קרן ריט 1  המוגדרת כקרן השקעות במקרקעין נוסדה באפריל 2006 ומניותיה נרשמו למסחר בבורסה בספטמבר באותה השנה.

קרן השקעות במקרקעין הינה גוף שמטרתו העיקרית הינה החזקה וניהול נדל"ן מניב לצרכי רווח כדי לאפשר למשקיעים פרטיים להשתתף באופן לא ישיר בפרויקטים מניבים. המס על רווחי הקרן משולם על ידי בעלי המניות בקרן ולא על ידי הקרן עצמה.

תשלום המס ע"י בעלי המניות יחידים נעשה בדרך של ניכוי מס במקור מתשלומי הדיבידנד בשיעורים שונים ולא בשיעור הרגיל של 20% - ראה על כך בהמשך.

כדי שתוכל לרשום את הספרה אפס בשורת המסים על ההכנסה על קרן הריט לעמוד בשורה של תנאים במישור הפעילות העיסקית ובמישור חלוקת הרווחים אשר יפורטו להלן. התנאים מוצגים להבנה כללית בלבד של אופן פעילותה של קרן ריט, הם אינם מהווים פרשנות מוסמכת לכללי המיסוי ולמגבלות החלות של קרן ריט ובעלי מניותיה  ואין להתבסס עליהם לצורך קבלת החלטת השקעה בקרן:

• שווי נכסי הקרן המושקעים בנדל"ן מניב בצירוף נכסים נזילים אשר מקורם מהנפקה או מתמורת מכירה של נדל"ן מניב לא יפחתו מ-75% משווי כלל הנכסים. השקעה בנדל"ן מניב בחו"ל מוגבלת ל-25% מסך הנכסים המניבים.
• הקרן רשאית לנצל אשראי עד לגובה של 60% בלבד מנכסיה המניבים ועד לגובה של 20% מנכסיה האחרים.
• החברה חייבת לחלק דיווידנד במזומן של לפחות 90% מהכנסתה החייבת ואת כל שבח מקרקעין ורווחי הון אשר יווצרו לה.החברה רשאית אך לא חייבת לחלק כדיווידנד גם את סכום הפחת המוכר לצרכי מס.
• קיימות הגבלות על שיעור הבעלות של מחזיק אחד או של שני מחזיקים ביחד במניות החברה.
• בעלי המניות (יחידים)משלמים מס על רווחי החברה שחולקו באופן הבא:
• על ההכנסה החייבת של החברה שתחולק - המס השולי של היחיד.
• על מרכיב הפחת שהוכר לחברה כהוצאה (אם חולק כאמור) - מס של 20%.
• עלשבח ממכירת מקרקעין -20%.

החברה מנכה מס במקור מתשלומי הדיבידנד בהתאם למקורו ולשיעור המס החל על כל מקור.מסך תשלומי הדיבידנד ששלמה החברה בשנת 2009 נוכה מס במקור בשיעור משוקלל של 24%, הנובע מכך שרוב תשלום הדיבידנד מקורו היה סכום הוצאות הפחת.

ניהול החברה

החברה מנוהלת על ידי חברת ניהול - ריט1 שרותי ניהול בע"מ - על פי הסכם עד ל- 28.9.2013. הסכם הניהול ניתן לביטול אך רק בהסכמה משותפת.

בעלי המניות בחברת הניהול הם: אקסלנס השקעות - 52.5%, שמואל סייד (מנכ"ל החברה) - 25%, דרור גד (דירקטור בחברה) - 22.5%.

לחברה אופציה להארכת הסכם הניהול בשבע שנים נוספות.

חברת הניהול זכאית לתשלום שנתי של 1% משווי הנכסים המניבים לפני פחת. כמו כן זכאית חברת הניהול בכל עת שהחברה מנפיקה מניות לאופציה ל-4.65% מהמניות המונפקות במחיר ההנפקה צמוד למדד לתקופה של שבע שנים ממועד רישום מניות החברה לראשונה למסחר בבורסה.כלומר, כל הגדלה של תיק הנכסים תגרום להגדלה בגידול בדמי הניהול, והיות ולכל הפחות 40% מהנכסים ממומנים ע"י הקצאת/הנפקת מניות גם מאופציות ללא תמורה.

במרץ השנה הודיעה חברת הניהול כי  בגין נכסי החברה בשווי של עד מיליארד ₪ יהיו דמי הניהול השנתיים  1% משווים ובגין נכסים ששווים מעל למיליארד ₪ ישולמו דמי ניהול בשיעור של 0.75%. נכון ל-31.3.2010 היה שווי הנדל"ן להשקעה 1.275 מיליארד ש"ח, כך שדמי הניהול המשוקללים על בסיס נכסים אלה הוא 0.946% - 12.1 מ' ש"ח בשנה.

