כל כתבה על שוק הנדלן מסתיימת בעשרות טוקבקים בסגנון "שנה הבאה המחירים נחתכים בחצי" או "תוך שנתים דירת 3 חדרים בנתניה תעלה 2 מיליון"

 

חשבתי לבדוק בכמה באמת עלו המחירים בישראל אל מול כל מיני פרמטרים אחרים במשק בנסיון להבין האם אנחנו חיים בועה.

 

הפרמטר הראשון הוא הצמדה למדד המחירים לצרכן.

 

* נתונים על מדד המחירים ועל מחירי הדירות ניתן למצוא בקלות באתר הלמ"ס, הנתונים אחרונים בעת הכנת הגרפים הם לרבעון השלישי של 2009 ולכן הנתונים שחישבתי לפיהם מתייחסים למדד שפורסם בספטמבר של כל  שנה ולמחירי הדירות ברבעון השלישי.

 

מגמה כלל ארצית של עליות

משנת 83 עלו מחירי הדירות בישראל בערך ב 80% כאשר במיוחד עלו מחירי דירות קטנות של 1.5 עד 2 חדרים שעלו ב88% ופחות בדירות גדולות יותר (2.5-4) שעלו ב 72% ו74%.

עלייה ריאלית כזו מחייבת הסבר, ההנחה שאין מה לעשות ומחירי הדירות פשוט עולים תמיד הוכחה כבר כלא נכונה בארה"ב בה אחרי עליה די עיקבית של 20-30 שנים חוו האמריקאים ירידה דרסטית שהחזירה אותם ראלית למחירי שנות השמונים.

 

 

תל אביב מלכת הנדל"ן

מי שרכש דירה בתל אביב בשנות השמונים ישמח לשמוע שהדירות האלו רשמו את העליה הריאלית הגדולה ביותר של 143% לדירות 1.5-3 חדרים ו 160% לדירות 3.5-4 חדרים, ייתכן שהגידול הראלי הזה נובע מתופעת דירות היוקרה שרווחת בעיקר בתל אביב וירושלים ועלולה לעוות את המדגם אך עדיין העלייה היא המשמעותית ביותר.  

 

הקדושה בירושלים מייטיבה עם מחירי הנדל"ן

בירושלים המחירים הוכפלו למרות ההתחרדות ותופעת הדירות הריקות נראה שאנשים מוכנים לקנות ביותר כסף דירות בעיר.

  

מחירי הדירות הריאלים בשרון מוכפלים

קשה להגיד מה בדיוק הסיבה שהשרון הפך לאזור כה מבוקש אולי עובדה שלמשפחה הממוצעת יש יותר מכוניות והנגישות למרכז גדלה או שפשוט השרון הפך למרכז בפני עצמו עם אזורי קניות מסחר והייטק. 

העליות לא הגיעו לצפון

חיפה לא נהנתה מהעליות של העשורים האחרונים יש עליה נומינאלית במחירים אבל במונחים ריאליים המחירים עלו רק במעט, למעשה בשנות התשעים המחירים עלו מאוד כמו בכל שאר הארץ אך לאחר מכן חוו ירידה עיקבית במשך עשור שמחקו את עליות שנות ה90. רק לאחרונה המחירים חזרו לעלות ריאלית.  

 

 

 

לסיכום,

המחירים עולים כבר 20 שנה מידי פעם יש ירידות של 10%-20% בעקבות משבר או שינוי בביקושים כמו בהתפוצצות בועת ההיטק או לאחר גלי העליה הגדולים בשנות ה 90 המוקדמות אך הן לא מגיעות בדמות מפולת מחירים אלא שחיקה איטית בשווי הראילי של הנכסים.

יש מי שיראה בנתונים את ההוכחה שהנדלן תמיד עולה ויש מי שיראה בהם הוכחה למחירים מנופחים ולבועה שתתפוצץ בקרוב, אתם מוזמנים לחוות את דעתכם.

ניתוח מעניין

הצגת תמונת מצב. חסר כמובן הניתוח והלמה. אני מניח שישנם אנשים רבים שעוסקים בנושא אבל בסופו של דבר לדעתי העלייה במחירי הדירות במרכז נובעת בפשטות מעודף ביקוש מול היצע לא מספק. ישנן לדעתי שתי בעיות שיוצרות את המצב הזה

1. מחסור אובייקטיבי בקרקע זמינה בארץ בכלל במרכזה בפרט. עובדה זו לא הולכת להשתנות אלא רק להחריף ולכן היא מרמזת שעליית המחירים בהחלט עשוייה להיות ריאלית ושלא נראה ירידות מחירים בקרוב.

2. הסיבה השנייה שבעצם מזינה את הראשונה היא כשלון המדינה בפיתוח הפריפריה. המצב כה חמור עד שעיר כמו חיפה (אמרנו פריפריה? בסך הכל שעה ברכבת למרכז תל אביב) שהיא עיר בעלת פוטנציאל אדיר עם 2 אוניברסיטות, המון מוחות, נמל, תעשייה ועוד ועוד לא מצליחה למשוך אוכלוסייה מה שגורר מחירי נדל"ן מגוחכים בשוואה למכרז הארץ.

