זה עניין של מתווכים ושמאים ותלוי בנכס ובמיקומו.
אם אתה קונה הזכות לדירות מוגנת מדייר מוגן קיים, שעוזב (מוכר לך) את הזכות, על פי החוק מסכום דמי המפתח שאתה משלם מקבל בעל הנכס 40% ולדייר היוצא נשאר 60% מכספך- ולכאורה לא מעניינת אותך אותך החלקת הסכום ביניהם.
אבל, כאשר אתה תרצה למכור אי פעם את הזכות שלך לדייר אחר (כמו שקנית) גם אתה תצטרך לחלוק עם בעל הבית את "דמי המתח" שתקבל ממי שיקנה ממך.
הרווח של בעל הבית הוא מחילופי דיירים בנכס - ככל שיהיו חילופי דיירים כך יקבל יותר פעמים40% מדמי המפתח.
קשה לעשות "תרגילים" בעניין המחיר, כי בכל פעם שיש חילופי דיירים בנכס לבעל הבית זכות קדימה להחזיר לעצמו את הזכות בנכס ולשלם לדייר היוצא את הסכום שמציע לשלם לו הדייר שבא במקומו. לכן, אם הסכום לרכישת הזכות נמוך משווי הגיוני (ונניח השאר ב"שחור") אומר בעל הבית - אני קונה בסכום נמוך זה... אם הסכום גבוה מהשווי בעל הבית לא מתפתה ושמח לקבל 40% מהסכום הגבוהה מידי.
כמו כן, בהסכם השכירות נקבעות מטרות השכירות. אם זה נכס עיסקי תהיה בחוזה רשימה של עיסוקים שניתן לעשות בנכס וכל חריגה מהם תביא את בעל הבית לנסיון להוציא אותך כדייר מוגן משום שאתה משתמש בנכס לא למטרת השכירות בלי לשלם לך שום דבר. אם זאת דירה בד"כ היא רק למטרת מגורי השוכר ומשפחתו.
כמו כן, מתחילת השכירות על השוכר להחזיק בנכס אם למגוריו ואם למטרת העסק, וגם פה בעל הבית מחכה למצב שלא יהיה מחזיק בנכס (כולל מקרה של מוות השוכר) כדי לחזיר לעצמו את הזכויות ללא תשלום דמי מפתח.
עוד דבר שחשוב לדעת הוא שזכות דייר מוגן הדירה או בבית עסק אינן עוברות בירושה על פי חוק הירושה (לא צוואה ולא צו ירושה) אלא על פי כללים שקבועים בחוק הגנת הדייר עצמו.
לכן, אם אתה חושב על רכישת זכות ולהיות דייר מוגן - קח יעוץ משפטי כמו צריך.
בהצלחה
דן קרני (עו"ד)
הוספת תגובה על "דמי מפתח"
נא להתחבר כדי להגיב.
התחברות או הרשמה