שיעור זה של דמי ניהול הוא שיעור גבוה.המודל העסקי של החברות המשקיעות בנדל"ן מניב מבוסס על המרווח שבין תשואת ה-N.O.I על שווי הנכסים לבין עלות ההון המממן נכסים אלה.הפרש זה נמדד באחוזים בודדים ודמי ניהול בשיעור הקיים נוגסים באחוז משמעותי ממרווח זה.בשנת 2009 הסתכמו דמי הניהול ב-9.76 מ' ש"ח, והיוו כ-23% מהרווח לאחר הוצאות מימון, לאחר ניטרול התאמת שווי הוגן להשקעה, ולפני הפחתת דמי הניהול עצמם. בנוסחה הקיימת לקביעת דמי הניהול תהיה ההנאה מהגדלת תיק הנכסים מוגבלת, שכן גידול בנכסים יגרום לגידול בדמי הניהול, אם כי בשיעור פוחת (ראה לעיל).

סך הוצאות ההנהלה והכלליות היוו בשנת 2009 16.4% מהכנסות החברה מדמי השכירות.אחוז הוצאות אלה מדמי השכירות גבוה ביותר ביחס למקובל בענף. בחברות הנדל"ן המניב אשר נכסיהן מרוכזים בישראל היה שיעור הוצאות הנהלה וכלליות מדמי השכירות כדלהלן: אמות השקעות- 10.8%, רבוע כחול נדל"ן - 11.2%, מליסרוןן - 3.7%, בריטיש ישראל - 4.7%. יש לציין כי היקף הנכסים המניבים בחברות אלה גבוה מאשר בחברה, ולכך השפעה חיובית על שיעור ההוצאות מדמי השכירות.

יש להצטער על כך שהמחוקק לא הגביל גם את דמי הניהול כחלק מהתנאים לפטור ממס.

נכסי הקרן

נכון ל-31.3.10 לקרן נכסים בשטח כולל של כ-170,000 מ"ר אשר שווים ההוגן 1,275 מ' ש"ח.הנכסים הבולטים הם: 53% ממתחם המשרדים בצומת רעננה אשר שווים ההוגן 237 מ' ש"ח, 49% מהמרכזים המסחריים G רוטשליד בראשל"צ ו- G העמק בעפולה אשר נקנו לאחרונה ואשר שווים ההוגן 271 מ' ש"ח, 40% מבנין משרדים ברחוב דניאל פריש בת"א אשר שווים ההוגן 122 מ' ש"ח, המרכז המסחרי שערי חדרה ששוויו ההוגן 113 מ' ש"ח, ומבני תרדיון בשגב אשר שווים ההוגן 89 מ' ש"ח.

שטחים המושכרים לחברת תפרון

מתוך כ-44 אלף מ"ר אשר בבעלות החברה באזור התעשיה תרדיון שבשגב כ-38 אלף מ"ר הושכרו לחברת תפרון אשר נקלעה לקשיים ולא עמדה במספר תשלומים של דמי שכירות.

ב-21 במרץ 2010 נחתם הסכם להסדר החוב ולהמשך השכרת הנכסים לתפרון. בהתאם להסכם שילמה תפרון את מלוא חובה וכן תקופת הסכם השכירות למבנים בשטח של כ-30 אלף מ"ר הוארכה עד ל-31.12.2019 בדמי שכירות שנתיים צמודים למדד בסך של 6.3 מ' ש"ח.דמי שכירות אלה יעלו עד לסכום מקסימלי נוסף של 1.4 מ' ש"ח עפ"י תוצאות הפעילות של תפרון.הסכם השכירות הקודם היה אמור להסתיים בפברואר 2012 בדמי שכירות שנתיים בסך 8.2 מ' ש"ח צמודים לדולר ולמדד המחירים האמריקני.השורה התחתונה היא כי דמי השכירות בגין שטחים אלה ירדו בכ-25%.

שטח של כ-7,700 מ"ר פונה ע"י תפרון החל מ-31 במרץ ויושכר לשוכר אחר.

הקצאת מניות לקרנות מינוף

בעקבות העסקה בה נכנסה החברה לרכישת מרכזים מסחריים מחברת גזית גלוב, עסקה המחייבת את החברה להגדיל את הונה העצמי על מנת לשמור על מעמדה כקרן ריט, השלימה החברה הקצאת מניות ואופציות לשתי קרנות מינוף. הקרנות הן של KCPS השקעות.

החברה הקצתה לקרנות בהקצאה פרטית 6,428,571 מניות במחיר של 7 ש"ח למניה ובתמורה כספית של 45 מ' ש"ח. כמו כן הקצתה החברה לקרנות כתבי אופציה לא סחירים הניתנים למימוש ל- 1,928,571 מניות לתקופה של 5 שנים במחיר מימוש של 7.50 ש"ח לכל כתב אופציה.

המניות המוקצות מהוות 7.69% מההון המונפק של החברה, וכלל ניירות הערך המוקצים מהווים 9.02% מהון החברה, בדילול מלא.

תוצאות הרבעון הראשון

הכנסות החברה מדמי שכירות הסתכמו ב-25.3 מ' ₪ לעומת 18.6 מ' ₪ - עליה של 36% הנובעת מהגידול במצבת הנכסים של החברה, ומעליית המדד אליו צמודים רוב חוזי השכירות.