לצערי אני לא רואה שהמדינה תצליח לפתור את הבעיות האלו מהר יותר מקצב העלייה בביקושים ולכן אני לא רואה את מצב המחירים במרכז הארץ כבועתיים.

 

נזהרתי שלא לצאת בהצהרות ואכן ניסיתי רק להראות תמונת מצב אמיתית יותר מהשערות, 

 

אני חושב שמעניין גם לשים לב שהיו תקופות שבהם המחירים ירדו והדוגמא של חיפה על שחיקה של עשור במחירים עד לירידה של 35% היא מעניינת ומראה שלא כל הזמן המחירים בכל מקום עולים.

 

אני מסכים עם הניתוח שלך ואני עובד כרגע על הקשר בין התחלות בניה למחיר הדירות אני אפרסם דיון נוסף בקרוב

כמובן שהגרפים הם במחירים ריאלים,

 

דירה בתל אביב עלתה 4500 ש"ח ב 83 אבל במחירים של היום מדובר ב 700 אלף ש"ח. אם הגרפים היו במחירים ראילים הם היו מאוד מרשימים עם עליות של 40,000% אבל בלי שום דרך להבין אותם.

 

מכיוון שהעליה במחירים היא ראילית ניתן לומר שבהתחשב בעובדה שמחיר הבנייה (מדד תשומות הבניה) דומה מאוד למדד מדובר בעליה ריאלית של מאות ואלפי אחוזים בשווי הקרקעות בישראל.

 

אגב, כששואלים אותי על דעתי לגבי מחירי הדירות אני אומר שצריך לקחת בחשבון שאם תיהיה ירידת מחירים היא יכולה להיות גם עצירה של המחירים ושחיקה של האינפלציה בערך האמיתי של הנכסים למשך שנים כמו שקרה בחיפה.

צטט: אופיר קהת 2010-05-22 10:12:40

הצגת תמונת מצב. חסר כמובן הניתוח והלמה. אני מניח שישנם אנשים רבים שעוסקים בנושא אבל בסופו של דבר לדעתי העלייה במחירי הדירות במרכז נובעת בפשטות מעודף ביקוש מול היצע לא מספק. ישנן לדעתי שתי בעיות שיוצרות את המצב הזה

1. מחסור אובייקטיבי בקרקע זמינה בארץ בכלל במרכזה בפרט. עובדה זו לא הולכת להשתנות אלא רק להחריף ולכן היא מרמזת שעליית המחירים בהחלט עשוייה להיות ריאלית ושלא נראה ירידות מחירים בקרוב.

2. הסיבה השנייה שבעצם מזינה את הראשונה היא כשלון המדינה בפיתוח הפריפריה. המצב כה חמור עד שעיר כמו חיפה (אמרנו פריפריה? בסך הכל שעה ברכבת למרכז תל אביב) שהיא עיר בעלת פוטנציאל אדיר עם 2 אוניברסיטות, המון מוחות, נמל, תעשייה ועוד ועוד לא מצליחה למשוך אוכלוסייה מה שגורר מחירי נדל"ן מגוחכים בשוואה למכרז הארץ.

לצערי אני לא רואה שהמדינה תצליח לפתור את הבעיות האלו מהר יותר מקצב העלייה בביקושים ולכן אני לא רואה את מצב המחירים במרכז הארץ כבועתיים.

 

 

לפי מה שאתה אומר המחירים בפריפריה היו צריכים לרדת, כי שם יש קרקעות, ואין עבודה. אך הפלא ופלא המחירים עלו בעשרות אחוזים גם בפריפריה.

איך זה בדיוק מתיישב אם תאוריה שלך?

ובכן זה לא...

 

אנחנו מדינה קטנה כפי שאמרת המרחק מחיפה לתל אביב במרכז הוא פחות משעה.

ויש קשר בין המחירים בפריפריה לבין המחירים במרכז.

 

אולי אבל רק אולי המחירים עלו בגלל הריבית הנמוכה המשכנתאות הזולות והפחד מהשקעה בבורסה?

ואולי המצב ישתנה כאשר הריבית תעלה המשק יתייצב והאלטרנטיבות יקרצו למשקיעים?

 

שוב אולי 

 

 

כל הבעיות שנלוות לנושא הנדל"ן אינן באחריות המדינה. חלק ניכר משטחי ישראל, בגליל ובנגב, אינם מיושבים. יצירת מרכזי תעסוקה, דהיינו העברת נתח ניכר של מפעלים/מרכזי הייטק צפונה ודרומה ימשכו לשם גם את העובדים. מרכזי תעסוקה כאלו יוולדו רק מיוזמה פרטית של אנשי עסקים בכירים במשק הישראלי.