ה-N.O.I הסתכם ברבעון ב- 25.1 מ' ₪, גידול של 37% בעקבות הגידול בדמי השכירות. החברה מעריכה כי ה-N.O.I  השנתי יסתכם ב-2010 בכ-100 מ' ₪, לאחר עדכון דמי השכירות שישולמו ע"י תפרון ולאחר הגידול במצבת הנכסים.התפלגות ה-N.O.I  לפי שימושים היא כדלהלן: משרדים - 57%, מסחר - 29%, תעשיה - 11%, חניונים - 3%.

שיעור ה-N.O.I  משווים ההוגן של הנכסים היה ברבעון הראשון 8.0% בגילום שנתי.

החברה רשמה ברבעון הפחתה חד- פעמית בסך של 8 מ' ₪ - עלויות עסקה בגין רכישת המרכזים המסחריים מגזית גלוב.

הוצאות הנהלה וכלליות רבעון הסתכמו ב- 3.4 מ' ₪, עליה של כ-8%. המרכיב העיקרי בעלויות אלה הוא דמי ניהול לחברת הניהול המנהלת את החברה.

הרווח התפעולי הסתכם ב- 13.7 מ' ₪ וללא התאמת השווי ההוגן ב- 21.7 מ' ₪, גידול של 43%.

הוצאות המימון הסתכמו ברבעון בכ- 5 מ' ₪, גידול של 23.3%, הנובע מהגידול בחוב הפיננסי של החברה.

הרווח הנקי הסתכם ב- 9.1 מ' ₪ לעומת 11.2 מ' ₪ אשתקד, קיטון של 18%, אולם ללא התאמת השווי ההוגן הסתכם הרווח ב- 17.1 מ' ₪, גידול של 53.4%.

מאזן החברה

מאזן החברה מסתכם ב- 1.29 מיליארד ש"ח, מהם 1.275 מיליארד ש"ח נדל"ן מניב. בהתאם למגבלות החלות על קרן ריט מהווה ההון העצמי 44.5% מהמאזן. לחברה חוב לבעלי אגרות חוב בסך של 374 מ' ש"ח ולתאגידים בנקאיים בסך 315 מ' ש"ח.

שורה תחתונה

• על בסיס מחיר מניה של 6.24 ש"ח שווי השוק של החברה הוא 521 מ' ש"ח. מתחילת השנה עלה שער המניה ב-4.49%.
• הפרמטרים הפיננסיים העיקריים של החברה:
•  החברה תחלקב-2010 דיבידנד במזומן בסך של 37 מ' ש"ח,תשואת דיבידנד של 7.1%. יש לזכור כי מדובר בדיבידנד ברוטו וכי הדיבידנד עלול להתחייב במס במקור(על יחידים) בשיעור הגבוה מ-20%. אם נניח כי ניכוי המס במקור יהיה בשיעור של 24% (עפ"י שנת 2009) הרי שתשואת דיבידנד ברוטו של 7.1% היא ברת השוואה לתשואת דיבידנד ברוטו של 6.75% בחברות בהן מנוכה מס במקור של 20%.
• החברה נסחרת לפי יחס שווי שוק להון העצמי של 0.91.
•  החברה נסחרת במכפיל של 10.8ביחס - FFO (ללא הכנסות והוצאות בגין הפרשי הצמדה) לשנה שהסתיימה ב-31.3.2010, אולם על בסיס ה-FFO לרבעון הראשון בגילום שנתי המבטא טוב יותר את הגידול בהכנסות השנה המכפילנמוך יותר -8.8.
• לצורך השואה, להלן אותם פרמטרים של חברת אמות השקעות, אשר ה-N.O.I החזוי שלה ע"י החברה לשנת 2010 הוא 375 מ' ש"ח והיא נסחרת בשווי שוק של 1.92 מיליארד ש"ח:
• החברה תחלק בשנת 2010 דיבידנד בסך של 99 מ' ש"ח - תשואת דיבידנד של 5.2%.
• יחס שווי השוק להון העצמי - 1.04.
• ה-FFO החזוי ע"י החברה לשנת 2010 הוא בסך של כ- 205 מ' ש"ח. המכפיל ביחס ל - FFO הוא של 9.35.
•  הגדלת פורטפוליו הנכסים בחברת אמות תגדיל את רווחיה יותר מאשר הגדלתם בריט 1 כתוצאה מדמי הניהול וסך הוצאות הנהלה וכלליות הגבוהים הרבה יותר בריט 1.
• המגבלה על המינוף של החברה מבטיחה השקעה שמרנית בנדל"ן מניב, ותשואת הדיבידנד ברת ההשוואה של 6.48% היא תשואה אטרקטיבית.

סקירה זאת לצד סקירות נוספות על שוק ההון התפרסמה באתר התוכן הפיננסי:http://www.fundamentals.co.il/

נשאלת השאלה  איפה  המוסדיים  כדי  להקטין  את  דמי  הניהול!!

אני  קורא  לכל  מי  שיש  לו  קופת  גמל  לפנות  לקופת  הגמל  שלו  כדי  שיפעלו  להורדת  דמי הניהול בקרן !!

זה  הכוח  היחידי שלנו!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!